Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01651 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWE6

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 octobre 2023 – RG N°23/00359 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS LE SAUNIER

Code affaire : 71F – Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et M. Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 10 septembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Philippe MAUREL et M. Cédric SAUNIER, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [H] [B]

né le 11 Juillet 1972 à [Localité 7] (59), de nationalité française, technicien,

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Quentin DODANE de la SELARL FAVOULET – BILLAUDEL – DODANE, avocat au barreau de JURA

ET :

INTIMÉ

Syndicat de copropriété [8]

Sis [Adresse 5]

Immatriculé au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 410 480 727

Représentée par M^e Jean-Yves REMOND, avocat au barreau de JURA

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

M. [H] [B] est propriétaire d’un appartement situé au sein de la résidence [8], relevant du régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023 a été voté la transformation d’un terrain de tennis constituant une partie commune de la copropriété en lot privatif, et sa vente au bénéfice de la SCI MGI 39.

Autorisé à procéder à jour fixe, M. [B] a, par exploit du 17 mai 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en annulation des résolutions de l’assemblée générale en lien avec la vente du terrain de tennis. Il a fait valoir que les copropriétaires n’avaient pas reçu d’information sur les actes modifiant la division de l’immeuble et le règlement de copropriété, et que la vente d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble exigeait un vote à l’unanimité, alors que quatre copropriétaires s’y étaient opposés.

Le syndicat de copropriété s’est opposé aux demandes de M. [B], en exposant que les copropriétaires avaient été amplement informés à l’occasion de plusieurs assemblées générales antérieures, et que la vente du terrain de tennis n’exigeait pas l’unanimité des copropriétaires, dès lors qu’elle n’affectait pas la destination de l’immeuble.

Par jugement du 4 octobre 2023, le tribunal judiciaire a :

— débouté M. [H] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] représenté par J’Estimmo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [B] aux dépens d’instance ;

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision ;

— dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— qu’il ressortait des pièces produites, notamment des attestations, que les copropriétaires avaient été parfaitement informés des conditions portant sur la vente du terrain de tennis, et que les plans avaient été portés à leur connaissance ;

— que M. [B] échouait à démontrer un quelconque changement de destination de l’immeuble, la vente du terrain de tennis étant envisagée dans le but de permettre la remise en état de la piscine de la copropriété et la création de garages profitant aux copropriétaires ;

— que M. [B] ne se trouvait pas concerné par la modification des places de parking impactées par la vente, que les autres copropriétaires n’avaient pas fait mention d’un quelconque préjudice pour leurs parties privatives, et qu’il ressortait des plans versés que les places de parking existantes étaient conservées suite à la vente, mais décalées d’environ 1m 50 ; qu’il n’était donc pas démontré une atteinte aux parties communes de la copropriété ou aux parties privatives.

M. [B] a relevé appel de cette décision le 13 novembre 2023.

Par conclusions récapitulatives transmises le 8 août 2024, l’appelant demande à la cour :

Vu l’article 26 dernier alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et, statuant de nouveau :

— d’annuler les résolutions 11, 11 1, 11 2, 11 3 et 11 4 en relation avec la vente du terrain de tennis de la résidence [8], votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [8] du 16 mars 2023 ;

— de juger que M. [H] [B] n’aura pas à participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] à payer à M. [H] [B] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [8] demande à la cour :

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

— de débouter M. [H] [B] de sa demande de réformation du jugement déféré ;

— de débouter M. [H] [B] de toutes ses autres demandes ;

— de condamner M. [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [H] [B] aux dépens d’appel, avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître Jean-Yves Rémond, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 août 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Pour poursuivre l’infirmation du jugement entrepris, M. [B] invoque en premier lieu le défaut d’information préalable des copropriétaires, en faisant valoir que les éléments communiqués à l’appui de l’ordre du jour de l’assemblée générale étaient insuffisants pour permettre aux copropriétaires d’avoir une connaissance complète du projet sur lequel ils étaient appelés à se prononcer.

Le syndicat de copropriété s’oppose à cette argumentation, exposant que le projet de résolutions figurant à l’ordre du jour comportait toutes les informations nécessaires sur la vente, et que les copropriétaires étaient d’autant mieux informés que ce projet avait été évoqué à plusieurs reprises lors d’assemblées générales antérieures.

L’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

'Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en 'uvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.

(…)'

Pour être valide, une résolution votée en assemblée générale doit être exempte de doute quant à l’information complète et préalable des copropriétaires amenés à se prononcer.

En l’espèce, les résolutions litigieuses, telles qu’elles ont été portées à la connaissance des copropriétaires par l’ordre du jour qui leur a été adressé le 14 février 2023 en perspective de l’assemblée générale du 16 mars 2023, sont libellées de la manière suivante :

'Question 11 :

Vente du terrain de tennis (art.26)

L’assemblée générale décide, après en avoir délibéré, d’autoriser la vente du terrain de tennis, parcelle cadastrée AV-[Cadastre 4] lot b pour une contenance de 867 m², partie commune dont l’aliénation n’affectera pas la destination de la copropriété.

Cette autorisation de vendre est toutefois subordonnée à l’adoption des résolutions suivantes, numérotées de 11-1) à 11-4).

(…)

Question 11-1 :

Prix et modalités de la vente du terrain de tennis (art.26)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, fixe le prix de cession du terrain de tennis à la somme de 36 000 euros.

Les frais afférents à la conclusion de l’acte de vente seront à la charge de l’acquéreur.

L’assemblée générale donne mandat au syndic pour la réitération des actes authentiques de cession devant notaire, à savoir :

— établissement d’un état modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble avec affectation des charges communes générales au lot privatif créé,

— établissement d’un acte modificatif du règlement de copropriété constatant la création d’un lot privatif supplémentaire et publicité foncière de ces actes avec remise des expéditions.

(…)

Question 11-2 :

Répartition du prix de vente (art.26)

L’assemblée gébnérale, après en avoir délibéré, décide que le syndic sera chargé de répartir la somme entre tous les copropriétaires de l’immeuble, proportionnellement aux tantièmes qu’ils détiennent.

(…)

Question 11-3 :

Non-opposition à la transformation du terrain de tennis (art.26)

Conformément au projet de la société MGI 39 notifié en pièce jointe, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, déclare ne pas s’y opposer, celui-ci consistant en la tranformation du terrain de tennis en garage et box.

(…)

Question 11-4

identité de l’acquéreur (art.26)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, déclare ne pas s’opposer à l’acquisition du terrain de tennis par la société MGI 39 domicilée [Adresse 3] et enregistrée au RCS de Lons le Saunier sous le numéro D 893 246 45 lequel porte le projet défini à la résolution précédente.

Elle est représentée par M. [E] [Z] et par M. [K] [Z].

(…)'

A cet ordre du jour étaient joints, s’agissant de la résolution n°11 :

* un courrier daté du 9 février 2023, adressé au syndicat des copropriétaires par la SCI MGI 39, et libellé dans les termes suivants :

'Nous vous adressons ce courrier afin de vous formuler une proposition d’achat pour la parcelle AV[Cadastre 1], située à [Localité 6] au [Adresse 5], en date du 09/02/2023 au travers de la SCI MGI 39 gérée par Monsieur [Z] [K] et Monsieur [Z] [E] enregistrée au RCS de Lons le Saunier sous le numéro D 893 246 454.

Nous prenons l’engagement d’acquérir le terrain au prix de 36 000 €TTC afin de construire vingt garages ainsi que quatre box de stockage en créant un accès direct sur la [Adresse 9].

Sans une réponse d’acceptation, cette présente offre d’achat s’éteindra le 09/02/2024 à minuit. Cette proposition est valable sous réserve d’obtention d’un prêt bancaire de 36 000 € au taux maximum de 4% TEG auprès d’un établissement bancaire. Elle est également soumise à l’absence de toute disposition ou servitudes pouvant empêcher l’usage de la propriété vendue.

L’acceptation de l’offre peut être faite par tout moyen de communication précisé dans l’adresse de cette lettre à l’endroit du promettant.'

* un plan de division et de bornage en date du 9 novembre 2020 sur lequel est figurée la copropriété de [8] avec, en grisé, l’assiette concernée par la cession.

Il convient d’emblée d’écarter l’argument tiré par le syndicat des copropriétaires d’une information fournie dans le cadre d’assemblées générales antérieures, dès lors que, s’il n’est pas contestable que la question de la vente du terrain de tennis avait déjà été abordée précédemment, et avait au demeurant déjà donné lieu à des différends judiciaires, le syndicat ne rapporte pas la preuve lui incombant de la teneur précise des informations qui avaient en leur temps été fournies aux copropriétaires, de sorte qu’il n’est nullement démontré que celles-ci aient pu être différentes ou plus complètes que celles communiquées à l’appui de la convocation à l’assemblée générale du 16 mars 2023.

Il doit être constaté à l’examen des documents fournis à l’appui des projets de résolution qu’il existe manifestement une imprécision préjudiciable quant à l’assiette exacte de la cession envisagée.

D’abord, la désignation cadastrale 'AV[Cadastre 2]' évoquée par la SCI MGI 39 dans son courrier du 9 février 2023 ne correspond aucunement au terrain concerné par le projet, qui relève en effet d’une parcelle cadastrée AV [Cadastre 4] constituant l’assiette de l’ensemble de la copropriété.

Ensuite, et surtout, il doit être constaté que les résolutions litigieuses définissent toujours l’assiette concernée par la cession sous le seul vocable 'terrain de tennis', ce qui est manifestement de nature, à défaut de toute indication complémentaire, à laisser penser aux copropriétaires que seul le périmètre du terrain de tennis lui-même était effectivement concerné par la vente. Or, il apparaît à l’examen du plan joint à l’ordre du jour que l’assiette de 867 m² sur laquelle porte le projet excède de manière importante la surface du terrain de tennis telle qu’elle est matérialisée sur place par le court et son enclos grillagé, et telle qu’elle apparaît d’ailleurs figurée sur ce plan.

Cette incohérence entre l’énoncé du projet et le plan suffit à introduire une ambiguïté quant à la portée précise du projet.

Cette ambiguïté est d’autant moins anodine que l’extension du projet au-delà du périmètre du terrain de tennis entraîne des conséquences, non seulement sur les parties communes résiduelles, mais également sur les parties privatives de certains copropriétaires. Il apparaît en effet que l’assiette réellement concernée va jusqu’à englober une partie de la surface des emplacements de stationnement constituant les lots privatifs n° 21 à 28, qui, pour être conservés, devraient donc nécessairement être déplacés, ou à tout le moins décalés d’une surface équivalente à celle dont ils seraient amputés par la vente, modifiant de manière corrélative la surface des parties communes résiduelles. De plus, M. [B] établit par la production d’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024 qu’un tel décalage serait, du fait de la proximité accrue des véhicules stationnés sur les emplacements décalés, de nature à gêner l’accès dont il dispose actuellement pour stationner son véhicule automobile dans son garage.

Ainsi, en ce qu’il excède la surface du terrain de tennis proprement dit, seule évoquée par les projets de résolution soumis aux copropriétaires, le projet porte atteinte aux autres parties communes, et affecte directement certains copropriétaires, dont notamment M. [B], dans la jouissance de leurs parties privatives. Cette circonstance particulière devait nécessairement être portée à la connaissance des copropriétaires dans le cadre de l’information préalable relative au projet, afin de leur permettre de se prononcer sur celui-ci en toute connaissance de cause de l’ensemble de ses implications.

Or, il n’est pas justifié que tel ait été le cas, l’appelant produisant au demeurant à cet égard des attestations de plusieurs copropriétaires confirmant qu’ils n’avaient pas été informés de cet aspect du projet. L’intimé échoue à rapporter la preuve lui incombant, en se bornant à faire état d’informations antérieures dont elle ne justifie pas de la teneur, et en produisant des attestations de copropriétaires exposant de manière générale avoir été destinataires d’une information suffisante, sans qu’il soit fait référence à la problématique relative aux conséquences du projet sur les autres parties communes et les parties privatives.

Au regard de ces éléments, il doit être retenu que l’information préalable délivrée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 16 mars 2023 a été insuffisante pour leur permettre de prendre position sur les résolutions litigieuses en toute connaissance de cause.

Sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens de nullité développés par M. [B], il sera fait droit à la demande d’annulation de ces résolutions.

Le jugement entrepris sera donc infirmé entoutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [B] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, M. [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;

Statuant à nouveau, et ajoutant,

Annule les résolutions n° 11, 11-1, 11-2, 11-3 et 11-4 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [8] tenue le 16 mars 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] à payer à M. [G] [B] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense M. [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,