PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01240 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZXC

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 juillet 2024 – RG N°22/00064 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 16]

Code affaire : 50A – Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Philippe MAUREL conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila Zait au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 24 juin 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M. Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [R] [T],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Julien ROBIN de la SCP DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Julien ROBIN de la SCP DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

ET :

INTIMÉS

Madame [K] [O] épouse [U]

née le 09 Mai 1984 à [Localité 18], de nationalité Colombienne,

demeurant [Adresse 13]

Représentée par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [M] [U]

né le 03 Septembre 1977 à [Localité 17], de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [E] [P], [D] [Y]

né le 10 Octobre 1975 à [Localité 16], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Anne-laure MAUVAIS, avocat au barreau de BELFORT

Monsieur [G] [V]

né le 26 Octobre 1984 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant [Adresse 14]

Représenté par M^e Hervé GUY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTBELIARD

Madame [N] [Z] épouse [V]

née le 11 Mai 1989 à [Localité 20], de nationalité française, demeurant [Adresse 14]

Représentée par M^e Hervé GUY de la SCP SURDEY GUY – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTBELIARD

Madame [J] [C] [Y] née [T]

née le 07 Février 1969 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Anne-Laure MAUVAIS, avocat au barreau de BELFORT

Syndic. de copropriété [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SA CITYA ayant siège [Adresse 1]

Sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila Zait, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 5 octobre 2000 M. [R] [T] et son épouse [C] née [F], M. [E] [Y] et son épouse [J] [T] ont acquis en indivision un terrain sis [Adresse 12] (90). Une maison d’habitation y a été édifiée et le partage de l’indivision a été effectué les 22 novembre et 6 décembre 2006 avec constitution d’une copropriété formalisée par la rédaction d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété. Les époux [T] ont été attributaires, dans le cadre de ce partage, des lots numéro 2 et 4 comportant un logement avec terrasse en rez-de-chaussée et jardin. Les époux [Y], quant à eux, se sont vus allouer le lot numéro 3 c’est-à-dire un logement au premier étage avec jardin.

Suivant acte authentique en date du 12 mars 2014, les époux [Y] ont vendu aux époux [V] les locaux dont ils étaient propriétaires au sein de l’ensemble immobilier. Suivant acte authentique en date du 30 juin 2015, les époux [T] ont, à leur tour, vendu les lots leur appartenant à M. et Mme [U].

Au mois de décembre 2018, des infiltrations importantes se sont produites dans une pièce aménagée après la construction du bâtiment ayant pour assise la surface correspondant à la terrasse du lot numéro 2, et sur laquelle a été édifié une véranda fermée. À l’étage supérieur, l’ouvrage surplombant cette véranda constituait la terrasse appartenant désormais aux époux [V].

Les époux [U] ont alors saisi le président du tribunal judiciaire de Belfort en référé probatoire, requête à laquelle il a été fait droit par ordonnance en date du 2 juillet 2020, M. [H] étant commis à cet effet avec mission habituelle en la matière. L’expert a déposé rapport de ses opérations au greffe le 18 janvier 2021.

Par acte d’ huissier en date du 30 décembre 2021, les époux [U] ont fait assigner leurs vendeurs, à savoir des époux [T], aux fins de résolution de la vente immobilière régularisée six ans plus tôt. Ils ont également appelé en la cause les époux [V] et le syndicat de copropriété en vue d’obtenir, à titre subsidiaire, la condamnation de ce dernier à procéder aux travaux d’étanchéité, de remise en état et de reprise des locaux privatifs affectés de désordres. Par acte d’huissier en date du 10 mai 2022, les époux [V] ont fait assigner en intervention forcée les époux [Y] aux fins d’être relevés et garantis par ces derniers de toute condamnation pécuniaire pouvant être prononcée à leur préjudice. Les deux instances ont été jointes dans le cadre de la mise en état de l’affaire.

Suivant jugement en date du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Belfort a statué dans les termes suivants :

— Prononce la résolution de la vente intervenue le 30 juin 2015 entre M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T], d’une part, et M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U], d’autre part, portant les lots 2 et 4 de la copropriété sise [Adresse 11].

— Condamne solidairement M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T], à rembourser à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U], la somme de 166 000 euros avec intérêts au légal à compter du jugement.

— Condamne in solidum M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T] à payer à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U] la somme de 13 400 euros au titre du préjudice de jouissance subi et rejette pour le surplus les demandes formées au titre des dommages-intérêts.

— Rejette les demandes formées par M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T], M. [E] [Y] et Mme [J] [T] épouse [Y], ainsi que M. [G] [V] et Mme [N] [Z] épouse [V].

— Condamne in solidum M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T] à payer à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne in solidum M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T] au paiement des entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise.

— Rejette le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal s’est fondé sur les motifs suivants :

' Les époux [T], malgré leur dénégation, ont cédé aux acquéreurs un local comprenant une véranda, c’est-à-dire une pièce fermée, maçonnée, comportant deux ouvertures équipées de panneaux vitrés, ouvrage pouvant être regardé comme une extension de la partie habitable.

' Les désordres constatés trouvent leur origine dans un vice caché rendant l’immeuble impropre à l’usage de sa destination. La clause de non recours insérée dans l’acte de vente stipule une réserve d’application lorsque le demandeur a connu l’existence de ce vice caché. Or, un ancien occupant des lieux atteste avoir avisé le vendeur des nuisances résultant d’infiltrations dans la véranda et la chambre attenante, ce dont il se déduit que ce dernier avait une parfaite connaissance des défectuosités de l’ouvrage vendu. La résolution de la vente est donc encourue sur le fondement de l’action rédhibitoire.

' Dès l’instant où il connaissait l’existence de vices rédhibitoires dissimulés à la livraison, les vendeurs sont tenus d’indemniser les acquéreurs de l’ensemble des désagréments subis en relation causale avec les désordres de construction.

' L’initiative de transformer la terrasse n’ayant jamais été soumise à l’agrément de l’assemblée générale de la copropriété, et en raison du fait que lors de la vente le syndicat de copropriété n’était pas encore constitué, aucune action indemnitaire ne peut être dirigée contre l’organe représentatif de la collectivité des copropriétaires.

Suivant déclaration régularisée par voie électronique en date du 12 août 2024, les époux [T] ont interjeté appel du jugement rendu.

Par ordonnance d’incident du 28 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’appel, et délcaré les époux [T] recevables en leur appel.

Par conclusions transmises le 8 novembre 2024, iles époux [T] invitent la cour à statuer dans le sens suivant :

' Déclarer recevable et bien-fondée la demande des époux concluants.

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Belfort le 2 juillet 2024 en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente, les a condamnés à restituer aux acquéreurs la somme de 166'000 euros au titre du prix perçu, les a condamnés à payer aux acquéreurs, la somme de 13'400 euros au titre du préjudice de jouissance et rejeté toute autre demande formée par les époux [T].

Statuant à nouveau :

' Déclarer irrecevables et mal fondés les époux [U], de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions.

' Débouter les époux [U], de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions

Subsidiairement :

' Condamner le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 12] à garantir les époux [T] de toute éventuelle condamnation à intervenir.

' Dire que les époux [T] en leur qualité de copropriétaires, ne seront pas tenus de participer à l’exécution de cet appel en garantie.

En tout état de cause :

' Condamner solidairement les époux [U], et le syndicat de copropriété à verser aux concluants la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ils soutiennent de ce point de vue que :

' Il ne résulte pas des pièces de la procédure que les concluants aient vendu aux acquéreurs une véranda puisque les actes eux-mêmes font état d’une terrasse. Il en résulte que ceux-ci ne sont pas fondés à se plaindre de désordres affectant un ouvrage qui n’est pas expressément mentionné dans l’acte de cession, ni dans le plan annexé à l’état descriptif de division.

' La preuve n’est pas rapportée de ce que les concluants ont pris l’initiative de construire une véranda sur l’aire correspondant à celle de la terrasse.

' Subsidiairement, la clause de non responsabilité pour vices cachés doit recevoir son plein effet dans la mesure où il n’est pas administré la preuve qu’ils aient connu l’existence de ces vices, l’attestation dont se prévalent les intimés n’ayant aucun caractère objectif puisqu’émanant d’un ancien locataire avec qui les rapports avec les bailleurs ont été tendus.

' L’expert a imputé la survenance de désordres par infiltrations à l’absence d’étanchéité de la toiture terrasse sur-jacente sans rechercher si d’autres facteurs dommageables pouvaient être à l’origine des dommages dont se sont plaints les acquéreurs.

' En toute hypothèse, le syndicat de copropriété est responsable des infiltrations consécutives à l’absence de relevé d’étanchéité dans le soubassement de la terrasse située au-dessus des lots numéro 2 et 4.

* * *

Dans d’ultimes conclusions en date du 21 février 2025, les époux [U] ont exprimé leur position sur le litige de la manière suivante :

' Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* Prononcé la résolution de la vente intervenue en l’étude maître [L], notaire à [Localité 21], le 30 juin 2015 entre M. [R] [T] et Mme [A] [F] épouse [T] d’une part, et M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U], d’autre part, portant sur les lots 2 et 4 de la copropriété sise [Adresse 10].

* Condamné solidairement M. [R] [T] et Mme [A] [F] épouse [T] à rembourser à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U] la somme de 166 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

* Condamné in solidum M. [R] [T] et Mme [A] [F] épouse [T] à payer à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U], la somme de 13 400 euros au titre du préjudice de jouissance subi et rejette pour le surplus les demandes formées au titre des dommages et intérêts ;

* Rejeté les demandes formées par M. [R] [T] et Mme [A] [F] épouse [T], M. [E] [Y] et Mme [J] [T] épouse [Y], ainsi que M. [G] [V] et Mme [N] [Z] épouse [V] ;

* Condamné in solidum M. [R] [T] et Mme [A] [F] épouse [T] à payer à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U], la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamné in solidum M. [R] [T] et Mme [A] [F] épouse [T] au paiement des entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise ;

* Rejeté pour le surplus les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

' Condamner M. et Mme [T] à régler à M. et Mme [U] une somme complémentaire de 88 376,59 euros à titre de dommages et intérêts,

' Condamner M. et Mme [T] à régler à M. et Mme [U] une somme de 10 0000 (sic) euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire,

A titre subsidiaire,

Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

' Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] représenté par son syndic à réaliser les travaux listés par l’expert judiciaire dans son rapport à la page 16 et qu’il a fixés à la somme de 40 480 euros, ainsi qu’à la reprise des crépis pour un montant de 8 911,60 euros dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir.

' Dire qu’à compter de cette date, le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler à M. et Mme [U] une astreinte qui ne saurait être inférieure à la somme de 100 euros par jour de retard jusqu’à réalisation complète des travaux justifiée par un procès-verbal de réception.

' Dispenser M. et Mme [U] de participer à la dépense commune liée aux réfections,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' Dispenser M. et Mme [U] de participer à la dépense commune au titre des dépenses à engager au titre des travaux de remise en état.

En tout état de cause,

' Condamner le syndicat des copropriétaires et les consorts [T], solidairement, à régler à M. et Mme [U] les sommes de :

* 28 400 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

* 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

' Rendre communes et opposables aux consorts [V] la décision à intervenir,

' Condamner en tout état de cause les requis aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

Ils signalent, à cet égard, que :

' L’avant-contrat et les documents subséquents font tous état d’une véranda et non d’une terrasse, étant relevé que la surface habitable comprend celle correspondant à cet ouvrage. Il ne fait pas de doute que M. [T] a procédé à la fermeture de cet augment en posant des vantaux et a transformé la terrasse dans le courant de l’année 2003 ce qu’il a lui-même reconnu.

' Le vendeur ne pouvait ignorer l’existence de vices cachés affectant l’étanchéité de cette partie du local à usage privatif puisque des occupants antérieurs les lui ont signalés.

' Le trouble de jouissance s’est poursuivi après la décision rendue par le tribunal judiciaire de Belfort si bien que la créance indemnitaire ressort aujourd’hui à la somme de 28'400 euros, outre les frais accessoires pour atteindre un total de 88'316,59 euros.

* * *

Dans ses dernières conclusions, datées du 30 avril 2025, le syndicat de copropriété a demandé à la cour de statuer comme suit:

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

' Déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes formées pour la première fois à hauteur d’appel par les époux [R] [T] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 15] [Adresse 19],

' Les déclarer en toutes hypothèses mal fondés en leurs prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires et les en débouter,

' Condamner les époux [R] [T] et [B] [F] épouse [T] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel,

' Confirmer en conséquence le jugement entrepris,

Très subsidiairement et si par impossible il était fait droit à l’appel principal des époux [T] en ce qu’il est dirigé à l’égard des époux [U],

' Débouter les époux [U] de leur appel incident en ce qu’il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires,

' Juger en toutes hypothèses qu’ils ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' Ecarter également ces dispositions au regard de l’équité et de la situation économique,

' Rejeter toutes demandes au paiement de dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens formées contre le syndicat des copropriétaires.

' Condamner la partie qui succombera au principal aux entiers dépens.

Il soutient à cet égard que :

' Aucune demande n’a été dirigée directement contre lui puisque n’ étant concerné que par des prétentions subsidiaires aux fins de mise en jeu de sa responsabilité pour qu’il soit procédé à des travaux sur les parties communes ou bien encore d’être condamné à relever et garantir les parties condamnées de toute ou partie de la charge indemnitaire dont elles pourraient être déclarées redevables. Dès lors, les prétentions articulées contre lui par les époux [T] encourent l’irrecevabilité pour être nouvelles en cause d’appel.

' S’agissant de l’appel incident diligenté à son encontre par les époux [U], cette prétention ne peut prospérer dans la mesure où la construction de la véranda sur l’ancienne terrasse est antérieure à la date de naissance de la copropriété si bien qu’il ne peut répondre d’une faute d’un copropriétaire ayant agi avant cette date.

' Subsidiairement, aucun motif ne justifie que les époux acquéreurs soient dispensés de toute contribution aux charges représentatives des travaux d’installation d’un dispositif d’étanchéité de la toiture de la véranda.

* * *

Dans leurs dernières conclusions en date du 7 février 2025, les époux [V] sollicitent la confirmation du jugement attaqué et subsidiairement le débouté des demandes formulées par toute partie visant à leur imputer une part de responsabilité dans la production des désordres. Ils se prononcent, en toute hypothèse, en faveur du rejet des prétentions des époux [T] tendant à être dispensés de toute contribution aux charges de copropriété affectées au financement des travaux de remise en état du gros-'uvre, partie commune de l’immeuble.

Subsidiairement, ils demandent que les époux [U] soient condamnés à remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété, de condamner in solidum les époux [T] et les époux [Y] à rembourser aux concluants la quote-part du prix des travaux qu’ils seraient contraints de supporter si la cour imposait au syndicat de copropriété de réaliser les travaux confortatifs, outre la quote-part de dommages et intérêts qu’ils seraient, le cas échéant, obligés de prendre en charge.

Reconventionnellement, ils estiment les époux [T] et [Y] redevables à leur endroit d’une indemnité d’un montant de 2000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Ils soutiennent de ce point de vue, outre les mêmes griefs que ceux déjà articulés contre les appelants par les parties intimées, que :

' Les époux [T] sont mal fondés à critiquer l’abstention du syndicat de copropriété en ce qui concerne la réalisation des travaux à l’origine des dommages puisque ceux-ci leur sont entièrement imputables.

' Il serait inéquitable de faire supporter à la copropriété les conséquences d’initiatives inopportunes prises par les époux [T].

' Très subsidiairement, le syndicat de copropriété doit assumer la charge financière des travaux affectant les parties communes, peu important à cet égard, que l’absence de relevé d’étanchéité soit antérieure à la constitution de la copropriété. N’ayant eu aucune part de responsabilité dans les défauts affectant l’immeuble, ils sont fondés à réclamer la dispense de participation aux frais de remise en état.

* * *

Les époux [Y], dans leurs dernières écritures datées du 12 mai 2025, sollicitent la confirmation du jugement contesté. Ils font observer que les appelants ne leur réclament rien, les seules prétentions émises à leur encontre dans le cadre de l’instance d’appel émanant des epoux [V] mais étant uniquement formulées à titre subsidiaire.

Ils estiment les parties appelantes redevables à leur endroit de la somme de 2000 euros au titre de leurs frais non taxables.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les époux [T] ont tout d’abord contesté avoir vendu aux époux [U] une véranda invoquant, à cet égard, divers documents précontractuels et contractuels qui ne font état que d’une terrasse. L’objet de la transaction portant sur la cession à titre onéreux de deux lots de copropriété dans l’immeuble ne comporte qu’une terrasse non fermée et exclusive de tout usage d’habitation. Ils en déduisent qu’ils ne peuvent être recherchés en garantie pour un ouvrage non expressément visé dans l’acte de vente et les documents préparatoires.

L’expert a rappelé la définition du vocable de véranda dans les termes suivants :

« Une véranda est une pièce supplémentaire aux parois majoritairement vitrées utilisée généralement comme salon ou jardin d’été. Elle est le prolongement d’une maison existante sur la façade d’une maison.

Au cas présent, la partie habitable supplémentaire est le prolongement du logement [U] sur la terrasse existante du logement qui est située à l’étage supérieur avec une baie vitrée tout le long de l’extension. »

Il résulte de l’acte de vente, régularisé par acte authentique en date du 30 juin 2015, que la désignation du bien vendu fait état d’une terrasse. Cependant en page 18 de l’acte notarié la clause suivante est stipulée :

« Le vendeur déclare qu’il n’a pas effectué dans les lots vendus de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Pas de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire et dont l’achèvement remonterait à moins de 10 ans. »

L’avant-contrat, pour sa part, fait état d’une construction achevée depuis plus de 10 ans, à savoir une véranda fermée. Il est expressément précisé que :

« Le vendeur déclare qu’aucune assurance dommages ouvrage du fait des travaux n’a été souscrite, que les travaux de construction ont été exécutés par lui-même sans recours à un artisan ou à un entrepreneur. L’acquéreur, en cas de dommages, se retournera contre le vendeur sans qu’aucune clause d’exonération insérée dans l’acte ne puisse lui être opposée. »

Le notaire instrumentaire de la vente, dans une attestation datée du 8 novembre 2019 a indiqué que la désignation des biens devait être modifiée et que le local vendu aux époux [U] comprenait une véranda au lieu et place d’une terrasse.

Dans une note datée du 9 février 2020, les époux [T] et les époux [Y] ont expressément reconnu l’existence d’une véranda dans les termes suivants :

« Nous confirmons l’existence d’une terrasse fermée au rez-de-chaussée de la copropriété sur le lot numéro deux. Cette terrasse est composée de trois murs maçonnés en forme de U et d’une façade côté sud.

Cet aménagement a été réalisé en plein accord des deux parties en 2003 par l’occupant du logement du rez-de-chaussée et avant le règlement de copropriété. »

Enfin, le locataire qui a occupé les lieux durant la période comprise entre le mois de mai 2013 et le mois de mars 2015 atteste que des infiltrations se sont produites dans la véranda, démontrant ainsi que l’ouvrage, dont la qualification est contestée, existait bien, dans les termes définis par l’expert, avant la vente immobilière.

Il n’est donc pas contestable que la véranda faisait bien partie des ouvrages compris dans les lots acquis par les époux [U].

En toute hypothèse, la circonstance qu’un ouvrage figure ou non sur l’acte de vente dans l’énumération des biens objet de la cession, demeure sans incidence sur l’action rédhibitoire ou estimatoire diligentée par l’acquéreur dans la mesure où la propriété de la construction, ne serait-ce que par voie d’accession, est partie intégrante de la chose vendue dans laquelle est identifié le siège des vices de construction.

Au regard des éléments tirés du dossier de la procédure et rappelés ci-dessus, il n’est pas douteux que la véranda a été bâtie depuis plus de 10 ans sur l’assiette de la terrasse originaire si bien que le vendeur d’immeubles ne peut prétendre à l’exonération de toute responsabilité ou garantie sur la base d’une controverse sur la qualification même de l’ouvrage réalisé.

* * *

Les propriétaires actuels du local ont entendu rechercher en garantie leur vendeur, les époux [T], en intentant à leur encontre une action rédhibitoire pour vices cachés. Il convient cependant de préciser que, s’agissant d’un dommage immobilier, les règles de la garantie décennale des constructeurs ont vocation à s’appliquer prioritairement. En effet, la véranda est un ouvrage immobilier qui fait corps avec la structure de gros 'uvre et entre donc dans le champ de prévision de l’article 1792 du code civil. En l’espèce, si le principe de l’engagement de la responsabilité décennale des constructeurs avait été admis, le délai d’épreuve étant échu à la date de la réception, qu’elle soit tacite ou judiciaire, la demande aurait cependant encouru l’irrecevabilité puisque le délai décennal d’épreuve était expiré à la date de la demande en référé probatoire.

Cependant, le régime des garanties propres aux intervenants à l’acte de construire peut se cumuler avec celui des vices cachés dont le siège réside dans les articles 1641 et suivants du code civil. En effet, lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun (Cass.3° Civ. 11 mai 2010 n° 09-13. 358).

À l’inverse des règles propres à la garantie décennale, le point de départ du délai de prescription biennale de l’action rédhibitoire est celui de la date de manifestation du dommage et non celle de réception de l’ouvrage. En l’occurrence, un dégât des eaux s’est produit le 2 décembre 2018 provoquant des infiltrations dans le local appartenant aux époux [U]. La date à laquelle a été régularisée l’assignation en référé-expertise ne résulte pas des pièces de la procédure mais l’ordonnance a été rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Belfort en date du 2 juillet 2020, ce dont il se déduit que l’effet interruptif attaché à l’acte introductif d’instance est bien intervenu dans l’intervalle du délai de deux ans prévus à l’article 1648 du code précité.

S’agissant de la nature et l’étendue des dommages, l’expert judiciaire mentionne dans son rapport que :

« La cause et l’origine des désordres réside dans l’absence d’étanchéité de la dalle haute du rez-de-chaussée de l’appartement situé à l’extérieur qui forme la terrasse accessible située sur la véranda. Lors des pluies, l’eau s’infiltre dans le plancher de la véranda et les chambres à coucher du rez-de-chaussée. L’eau de pluie, lors des intempéries pluvieuses, s’infiltre au passage de la dalle et des seuils des portes-fenêtres dépourvues de relevé d’étanchéité.'

Ce phénomène de percolation à l’intérieur des locaux est consécutif à un vice caché de l’immeuble lors de la vente et rend celui-ci impropre à l’usage de sa destination. Les acquéreurs sont donc fondés à solliciter la résolution de la vente avec restitution corrélative du prix d’un montant de 166'000 euros.

* * *

L’article 1645 du Code civil prévoit que le vendeur est débiteur d’indemnités compensatrices de l’ensemble des préjudices subis par l’acquéreur évincé s’il connaissait l’existence du vice antérieurement à la vente. Au cas présent il résulte de l’attestation délivrée par M. [X] ancien locataire de l’appartement litigieux durant une période comprise entre le mois de mai 2013 et le mois de mars de l’année 2015, que des infiltrations s’étaient déjà produites dans la véranda et à l’intérieur de la chambre attenante et qu’il en avait dûment avisé son bailleur. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les époux [T] étaient redevables d’indemnités couvrant l’ensemble des préjudices subis par les parties lésées. Les appelants sont donc débiteurs d’une indemnité réparatrice du préjudice de jouissance subi par les époux [U].

Le premier juge a évalué ce poste de créance à 200 euros par mois pour la période comprise entre le mois de décembre 2018 et le mois de juin 2024 soit au total 67 mois représentant une contre-valeur de 13'400 euros. Il a précisé, à cet égard, que la véranda était désormais pratiquement inutilisable et que la chambre dans laquelle se produisaient également des infiltrations ne pouvait être considérée comme une pièce habitable. Cette situation induisait une perte de jouissance d’une surface de 43 m² sur 146. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Les victimes, sollicitent que soit majoré le montant de cette créance dans la mesure où le préjudice s’est poursuivi au-delà du terme retenu par le tribunal.

Il ne résulte pas des pièces de la procédure que les travaux, mêmes conservatoires, aient été entrepris dans le local désigné comme étant le siège de désordres. Il s’en déduit que le préjudice de jouissance des acquéreurs s’est poursuivi. Ceux-ci réclament que l’indemnité qui leur a été allouée par le tribunal soit portée à la somme de 28'400 euros. Il ne précise cependant pas le terme de la période servant d’assiette liquidative à cette créance. Il y a donc lieu de prendre en compte l’intervalle compris entre la date retenue par le premier juge comme fin de la période d’indemnisation et celle à laquelle les dernières écritures des intéressés ont été déposées au greffe, soit le 5 février 2025. C’est donc huit mois supplémentaires qui doivent être pris en compte pour la réparation ajustée du préjudice de cette nature.

En retenant, comme l’a fait le premier juge, un tarif de 200 euros par mois, la créance compensatrice du préjudice de jouissance sera portée à la somme de 15'000 euros (13 400 + 1 600).

La vente ayant été résolue, les frais accessoires doivent être restitués en même temps que le prix. Les époux [U] demandent ainsi de remboursement de la somme de 9 797 euros correspondant non pas aux frais notariés mais aux frais de publication de l’acte au service de la publicité foncière ainsi que l’indique l’attestation du notaire produite en ce sens. Ce poste de créances s’ajoutera donc au montant du prix à restituer.

Les époux [U] sollicitent également le remboursement des dépenses d’amélioration du local sur la base de factures qu’il produit aux débats et que le premier juge a rejetées en considérant qu’elles n’étaient pas suffisamment probantes pour justifier l’octroi d’une indemnité complémentaire. Il n’est cependant pas démontré que les matériaux et équipements ainsi acquis existaient encore en nature dans l’appartement litigieux. De surcroît, les pièces ainsi produites n’établissent aucunement que les articles correspondant aux achats facturés aient été affectés à des travaux d’entretien et d’embellissement du local. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux intimés ce chef de prétention.

Les victimes des désordres requièrent encore le remboursement des frais de syndic de même que du coût de l’assurance du prêt immobilier souscrit pour le financement de l’acquisition de l’immeuble. Mais, quand bien même la résolution de la vente induit que celle-ci est supposée n’être jamais intervenue, les acquéreurs ont néanmoins bénéficié des prestations délivrées en contrepartie du paiement des charges de copropriété. Ces dépenses ont été engagées en contrepartie d’une prestation qui ont contribué à leur qualité de vie en leur qualité de copropriétaire, en leur permettant ainsi de jouir des parties communes et des équipements collectifs propres à l’ensemble immobilier. De la même manière, la couverture en garantie de l’assureur les a mis à l’abri d’une éventuelle impécuniosité et correspond à ce titre un service effectif. Il s’ensuit que l’anéantissement de la vente immobilière n’a pas eu pour effet d’effacer les avantages dus en contrepartie des paiements dont ils demandent aujourd’hui le remboursement. Ils seront donc déboutés de leur demande en ce sens.

Enfin, les instigateurs de l’action en résolution sollicitent l’allocation d’une somme de 37'000 euros au titre de « la revalorisation du prix du bien ». Ils n’expliquent cependant pas quel manque à gagner ce chef de créance est destiné à compenser. Il peut être inféré de l’intitulé même de la créance revendiquée que cette somme correspond à la plus-value acquise par le bien 10 ans après son acquisition. Or aucun élément n’est versé aux débats qui conforte la réalité d’une telle plus-value. En outre, si la valeur du bien avait été affectée d’une telle majoration, on comprend mal l’intérêt des acquéreurs d’introduire une instance en résolution de vente immobilière plutôt que de céder de gré à gré l’immeuble qu’ils ont acquis. Ils seront donc également déboutés de ce chef de prétention.

Il suit des motifs qui précèdent, en conséquence de la résolution de la vente, que les acquéreurs seront tenus de libérer les lieux et, corrélativement, les vendeurs seront quant à eux tenus à la restitution du prix, soit la somme de 166'000 euros, et condamnés au paiement, au profit de leur cocontractant, de la somme de 24'297 euros (15'000 + 9797) à titre de dommages et intérêts accessoires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne la réparation du préjudice annexe, sauf à ajouter que le quantum de dommages et intérêts sera réévalué à la hausse, à concurrence des sommes susvisées.

* * *

Le prononcé de la résolution de la vente et la condamnation des vendeurs au paiement de dommages et intérêts rend superfétatoire un examen de l’action en garantie dirigée contre les époux [V] et les époux [Y], laquelle n’a été introduite qu’à titre subsidiaire au cas où la cour infirmerait le jugement et débouterait les acquéreurs de leur demande visant à l’anéantissement de la vente.

Les époux [T] ont, quant à eux, diligenté une action en garantie à l’encontre du syndicat de copropriété. Pour voir déclarer celle-ci irrecevable, l’organe de gestion de la collectivité des copropriétaires excipe du caractère nouveau de la demande exposée à hauteur d’appel. Il est constant que ces derniers se sont abstenus de requérir la couverture en garantie du syndicat de copropriété pour toute condamnation pécuniaire prononcée à leur encontre. Cependant, même exposée pour la première fois en cause d’appel, la demande visant à être relevé et garanti d’une condamnation doit être appréhendé comme accessoire de la demande principale au sens des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile. Le moyen ne saurait donc prospérer.

Le syndicat est ainsi recherché en responsabilité sur le terrain extra-contractuel dont le siège réside dans les dispositions de l’article 1240 du code civil. Le manquement qui peut, le cas échéant, lui être imputé dépend, en tout premier lieu, de la qualification de partie privative ou de partie commune de l’équipement, ou de l’absence d’équipement, à l’origine de la survenance des désordres. Si cette répartition entre les deux catégories d’ouvrage doit prioritairement résulter des mentions figurant au règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans ses articles 2 et 3 ont néanmoins une portée supplétive, ainsi que cela résulte des dispositions de l’article 43 de la même loi aux termes d’une interprétation à contrario.

Le règlement de copropriété de l’immeuble concerné par le litige ne prend pas expressément position sur la qualification à appliquer à un dispositif d’étanchéité. Sont classés dans la catégorie des parties privatives, aux termes de ce document, les sols parquets ou carrelages à l’exclusion des ouvrages de gros-'uvre qui sont parties communes. Les parties privatives d’un lot sont ainsi définies comme étant celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Or le relevé d’étanchéité qui sépare deux lots privatifs n’est pas à l’usage exclusif d’un copropriétaire dont le lot est situé en contrebas mais également celui dont les parties privatives sont situées en surplomb. Il s’agit donc d’un équipement à usage commun destiné à préserver les ouvrages de toute atteinte à leur solidité.

L’absence d’un équipement collectif dont l’entretien incombe au syndicat de copropriété est susceptible d’engager la responsabilité de celui-ci dans les termes de l’article 14 dernier alinéa de la loi susvisée. La circonstance que ce vice de construction soit antérieur à la constitution de la copropriété et sans incidence sur l’étendue de cette responsabilité laquelle peut être engagée dès qu’un facteur générateur de dommages est situé dans une partie commune, et à plus forte raison lorsque la cause des dommages résulte d’une absence d’équipement collectif.

La responsabilité du syndicat est donc encourue.

Toutefois, le défaut de construction à l’origine des désordres incombe au premier chef aux époux appelants. La véranda édifiée sur la terrasse du lot n°2 l’a été antérieurement à la naissance de la copropriété, que l’on peut rendre contemporaine de la cessation de l’indivision, sous la maîtrise d’ouvrage de M. [T], et a donc été la source de désordres dont l’imputabilité au syndicat ne peut qu’être résiduelle. Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de cantonner la responsabilité du syndicat à 10 % de son quantum, et donc de limiter l’action récursoire des vendeurs d’immeuble à cette proportion, soit la somme de 2 429,70 euros.

Compte tenu des motifs qui précèdent il n’y a pas lieu, de dispenser, en application de l’article 10-1 de la loi sus évoquée, les époux [T] de toute participation aux charges destinées à financer la condamnation pécuniaire supportée par la copropriété. Les époux [V] seront également déboutés de leur demande en ce sens, ce qui aboutirait, en dehors de toute équité, à faire supporter sur les seuls époux [T] la charge de la quote-part de créance indemnitaire correspondant à la part de responsabilité incombant au syndicat de copropriété.

Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens, et des frais de défense irrépétibles.

Les dépens d’appel seront supportés par les époux [T], in solidum.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [U] les frais exposés par eux dans le cadre de la présente instance et non-compris dans les dépens, à hauteur d’une somme de 1 000 euros. Les époux [T] seront tenus in solidum d’en acquitter le paiement à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi:

— Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T] à payer à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U] la somme de 13 400 euros au titre du préjudice de jouissance subi, et en ce qu’il a exonéré le syndicat de copropriété de toute responsabilité dans la survenance des désordres qui se sont produits dans les lots n° 2 et 4 de l’ensemble immobilier appartenant aux époux [U].

— Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

— Condamne in solidum M. [R] [T] et Mme [B] [F] épouse [T] à payer à M. [M] [U] et Mme [K] [I] [W] épouse [U] la somme de 24 297 euros à titre de dommages-intérêts.

— Déclare recevables les demandes formées par les époux [T] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

— Dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] est responsable, à concurrence de 10 %, des dommages subis par les époux [U].

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à relever et garantir les époux [T] de la condamnation au paiement d’une créance indemnitaire prononcée contre à concurrence de 10 % de son montant, soit la somme de 2 429,70 euros

— Condamne, in solidum, les époux [T] aux dépens d’appel.

— Condamne in soldium les époux [T] à payer aux époux [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,