Le copies exécutoires et conformes délivrées à

BM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00700 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EUEP

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mai 2023 – RG N°23/00111 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 03 décembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

ASSOCIATION SERVIR agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, dûment habilité, domicilié ès qualités audit siège

Sise [Adresse 2]

Siren numéro 347 820 524

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

Représentée par M^e Hannah-Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

INTIMÉE

ASSOCIATION FRATERNELLE MENNONITE (AFM) prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 1]

Siren numéro 778 725 242

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

PARTIES INTERVENANTES

S.A.S. [I] – GUYOMARD – LUTZ prise en la personne de ses représentants légaux en exercice ; prise en la personne de Maître [J] [I], désigné en qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de L’ASSOCIATION SERVIR

Sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

Représentée par M^e Hannah Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.E.L.A.S. MJ AIR prise en la personne de son gérant en exercice domicilié pour ce audit siège ; prise en la personne de Maître [B] [X], en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de L’ASSOCIATION SERVIR

Sise [Adresse 4]

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

Représentée par M^e Hannah-Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’Association Fraternelle Mennonite (AFM) est propriétaire de locaux qui ont été donnés à bail civil à l’association Servir, laquelle assure la gestion de plusieurs établissements sociaux et médico-sociaux :

— un ensemble immobilier désigné « la Résidence de [9] » à [Localité 15] abritant l’EHPAD [9] ;

— des locaux désignés « [Localité 12] » situés dans un bâtiment de l’ensemble immobilier ci-dessus à [Localité 15] abritant un accueil de jour [9] ;

— un ensemble immobilier désigné La [17] divisé en 3 bâtiments faisant l’objet de 4 baux ([Localité 8], [Localité 13], [Localité 12], [Localité 10]), situé à [Localité 15] [Adresse 5], Champs d’en haut, éponyme de la maison d’enfants à caractère social qu’il abrite ;

— un ensemble immobilier désigné « la [16] » situé à [Localité 14], éponyme de la maison d’enfants à caractère social qu’il abrite ;

— un ensemble immobilier désigné « [11] » situé à [Localité 7], éponyme de l’EHPAD qu’il abrite ;

— un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] abritant le siège social de l’association Servir.

L’agence régionale de santé de Franche-Comté et le conseil départemental du Territoire-de-Belfort ont suspendu, suivant arrêté du 7 avril 2020, l’autorisation donnée à l’association Servir d’exploiter l’EHPAD [9], et ont transféré, suivant arrêté du 7 novembre 2020, à l’association Les Bons Enfants l’autorisation d’exploiter cet EHPAD dans les mêmes locaux objets des baux consentis par l’association AFM.

Par assignation délivrée à l’association Servir le 4 janvier 2023, l’AFM a saisi le tribunal judiciaire de Belfort aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser diverses sommes au titre des loyers impayés sur l’ensemble de ces locaux.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Belfort a :

— déclaré irrecevable la constitution de l’association Servir transmise au greffe après l’ordonnance de clôture des débats et dit n’y avoir lieu à les rouvrir ni à révoquer l’ordonnance de clôture de l’instruction ;

— condamné l’association Servir à verser à l’AFM les sommes suivantes au titre des loyers impayés :

422 421,44 euros pour l’EHPAD [9]

26 856,04 euros pour l’accueil de jour [9]

53 632,26 euros pour la [17]

49 798,99 euros pour la [16]

44 783,95 euros pour [11]

10 290,44 euros pour le siège social ;

— condamné l’association Servir aux dépens et à verser à l’AFM la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

— l’assignation devant le tribunal judiciaire avait valablement été délivrée à l’association Servir entre les mains d’un gestionnaire de ressources humaines de l’association qui avait déclaré être habilité à recevoir l’acte et l’avait accepté ; le fait qu’il n’ait pas transmis cet acte au dirigeant de l’association ne constituait pas une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

— sur les loyers impayés réclamés, l’AFM justifiait des baux et des décomptes et aucun élément ne permettait d’établir que les loyers avaient été payés.

Par déclaration du 10 mai 2023, l’association Servir a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’association Servir ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire selon jugement du tribunal judiciaire de Belfort en date du 14 décembre 2023, l’AFM a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire, le 16 janvier 2024 et a appelé, dans la présente cause, les organes représentatifs de la procédure collective.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 août 2024, l’association Servir, représentée par ses mandataires judiciaires, sollicite de la cour qu’elle la déclare recevable en son appel, qu’elle infirme le jugement du 4 mai 2023 en toutes ses dispositions et que, statuant à nouveau, elle :

> à titre principal :

— ordonne le renvoi de l’instance à la mise en état devant le tribunal judiciaire de Belfort avec mise en cause de l’association Les Bons Enfants et de l’ASEA Nord Franche-Comté ou tout successeur pour la [17],

> à titre subsidiaire :

— ordonne à l’AFM de produire des baux à elle opposables, les avis d’échéance et un décompte certifié conforme par son commissaire aux comptes, bail par bail avec une mention précise notamment des périodes appelées, et de l’occupation réelle des locaux visés par les demandes de paiement,

— ordonne à l’AFM de justifier de la situation locative pour chaque site en précisant les périodes et de mettre en cause l’association les Bons Enfants et l’ASEA Nord Franche-Comté ou le successeur (qu’elle ne connaît pas) pour la [17],

— déboute l’AFM de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle,

— condamne l’AFM à rembourser à Me [I], ès qualités d’administrateur judiciaire, le dépôt de garantie pour [9] à hauteur de 78 678 euros à augmenter des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2020,

— condamne l’AFM au paiement de la somme de 5 000 euros hors taxes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

— depuis 2020, c’est l’association Les Bons Enfants qui occupe les lieux donnés à bail à [Localité 15] (EHPAD [9]), et c’est l’ASEA Nord Franche-Comté ou tout tiers connu de l’association AFM qui occupe l’immeuble la [17] dans lequel celle-ci exploite une maison d’enfants ; ces deux occupants n’ont pas été appelés dans la cause par le bailleur ; elle n’est donc pas concernée, à compter des 7 et 9 novembre 2020, par les sommes qui resteraient effectivement dues à l’association AFM par ces entités qui ont continué l’exploitation des activités liées à l’EHPAD [9] et à la maison d’enfants [17], les baux initiaux s’étant en effet poursuivis avec les nouveaux occupants ;

— en l’absence de réouverture des débats accordée par le tribunal judiciaire, l’ordonnance de clôture n’a pas été révoquée de sorte qu’elle a été privée d’un premier degré de juridiction et de la possibilité d’attraire dans la cause l’association Les Bons Enfants et l’ASEA Franche-Comté qui sont les seules concernées par les sommes dont l’intimée poursuit le recouvrement ;

— la nouveauté des moyens en cause d’appel ne peut lui être opposée ;

— aucune condamnation ne saurait être prononcée contre elle ; seule une fixation au passif peut être sollicitée pour les sommes dont il reste à justifier qu’elles relèveraient effectivement d’une période d’exploitation des lieux qui lui aurait effectivement exclusivement profité avant le 7 novembre 2020 ;

— les impayés de loyers ne sont pas justifiés faute pour l’AFM de communiquer aux débats d’avis d’échéances et de décomptes actualisés certifiés par un commissaire aux comptes et lisibles qui lui seraient contractuellement opposables, bail par bail, période par période, certifiés conformes par le commissaire aux comptes de l’AFM.

L’AFM a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 23 avril 2024 pour demander à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes formulées pour la première fois en cause d’appel par l’Association Servir,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Belfort, le 4 mai 2023 en toutes ses dispositions ; en conséquence et statuant à nouveau :

— fixer au passif de l’Association Servir, les sommes suivantes :

422 421,44 euros pour l’établissement médico-social de [9]

26 856,04 euros pour l’accueil de jour de l’établissement de [9]

53 632,26 euros pour l’établissement de la [17]

49 798,99 euros pour l’établissement de la [16]

44 783,95 euros pour l’établissement [11]

10 290,44 euros pour le siège social de l’Association Servir

11 243,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021 et 2022,

56 260,56 euros au titre des loyers de l’établissement de la [16], pour la période de janvier à décembre 2023, sauf à parfaire,

50 594,88 euros au titre des loyers de l’établissement [11], pour la période de janvier à décembre 2023, sauf à parfaire,

3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de son exposé des faits et du litige, l’AFM indique que :

— concernant l’EHPAD de [9], en raison des décisions administratives affectant l’autorisation de gestion de l’association Servir sur cet établissement et son transfert à l’association Les Bons Enfants à compter du 7 novembre 2020, l’association Les Bons Enfants a pris possession des locaux mais des recours administratifs sont toujours en cours devant les juridictions administratives ; l’AFM a pris l’initiative de la résiliation du bail de l’EHPAD de [9] par courrier du 9 septembre 2021 avec un terme du bail fixé au 16 mars 2022 ; l’association Servir est donc redevable des loyers jusqu’à cette date ;

— concernant l’accueil de jour des Lilas, c’est l’association Servir qui a pris l’initiative d’une résiliation qu’elle-même a acceptée selon courrier du 20 janvier 2021, à effet au 5 juillet 2022, date à laquelle l’association Servir a quitté les lieux ; le loyer est donc dû jusqu’à cette dernière date ;

— l’association Servir a continué à payer les loyers de ces deux structures jusqu’en juin 2021 et a refusé de payer les loyers suivants malgré les courriers de mise en demeure qu’elle lui a envoyés ;

— concernant la [17], le bail a été résilié à l’initiative de l’association Servir avec un préavis réduit qu’elle a accepté pour un terme du bail fixé au 30 novembre 2021 ; l’association Servir n’a pas procédé au paiement des loyers depuis le mois de juillet 2021 ; suite à mise en demeure, l’association Servir a procédé à certains règlements sans que les montants réglés ne permettent d’apurer l’intégralité de la dette ; elle a quitté les lieux le 5 janvier 2022 ;

— concernant la [16], les loyers restent impayés sans que les locaux aient été repris à l’ADSEA de Nord Franche-Comté, comme allégué par l’association Servir ;

— concernant [11], l’association Servir ne règle plus son loyer mensuel depuis février 2022, hormis des règlements partiels ;

— enfin, concernant le bâtiment où elle a son siège social, le bail a été résilié à la demande de l’association Servir avec un préavis réduit qu’elle a accepté à effet au 23 mai 2022, date à laquelle l’association Servir a quitté les lieux ; le loyer n’était plus réglé depuis février 2022, hormis des règlements partiels.

A l’appui de ses demandes, l’AFM fait valoir les moyens suivants :

— l’association Servir n’ayant formulé aucune demande en première instance, celles présentées à hauteur de cour sont irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

— concernant la demande de l’association Servir de renvoi devant le juge de la mise en état avec réouverture des débats, l’association Servir ne rapporte pas la preuve d’une cause grave, intervenue postérieurement à la clôture et justifiant de la révocation de l’ordonnance de clôture et, en tout état de cause en raison de l’effet dévolutif de l’appel, la demande de réformation du jugement rendu sur ce point est sans objet ;

— outre la confirmation des montants de condamnations prononcées par le juge de première instance, il y a lieu d’actualiser la créance pour chaque contrat, d’abord en sollicitant une fixation des créances au passif de la procédure collective de l’association Servir et non plus une condamnation, et d’autre part, en actualisant leur montant, soit en fonction de la date à laquelle l’association Servir a quitté les lieux en cas de bail résilié, soit au 31 décembre 2023 pour les baux non résiliés, outre la condamnation à prendre en charge les taxes sur les ordures ménagères dont les montants n’étaient pas connus lors de l’instance initiale.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 août 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 suivant et mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de renvoi devant le juge de la mise en état avec mise en cause de tiers par l’association Servir ;

L’association Servir qui demande ce renvoi devant le juge de première instance ou son juge de la mise en état, ne l’étaye d’aucun fondement juridique.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 542 du code de procédure civile, la voie de l’appel a pour objet, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, de réformer celui-ci ou d’obtenir son annulation par la cour d’appel.

Lorsqu’une affaire lui est dévolue par la voie de l’appel, la cour ne peut qu’annuler ou infirmer le jugement et juger à nouveau. Rien ne lui permet de renvoyer l’affaire devant le juge de première instance.

La cour rejette donc cette demande de renvoi devant le tribunal ou son juge de la mise en état.

— Sur la fin de non recevoir formulée par l’AFM tirée du caractère nouveau des demandes formulées par l’association Servir à hauteur de cour :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Aux termes de l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

L’AFM ne précise pas les demandes nouvelles qu’elle vise pour fonder sa fin de non recevoir.

La cour juge que cette fin de non recevoir mal déterminée ne concerne pas les demandes de renvoi, de productions de pièces, de mises en cause de tiers qui sont des demandes purement procédurales et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Concernant la demande de condamnation de l’AFM à rembourser des sommes au titre d’un dépôt de garantie, il s’agit d’une demande reconventionnelle de l’association Servir se rattachant par un lien suffisant aux prétentions d’origine de l’AFM qui portent sur les comptes entre les parties à la fin du bail ; par sa nature, elle est donc recevable en application de l’article 567 du code de procédure civile.

Dès lors, la cour rejette cette fin de non recevoir de l’AFM.

— Sur la production des pièces :

L’association Servir demande à la cour d’ordonner à l’AFM de produire les baux fondant ses demandes, les avis d’échéance et un décompte certifié conforme par son commissaire aux comptes, bail par bail avec une mention précise notamment des périodes appelées, et de l’occupation réelle des locaux visés par les demandes de paiement.

La cour relève que les baux sont produits aux débats par l’AFM qui verse également des décomptes.

En outre, l’association Servir n’expose pas le fondement juridique de sa demande visant à ce que les décomptes soient certifiés conformes par un commissaire aux comptes.

En dépit de cela, l’AFM a sollicité son commissaire aux comptes qui a attesté, le 16 novembre 2023, qu’au regard de sa mission et de ses obligations professionnelle, il n’a pas d’observations à formuler sur la concordance des informations figurant dans le décompte de la créance avec la comptabilité ayant servi de base à l’établissement des comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et traduisant les opérations arrêtées au 31 octobre 2023.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, s’il appartient à l’AFM de prouver l’existence et la persistance du bail et du montant du loyer contractuellement prévu, il appartient à l’association Servir de justifier qu’elle s’est acquittée de ce loyer.

Or, le dossier versé à la cour par l’AFM est vide de toute autre pièce que celles de la partie adverse.

Au vu de l’ensemble de ces observations, la cour déboute l’association Servir de cette demande de communication de pièces qui ne se justifie pas.

— Sur la demande de mise en cause de tiers :

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

La cour rejette cette demande en considérant que l’association Servir avait la possibilité, en temps utile, d’attraire dans la cause les tiers dont elle soutient qu’ils ont occupé les locaux à sa suite.

— Sur les demandes formée par l’AFM en condamnation de l’association Servir à payer les loyers :

Les locations données par l’AFM à l’association Servir sont soumises au droit commun du code civil.

En présence de bail écrit, la location cesse au terme et dans les conditions prévues par le contrat. A défaut de précisions contractuelles, l’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1738 précise que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

L’article 1736 dispose que si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

Sauf disposition contractuelle contraire, le congé n’est soumis à aucune formalité.

Ces dispositions étant rappelées, les demandes seront examinées ci-dessous bail par bail.

1- Les loyers impayés concernant l’établissement [9]-EHPAD

Décision de première instance et prétentions et moyens des parties devant la cour

Le tribunal judiciaire de Belfort a condamné l’association Servir à verser à l’AFM la somme de 422 421,44 euros au titre des loyers impayés échus au 17 mars 2022 pour l’ensemble immobilier de [9] abritant un EHPAD.

Devant la cour, l’AFM sollicite la confirmation de la condamnation à ce montant de 422 421,44 euros au titre des loyers impayés et fait valoir que :

— le transfert de l’autorisation d’exploitation d’un établissement médical ne conduit pas au transfert du bail ; ainsi, les baux initiaux se sont poursuivis entre elle et l’association Servir, en l’absence de dénonciation par cette dernière, laquelle reste tenue au paiement du loyer jusqu’à la résiliation des contrats et la libération des lieux ;

— l’éventuelle mise en cause de l’association Les Bons Enfants devrait être effectuée par l’association Servir et non par le bailleur ;

— sa créance est établie par le bail et le décompte qu’elle produit ; il appartient à l’association Servir soit de contester le montant appliqué, soit de justifier des règlements effectués, ce qu’elle ne fait pas.

L’association Servir s’oppose à cette demande en soutenant que, depuis 2020, ce bien est occupé par l’association Les Bons Enfants, laquelle n’a pas été appelée dans la cause par le bailleur ; que le bail initial s’est poursuivi avec ce nouvel occupant et qu’elle n’est donc pas concernée, à compter du 7 novembre 2020, par les sommes qui resteraient effectivement dues à l’association AFM .

Réponse de la cour

Le bail du 29 janvier 1988, produit aux débats comme ses avenants de 2010 et 2017, a été conclu pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 1988 avec clause de reconduction tacite pour une durée indéterminée. A la date d’échéance dudit bail, soit le 31 décembre 1999, il s’est donc poursuivi pour une durée indéterminée.

Suivant courrier en date du 9 septembre 2021, l’AFM a donné son congé à l’association Servir avec préavis de six mois prenant fin le 17 mars 2022, pour l’établissement médico-social d’hébergement.

Le fait que l’association Servir soit privée par les autorités administratives de son autorisation d’exploiter l’EHPAD à compter d’avril 2020 ne met par pour autant un terme à son bail ; elle ne justifie pas d’une convention de reprise ou de transfert de son bail à un tiers ; elle reste donc redevable des loyers impayés jusqu’à la résiliation régulière de son bail au 17 mars 2022, à charge pour elle éventuellement de se retourner contre l’occupant des lieux.

Le montant du loyer et son indexation sont fixés par les baux. La créance de l’AFM s’élève à :

loyers impayés en 2021 (49 541,02 euros x 6) 297 246,12

loyers impayés en janvier et février 2022 (49 749, 09 euros x2) 99 498,18

loyer impayé de mars (17 jours) 25 676,95

sous total 422 421,25

à déduire dépôt de garantie (« caution ») – 78 678,00

total dû 343 743,25 euros

Le montant arrêté par le tribunal sera donc modifié par la cour, par arrêt infirmatif, pour tenir compte de la déduction du montant du dépôt de garantie.

2- Les loyers impayés concernant le service d’accueil de jour de [9]

Décision de première instance et prétentions et moyens des parties devant la cour

Le tribunal judiciaire de Belfort a condamné l’association Servir à verser à l’AFM la somme de 26 856,04 euros au titre des loyers impayés échus au 5 juillet 2022, date de fin du bail pour l’ensemble immobilier de [9] abritant le service de jour.

Devant la cour, l’AFM sollicite la confirmation de la condamnation à ce montant.

L’association Servir s’oppose au paiement de cette somme, soutenant qu’elle n’occupe plus ces locaux depuis novembre 2020 et que le bail du 30 mars 2018 pour le bâtiment « les Lilas » fait « double emploi avec le montant du loyer tel qu’il a été arrêté pour [9] avec une part destinée à l’accueil de jour ».

Réponse de la cour

L’AFM produit aux débats un bail du 30 mars 2018 signé par le représentant de l’association Servir, qui concerne un nouveau bail au vu de l’extension de l’EHPAD [9] d’une surface de 164,65 m². Ces nouveaux locaux du bâtiment « Les Lilas » situés [Adresse 5] ont donc fait l’objet d’un nouveau bail indépendant de celui traité au paragraphe précédent et induisent un autre loyer de 2 129,78 euros par mois à l’origine avec clause d’indexation.

Le congé donné par l’AFM le 9 septembre 2021 à effet au 17 mars 2022 ne concerne pas le bail du service d’accueil de [9]. Dans un courrier du 20 janvier 2022 [erreur de date dans de courrier qui mentionne le 20 janvier 2021 tout en visant le courrier de l’association Servir du 5 janvier 2022] adressé à l’association Servir, l’AFM indique avoir reçu de son locataire une demande de résiliation datée du 5 janvier 2022 qu’il accepte tout en refusant une réduction du préavis ; le bail a donc pris fin le 5 juillet 2022.

La créance de l’AFM s’élève à :

loyers impayés en 2021 (2 203,63 euros x 6) 13 221,78

loyers impayés de janvier à juin 2022 (2 212,89 euros x 6) 13 277,34

loyer impayé de juillet 2002 (5 jours) 356,92

total dû 26 856,04 euros

Le montant sera donc confirmé.

3- Les loyers impayés concernant la [17]

Décision de première instance et prétentions et moyens des parties devant la cour

Le tribunal judiciaire de Belfort a condamné l’association Servir à verser à l’AFM la somme de 53 632,26 euros au titre des loyers impayés échus au 31 décembre 2021 [erreur de date dans le jugement qui mentionne le 31 décembre 2022], le départ effectif de l’association Servir de ces lieux datant du 5 janvier 2022.

Devant la cour, l’AFM sollicite la confirmation de la condamnation à ce montant. Elle indique que les loyers n’étaient plus payés depuis juillet 2021et que le bail a été résilié à l’initiative de l’association Servir par courrier du 20 septembre 2021 et qu’elle-même a accepté que le terme du bail soit fixé au 30 novembre 2021. Elle précise que l’association Servir a quitté les lieux le 5 janvier 2022.

L’association Servir s’oppose au paiement de cette somme, soutenant qu’elle n’occupe plus ces locaux qui auraient été repris par un tiers, l’ADSEA.

Réponse de la cour

Il résulte des quatre baux versés au dossier concernant cette entité que le montant du loyer global s’élevait, après application de l’augmentation par le jeu de la clause d’indexation prévue au contrat, à 8 938,71 euros par mois en 2021.

L’association Servir n’apporte pas la preuve d’un transfert du bail à un tiers. Elle a résilié ce bail par courrier du 31 mai 2021 avec un préavis de six mois qui conduisait à une fin de bail au 30 novembre 2021. L’état des lieux de sortie avec remise des clés ayant eu lieu le 5 janvier 2022 ; c’est donc cette date qui marque la fin du bail.

La créance de l’AFM s’élève à :

loyers impayés en 2021 (8 938,71 euros x 6) 53 632,26

loyers impayés de janvier 2022 (5 jours) non réclamé 0

dépôt de garantie à déduire (« caution ») 15 674,00

total dû 37 958,26 euros

Le montant arrêté par le tribunal sera donc modifié par la cour, par arrêt infirmatif, pour tenir compte de la déduction du montant du dépôt de garantie.

4- Les loyers impayés concernant la [16]

Décision de première instance et prétentions et moyens des parties devant la cour

Le tribunal judiciaire de Belfort a condamné l’association Servir à verser à l’AFM la somme de 49 789,99 euros au titre des loyers impayés échus au 31 décembre 2022 en précisant que ce bail n’était pas résilié.

Devant la cour, l’AFM sollicite la confirmation de la condamnation sauf à actualiser le montant de sa créance des nouveaux loyers impayés, du fait de la non résiliation du contrat, à la somme de 106 059,55 euros arrêtée au mois de décembre 2023, sauf à parfaire pour la suite.

L’association Servir s’oppose au paiement de cette somme sans soutenir de moyens spécifiques.

Réponse de la cour

Le bail du 29 janvier 1988 modifié par avenant du 30 décembre 2010, conclu jusqu’au 1er février 2020, perdure pour une période indéterminée selon la clause de reconduction tacite et prévoit une possibilité de résiliation unilatérale par lettre recommandée avec accusé de réception adressée six mois avant le terme. Le loyer était initialement fixé à 3 690 euros par mois assorti d’une clause d’indexation.

En 2022, le loyer mensuel était de 4 525,47 euros et 4 688,38 euros en 2023.

L’association Servir ne justifie ni d’une résiliation ni d’un transfert à un tiers du bail ni du règlement des sommes que lui réclame l’AFM. Celle-ci indique que le loyer a été payé par l’administrateur judiciaire pour le 1er trimestre 2024.

La créance de l’AFM arrêtée au 31 mars 2024 s’élève à :

loyers impayés en 2022 depuis février (4 525,47 euros x 11) 49 780,17

loyers impayés en 2023 (4 688,38 euros x 12) 56 260,56

total dû 106 040,73 euros

Le montant arrêté par le tribunal sera donc modifié par la cour, par arrêt infirmatif, pour tenir compte de l’actualisation de la créance.

5- Les loyers impayés concernant l’établissement [11]

Décision de première instance et prétentions et moyens des parties devant la cour

Le tribunal judiciaire de Belfort a condamné l’association Servir à verser à l’AFM la somme de 44 783,95 euros au titre des loyers impayés échus au 31 décembre 2022 en précisant que ce bail n’était pas résilié.

Devant la cour, l’AFM sollicite la confirmation de la condamnation sauf à actualiser le montant de sa créance, du fait de la non résiliation du contrat, à la somme de 106 059,55 euros arrêtée au mois de décembre 2023, sauf à parfaire pour la suite.

L’association Servir s’oppose au paiement de cette somme sans soutenir de moyens spécifiques.

Réponse de la cour

Le bail du 28 janvier 2008 modifié par avenant du 30 décembre 2010, portant sur des bâtiments abritant un EHPAD et un atelier d’entretien, conclu jusqu’au 1er février 2020, perdure pour une période indéterminée selon la clause de reconduction tacite et prévoit une possibilité de résiliation unilatérale par lettre recommandée avec accusé de réception adressée six mois avant le terme. Le loyer était initialement fixé à 3 671,25 euros par mois assorti d’une clause d’indexation.

En 2022, le loyer mensuel était de 4 069,73 euros et de 4 216,24 euros en 2023.

L’association Servir ne justifie ni d’une résiliation ni d’un transfert à un tiers du bail ni du règlement des sommes que lui réclame l’AFM. Celle-ci indique que les impayés remontent à février 2022 et que les loyers ont été payés par l’administrateur judiciaire pour le 1er trimestre 2024. A défaut de preuve contraire apportée par l’appelante, la cour fera donc droit à la demande de l’AFM sur la période février 2022-décembre 2023.

La créance de l’AFM arrêtée au 31 mars 2024 s’élève à :

loyers impayés en 2022 depuis février (4069,73 euros x 11) 44 767,03

loyers impayés en 2023 (4 216,24 euros x 12) 50 594,88

total dû 95 361,91 euros

Le montant arrêté par le tribunal sera donc modifié par la cour, par arrêt infirmatif, pour tenir compte de l’actualisation de la créance.

6- Les loyers impayés concernant le siège social de l’association Servir

Décision de première instance et prétentions et moyens des parties devant la cour

Le tribunal judiciaire de Belfort a condamné l’association Servir à verser à l’AFM la somme de 10 290,44 euros au titre des loyers impayés échus au 23 mai 2022 date de la résiliation du bail.

Devant la cour, l’AFM sollicite la confirmation de la condamnation en précisant que les parties ont convenu, suite à la demande de résiliation par l’association Servir, de fixer la fin du bail au 23 mai 2022 et indique que les loyers ne sont plus payés depuis février 2022 sauf partiellement. L’association Servir a quitté les lieux le 23 mai 2022.

L’association Servir s’oppose au paiement de cette somme sans soutenir de moyens spécifiques.

Réponse de la cour

Le bail du 28 février 2008 modifié par avenant du 30 décembre 2010, portant sur des bâtiments abritant les locaux du siège social de l’association, conclu jusqu’au 1er février 2020, perdure pour une période indéterminée selon la clause de reconduction tacite et prévoit une possibilité de résiliation unilatérale par lettre recommandée avec accusé de réception adressée six mois avant le terme. Le loyer était initialement fixé à 2 462 euros par mois assorti d’une clause d’indexation.

En 2022, le loyer mensuel était de 2 728,95 euros.

Dans un courrier du 20 janvier 2022 [erreur de date dans de courrier qui mentionne le 20 janvier 2021 tout en visant le courrier de l’association Servir du 5 janvier 2022] adressé à l’association Servir, l’AFM indique avoir reçu de son locataire une demande de résiliation datée du 23 novembre 2021 qu’il accepte tout en refusant une réduction du préavis ; la fin du bail a donc été prévue au 23 mai 2022, date à laquelle a été dressé l’état des lieux de sortie et la remise des clés. le bail a donc pris fin le 23 mai 2022.

L’association Servir ne justifie pas du règlement des sommes que lui réclame l’AFM, à savoir les impayés de février à mai 2022.

La créance de l’AFM arrêtée au 23 mai 2022 s’élève à :

loyers impayés de janvier à avril 2022 (2 728,95 euros x 4) 10 915,80

loyer impayé de mai 2022 (23 jours) 2 063,53

sous total dû 12 979,33

dépôt de garantie à déduire (caution) – 4 924,00

total dû 8 055,33 euros

Le montant arrêté par le tribunal sera donc modifié par la cour, par arrêt infirmatif, pour tenir compte de la différence de calcul et de la déduction du dépôt de garantie.

— Sur les demandes formée par l’AFM en condamnation de l’association Servir à payer les taxes d’ordures ménagères :

L’AFM sollicite le règlement des taxes d’ordures ménagères 2021 attachées aux baux de [9] (6 874,86 euros), de la [17] (3 701,85 euros) et de la [16] (319,79 euros ) et de la taxe d’ordures ménagères 2022 attachée au bail de la [16] non résilié (319,79 euros).

Il y a lieu de faire droit à ces demandes nouvelles pour un montant total de 11 243,50 euros.

— Sur la demande formée par l’association Servir en condamnation de l’AFM à rembourser le dépôt de garantie :

L’association Servir sollicite la condamnation de l’AFM à lui verser la somme de 78 678 euros outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2020 en remboursement du montant du dépôt de garantie pour le bail de [9].

Le montant de garantie a été inclus dans le compte entre les parties relatif à ce bail. Les intérêts ne sont pas dus, l’AFM n’ayant pas l’obligation de rembourser ce dépôt de garantie à l’association Servir qui lui devait les loyers.

Au final, la cour confirme la décision de première instance sauf à fixer les créances de l’AFM au passif de l’association Servir en raison de la procédure collective qui l’affecte et à tenir compte d’erreurs de calcul ou de la déduction des dépôts de garantie et complète le jugement pour les sommes nées postérieurement au jugement (dettes de loyers pour les baux non résiliés et taxes d’ordures ménagères).

Concernant les demandes de l’AFM relatives aux frais et dépens, s’agissant de frais postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, la cour ne se contentera pas de fixer ces sommes au passif de l’association Servir mais condamnera cette dernière à les payer à l’AFM.

DISPOSITIF DE LA DÉCISION

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Déboute l’association Servir de sa demande de renvoi de l’affaire devant le tribunal ou son juge de la mise en état ;

Rejette la fin de non recevoir formulée par l’association Fraternelle Mennonite tirée du caractère nouveau des demandes formulées par l’association Servir à hauteur de cour ;

Déboute l’association Servir de sa demande de communication de pièces ;

Déboute l’association Servir de sa demande d’attraire dans la cause les tiers ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à appel le jugement rendu entre les parties le 4 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Belfort sauf à ajuster et actualiser les sommes, à déduire le montant des dépôts de garantie et à fixer les créances de l’association Fraternelle Mennonite sur l’association Servir au passif de cette dernière au lieu de condamner cette dernière ;

Statuant sur ces chefs infirmés ou actualisés et y ajoutant :

Fixe les créances de l’association Fraternelle Mennonite sur l’association Servir aux montants suivants :

343 743,25 euros au titre des loyers impayés, dépôt de garantie déduit, concernant l’établissement [9]-EHPAD

26 856,04 euros au titre des loyers impayés, concernant le service d’accueil de jour de [9]

37 958,26 euros au titre des loyers impayés concernant la [17]

106 040,73 euros au titre des loyers impayés concernant la [16], compte arrêté au 31 mars 2024

95 361,91 euros au titre des loyers impayés concernant l’établissement [11], compte arrêté au 31 mars 2024

8 055,33 euros au titre des loyers impayés concernant le siège social de l’association Servir

11 243,50 euros au titre des taxes d’ordures ménagères attachées aux baux de [9] (2021), de la [17] (2021) et de la [16] (2021 et 2022) ;

Condamne l’association Servir aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute l’association Servir de sa demande et la condamne à payer à l’association Fraternelle Mennonite la somme de 3 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,