COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 JANVIER 2013

(Rédacteur : Madame Henriette FILHOUSE, Présidente)

N° de rôle : 11/07282

SARL LE MARMANDAIS

c/

Madame A X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 novembre 2011 (R.G. 08/09460) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 02 décembre 2011

APPELANTE :

SARL LE MARMANDAIS Agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège social sis XXX

représentée par la SCP Luc BOYREAU, avocats au barreau de BORDEAUX

et assistée de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉE :

Madame A X, née le XXX à BORDEAUX

de nationalité Française, demeurant XXX

représentée par la SCP LAPORTE MONROUX SZEWCZYK SUSSAT, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 décembre 2012 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Henriette FILHOUSE, Présidente chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Henriette FILHOUSE, Président,

Monsieur Jean-François BANCAL, Conseiller,

Madame Christine ROUGER, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Madame X est propriétaire d’un local commercial au 52, Cours PORTAL à BORDEAUX qu’elle a donné à bail par acte du 27 août 1986.

Ce bail a fait l’objet de plusieurs cessions et en dernier lieu à la S.A.R.L LE MARMANDAIS, par acte du 21 décembre 2001. Il a été renouvelé le 1^er juin 2006 avec effet au 1^er septembre 2004.

Madame X après avoir fait constater que le local était fermé et inexploité a engagé une action en résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 3 novembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX a

— prononcé la résiliation du bail consenti par madame X à la société LE MARMANDAIS et renouvelé par acte du 1^er juin 2006 avec effet au 1^er septembre 2004, portant sur un local situé au 52, Cours PORTAL, à BORDEAUX,

— ordonné l’expulsion de la société LE MARMANDAIS au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamné la société LE MARMANDAIS à payer à madame X une indemnité d’occupation mensuelle de 331 € à compter de la date de la décision jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société LE MARMANDAIS, à payer à madame X la somme de 330 € au titre du procès verbal d’huissier du 24 juin 2008,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société LE MARMANDAIS aux dépens et à payer à madame X, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le 2 décembre 2011, la S.A.R.L LE MARMANDAIS a interjeté appel de cette décision.

Parallèlement, madame X a fait délivrer, le 23 février 2012, un nouveau commandement visant la clause résolutoire, relatif d’une part aux loyers impayés depuis le 1^er janvier 2012 d’autre part au défaut de justification de l’assurance, commandement qui n’a suscité aucune réaction.

La clôture de l’affaire a été fixée au 30 novembre 2012.

'

En ses dernières écritures du 29 février 2012 auxquelles il sera référé pour complet exposé, la S.A.R.L LE MARMANDAIS a conclu, au visa de l’article 1719 du Code Civil à l’infirmation du jugement entrepris, au rejet de la demande en résiliation du bailleur, au dire que le bailleur a violé son obligation de garantie de jouissance paisible et en conséquence, à la condamnation de madame X à lui payer la somme de 10.182,51 € au titre des loyers payés d’octobre 2008 à mars 2012 et la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Elle a considéré que le tribunal n’a pas tiré les conséquences juridiques de l’impossibilité dans laquelle elle a été mise d’ouvrir la porte de l’immeuble et d’entrer dans les lieux et donc du manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible.

Madame X, en ses dernières conclusions du 27 avril 2012, au visa des articles 1134, 1184 et 1741 du Code Civil a poursuivi la confirmation partielle de la décision déférée et a demandé à la Cour de

— constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 23 mars 2012,

— à défaut, de constater la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur,

— en conséquence, d’ordonner l’expulsion

— de condamner la S.A.R.L PRIM VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS au paiement de 4.076,09 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et à défaut la condamner jusqu’à l’arrêt prononçant la résiliation judiciaire et au-delà, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au bail jusqu’à la date de la libération des lieux,

— de condamner la S.A.R.L PRIM VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS à payer une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens, en ce compris les procès verbaux des 21 et 27 décembre 2007 et 7 janvier 2008, du 24 juin 2008, du 21 mai 2008, des 27 octobre et 30 novembre 2010, ainsi le coût du commandement délivré les 21 et 23 février 2012 ainsi que les frais d’exécution en ce compris le droit proportionnel appelé par l’huissier en charge de l’exécution forcée.

Elle a fait valoir avoir fait la preuve de ce que les locaux sont fermés et inexploités depuis de nombreuses années, qu’ils sont vides et non entretenus. Elle a contesté tout caractère probatoire au constat produit par la société appelante, observant qu’il ne fait pas la preuve de la remise de la clef par l’agence Y, chargée de la gestion locative des lieux et qu’en première instance, le preneur a formulé des affirmations contraires.

SUR QUOI

Il sera préalablement constaté, au vu des deux extraits KBIS produits, l’un du 12 septembre 2008, l’autre du 1^er juin 2010, que la S.A.R.L LE MARMANDAIS a changé de dénomination sociale, pour prendre le nom de PRIM’VERT, son établissement principal se situant dans la GALERIE MARCHANDE LES BASTIDES au XXX dont le nom commercial est ' JARDIN DU GOÛT', LE MARMANDAIS restant le nom commercial de l’établissement situé au 52, Cours PORTAL à BORDEAUX.

Sur la résiliation du bail :

La cour est saisie de la contestation de la décision du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX ayant résilié le bail aux torts exclusifs du preneur.

Madame X ne peut poursuivre le jeu de la clause résolutoire du fait du commandement du 23 février 2012 que dans l’hypothèse de l’infirmation de la décision, laquelle a acquis la force de la chose jugée sous réserve de son infirmation.

Madame X ne critique pas les motifs de cette décision et continue de se prévaloir des manquements par le preneur de ses obligations contractuelles retenues par le premier juge.

En exécution des articles 1134, 1719 et 1741 du Code Civil, les parties se sont engagées à exécuter de bonne foi les termes du contrat de bail. Le bailleur s’est engagé à faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail du local commercial objet de ce bail. Le preneur s’est engagé à conserver les lieux loués en état permanent d’exploitation, à occuper personnellement et continuellement les lieux loués pour l’exercice du commerce visé au contrat, à tenir les locaux loués constamment garnis de ses gros meubles meublants en quantité et en valeur suffisantes pour répondre, à tout moment, du paiement des loyers et accessoires et d’entretenir constamment les lieux loués en bon état de réparation et d’entretien.

Le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Sur la violation par le preneur de ses obligations :

Les 21 et 27 décembre 2007 puis le 8 janvier 2008, le bailleur a fait constater par huissier, que le rideau métallique était baissé et fermé, sans indication d’horaire ou de mention particulière et qu’aux dires des commerçants voisins le commerce est fermé depuis de nombreux mois.

Le 24 juin 2008, autorisée par ordonnance sur pied de requête, il a fait constater, après pénétration dans les lieux, que le local était entièrement vide, que l’électricité était coupée et que le rideau sur rue ne pouvait pas être relevé.

Le bailleur a donc fait la preuve de ce que le preneur avait manqué aux obligations sus indiquées, le constat du 24juin 2008 démontrant par ailleurs que les locaux ont été manifestement abandonnés depuis de très longs mois et laissés sans entretien.

Sur la violation par le bailleur de son obligation de faire jouir paisiblement des lieux loués :

Le preneur soutient qu’il a été mis dans l’impossibilité de jouir paisiblement des locaux prétendant en avoir été empêché du fait du bailleur qui a changé les serrures sans lui remettre les clefs correspondantes.

Pour preuve, il produit un constat d’huissier du 22 octobre 2008 lequel a constaté que les clés remises par le preneur dont une a été remise selon déclaration du preneur par l’agence Y Z ne lui permettent pas d’ouvrir la porte d’entrée de l’immeuble, d’accéder ainsi à l’intérieur du local alors que le rideau, sur les indications du preneur, ne peut s’ouvrir que de l’intérieur.

Cependant, la lecture de ce procès verbal permet de constater que l’huissier ne s’est pas fait personnellement remettre la clé par l’agence chargée de la gestion locative de telle sorte que ce procès verbal ne saurait valoir preuve de ce que la clé remise par son client provient bien de l’agence en cause.

Le preneur par ailleurs, qui a manifestement changé de version en première instance, ne fait la preuve ni de la date à laquelle il se serait trouvé dans l’impossibilité de pénétrer dans les locaux loués ni de ses réclamations, alors même que le constat du 24 juin 2008, démontre que les lieux étaient vides de toute marchandise, ce qui n’aurait pas pu être le cas, s’il avait été surpris par un remplacement de serrure.

Le preneur ne fait, donc, pas la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de faire jouir le preneur paisiblement des lieux loués.

En conséquence, la décision du Tribunal de Grande Instance ayant prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur et ordonné l’expulsion doit être confirmée.

Sur les demandes en paiement présentées par le bailleur :

C’est à bon droit que le tribunal a condamné le preneur à compter de la date du prononcé de son jugement jusqu’à libération effective des lieux, à une indemnité d’occupation.

Cependant, il convient d’infirmer le montant retenu par le tribunal qui, au vu des pièces produites ne tient pas compte des indexations successives du loyer intervenues et des charges qui ont continué à être engagées.

Le preneur sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et charges prévus au bail jusqu’à libération effective des lieux.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 3.500 €.

Les dépens seront pris en charge par la société appelante défaillante.

Ils comprendront le coût des procès verbaux de constat d’huissier que le bailleur a été contraint de faire établir au fil de la procédure. Le commandement délivré le 28 février 2012, ayant été délivré, à titre conservatoire, du fait de l’appel interjeté sera pris de même dans la masse des dépens.

Enfin, au regard de la mauvaise foi dont fait preuve le preneur, il y a tout lieu de craindre que le bailleur soit contraint de recourir aux voies d’exécution forcée. Il sera fait droit à la demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par décision contradictoire en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a

— prononcé la résiliation du bail consenti par madame X à la société PRIM’VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS et renouvelé par acte du 1^er juin 2006 avec effet au 1^er septembre 2004, portant sur un local situé au 52, Cours PORTAL, à BORDEAUX,

— ordonné l’expulsion de la société LE MARMANDAIS au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamné la société PRIM’VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS à payer à madame X une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la décision jusqu’à libération effective des lieux,

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condamné la société PRIM’VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS aux dépens et à payer à madame X, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Infirme la décision déférée pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé et charges prévus au bail.

Condamne la société PRIM’VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS à payer à madame X la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamne la société PRIM’VERT anciennement dénommée LE MARMANDAIS aux entiers dépens en ce compris le coût des procès verbaux des 21 et 27 décembre 2007 et 7 janvier 2008, du 24 juin 2008, du 21 mai 2008, des 27 octobre et 30 novembre 2010, ainsi le coût du commandement délivré les 21 et 23 février 2012 ainsi que celui des frais d’exécution en ce compris le droit proportionnel appelé par l’huissier en charge de l’exécution forcée.

Le présent arrêt a été signé par Henriette FILHOUSE, président, et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.