COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

la SCP LAVAL LUEGER

M^e K-Michel DAUDE

la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE

XXX

07/01/2013

ARRÊT du : 07 JANVIER 2013

N° :

N° RG : 12/00384

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLÉANS en date du 12 Janvier 2012

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 3672 8297 4153 & 1265 3779 0955 3849

Maître C A

XXX

XXX

La SCP C A et Valérie DEBUYSER-DEMAILLY

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentés par la SCP LAVAL LUEGER, avocats postulants au barreau d’ORLÉANS assistée par M^e VITSE-BOEUF de la SELARL LETARTRE, HANICOTTE, MEIGNIE, SIMONEAU, VYNKIER, VERCAIGNE, CLIQUENNOIS, avocat plaidant inscrit au barreau de LILLE,

D’UNE PART

INTIMÉS : Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 3874 7537 1712

Monsieur X H I J

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e K-Michel DAUDE, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e PELON de la SCP Marie JEANMONOD-PELON, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

EURL Z IMMOBILIER (Timbre fiscal dématérialisé : N° 1265 3890 6616 7056)

Inscrite au RCS de BOBIGNY sous le XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avocats postulants au barreau d’ORLÉANS, assistée de M^e Jérôme TURLAN, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 06 FÉVRIER 2012

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 29 OCTOBRE 2012

DOSSIER RÉGULIÈREMENT COMMUNIQUÉ AU MINISTÈRE PUBLIC LE 12 OCTOBRE 2012

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 NOVEMBRE 2012, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU , Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 07 JANVIER 2013 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La ville d’ORLÉANS était propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé XXX, à usage de foyer logement pour travailleurs, situé 14 rue E F à XXX

Elle a cédé cet immeuble, le 21 décembre 2004, à la société KKR, celle-ci se substituant alors à la société ZÉPHYR, initiatrice du projet, dans le cadre d’une opération de restructuration prévoyant la création d’une cinquantaine de logements destinés pour partie à la vente et pour partie à la location.

Par acte du 28 décembre 2004, maître C A, notaire associé à CASSEL (59), a reçu le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

La société Z a succédé à la société KKR et a fait apport de certains lots, le 16 mars 2007, à la société Z IMMOBILIER, dont elle est l’associé unique ; elle avait, auparavant, signé, le 25 septembre 2006, un compromis de vente sur les lots n° 46, 21 et 107, avec X H I J; cette vente a finalement été régularisée, après apport, le 04 mai 2007, par la société Z IMMOBILIER selon acte au rapport de maître A étant précisé que la vente portait sur un immeuble à rénover ;

Aux termes d’une assemblée générale du 10 mai 2005, diverses résolutions avaient, en effet, été adoptées, dont une portant sur la réhabilitation des parties communes et une portant sur la maîtrise d’oeuvre confiée à K-L Y, architecte.

X H I J a, par ailleurs, passé contrat avec la société EM BÂTIMENT pour la remise en état de ses parties privatives ; il a payé à celle-ci l’intégralité des travaux avant qu’elle n’abandonne le chantier et ne soit placée en liquidation judiciaire ;

La réception des parties communes est intervenue le 12 décembre 2007, avec des réserves.

X H I J a fait assigner la société Z IMMOBILIER, ainsi que maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY en nullité de la vente et en indemnisation des préjudices qu’il a subis ; il soutient que, compte-tenu des travaux à réaliser, l’opération aurait dû s’effectuer sous la forme de vente en l’état futur d’achèvement et reproche, notamment, au notaire de ne pas lui avoir conseillé le régime juridique le mieux adapté à la situation ;

Par jugement du 12 janvier 2012, le tribunal de grande instance d’Orléans a, notamment :

' constaté la nullité de la vente ;

' condamné, in solidum, maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY et la société Z IMMOBILIER à payer à X H I J les sommes suivantes :

* 76.500 € au titre de la restitution du prix ;

* 3.894 € au titre des droits de mutation ;

* 7.864,39 € au titre des frais de notaire ;

* 13.381,78 € au titre des travaux des parties privatives ;

* 20.706,42 € au titre des charges de copropriété à actualiser;

* 3.845 € au titre des taxes foncières de 2008 à 2011 ;

* 30.009,68 € au titre du coût du crédit à réactualiser ;

* 2.166,68 € au titre de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt ;

* 2.000 € d’indemnité de procédure

' dit qu’il incombe à X H I J de restituer les clefs des lots litigieux à la société Z IMMOBILIER

' rejeté les autres demandes ;

Vu les conclusions récapitulatives :

— du 05 octobre 2012, pour maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, appelants ;

— du 23 octobre 2012, pour la société Z IMMOBILIER, appelante incidente ;

— du 25 octobre 2012, pour X H I J ;

auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;

Maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY poursuivent l’infirmation du jugement déféré et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

à titre principal,

— débouter leurs adversaires de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— les condamner à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— condamner la S.A.R.L. ADELORà les garantir de toutes sommes susceptibles d’être mises à leur charge,

Ils soutiennent que la vente n’avait pas à être passée sous la forme de vente en l’état futur d’achèvement, les conditions d’application du régime des ventes à construire n’étant, selon eux, pas réunies en l’espèce, dès lors qu’aucun versement n’a été exigé de l’acquéreur au titre de quelconques travaux, avant la signature de l’acte authentique ; ils précisent que les marchés de travaux ont été conclus directement entre les copropriétaires et les entreprises, sans aucune intervention du vendeur, et que la structure de l’immeuble n’a pas été touchée, les travaux de rénovation ainsi réalisés ne pouvant ainsi être assimilés à la construction d’un ouvrage.

Ils ajoutent qu’il n’existe, au surplus, aucun lien de causalité entre les prétendus manquements reprochés aux notaires et les préjudices allégués et font valoir, à cet égard, que le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement a pour objet principal de garantir aux acquéreurs l’achèvement de l’immeuble, que la garantie d’achèvement ne vise que les travaux à exécuter et prend fin à l’achèvement de l’immeuble, étant observé qu’en l’espèce, la réception est intervenue le 12 décembre 2007, de sorte que ladite garantie n’aurait pu être mobilisée par X H I J au titre des demandes présentées dans le cadre de la présente procédure.

Maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY contestent, en outre, que les préjudices allégués puissent leur être imputés et soutiennent que ne constituent pas des préjudices indemnisables par le notaire, la restitution du prix, les taxes et frais, les charges, le coût du crédit et l’indemnité de remboursement ; ils contestent la condamnation in solidum avec le vendeur prononcée par le Tribunal et font valoir que la société Z IMMOBILIER est in bonis et que rien ne laisse présumer de son insolvabilité de sorte qu’en l’état actuel des choses l’impossibilité pour X H I J de recouvrer sa créance contre son vendeur, si la vente est annulée, n’est pas démontrée ; ils ajoutent que les appels de charges ont été votés et approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il appartenait à X H I J de s’y opposer étant précisé en outre, qu’il demande le remboursement de charges qu’il n’a pas payées ; que, de même, il ne peut imputer au notaire sa propre responsabilité dans ses rapports avec la société EM BÂTIMENT qu’il a librement choisie et qu’il a imprudemment payée au-delà des obligations contractuelles qui le liaient à l’entreprise ;

La société Z IMMOBILIER poursuit, elle aussi, l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter X H I J de sa demande qui est prescrite et mal dirigée ; de condamner X H I J à lui payer la somme de 40.434 € représentant les charges de copropriété concernant les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2005 ainsi que 5.000 € de dommages intérêts pour action abusive et 5.000 € d’indemnité de procédure ; elle fait valoir les mêmes moyens que le notaire sur l’absence de nécessité d’utiliser le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement ; elle fait observer que les travaux sur les parties communes étant terminés et réceptionnés depuis le 21 décembre 2007 et les réserves levées depuis juin 2008, X H I J qui n’a agi en nullité qu’en septembre 2011 est prescrit pour le faire ; qu’en outre, il ne peut agir contre elle alors qu’elle n’est que vendeur des lots concernés en sa qualité de marchand de biens mais qu’elle n’a fait aucun acte de promotion immobilière puisqu’elle est une société indépendante de la société Z ; elle conteste avoir obligé X H I J à contracter avec la société EM BÂTIMENT pour les travaux dans ses parties privatives et estime que l’acquéreur ne peut vouloir faire porter sur elle la responsabilité des vicissitudes rencontrées dans ses rapports avec cette entreprise ; elle conteste le préjudice invoqué par X H I J et sollicite, subsidiairement, la garantie des notaires s’il était jugé que la vente devait se faire sous forme de vente en état futur d’achèvement ;

X H I J sollicite le rejet des appels interjetés et, formant lui-même appel incident, demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise sur les points de départ de l’arrêté de compte en fonction de la nature des remboursements et pour les indemnités qui ont été rejetées, en tout ou en partie, par le Tribunal,

— condamner, en conséquence, in solidum, les appelants à lui verser diverses indemnités, selon quantum précisé au dispositif de ses écritures, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeter toutes demandes formées à son encontre,

Il allègue que la vente aurait dû être passée sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ; qu’il s’agissait, en effet, d’une opération lourde de restructuration destinée à transformer un immeuble à usage de foyer en immeuble constitué d’appartements à usage d’habitation ; que de tels travaux sont assimilables à des travaux de construction, qu’ils ont été organisés par le vendeur lequel a imposé les intervenants aux acquéreurs tant pour les parties communes que pour les parties privatives ; que la réalisation de l’opération sous le régime de vente d’immeuble à construire lui aurait offert des garanties en matière de descriptif de travaux, de prix, de délais d’exécution et de garantie de livraison ; que la vente passée est donc nulle car elle résulte d’un montage artificiel destiné à faire échapper le promoteur vendeur à ses obligations et à contourner les règles d’ordre public de la loi sur la vente d’immeubles à construire ;

Il fait valoir que la société Z IMMOBILIER est responsable avec le notaire du montage juridique inadéquat et estime que ladite société doit répondre de l’entier dommage qu’il a subi sans pouvoir se retrancher derrière l’apport des lots en nature effectué par la société Z, un tel acte juridique n’ayant finalement eu, pour seul objet, que d’interposer un nouvel écran par un artifice juridique afin de permettre au promoteur de se dérober à ses obligations ; il fait valoir que les travaux restent inachevés de sorte que son action en nullité de la vente n’est pas prescrite ;

Il allègue que le notaire aurait dû, compte-tenu de l’ampleur des travaux à réaliser, soumettre l’opération au régime de la vente en l’état futur d’achèvement et, qu’en ne le faisant pas, il l’a privé de la garantie d’achèvement ; que, contrairement aux allégations des appelants, il a dû verser des fonds avant l’achèvement de la construction, puisque les lots qui lui ont été vendus étaient inhabitables et qu’ils ont été cédés avec des marchés de travaux préétablis ;

X H I J s’estime fondé à poursuivre contre le notaire et contre la société Z IMMOBILIER, tenus in solidum, la réparation intégrale de ses préjudices et, dans l’hypothèse où la cour ne ferait pas droit à toutes ses demandes de remboursement ou d’indemnité contre les notaires, il demande de les condamner à garantir la société Z IMMOBILIER, dont la solvabilité est douteuse, des condamnations prononcées à son profit ;

SUR CE, LA COUR :

1- SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DE X H I J :

1-1) sur le respect de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation :

Attendu que X H I J fonde son action sur les dispositions de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation ; que ce texte énonce, in fine, que la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux ;

Attendu qu’il est constant que la réception des travaux des parties communes a eu lieu avec réserves le 21 décembre 2007 et que ces réserves ont été levées en juin 2008 ; que, pour soutenir le contraire, X H I J verse aux débats un constat effectué à sa demande, le 01 août 2011, par la S.C.P. G, huissier de justice associé, sur les parties privatives laissées inachevées par la société EM BÂTIMENT après son abandon de chantier ;

Attendu que, quel que soit le jugement que l’on peut porter sur l’attitude de X H I J qui n’a rien fait pour pallier la défaillance de la société EM BÂTIMENT en faisant terminer les travaux par une autre entreprise, l’absence d’achèvement des travaux en parties privatives ne peut lui être opposée par ses adversaires pour soutenir que son action est irrecevable alors qu’il leur reproche, justement, de l’avoir privé de toute garantie d’achèvement, tant sur les parties privatives que sur les parties communes, en ne lui proposant pas une vente en état futur d’achèvement ; que son action sera donc jugée recevable sur ce point ;

1-2) sur la qualité pour défendre de la société Z IMMOBILIER :

Attendu que la société Z IMMOBILIER soutient que l’action de X H I J est irrecevable contre elle car elle n’est intervenue que comme venderesse des lots litigieux en sa qualité de simple marchand de biens et non comme promoteur ;

Mais attendu que la société Z IMMOBILIER tient ses droits sur l’immeuble vendu de la société Z à laquelle X H I J reproche de ne pas lui avoir proposé une vente en état futur d’achèvement alors qu’il s’agit, selon lui, de la forme juridique qui aurait dû être appliquée ; que, dans ces conditions, la société Z lui a transmis aussi les obligations qu’elle subit par l’effet des dispositions de l’article L. 261-6 du code de la construction et de l’habitation et l’action contre elle est parfaitement recevable ; que, d’ailleurs, force est de constater que l’attitude de la société Z IMMOBILIER est très ambiguë dans cette affaire, même après l’apport de l’immeuble effectué par la société Z et elle ne peut sérieusement soutenir n’être intervenue que comme marchand de biens alors que, par exemple, elle réclame à X H I J le remboursement d’une somme de 40.434 € payée pour son compte, au titre des charges de copropriété, afin de permettre l’achèvement des parties communes ce qui n’entre manifestement pas dans le rôle d’un simple vendeur et ne s’explique que par l’activité occulte de promoteur qui a été celle de la société Z, puis d’elle-même, dans ce programme ; que, d’ailleurs, il est intéressant de relever que cette somme n’a pas été payée par elle mais par la société Z ainsi qu’il résulte de l’assignation en référé délivrée par celle-ci à X H I J pour le paiement de cette somme (pièce n°58) et si la société Z IMMOBILIER réclame aujourd’hui paiement de cette somme c’est la preuve irréfutable qu’elle considère donc bien se trouver dans les droits, mais aussi les obligations, de la société Z ; que l’action dirigée contre elle est donc recevable ;

II- SUR LA NULLITÉ DE LA VENTE :

Attendu que le vente proposée à X H I J était présentée sous forme de vente de lots de copropriété à rénover « c’est à dire à remettre en état et à améliorer en apportant des éléments de confort nouveaux » (cf compromis) ; que le compromis mettait à la charge de X H I J le coût des travaux qui auraient déjà été décidés soit par une assemblée générale, soit par le syndic en cas d’urgence sans pour autant les préciser, ni indiquer qu’une assemblée générale du 10 mai 2005 avait déjà engagé des dépenses de réhabilitation de l’ensemble immobilier dans son intégralité puisqu’il n’est pas contestable que toutes les ventes ont eu lieu sous la même forme avant que les travaux de transformation de l’immeuble à usage de foyer pour travailleurs en appartements d’habitation ne soient finis ;

Attendu que l’acte authentique se présente sous une forme sensiblement différente puisque toute notion de lots de copropriété à rénover a disparu et qu’il est prévu que le vendeur, la société Z IMMOBILIER réglera au syndic toutes les charges de copropriété restant dues jusqu’au jour de l’entrée en jouissance y compris le coût des travaux de copropriété décidés avant le 15 juillet 2005, exécutés ou non ou en cours d’exécution ; que X H I J y reconnaît avoir eu connaissance des travaux votés lors des assemblées générales des 10 mai 2055 et 17 juin 2006 qui lui sont opposables ;

Attendu que l’opération de réhabilitation ne consistait pas en de simples travaux d’aménagement intérieur, mais en une opération de restructuration complète d’un bâtiment, antérieurement voué à l’usage d’un foyer logement pour travailleurs et destiné à devenir une résidence de 55 appartements en copropriété, ce qui constituait un changement complet de destination et impliquait une refonte totale des lieux ;

Qu’un permis de construire a d’ailleurs été sollicité, et obtenu le 6 juillet 2004, en vue de la réalisation des travaux permettant le changement de destination de l’immeuble ;

Que, si la structure du bâtiment existant a été globalement conservée, il n’en demeure pas moins que les travaux réalisés ont été d’une très grande ampleur, puisqu’il résulte des notices descriptives sommaires, du cahier des clauses particulières et des devis établis par la société DV CONSTRUCTION, qu’ont été réalisés, notamment, des travaux de désamiantage, de percement de baies en façade, de construction d’un pavillon d’entrée en parpaings, d’enduit ciment et de ravalement, d’étanchéité des terrasses, de remplacement des menuiseries extérieures, de pose de volets roulants, de changement des menuiseries intérieures, de démolition et de réfection totale de la distribution intérieure, de création de nouvelles surfaces, d’isolation, de pose d’huisseries et de faux plafonds, de réfection totale des circuits d’alimentation, distribution et évacuation des eaux, d’installation d’équipements sanitaires, de réfection du chauffage, d’installation de la V.M. C., de réfection et d’adaptation des installations électriques, de réfection des sols, peintures et faïences, de réfection des voiries et d’aménagement complet des extérieurs ;

Que, par leur ampleur, ces travaux, dont le coût total s’est élevé à plus de 2.220.000 €, ont abouti, en fait, à une reconstruction totale des structures intérieures de l’immeuble ;

Qu’une opération de réhabilitation aussi lourde est assimilable à une opération de construction et n’aurait même pas pu entrer dans le cadre légal, nouvellement créé à l’époque par la loi du 13 juillet 2006, de la vente d’immeuble à rénover ;

Attendu qu’une telle opération aurait donc dû, en raison de son ampleur et en vertu des dispositions de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation, être soumise au régime de la vente d’immeubles à construire, étant observé, en particulier, que, contrairement à ce que soutiennent aujourd’hui les appelants, l’acquéreur a bien été tenu d’effectuer des versements avant la fin de l’opération, puisque X H I J a dû s’acquitter du prix d’acquisition des lots lors de la régularisation de l’acte authentique de vente, et ce, alors même que, à cette date, les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’étaient pas terminés ;

Attendu que la scission de l’opération en deux conventions distinctes, contrats de vente suivis de marchés de travaux, était, en l’occurrence, tout à fait artificielle, puisque c’est le vendeur, initiateur du projet, qui a choisi les différents intervenants aux travaux de construction et qui, par l’interposition du syndic mis en place par lui, a organisé la réalisation du programme de construction ; que, d’ailleurs, ce procédé a été clairement dénoncé à la société Z IMMOBILIER par Y, l’architecte, dans sa lettre du 23 août 2007, dans laquelle il regrette amèrement d’avoir prêté son concours au montage mis en place compte tenu des ennuis que cela lui a causé et de l’absence de paiement de certaines de ses notes d’honoraires (pièce n°13) ;

Attendu que les événements ne se sont pas déroulés comme l’avaient prévu les venderesses de sorte que les éléments versés aux débats apportent la démonstration absolue de ce que la vente portait bien sur un immeuble à construire ; qu’ainsi la société Z et la société Z IMMOBILIER, si elles n’avaient été que venderesses de lots déjà construits, auraient dû disparaître totalement d’un programme des travaux censés n’intéresser que le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et chaque copropriétaire pour ses parties privatives or :

* la société Z a assisté à l’ensemble des réunions de chantier et cela ne peut être qu’en sa qualité de promoteur puisque, en admettant qu’elle n’ait pas vendu tous les lots, sa seule qualité de copropriétaire ne lui donnait aucune légitimité pour assister aux rendez-vous de chantier où le syndicat des copropriétaires était représenté par son syndic ;

* la société Z IMMOBILIER (ce qui confirme au passage qu’elle n’est pas qu’un simple marchand de biens mais qu’elle se trouve aux droits de la société Z) a écrit une longue lettre de doléances, le 31 décembre 2007, à la société ZEPHYR, son associé dans la S.E.P. E F, pour se plaindre de la tournure du programme ; que cette lettre ne parle pas uniquement de problèmes liés à l’apurement des comptes entre les associés mais aborde aussi des problèmes techniques qui démontrent que la société Z IMMOBILIER s’investit comme un promoteur pour traiter de l’évolution des travaux censés, normalement, ne concerner que le syndicat des copropriétaires (pièce n°22) ;

* alors même que l’immeuble était sous le régime de la copropriété c’est à VACHER, gérant de la société Z, que la société MAES transmet son devis pour le ravalement de la résidence ((pièce35-10);

Attendu qu’en faisant commander par le syndicat des copropriétaires les travaux déjà décidés dans le cadre de l’opération vendue, les sociétés Z et Z IMMOBILIER ont cherché à masquer, en fait, une pure opération de promotion immobilière portant sur la vente d’un immeuble qui n’était pas construit et elles ont cherché à contourner les règles d’ordre public sur la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire et les garanties offertes aux acquéreurs par le régime de la vente en état futur d’achèvement ;

Attendu que le montage juridique choisi a eu pour effet de priver les acquéreurs de la protection assurée par le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, à laquelle l’opération aurait dû être soumise ; qu’à ce titre la responsabilité de la société Z IMMOBILIER, venderesse, est certaine ;

Attendu qu’il est constant que Maître A, membre de la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, s’est trouvé au centre de l’opération, dès lors qu’il était chargé de notifier les compromis de vente, de rédiger les attestations, de dresser et recevoir les actes authentiques de vente et d’établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ;

Qu’il avait donc une parfaite connaissance des mécanismes juridiques de l’opération, dans le montage de laquelle il a joué un rôle actif ;

Attendu que le notaire a le devoir d’assurer l’utilité et l’efficacité juridique des actes qu’il reçoit ;

Qu’il est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets de leurs engagements, notamment sur leurs incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de leur déconseiller la souscription d’un acte contraire à leurs intérêts ;

Attendu, en l’espèce, que maître A s’est abstenu de préconiser, comme il aurait dû le faire, de soumettre l’opération au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, privant ainsi X H I J de la protection offerte par ce régime, et notamment de la garantie d’achèvement imposée par la loi ;

Qu’il a pareillement omis d’attirer l’attention du futur acquéreur sur les inconvénients du système retenu et, notamment, sur les risques encourus du fait de l’insuffisance de garanties en termes de coût des travaux et de délais ;

Que le notaire a, de ce fait, gravement manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de ses actes, ainsi qu’à son devoir d’information et de conseil ; qu’il ne peut prétendre sérieusement que sa faute n’a causé aucun préjudice à X H I J alors, au contraire, qu’il est démontré que ce dernier a dû passer commande, par marché séparé, pour la remise en état de ses parties privatives avec la société EM BÂTIMENT et qu’il se trouve confronté aujourd’hui avec les conséquences de la défaillance de cette entreprise qui a encaissé la totalité du prix des travaux alors que la vente en état futur d’achèvement aurait assuré sa protection en lui conférant une garantie d’achèvement et en subordonnant le paiement des travaux à leur état d’avancement ; que la responsabilité de maître A est avérée ;

Attendu que, quand les conditions en sont remplies, le recours à un contrat relevant de la vente d’immeuble à construire est obligatoire sous peine de nullité (article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation) que le jugement sera donc confirmé quand il prononce la nullité de la vente entre la société Z IMMOBILIER et X H I J ;

III – SUR LES EFFETS DE LA NULLITÉ :

Attendu que la restitution du prix par le vendeur a pour contrepartie la restitution du bien immobilier objet de la vente et ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire qui n’a pas perçu le prix ; que, dès lors, seule la société Z IMMOBILIER sera condamnée à restituer le prix de 76.500 € à X H I J à l’exception de maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY ; que le jugement sera donc réformé en ce sens ;

Attendu, en revanche, que toutes les autres sommes dont X H I J demande le paiement constituent des préjudices découlant de l’annulation de la vente dont le notaire fautif doit répondre ;

Qu’il en est ainsi des droits de mutation (3.894 €) et des frais de notaire (7.864,39 €) qui porteront intérêts à compter du 04 mai 2007 ;

Attendu que X H I J demande le remboursement de l’intégralité des sommes qu’il a versées à la société EM BÂTIMENT, soit 20.393,26 € ainsi que les frais qu’il a exposés pour agir en justice contre cette société (6.964,92 €) ;

Attendu qu’à hauteur de 13.381,78 €, ces frais correspondent, selon l’expert B, au paiement de travaux réellement exécutés dans l’appartement ; que, cependant, l’intégralité du préjudice subi par X H I J est bien constituée de la somme payée en vain à la société EM BÂTIMENT puisque, même si le vendeur et le notaire ne sont pas directement responsables du mauvais choix de l’entreprise et de la négligence du maître d’ouvrage qui a payé au-delà de ce qu’il aurait dû, il n’en reste au moins que, sans la faute de la société Z IMMOBILIER et de maître A, une vente en état futur d’achèvement aurait été proposée à X H I J qui, dans cette hypothèse, aurait bénéficié de la garantie d’achèvement et d’un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; qu’il sera donc fait droit à la demande en paiement d’une somme de 20.393,26 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 13.381,78 € et du présent arrêt sur le solde ; que le jugement sera partiellement réformé de ce chef ;

Attendu que, en revanche, que les frais de justice exposés par X H I J contre la société EM BÂTIMENT n’ont pas de rapport direct avec la faute du vendeur et du notaire puisque l’action engagée contre l’entreprise est une décision exclusive de X H I J qui sera débouté de cette demande ;

Attendu que X H I J n’est créancier que pour les charges de copropriété qu’il a effectivement payées ou celles pour lesquelles le syndicat des copropriétaires dispose contre lui d’un titre exécutoire ; que cette somme, actualisée au 25 juillet 2012, s’élève, selon les décomptes de charges versés aux débats, à 22.140,17€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, outre les charges payées postérieurement à cette date jusqu’à l’arrêt de la Cour ; que la société Z IMMOBILIER et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY seront donc condamnés, in solidum, au paiement de cette somme en relation directe avec l’annulation de la vente et le jugement sera réformé sur le montant accordé ;

Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Z IMMOBILIER et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY à payer à X H I J le montant des taxes foncières payées par lui pour les années 2008 à 2011, soit la somme de 3.845 € outre la taxe de l’année 2012 ;

Attendu que la société Z IMMOBILIER et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY seront condamnés à payer à X H I J la somme de 34.425,61 € relative au coût du crédit (intérêts, assurances, et indemnité de résiliation anticipée) souscrit en pure perte pour mener à bien l’opération immobilière annulée par leur faute ;

Attendu que X H I J sera débouté de sa demande de dommages intérêts principalement fondée sur le fait qu’il n’a pu jouir de son appartement et n’a pu en tirer aucun loyer ce qui l’aurait, par ailleurs, plongé dans un état d’endettement excessif qui en est le corollaire ; qu’en effet, X H I J, qui avait emprunté une somme importante dont il ne justifie que très imparfaitement l’emploi dans le cadre des travaux, pouvait faire achever les travaux sur ses parties privatives dès 2008 ainsi que l’expose l’expert B désigné dans sa procédure contre la société EM BÂTIMENT ; qu’il a choisi de ne pas le faire (ce qui a pour effet de rendre sa procédure recevable contre ses adversaires actuels puisque les travaux ne sont pas terminés) mais il ne peut prétendre, de ce fait, obtenir aussi l’indemnisation de son trouble de jouissance et les vicissitudes qu’il invoque au titre de son préjudice moral ne sont que la conséquence de ce choix ; que le jugement sera donc confirmé de ce chef ;

Attendu que Maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY ont été condamnées, in solidum, avec la société Z IMMOBILIER à indemniser les préjudices subis ; que la demande de garantie, formée à titre subsidiaire, par X H I J est donc sans objet pour les condamnations prononcées in solidum, et sera rejetée, comme prématurée, pour le prix de vente dans la mesure où il ne démontre nullement l’état d’insolvabilité de la société Z IMMOBILIER, ni, de ce fait, le caractère actuel et certain du préjudice qu’il pourrait subir en cas de non-exécution du présent arrêt ;

Attendu que la capitalisation des intérêts des sommes dues doit être ordonnée dans la mesure où sont réunies les conditions d’application de l’article 1154 du code civil ;

IV-SUR LES DEMANDES DE LA SOCIÉTÉ Z IMMOBILIER :

Attendu que la société Z IMMOBILIER, qui n’a apparemment pas payé cette somme non mentionnée dans l’acte d’apport, sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 40.434 € qu’elle réclame ; que, en toute hypothèse, cette somme correspond à une avance du vendeur, se substituant à l’acquéreur, pour l’achèvement des parties communes et la société Z IMMOBILIER récupère le bénéfice des travaux ainsi financés en recouvrant la propriété des lots comportant une quote-part des parties communes ainsi financées ; qu’enfin, la société Z IMMOBILIER ne démontre pas que cette somme correspond à des travaux que l’acquéreur s’était engagé à prendre en charge alors qu’il a été vu supra que, dans l’acte authentique, certains travaux restent à la charge du vendeur ; qu’elle a donc été, à juste raison, déboutée de cette demande contre X H I J ;

Attendu que ce dernier triomphe en ses prétentions de sorte que son action n’est nullement abusive et n’ouvre pas droit à dommages intérêts;

V- SUR LES AUTRES DEMANDES :

Attendu que l’annulation de la vente vient des fautes conjuguées de la société Z IMMOBILIER et de Maître A ; que ces parties sont condamnées, in solidum, à indemniser le préjudice qui en découle pour l’acquéreur ; qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit aux demandes de garantie réciproques des coobligés ;

Attendu que Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’une part, la société Z IMMOBILIER, d’autre part, seront condamnés in solidum, aux dépens, ainsi qu’au paiement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’une somme de six mille euros à X H I J ; que les adversaires de celui-ci seront déboutés de cette demande dans la mesure où il n’est pas inéquitable de leur laisser supporter les frais irrépétibles qu’ils ont engagés ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

VU les articles L. 261-6, 261-10 et 261-11 du code de la construction et de l’habitation

VU les articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ;

DÉCLARE RECEVABLES les demandes formées par X H I J ;

CONFIRME le jugement entrepris, en ce qu’il a :

* annulé la vente du 04 mai 2007, entre la société Z IMMOBILIER et X H I J, des lots 46, 26, et 107 dans la copropriété 14 rue E F à Orléans ;

* condamné la société Z IMMOBILIER à restituer à X H I J la somme de 76.500 € avec intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2007 au titre du prix versé ;

* dit qu’il appartiendra à X H I J de restituer à la société Z IMMOBILIER les lots dont s’agit ;

* condamné, in solidum, la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, à payer à X H I J les sommes de 3.894 € au titre des droits de mutation, 7.864,39 € au titre des frais de notaire, 3.845 € au titre des taxes foncières de 2008 à 2011, 2.000 € d’indemnité de procédure ;

* débouté X H I J de ses demandes de prise en charge des frais exposés dans sa procédure contre la société EM BÂTIMENT et de sa demande de dommages intérêts ;

* condamné la société Z IMMOBILIER et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY aux dépens ;

* débouté la société Z IMMOBILIER de ses demandes;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY à rembourser à X H I J la somme de 76.500 € correspondant au prix de vente ;

* condamné, in solidum, la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, à payer à X H I J les sommes de 13.381,78 € au titre des travaux sur les parties privatives, 21.706,42 € au titre des charges de copropriété et 30.009,68 € au titre du coût du crédit ;

STATUANT À NOUVEAU sur les points réformés :

DÉBOUTE X H I J de sa demande de restitution du prix de vente contre Maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY ;

CONDAMNE, in solidum, la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, à payer à X H I J la somme de vingt mille trois cent quatre-vingt-treize euros et vingt-six centimes d’euros (20.393,26 €) au titre des travaux sur les parties privatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 13.381,78 € et du présent arrêt sur le solde ;

CONDAMNE, in solidum, la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, à payer à X H I J la somme de vingt-deux mille mille cent quarante euros et dix-sept centimes d’euros (22.140,17 €) au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 juillet 2012 outre les charges postérieures effectivement payées jusqu’au présent arrêt ;

CONDAMNE, in solidum, la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, à payer à X H I J la somme de trente quatre mille quatre cent vingt-cinq euros et soixante et un centimes d’euros (34.425,61 €) au titre du coût de l’emprunt immobilier sauf à parfaire au jour du présent arrêt ;

CONDAMNE, in solidum, la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, à payer à X H I J une somme de six mille euros (6.000 € ) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y AJOUTANT :

DIT que les sommes de 3894 € et de 7.864,39 € porteront intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2007 ;

DIT que les taxes foncières postérieures à l’année 2011 seront remboursées à X H I J par la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, pro rata temporis ;

DIT que les intérêts des sommes dues porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil à compter de la première demande ;

DIT que, dans les rapports entre Maître A et la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’une part, et la S.A.R.L. Z, d’autre part, la charge des condamnations prononcées in solidum sera partagée par moitié

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes non contraires;

CONDAMNE la société Z IMMOBILIER, d’une part, et Maître A avec la SCP A-DEBUYSER/DEMAILLY, d’autre part, in solidum, aux dépens d’appel, et accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Evelyne PEIGNE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.