COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2014

(Rédacteur : Madame Catherine COUDY, Conseiller)

N° de rôle : 13/00201

Monsieur J-AF Z

Madame P W épouse Z

Monsieur AA AL J H

c/

Monsieur E G

LA S.A.R.L. IMMOBILIER P. X ET SES FILS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 novembre 2012 (R.G. 11/06227 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 10 janvier 2013,

APPELANTS :

1°/ Monsieur J-AF Z, né le XXX à XXX,

de nationalité française, retraité, demeurant XXX,

2°/ Madame P W épouse Z, née le XXX à XXX, de nationalité française, demeurant XXX,

3°/ Monsieur AA AL J H, né le XXX à XXX, de nationalité française, directeur d’agence immobilière, demeurant XXX,

Représentés par Maître J-François CAPOUL, Avocat au barreau de BERGERAC,

INTIMÉS :

1°/ Monsieur E G, de nationalité française, demeurant Lieu dit la XXX,

Représentée par Maître Emmanuelle BOURGEOIS, membre de la S.C.P. Bruno BOUYER – Emmanuelle BOURGEOIS, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

2°/ LA S.A.R.L. IMMOBILIER P. X ET SES FILS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître AA DUPRAT, membre de la S.C.P. AA DUPRAT – Isabelle AUFORT – Bertrand GABORIAU, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mai 2014 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte authentique signé par devant M° Fabienne Masson, notaire à Blaye, le XXX, madame N O ayant pour tuteur monsieur J Z, monsieur J-AF Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H ont vendu à monsieur E G une maison à usage d’habitation située à XXX selon un prix de 300.000 €.

L’acte sous-seing-privé avait été passé le 3 novembre 2008 sous conditions suspensives avec l’assistance du cabinet X Immobilier et fils, et prévoyait une mise en vente au prix de 337.500 € sur la base d’une offre ayant indiqué une surface habitable de 300m² avec la mention 'état : travaux à prévoir'.

Monsieur F faisait réaliser un constat d’huissier le 17 mai 2010 dans lequel il était mentionné qu’il n’existait pas de système d’assainissement, ni d’évacuation des eaux usées, que les menuiseries laissaient apparaître des galeries caractéristiques de termites et que la surface habitable était d’environ 240 m².

Ayant saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, une expertise était ordonnée par décision du 9 août 2010 et confiée à monsieur Y qui concluait que le réseau d’évacuation des eaux usées était vétuste, non fonctionnel et non conforme à la réglementation de sorte qu’il était à refaire et que la mise en conformité s’élevait à 10.683,65 €, et indiquait que la surface habitable était de 239,37 m² plus 59,37 m² de dépendances non habitables, mais précisait que le bien était exceptionnel et le prix d’acquisition adapté.

Par acte d’huissier délivrés les 23 mai 2012, 24 mai 2011, 30 mai 2011 et 8 juin 2011, monsieur E G a fait assigner monsieur J-AP Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H ainsi que la SARL immobilier X et Fils devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir le montant de travaux à réaliser et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement en date du 20 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— condamné in solidum monsieur J-AF Z, madame P Z et monsieur AA H et la SARL Immobilier X et fils à payer à monsieur E G la somme de 24.868,80 €,

— condamné la SARL Immobilier X et fils à payer à monsieur E G la somme de 1000 €,

— débouté monsieur E G de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum monsieur J-AF Z, madame P Z et monsieur AA H et la SARL X Immobilier et fils aux dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que dans leurs rapports entre eux, la charge des condamnations serait supportée par monsieur J-AF Z, madame P Z et monsieur AA H et la SARL Immobilier X et fils chacun pour un quart,

— et ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré que l’acquéreur invoquait à bon droit la garantie des vices cachés concernant l’existence d’un réseau individuel d’assainissement inexistant car aucun élément ne permettait à l’acquéreur de savoir que ce réseau individuel était d’un vétusté telle qu’elle équivalait à une absence de réseau, l’acquéreur devait être considéré comme profane et les visites faites n’incluaient pas l’utilisation des installations sanitaires.

Il a exclu l’existence de vices cachés portant sur la contenance car l’acte ne mentionnait pas la contenance et il n’était pas établi que monsieur G n’aurait pas acquis le bien au prix payé s’il l’avait connue, a également exclu l’existence d’un dol sur la contenance en l’absence de manoeuvres frauduleuses du vendeur et d’un défaut de conformité en l’absence de mention de la superficie du bien dans l’acte et au vu de la clause de non-garantie sur ce point.

Il a conclu que l’acquéreur était en droit de solliciter une réduction du prix de 24.868,80 € correspondant au coût de la réfection de l’assainissement et aux débours nécessaires pour louer un autre bien dans l’attente de réfection de l’assainissement.

Il a par ailleurs considéré que l’agent immobilier était tenu de renseigner exactement l’acquéreur sur les différents équipements du bien et ses caractéristiques essentielles, ce qu’il n’avait pas fait et que ces manquements fautifs étaient en lien direct avec le préjudice subi relatif au défaut de système d’assainissement tel que déterminé ci dessus et avec la perte de chance de négocier un prix de vente à la baisse évaluée à 1.000 €.

Il a enfin rejeté faute de tout justificatif la demande de 5.000 € présentée au titre du préjudice moral par monsieur G.

Par déclaration déposée le 10 janvier 2013, monsieur J-AF Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H ont interjeté appel total du jugement du 20 novembre 2012.

Après instruction du dossier, l’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2014 et a fixé l’affaire à l’audience du 20 mai 2014 à laquelle elle a été retenue et le jugement a été mis en délibéré à ce jour.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 juillet 2013, monsieur J-AF Z, madame P Z née D et monsieur AA H demandent à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 20 novembre 2012,

Vu les pièces produites,

— débouter monsieur G de l’ensemble de ses demandes et notamment à l’égard des vendeurs,

— si par impossible, la cour devait faire droit à ses demandes, seule le responsabilité de la SARL Immobilier X et fils devra être retenue, les vendeurs étant exempts de toute responsabilité,

— condamner Monsieur F à leur payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils demandent un débouté total des consorts Z H en exposant que l’acte sous-seing privé précisait que des travaux étaient nécessaires et que le vendeur avait émis des réserves lors des visites sur la réalité et la fiabilité de l’assainissement, qu’avant signature de l’acte authentique du XXX, l’acquéreur, archéologue et architecte de profession , avait pu visiter l’immeuble de manière approfondie, et que dans l’acte authentique il était bien précisé que le bien était vendu sans garantie de contenance, ni garantie de raccordement de l’installation au réseau, et enfin que les vendeurs y indiquaient ne pas connaître la date d’installation du réseau d’assainissement, réalisé sans contrôle du service communal, tout en précisant que son utilisation ne présentait aucune difficulté particulière ni entretien.

Ils font valoir que le réseau d’assainissement fonctionnait du temps où la mère de monsieur Z habitait l’immeuble, et qu’ils n’ont pas dissimulé qu’il était ancien, que monsieur G a acquis le bien en connaissance de cause et en renonçant à toute garantie, et que le préjudice de jouissance allégué tient à un choix de l’acquéreur qui a attendu 30 mois pour faire installer un système provisoire peu onéreux.

S’agissant de la superficie, ils contestent toute responsabilité en notant que l’acquéreur a visité l’immeuble plusieurs fois avant la vente et a eu connaissance des état de diagnostics.

Ils avancent que l’acquéreur savait qu’il devait faire des travaux et pouvait bien résider dans l’immeuble durant les travaux et estiment que leur responsabilité peut d’autant moins être retenue qu’ils avaient chargé un professionnel de la vente, l’agence immobilière X et fils, qui seule engage sa responsabilité du fait de manquements dans son obligation de conseil.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 mai 2013, monsieur E G demande à la cour de :

Vu les articles 1641,1116, 1382, 1604 et 1153 du code civil, et les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— débouter monsieur Z, madame D épouse Z et monsieur H et la SARL X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les quatre défendeurs au titre de la réparation du préjudice résultant de l’absence de réseau d’assainissement des eaux usées mais l’infirmer sur le montant alloué de 24.868,80 €, en conséquence les condamner solidairement au paiement de la somme de 30.054,51 € et l’assortir de l’intérêt au taux légal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL X et Fils à lui verser des dommages et intérêts au titre de l’écart de métrage mais l’infirmer en ce qu’il a condamné seulement la SARL X au paiement de la somme de 1.000 € et en conséquence condamner solidairement la SARL X et Fils , monsieur et madame Z et monsieur H au paiement à ce titre de la somme de 60.000 € assortie des intérêts au taux légal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté monsieur F de sa demande de condamnation solidaire des quatre défendeurs au versement de 5.000 €, et l’assortir de l’intérêt au taux légal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement ses adversaires au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de la SCP Bouyer-Bourgeois,

Y ajoutant :

— condamner solidairement monsieur Z, madame D épouse Z, monsieur H et la SARL Immobilier X et fils au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais exposés en cause d’appel , ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Bouyer-Bourgeois,

— ordonner l’exécution provisoire.

S’agissant des doléances relatives au réseau d’assainissement, il fait valoir que l’absence d’un tel réseau individuel est à distinguer de l’absence de raccordement, seul ce dernier point ayant donné lieu à clause de non-garantie, et agit en garantie des vices cachés pour défaut de système d’assainissement individuel mis en évidence par l’étude de sols réalisée par B et par l’expert judiciaire, en soulignant que cette absence rend l’immeuble impropre à son usage car inhabitable, ce qui engage la responsabilité des vendeurs.

Il ajoute qu’à défaut de retenir un vice caché, la cour devra consacrer l’existence d’un dol car les vendeurs ont affirmé qu’il y avait un système individuel d’assainissement ne présentant aucune difficulté de fonctionnement et d’entretien, alors qu’il savaient que le réseau devait être totalement refait, et que, pour le cas où le dol ne serait pas retenu, il sera retenu un défaut de conformité car la maison, sans réseau d’assainissement, ne comportait pas les caractéristiques mentionnées dans les actes signés.

Il ajoute que l’agence immobilière, tenue à une obligation de conseil à son égard même si elle était mandatée par le vendeur, a commis un manquement en mentionnant l’existence d’un assainissement individuel composé d’une fosse septique et d’un système d’épandage, alors qu’il lui appartenait de vérifier cet élément, ce qui s’apparente à une pratique trompeuse sanctionnée par le code de la consommation, et justifie sa condamnation solidaire avec ses vendeurs.

S’agissant de la superficie annoncée erronée, il demande la réformation du jugement en faisant valoir que l’annonce de l’Agence X mentionnait un bien de 300m² en surface habitable, alors que la superficie habitable était de 240 m² , soit une différence d’un quart de la superficie représentant une erreur de 60.000 € pour un bien d’une valeur de 1.000 € du m² pour un bien de ce type sans travaux.

Il demande à la cour de retenir la responsabilité des vendeurs sur le fondement du dol au titre d’un comportement déloyal, ou à défaut sur le fondement du défaut de conformité en arguant que l’écart de superficie est objectivement constaté et qu’ils auraient négocié un autre prix s’ils en avaient eu connaissance.

Ils ajoutent que cet argument vaut à l’égard des vendeurs, comme pour l’agence immobilière qui a engagé sa responsabilité délictuelle en mettant à la vente un bien présenté de manière fausse comme ayant 300m² de surface habitable, étant précisé que les diagnostics ont été établis après la signature de l’acte sous-seing privé.

Il demande l’indemnisation de ses préjudices en soulignant que l’article 1645 du code civil la prévoit lorsque le vendeur connaissait le vice, et les évalue à 10.683,65 € pour la réfection du réseau d’assainissement, outre la somme de 15.592,25 € au titre des loyers déboursés du fait qu’il a dû retarder son déménagement en Gironde de septembre 2009 au début août 2010, puis son emménagement dans la maison acquise au 1 er Août 2011, la somme de 418,60 € au titre de l’étude de sol faite par la société Aqualis et la somme de 3360 € au titre du crédit d’impôt perdu afférent à la pose de fenêtres, soit un total de 30.054,51 € à la charge des vendeurs et de l’agence solidairement.

Il réclame en outre la condamnation de ces mêmes parties à lui payer la somme de 60.000 €, soit 1.000 € par m² habitable manquant et la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral résultant des tracas naissant d’un litige, des inquiétudes sur l’issue d’une procédure longue et de la nécessité de retarder le projet de vie fait avec obligation de pendre un logement spartiate dans un gîte.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2013, la SARL Immobilier P. X et ses fils demande à la cour d’ infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 novembre 2012 et de condamner monsieur G à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste toute responsabilité quant au réseau d’assainissement et demande la réformation du jugement en notant que la fiche de l’annonce mentionnait l’existence de travaux à réaliser, que l’acte sous-seing privé mentionnait bien l’absence ce raccordement au réseau public d’assainissement et que le diagnostic technique immobilier réalisé par AB expertises mentionnait l’absence de canalisations conformes au règlement sanitaire en vigueur, de sorte qu’il ne pouvait lui être reproché d’avoir dissimulé la réalité ni aucune autre faute, étant précisé que l’acquéreur, qui avait visité le bien, avait renoncé à tout recours dans l’hypothèse où il devrait engager des frais pour mettre le réseau d’assainissement aux normes et que l’agence immobilière n’avait pas à engager des recherches au delà des affirmations du vendeur pour vérifier l’existence ou non d’un réseau d’assainissement.

Elle demande également la réformation du jugement quant au défaut de contenance en notant que la différence venait de l’existence des dépendances mais que la fiche établie permettait de connaître la superficie pièce par pièce, que les diagnostics ont été visés par l’acquéreur et que celui-ci a renoncé à toute garantie sur ce point, de sorte qu’il ne peut arguer d’un préjudice et que la somme de 1.000 € allouée pour perte de chance de négocier un moindre prix est dénuée de justification.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La recevabilité de l’appel interjeté contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 20 novembre 2012 n’est pas contestée.

L’objet du litige concerne l’assainissement et la superficie d’un immeuble acquis sis à Bayon en Gironde ayant donné lieu à une annonce par agence immobilière, en l’occurrence le Cabinet X, puis à un acte sous-seing privé et à une acte authentique signé par devant M° Masson, notaire.

L’annonce du cabinet X indiquait 'Situation exceptionnelle en bordure d’estuaire. Demeure ancienne XIX e d’environ 300m² habitables à rénover. Entrée, cuisine, séjour, salon, 5 chambres (cheminée), dépendances. Jardin clos et arboré d’environ 2.200m². Charme. Travaux à prévoir . Réf. : 10089 . Prix : 337.500 €.'

L’acte sous-seing privé de 'vente d’immeuble sous conditions suspensives’ signé le 3 novembre 2008 mentionnait que le bien vendu pour un prix de 300.000 € meubles compris, comportait une maison d’habitation élevée sur terre-plein d’un rez de chaussée comprenant :entrée, salon, salle à manger, cuisine, deux chambres, cabinet de toilettes, deux autres petites pièces et d’un étage comprenant trois chambres, deux salles de bains, et grenier au dessus. Jardin clôturé autour, garage et dépendances séparés au levant, et une parcelle de terre en jardin séparée de la maison avec jardin autour par un chemin rural sis à XXX'.

L’acte ajoutait :

'tel au surplus que ladite propriété existe et se comporte en son état actuel ,avec toutes ses dépendances , sans aucune exception ni réserve, l’acheteur déclare le bien connaître pour l’avoir vu et visité et dispense le vendeur d’une plus ample désignation.

…

Ledit immeuble dispose d’un assainissement individuel composé d’une fosse septique avec bac dégraisseur et système d’épandage'

Au paragraphe des ' CHARGES ET CONDITIONS', il est mentionné:

' 1. Etat de l’immeuble – L’acquéreur prendra l’immeuble dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais état ou encore ses vices cachés.

De même, il devra faire son affaire personnelle des différences de contenances, excédât-t’elle même un vingtième'.

Les justificatifs des conditions devaient être présentées à l’agence X.

L’acte authentique signé le XXX par devant maître Fabienne Masson, Notaire à Blaye, reprenait la description du bien sans mention de la surface habitable et précisait au niveau du paragraphe Description : 'L’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance'.

En seconde partie cet acte comportait les paragraphes suivants :

' Assainissement – Eaux usées – Concernant l’évacuation des eaux usées, le vendeur fait les déclarations suivantes ;

L’immeuble objet des présentes n’est pas raccordé au tout à l’égout , il est desservi par une installation d’assainissement individuel ;

le service communal d’assainissement non collectif n’a effectué aucun contrôle technique sur cette installation ;

Cette installation a été effectuée à une date inconnue par le vendeur ;

Son utilisation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien.

L’acquéreur reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de cette installation , faisant son affaire personnelle de cette situation et déchargeant le vendeur de toute responsabilité à cet égard.

A ce sujet, il est ici rappelé qu’en vertu des dispositions des articles L 1331-1 et suivants du code de la santé publique, la commune dans laquelle existe un réseau collectif d’assainissement peut procéder au contrôle et à la conformité de raccordement des installations privées au réseau public d’assainissement et si nécessaire, ordonner leur mise en conformité voire même procéder d’office et aux frais du propriétaires aux travaux indispensables.

L’acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette législation et vouloir , le cas échéant, en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet'.

' Obligations des vendeurs

Etat – Contenance – L’immeuble est délivré dans son état actuel, sans garantie de la contenance, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur.

…

Vices cachés – Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre Environnement – Santé publique'.

Toutefois, il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Raccordement aux réseaux – L’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait due, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d’eau, électricité, de gaz, de téléphone, de télévision, ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements existants, ne lui sont garantis par le vendeur . Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur.

Sur les demandes formées contre les vendeurs :

Monsieur G agit tout d’abord contre ses vendeurs au titre de l’inexistence du réseau d’assainissement et demande leur condamnation sur le fondement des vices cachés, à défaut du dol et, à défaut, du défaut de conformité.

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même';

l’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie tandis que l’article 1644 dudit code prévoit que, s’il connaissait le vice, le vendeur sera tenu à la restitution du prix et en outre à ses dommages et intérêts.

La clause de non garantie prévue à l’acte authentique exclut expressément le système d’assainissement individuel étant précisé qu’il est indiqué qu’il fonctionne sans difficulté et ne nécessite aucun entretien.

Les clauses sus-énoncées prévoient expressément une non-garantie au niveau des raccordements des réseaux aux réseaux publics et une non-garantie portant sur la localisation des canalisations du réseau privé d’assainissement et sur la conformité des installations de raccordement privées au réseau public.

Il en sera déduit que les consorts Z H sont tenus à garantie concernant le fonctionnement du réseau privé d’assainissement.

L’acquéreur reproche au cas présent une absence de système individuel d’assainissement au vu des enseignements de l’expertise judiciaire, et non un fonctionnement défectueux du système d’évacuation des eaux usées.

En effet l’expert indique qu’il n’y a pas d’assainissement individuel, que la présence d’un ancien tuyau autrefois destiné à centraliser tout à la fois les eaux de pluie et eaux usées semble se prolonger jusqu’à la Garonne en passant sous la voie privée d’accès, que ce système n’est pas fonctionnel , son état est vétuste et équivaut à une absence de réseau qui s’est aggravé par la non-occupation de l’immeuble depuis plusieurs années, que ce système ne répondait pas au moment de la vente à la réglementation en vigueur d’un assainissement non collectif qui doit comprendre notamment un dispositif de pré-traitement et d’infiltration dans le sol et que le rejet direct en Garonne ne peut remplacer ce type d’assainissement.

En l’espèce, l’absence de réseau privé réel d’assainissement ne peut donner lieu à mise en application de la garantie pour vice cachés car d’une part il n’est pas prouvé que les eaux usées ne s’écoulent pas au jour de la vente du XXX, ce que l’expert saisi ultérieurement en 2010 n’a pas pu constater, même s’il conclut que le système d’évacuation au jour de la vente engendrait des nuisances puisqu’il ne permettait pas l’évacuation des eaux usées dans des conditions normales, de sorte qu’il n’est pas établi que l’immeuble était véritablement inhabitable pour ce motif au jour de la vente, et d’autre part au vu de la multiplicité des avertissements relatifs au réseau non collectif d’assainissement, il y a lieu de penser que l’acquéreur n’a pas fait de l’existence d’une réseau d’assainissement privé en état de bon fonctionnement un élément essentiel de la vente à défaut duquel il aurait renoncé à l’acquisition ou aurait demandé un moindre prix s’il l’avait connu et que les vendeurs étaient prêts à accepter une diminution supplémentaire du prix initial passé de 337.000 € à 300.000 €.

Il savait que le réseau d’assainissement n’était pas relié au réseau collectif , n’avait pas été contrôlé et que l’installation avait été effectuée à une date inconnue, de sorte qu’il y avait toutes les chances qu’il soit obsolète et à refaire, d’autant que le diagnostic technique du 30 octobre 2008 dont l’acquéreur a eu connaissance mentionnait que les canalisations n’étaient pas conformes au règlement sanitaire en vigueur.

Le dol invoqué à l’encontre des vendeurs qui exige l’existence de manoeuvres propres à dissimuler l’absence de réseau d’assainissement en état de fonctionnement n’est pas davantage établi en l’absence de manoeuvres prouvées de la part des vendeurs et de preuve de leur connaissance de l’absence de réseau d’eaux usées, les multiples avertissements portant sur le dit réseau et l’ignorance de la date de sa mise en place comme de celle de la localisation des tuyaux permettant au contraire d’attirer l’attention des acquéreurs sur des difficultés possibles à l’avenir dans le fonctionnement dudit réseau dont ils affirment qu’ils fonctionnait sans problème lorsque madame Z mère y résidait sans être démentis par des éléments contraires probants.

Par contre, il ne saurait être contesté que l’immeuble vendu n’est pas conforme aux indications portées dans l’acte puisqu’il est indiqué qu’il existe une installation d’assainissement individuel ne connaissant aucune difficulté et ne nécessitant aucun entretien, système décrit dans l’acte sous-seing privé signé des vendeurs comme comportant une fosse septique avec bac dégraisseur et système d’épandage, alors que le type d’évacuation des eaux usées qui existe ne peut être réellement qualifié de système d’assainissement individuel, s’agissant d’un simple tuyau permettant le rejeter les eaux usées dans le fleuve.

Cette non-conformité sera sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts équivalents au coût de l’installation d’un réseau non collectif d’assainissement.

Au vu des indications contenues dans l’expertise, le coût d’un tel système sera fixé à la somme de 10.683,65 €, augmenté du coût de l’étude de sol pour 418,60 €, soit un total de 11.102,25 € qui sera mis à la charge des vendeurs assignés tenus solidairement.

Les autres sommes sollicitées portant sur le loyer acquitté de septembre 2009, date prévue pour le déménagement de l’acquéreur non réalisé, jusqu’à septembre 2010, date de son arrivée en Gironde, puis de septembre 2010 à mai 2011, date de son emménagement dans l’immeuble acquis, ne sauraient être allouées à monsieur G car il ne peut établir que le retard de 21 mois est dû à l’absence de réseau d’assainissement au vu de l’ampleur des travaux réalisés portant sur les huisseries, les cloisons et les charpentes en raison de dégradations dues au termites et l’installation d’une pompe à chaleur.

Il est d’autant plus peu probable que l’absence de réseau d’assainissement soit à l’origine du retard du déménagement de monsieur G qu’il a emménagé sans procéder à la réalisation de ce réseau et a simplement fait une tranchée avec l’aide de monsieur I, artisan et voisin, ayant attesté l’avoir aidé à réaliser une telle tranchée lors de son emménagement pour la mise en place d’un tuyau d’évacuation des eaux usées à déverse directe dans la Gironde et lui avoir conseillé de considérer le système mis en place comme temporaire s’il ne répondait pas aux normes en vigueur.

En l’absence de lien causal certain entre le retard d’emménagement dans l’immeuble acquis et l’absence de réseau réel d’évacuation des eaux usées, les demandes portant sur le remboursement des loyers payés et la perte d’avantage fiscaux dus à ce retard sera rejetée.

Le jugement sera donc partiellement réformé sur l’indemnisation due au titre du réseau d’assainissement par les vendeurs et sera réformé sur le fondement retenu.

La demande de dommages et intérêts portant sur la superficie est fondée sur le défaut de conformité et subsidiairement sur le dol.

Il est mentionné dans l’annonce immobilière de l’Agence X que le bien présente une surface habitable de 300m² environ tandis qu’il ressort de l’expertise réalisée par monsieur Y que la superficie habitable est de 239,27 m², la différence portant selon les mentions de l’expert judiciaire sur les dépendances d’environ 59,37 m², non habitables.

S’agissant du défaut de conformité, force est de constater que selon l’article 1604 du code civil, la chose livrée doit être conforme à celle que la convention des parties a prévu, c’est à dire que le défaut de délivrance doit exister par rapport à la convention des parties.

En l’espèce, l’absence de mention de la surface habitable dans les actes signés que ce soit l’acte authentique ou l’acte sous seing privé, et la clause de non-garantie portant sur la contenance, y compris pour une discordance supérieure à 20 % de la superficie habitable, justifient d’exclure toute indemnisation de la non-conformité portant sur la contenance du bien et précisément sur la surface habitable.

Il n’est pas établi que les vendeurs Z-H aient commis des manoeuvres dolosives au détriment de l’acquéreur pour dissimuler la superficie réelle du bien, et la simple mention d’une superficie habitable erronée ne constitue pas une manoeuvre.

Il sera au contraire souligné que les vendeurs ont à plusieurs reprises donné leur accord pour que les clefs du bien soient remises à l’acquéreur afin qu’il visite le bien : ainsi par message électronique du 25 octobre 2008, les vendeurs donnaient leur accord pour que le futur acquéreur emprunte les clefs 'pour une visite approfondie de la maison’ et par message électronique du 29 janvier 2009, monsieur J Z indiquait à l’agence X être d’accord pour prêter les clefs à monsieur G pendant le week-end suivant.

Monsieur G a donc pu visiter le bien à sa guise à plusieurs reprises, et le mesurer.

Par ailleurs la fiche de l’agence comportait les superficies des pièces ne concordant pas avec le total de 300m², de sorte que l’acquéreur était à même de constater l’erreur commise sur la surface habitable alors surtout qu’il est archéologue ayant des connaissances en architecture, et la superficie habitable n’est mentionnée ni dans l’acte sous-seing privé ni dans l’acte authentique, ce qui laisse penser que monsieur F n’en a pas fait un élément essentiel de l’accord.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée, en l’absence d’atteinte à l’honneur et à la probité subie par monsieur G et en l’absence de tout élément établissant une répercussion de la présente procédure sur sa santé ou sa vie de famille.

Sur les demandes indemnitaires présentées contre la SARL Immobilier X et Fils:

L’acquéreur agit contre l’agence immobilière en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, en faisant valoir qu’elle a commis des manquements à l’obligation de conseil à laquelle elle était tenue à son égard et en ayant adopté un comportement trompeur de nature à les induire en erreur de sorte qu’elle ne peut être condamnée que sur le fondement de l’article 1382 du code civil, seul article visé dans le dispositif des conclusions de monsieur G.

Il ressort des mentions portées dans les actes authentique et sous-seing privé que les mentions figurant relativement à l’assainissement émanent des vendeurs qui les ont signés.

L’agence immobilière ayant permis la vente n’a pas pour obligation de vérifier les éléments techniques non apparents formulés par le vendeurs.

En l’espèce, les vendeurs ont affirmé qu’il existait un système individuel d’assainissement composé d’une fosse septique avec bac dégraisseur et système d’épandage.

L’agence immobilière n’avait pas à faire des recherches pour vérifier les déclarations de ses mandants, à partir du moment où leur fausseté n’étaient pas apparente.

S’agissant de la contenance, il est exact que l’annonce immobilière émanant de cette agence mentionnait une surface habitable de 300m² environ.

Mais il ressort des actes signés que la contenance n’était pas un élément déterminant ayant pu induire l’accord des acquéreurs, puisque cette contenance n’y était pas précisée et donnait lieu expressément à une clause de non garantie.

Par ailleurs, la fiche technique de l’agence comportait la superficie de chaque pièce et il était facile de déceler l’existence d’une erreur grossière portant sur la surface habitable en faisant le total des superficies mentionnées pièces par pièces ( page 1 de la fiche), d’autant que cette fiche portait la mention 'document non contractuel', et monsieur G pu à plusieurs reprises visiter le bien, ce qui aurait dû lui permettre de se rendre compte de l’erreur.

Il est du reste impossible de connaître avec certitude l’origine de l’erreur car s’il existe bien un garage indépendant avec pièce vétuste accolée, les photographies produites par monsieur G ( pièce 29) comme le détail des pièces figurant sur l’annonce laissent entrevoir qu’il existait un débarras ou chai accolé à l’immeuble principal et enfin, tant l’expertise que l’annonce immobilière font état d’un grenier en sus des combles, en cours d’aménagement lors de l’expertise, de sorte que l’erreur ne porte pas nécessairement sur le garage et le bâti dégradé accolé et l’agence immobilière a pu décompter des pièces non aménagées de la maison principale en considérant qu’elle pouvaient être aménagées, ce qui peut expliquer au moins en partie l’erreur commise.

Enfin, l’expert judiciaire, monsieur Y, indique que le prix de vente de 300.000 € était tout à fait justifié au regard du caractère exceptionnel du bien de par sa qualité architecturale et sa localisation en bordure d’estuaire et qu’il s’agit d’un 'bien d’exception et rare à la vente', de sorte que cette erreur portant sur la surface habitable n’a pas généré un prix supérieur à ce qu’il aurait été s’il avait été mentionné une surface habitable de 240 m² et que l’acquéreur ne peut arguer d’un préjudice subi en lien avec la contenance erronée.

Au vu de ces éléments, monsieur G sera débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts présentées contre l’agence X et Fils.

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il condamne celle-ci à leur payer diverses sommes au titre de l’erreur sur la contenance et de l’absence de réseau individuel d’assainissement.

En l’absence de faute relevée contre la société Immobilier X et Fils, il n’y a pas lieu de la condamner pour préjudice moral subi par l’acquéreur.

Sur les autres demandes :

Le jugement condamnant solidairement les vendeurs et la société immobilière X et fils au paiement de frais irrépétibles exposés en première instance et aux dépens de première instance sera infirmé car la cour n’a pas retenu de faute engageant la responsabilité de l’agence X. Il sera confirmé en ce qu’il condamne les vendeurs à payer une indemnité de 3.000 € à monsieur G pour frais irrépétibles exposés en première instance et aux dépens de première instance dans la mesure où la cour retient un défaut de conformité du bien vendu s’agissant du système d’assainissement des eaux usées.

Monsieur G a été contraint d’engager des frais irrépétibles pour faite valoir ses droits suite à l’appel principal interjeté, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, même si son appel incident est rejeté.

Monsieur et madame Z et monsieur H seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code ce procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La présente procédure a obligé les vendeurs monsieur et madame Z et monsieur H à engager des frais irrépétibles qu’il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge, leur condamnation étant en partie confirmée.

La société Immobilier X P. et fils a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles dans le cadre de la présente procédure qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, dans la mesure où sa responsabilité n’est en rien retenue.

Monsieur G, qui l’a attrait en justice, sera condamné à lui payer une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de toute indemnité présentée contre cette agence immobilière sur ce même fondement.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par les vendeurs assignés, monsieur J-AF Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H, tenus à indemnisation de leur acquéreur.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement, en dernier ressort,

après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Déclare recevable l’appel interjeté par monsieur J-AF Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 20 novembre 2012,

Réforme le jugement et, statuant à nouveau :

— Dit que les vendeurs sont tenus à indemnisation du défaut de conformité de l’immeuble vendu sis à XXX s’agissant du réseau d’assainissement équipant l’immeuble et rejette les demandes présentées au titre du réseau d’assainissement par monsieur G contre eux en ce qu’elles sont fondées sur la garantie des vices cachés et le dol,

— Condamne en conséquence in solidum monsieur J-AF Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H à payer à monsieur E G la somme de 11.102,25 € en indemnisation du préjudice matériel lié au défaut de conformité de l’immeuble livré quant au système individuel d’assainissement mentionné et déboute ce dernier du surplus de ses demandes indemnitaires liées au système d’assainissement, présentées au titre des préjudices matériels et du préjudice moral,

— Rejette l’ensemble des demandes indemnitaires présentées par monsieur G contre ses vendeurs au titre de la contenance de la surface habitable du bien tant en ce qu’elles sont fondées sur le dol que sur le défaut de conformité, présentées en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice moral,;

— Dit qu’il ne peut être retenu de manquement fautif à l’encontre de la société Immobilier X P. et fils à l’égard de monsieur E G,

— Déboute en conséquence monsieur E G de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre cette agence immobilière tant au titre de l’assainissement qu’au titre de la superficie habitable, en réparation de préjudices matériels et du préjudice moral allégués,

— Condamne in solidum monsieur J-AF Z, madame P D épouse Z et monsieur AA H à payer à monsieur G une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et les condamne in solidum à lui payer en sus une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Déboute monsieur J-AF Z, madame P D et monsieur AA H de leur demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne monsieur E G à payer à la SARL Immobilier X et fils une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le Déboute de sa demande d’indemnité présentée sur ce fondement contre la SARL Immobilier X et Fils,

— Condamne in solidum monsieur J-AF Z, madame P D et monsieur AA H aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et d’appel,

— Dit qu’il pourra être fait application de l’article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens.

Signé par madame Catherine Fourniel, présidente, en l’empêchement légitime de monsieur Louis-Marie Cheminade, président, et par madame Marceline Loison, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT