COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 10 MARS 2016

(Rédacteur : Madame Sophie BRIEU, Vice-Président placé)

N° de rôle : 13/06720

La SARL I J

c/

— La SELARL A B

— La SA GROUPE SUD OUEST

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 octobre 2013 (R.G. 2011F01278) par la 3^e Chambre du Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 novembre 2013

APPELANTE :

La SARL I J, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis XXX

représentée par Maître URBAN de la SCP KPDB, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

La SELARL A B, en qualité de Mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE SA, domiciliée 54, cours G. Clémenceau – XXX

représentée par Maître Yves FRAGO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

La SA GROUPE SUD OUEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Thierry BURAUD de la SELARL RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Florence REGENT substituant Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie BRIEU, Vice-Président placé chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Chantal WAGENAAR, Conseiller,

Madame Sophie BRIEU, Vice-Président placé,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

' ' '

FAITS, PROCÉDURE :

La société I J, gérée par monsieur M-N O, a été immatriculée au registre du commerce de Bordeaux le 20 décembre 1985 et a pour activité toutes opérations de I immobilière.

La Société des Gratuits de Guyenne et Gascogne (S3G), immatriculée le 29 juin 1978 au registre du commerce de Bordeaux, a pour activité la publication de journaux publicitaires périodiques gratuits. Cette société est une filiale de la société Groupe Sud Ouest (GSO) et, en vertu d’une convention d’assistance en date du 9 janvier 1998, bénéficie, contre rémunération, de l’assistance du Groupe Sud Ouest dans les domaines du management général, des finances, de la comptabilité, du contrôle de gestion, du droit et de la fiscalité, enfin en matière immobilière.

Le 6 mars 2007, la société I J a confié à la société Tourny Entreprise -exerçant sous l’enseigne Tourny Meyer- une mission de commercialisation portant sur un ensemble immobilier de terrains à construire situé au sein d’un parc d’activités sur la commune de Mérignac. Tourny Meyer a mis en relations J d’une part et GSO et S3G d’autre part, la société S3G cherchant à s’installer dans de nouveaux locaux. La première visite des lieux a été réalisée le 23 avril 2007 par monsieur Z, secrétaire général du Groupe Sud Ouest.

Les discussions ont duré plusieurs mois et se sont orientées vers une opération de construction, pilotée par I J, d’un siège social correspondant aux souhaits exprimés par GSO et S3G, implanté sur les terrains litigieux achetés à J par la société UFG Real Estate Managers, filiale du Groupe Crédit Mutuel, appelée à devenir, dès le transfert de la propriété des lieux, bailleur commercial de S3G.

Toutefois, le 2 septembre 2008, monsieur Z a fait connaître verbalement à ses interlocuteurs que le Groupe Sud Ouest ne souhaitait pas donner suite à ce projet, décision confirmée par écrit du 25 novembre 2008.

Par acte délivré le 16 juin 2010, la société I J a assigné la société S3G devant le tribunal de commerce de Paris en indemnisation des préjudices résultant de la rupture abusive du bail commercial en l’état de futur achèvement, à titre principal, ou de la rupture abusive d’un accord portant sur la signature d’un bail commercial en l’état de futur achèvement, à titre subsidiaire, ou de la rupture abusive des pourparlers, à titre infiniment subsidiaire.

Cependant, la société S3G a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde le 22 septembre 2010 devant le tribunal de commerce de Bordeaux, convertie le 27 octobre suivant en liquidation judiciaire, la société A B étant désignée en qualité de mandataire liquidateur.

La société I J a déclaré sa créance au passif de S3G et appelé en cause devant le tribunal de commerce de Paris la société A B es qualités ainsi que le Groupe Sud Ouest.

Par jugement du 20 octobre 2011, le tribunal de commerce de Paris s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Bordeaux.

Le 15 octobre 2013, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— débouté la société A B es qualités de sa demande d’irrecevabilité,

— débouté la société I J de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société I J à payer à la société A B es qualités la somme de 2.000 euros et à la société Groupe Sud Ouest la somme de 2.000 euros, ce au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société I J à payer les dépens.

La société I J a formé appel le 20 novembre 2013.

'''

Par dernières conclusions communiquées le 1^er décembre 2015, la société I J demande à la cour de :

'Déclarer la Société I J recevable et bien fondée en son appel, en conséquence,

— Confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux du 15 octobre 2013 en ce qu’il a débouté la SELARL A B, es qualités de liquidateur de la société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE de sa demande d’irrecevabilité.

Mais sur le fond,

— Réformer le Jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux en date du 15 octobre 2013 en ce qu’il a rejeté les demandes de la société I J et statuant à nouveau,

— Débouter les intimés de tous leurs moyens et demandes,

XXX

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil

Vu l’article 1382 du Code civil

— Dire et juger qu’un bail commercial en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la Société I J et la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE, le 25 juillet 2008,

— Dire et juger que le 2 septembre 2008 la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE a rompu abusivement ce bail commercial,

— Dire et juger que la Société GROUPE SUD OUEST s’est immiscée dans les affaires de sa filiale, notamment dans la conclusion et la rupture de ce bail commercial,

— Dire et juger que la Société GROUPE SUD OUEST a commis une faute au titre de la rupture abusive dudit bail,

— Déclarer que cette rupture fautive a causé un préjudice à la Société I J dont celle-ci est recevable et bien fondée à obtenir réparation des défendeurs in solidum,

En conséquence,

— Fixer au passif de la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE la créance de dommages et intérêts de 1.335.052,20 € HT voire 1.348.477,10 € HT de la Société I J :

*La somme de 406.365,00 € HT en réparation du préjudice causé par la perte des honoraires de gestion ;

*La somme de 309.562,40 € HT au titre des frais de commercialisation et subsidiairement sur ce poste, si la Cour devait estimer que sa détermination relève de l’option 2 et non de l’option 1 du mandat, la somme de 322.987,30 € HT ;

*La somme de 619.124,80 € HT au titre de la perte de marge sur la vente de l’immeuble.

— Condamner la Société GROUPE SUD OUEST à payer à la Société I J, la somme de 1.335.052,20 € voire 1.348.477,10 € a titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal au jour de l’assignation, se décomposant comme suit :

*La somme de 406.365,00 € en réparation du préjudice causé par la perte des honoraires de gestion ;

*La somme de 309.562,40 € au titre des frais de commercialisation et subsidiairement sur ce poste, si la Cour devait estimer que sa détermination relève de l’option 2 et non de

l’option 1 du mandat, la somme de 322.987,30 € ;

*La somme de 619.124,80 € au titre de la perte de marge sur la vente de l’immeuble.

XXX

Vu les articles 1134, 1142, 1147 et 1184 du Code civil

Vu l’article 1382 du Code civil

— Dire et juger qu’un accord de principe sur la signature d’un bail commercial en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la Société I J et la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE, au plus tard le 11 juin 2008,

— Dire et juger que le 2 septembre 2008 la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE a rompu abusivement cet accord portant sur la signature d’un bail commercial,

— Dire et juger que la Société GROUPE SUD OUEST s’est immiscée dans les affaires de sa filiale, notamment dans la conclusion et la rupture de cet accord de principe sur la signature d’un bail commercial,

— Dire et juger que la Société GROUPE SUD OUEST a commis une faute au titre de la rupture abusive dudit accord,

— Déclarer que cette rupture fautive a causé un préjudice à la Société I J dont celle ci est recevable et bien fondée a obtenir réparation des défendeurs in solidum,

En conséquence,

— Fixer au passif de la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE la créance de dommages et intérêts de 1.335.052,20 € HT voire 1.348.477,10 € HT de la Société I J :

*La somme de 406.365,00 € HT en réparation du préjudice causé par la perte des honoraires de gestion ;

*La somme de 309.562,40 € HT au titre des frais de commercialisation et subsidiairement sur ce poste, si la Cour devait estimer que sa détermination relève de l’option 2 et non de l’option 1 du mandat, la somme de 322.987,30 ;

*La somme de 619.124,80 € HT au titre de la perte de marge sur la vente de l’immeuble.

— Condamner la Société GROUPE SUD OUEST à payer à la Société I J, la somme de 1.335.052,20 € voire 1.348.477,10 € a titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal a compter de l’assignation, se décomposant comme suit :

*La somme de 406.365,00 € en réparation du préjudice cause par la perte des honoraires de gestion ;

*La somme de 309.562,40 € au titre des frais de commercialisation et subsidiairement sur ce poste, si la Cour devait estimer que sa détermination relève de l’option 2 et non de l’option 1 du mandat, la somme de 322.987,30 ;

*La somme de 619.124,80 € au titre de la perte de marge sur la vente de l’immeuble.

XXX

Vu l’article 1382 du Code civil

— Constater que des pourparlers portant sur la signature d’un bail commercial en l’état futur d’achèvement ont été engages entre la Société I J et la Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE, a compter d’avril 2007,

— Dire et juger que le 2 septembre 2008 La Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE a rompu abusivement ces pourparlers avancés sur la signature d’un bail commercial,

— Dire et juger que La Société GROUPE SUD OUEST s’est immiscée dans les affaires de sa filiale, notamment dans l’engagement, le suivi et La rupture des pourparlers portant sur La signature d’un bail commercial,

— Dire et juger que La Société GROUPE SUD OUEST a commis une faute au titre de la rupture abusive desdits pourparlers,

— Déclarer que cette rupture fautive a cause un préjudice a La Société I J2Ldont celle ci est recevable et bien fondée a obtenir réparation des défendeurs in solidum,

En conséquence,

— Fixer au passif de La Société DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE La créance de dommages et intérêts de 611.299,84 € de la Société I J :

*La somme de 116.000 € au titre des frais exposes pure perte ;

*La somme 495.299,84 € € au titre de la perte de chance de percevoir une marge sur la vente de l’immeuble a un tiers.

— Condamner la Société Groupe SUD OUEST a payer a la Société I J, la somme de 611.299,84 € a titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, se décomposant comme suit :

*La somme de 116.000 € au titre des frais exposes pure perte ;

*La somme 495.299,84 € au titre de la perte de chance de percevoir une marge sur la vente de l’immeuble a un tiers.

XXX

— Condamner in solidum la SELARL A B ès-qualités et la Société GROUPE SUD OUEST à payer à la Société I J la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner de même aux entiers dépens de première instance et d’appel'

L’appelante soutient que :

— il s’est formé un bail commercial entre I J et S3G, que celle-ci a rompu abusivement avec le soutien de Groupe Sud Ouest,

— les parties étaient en effet en accord sur les éléments essentiels de ce bail, dont la jurisprudence rappelle qu’il peut être verbal,

— la rupture du contrat est abusive et les justifications données par le secrétaire général du Groupe Sud Ouest ne sont pas conformes à la réalité ; il est en effet soutenu que le marché des journaux gratuits connaissait alors d’importantes difficultés, alors que la rupture est le fruit de la réorganisation interne du Groupe Sud Ouest, lourdement endetté notamment par le rachat du groupe Les Journaux du Midi et du groupe H3S,

— le refus d’exécuter les termes de ce bail a entraîné un préjudice considérable pour I J qui a réalisé un travail très important dans un calendrier serré à la demande de Groupe Sud Ouest, ce pour satisfaire les souhaits de ce dernier et de sa filiale et leur livrer des locaux sur mesure qui ne correspondent pas aux programmes de I habituels de J,

— subsidiairement, la cour de cassation a consacré l’obligation de résultat qui pèse sur une partie qui, par exemple par lettre d’intention, s’est engagée à mener à bien une opération telle que la signature d’un contrat ; en l’espèce, les intimées se sont clairement et expressément obligées à signer un contrat de bail commercial et n’ont cependant pas honoré cet engagement, ce dont elles doivent aujourd’hui réparation,

— très subsidiairement, S3G et Groupe Sud Ouest ont abusivement rompu des pourparlers très avancés et ont fait perdre à J une chance de réaliser une opération de I immobilière dans des conditions optimales qui ne sont plus aujourd’hui réunies compte tenu de la crise advenue en 2009.

— oOo-

Par dernières écritures communiquées le 27 novembre 2015, la société Groupe Sud Ouest demande à la cour de :

'Vu les articles 1134, 1147, 1149, 1150 et 1184 du Code Civil

Vu les articles 1382 et 1842 du Code Civil,

Vu l’article 1322 du Code Civil,

Vu l’article 564 du Code de Procédure Civile,

Vu le jugement rendu le 20 octobre 2011 par le Tribunal de Commerce de Paris

Débouter la société I J de toutes ses demandes comme étant aussi irrecevables que mal fondées

Et,

A titre principal

Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions

A titre infiniment subsidiaire

Ramener l’indemnisation sollicitée par la société I J à de plus justes proportions.

En tout état de cause

— Condamner la société I J à payer à la société GROUPE SUD OUEST la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société I J aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

L’intimée fait valoir que :

— l’existence d’un contrat suppose une volonté réelle et certaine des deux parties de contracter ; or S3G n’a jamais accepté le projet de bail qui lui a été adressé le 25 juillet 2008 et a au contraire informé l’appelante qu’elle ne pourrait donner suite au projet compte tenu des difficultés économiques du marché des journaux gratuits,

— les échanges entre les sociétés ne sont pas la matérialisation de l’accord des volontés mais s’inscrivent dans le cadre d’une négociation préalable à la signature éventuelle d’un contrat,

— le principe de la liberté contractuelle implique celui de la liberté de rompre les pourparlers, sauf faute dans la rupture,

— S3G n’a commis aucune faute car la rupture était commandée par des motifs économiques légitimes,

— aucune immixtion fautive ne peut être reprochée à la société Groupe Sud Ouest qui a conclu avec sa filiale une convention d’assistance,

— les préjudices allégués ne correspondant à aucune réalité économique ou juridique ; en effet, à ce stade de l’opération, la renonciation de S3G à son projet ne compromet en rien la I future du terrain, laquelle permettra à la société I J de toucher les honoraires de gestion et la marge associés à l’opération,

— le permis de construire a certes été délivré mais la construction n’a pas été engagée, de sorte que le projet architectural peut être modifié en fonction des besoins d’un autre acquéreur.

— oOo-

Par dernières conclusions communiquées le 17 avril 2014, la société A B es qualités demande à la cour de :

'Vu les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil,

— Dire et juger la Société I J infondée en son appel,

— Débouter la Société I J de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu en date du 15 octobre 2013 par le Tribunal de Commerce de Bordeaux,

Y ajoutant,

— Condamner la Société I J à payer à la SELARL A B es-qualité de Mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ DES GRATUITS DE GUYENNE ET GASCOGNE SA une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la Société I J aux entiers dépens.'

L’intimée explique que :

— aucun contrat de bail commercial n’a jamais été signé ou conclu entre les parties,

— seule la signature d’un contrat emporte engagement, il ne peut y avoir un accord de principe pour signer un contrat de bail,

— la relation existant entre I J et S3G se situe dans le cadre de la période précontractuelle des pourparlers ; il n’a pas faute dans la rupture de ces pourparlers lorsqu’elle est justifiée, comme en l’espèce, par des motifs légitimes,

— l’appelante ne justifie pas d’un préjudice certain ; en particulier, la décision de S3G n’a pas mis un terme définitif à l’opération envisagée, qui peut en effet être poursuivie au bénéfice d’un autre acquéreur ou locataire.

— oOo-

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2015.

SUR CE :

1. Sur l’irrecevabilité

Attendu que la société Groupe Sud Ouest tend, au dispositif de ses conclusions, à l’irrecevabilité des demandes de la société I J ; qu’elle n’explicite cependant pas la fin de non recevoir ainsi avancée ;

Que ce moyen sera écarté ;

2. Sur le bail commercial

Attendu que la société I J soutient qu’un bail en état futur d’achèvement a été conclu avec la société S3G ;

Que l’appelante verse le projet de contrat établi en suite des échanges continus entre elle-même, la société Groupe Sud Ouest et la société S3G puis avec la société UFG REM, appelée à se substituer en qualité de bailleur à la société J lors du transfert de propriété ;

Qu’il est constant qu’un projet de contrat a été adressé le 25 juillet 2008 à monsieur Z, secrétaire général du Groupe Sud Ouest, pour signature ;

Attendu que ce projet ne peut cependant être considéré comme définitif et, comme tel, exprimant expressément la volonté des parties puisque le président de la société Tourny Entreprise mentionne dans ce courrier du 25 juillet 2008 quelques modifications en suite des observations de UFG REM, futur acquéreur de l’ensemble immobilier et futur bailleur ;

Que, dans le cadre d’un projet de grande envergure tel que celui qui faisait alors l’objet de négociations entre J, Groupe Sud Ouest et UFG, portant sur une vente de près de huit millions d’euros hors taxes et sur un loyer annuel de près de 561.000 euros hors taxes, il n’est pas discutable que la rencontre des volontés ne pouvait être acquise qu’au moment de la signature de la convention écrite ; que, d’ailleurs, preuve n’est pas rapportée de l’accord de GSO et S3G aux remarques portées par la société Tourny Entreprise dans le courrier du 25 juillet 2008 ;

Que, faute de rapporter la preuve d’un bail conclu avec S3G, la société I J n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation des conséquences de la rupture de ce bail ;

Que ses demandes principales de ce chef seront rejetées ;

3. Sur l’engagement de signer un bail commercial

Attendu que, le 11 février 2008, la société Groupe Sud Ouest a adressé à la société Tourny Entreprise un courrier ainsi rédigé :

'Depuis la remise de l’offre de I J dans votre lettre du 23 octobre 2007, nous sommes rencontrés à plusieurs reprises pour mettre au point le cahier des charges de la société S3G, filiale de notre Groupe, en vue de la construction d’un bâtiment sur un terrain d’environ 8.892 m² situé sur la zone d’Innolin à Mérignac.

Le 7 février dernier, je vous ai communiqué le besoin en superficie de la S3G qui ressort à 4.000 m² de surface utile dans une configuration permettant de rendre indépendante une surface d’environ 1.600 m².

C’est bien volontiers que je vous confirme que le conseil de surveillance de la S3G a autorisé son président du directoire à prendre à bail ces locaux à construire. Les équipes de S3G ont été informées de notre décision en vue d’un déménagement à l’automne 2009.

Il reste à confirmer le choix de l’investisseur qui pourrait être soit directement notre Groupe, soit un partenaire financier extérieur.

Je suis certain que notre collaboration, avec le concours de l’architecte de I J l’Agence K-L & X, permettra la réalisation d’un projet architectural de qualité';

Attendu que, par courrier électronique du 25 avril 2008, le Groupe Sud Ouest réitère ainsi ses souhaits au mandataire de I J :

'C’est bien volontiers que je vous confirme notre accord pour que la société S3G soit occupante du bâtiment à construire sur la zone d’Innolin à Mérignac.

S3G devrait être locataire de ce bâtiment, sous réserve d’une dernière validation des actionnaires de notre Groupe.

Pour autant, cette validation dans les prochains jours ne doit pas retarder le processus de dépôt du permis de construire.

Notre décision prend en effet en compte un déménagement à l’horizon septembre 2009" ;

Attendu que la société S3G a elle-même, par courrier du 11 juin suivant, confirmé qu’elle prendrait à bail commercial l’immeuble à construire ;

Attendu que, ainsi, le Groupe Sud Ouest et la société S3G, future locataire, se sont l’une et l’autre obligées, à l’égard de I J, à faire le nécessaire pour mener à bonne fin la conclusions du bail commercial consacrant l’installation de S3G dans son nouveau siège social construit et aménagé selon les souhaits de Groupe Sud Ouest et de S3G ; qu’il s’agit donc d’une obligation de résultat ; que, en refusant, oralement le 2 septembre 2008 puis par écrit le 25 novembre suivant, de faire signer par sa filiale le contrat de bail amendé selon ses souhaits, le Groupe Sud Ouest au premier chef et la société S3G en suivant n’ont pas respecté leur obligation de faire ;

Attendu que les intimées expliquent le refus exprimé le 2 septembre 2008, et confirmé par la suite, par des circonstances économiques particulières en excipant de la procédure collective dont a fait l’objet S3G quelques mois plus tard ;

Que, cependant, dès le 2 septembre, selon les termes du Groupe Sud Ouest lui-même, celui-ci a informé la société Tourny Entreprise de ce que cette décision était le fruit de la dégradation, présentée comme soudaine, de l’activité économique du secteur des journaux gratuits ; puis le Groupe Sud Ouest explique que ce marché s’est 'profondément retourné en quelques mois’ et précise : 'La presse générale et spécialisée en a fait l’écho tout au long des derniers mois dans de très nombreux articles’ ;

Que la cour observe que, par message électronique du 5 juin 2008, le Groupe Sud Ouest a insisté auprès de Tourny Entreprise pour le dossier de demande de permis de construire soit déposé au plus vite ; que la société S3G a, le 4 juillet 2008, convié tous les intervenants au dossier à une réunion de lancement du déménagement fixée au 9 juillet suivant ; que, ainsi, huit semaines séparent cette réunion et l’annonce du retrait du Groupe Sud Ouest et de S3G, ce pendant les vacances d’été de surcroît ; que le moyen tiré de ce que le marché des journaux gratuits était en profonde transformation depuis plusieurs mois n’est donc pas opérant, compte tenu de la brièveté de la période écoulée entre la réunion de déménagement et l’annonce du retrait de la locataire ; que, de plus, faute de démonstration par les intimées de ce que l’appelante aurait été alertée par leurs soins sur cette situation, l’annonce du 2 septembre 2008 apparaît comme particulièrement soudaine et inattendue, ce d’autant plus que, peu de temps auparavant, les deux sociétés intimées invitaient I J à accélérer les démarches administratives ;

Que la soudaineté d’un tel refus de respecter les engagements pris depuis déjà plusieurs mois doit être regardée comme abusive ;

Que, dès lors, les sociétés Groupe Sud Ouest et S3G ont engagé leur responsabilité à l’égard de l’appelante qui est fondée à réclamer réparation des conséquences de ce manquement contractuel ;

Que le jugement prononcé le 15 octobre 2013 par le tribunal de commerce de Bordeaux sera infirmé ;

4. Sur le préjudice de I J

Attendu que le préjudice résultant de l’échec d’une opération de I immobilière est constitué par la perte des gains espérés et par l’engagement de frais sans suite ;

Que, ici, I J excipe de ce qu’elle s’est trouvée privée des honoraires de gestion perçus habituellement lors d’une opération de I et de la part de marge qu’elle pouvait réaliser grâce à la vente de l’immeuble à UFG REM ; que, par ailleurs, l’appelante explique avoir exposé de nombreux frais pour la réalisation de ce projet important, au bénéfice duquel un travail considérable a été effectué d’avril 2007 à juillet 2008 aux fins de respecter le calendrier imposé par les intimées, en raison notamment des dates de réunion de leurs organes de direction et de contrôle ; que la chronologie des rencontres et réunions avec les différents intervenants (agence d’architecture, investisseur…) est au demeurant établie par la production par I J des courriels afférents et des compte-rendus de réunion ;

Attendu toutefois que la cour observe que le bâtiment, certes conçu par l’Agence K-L selon les demandes précises des intimées, n’a pas été édifié ; que le terrain, resté nu, peut donc accueillir une nouvelle opération de I ; que la perte liée à la baisse de valeur de l’emplacement est hypothétique puisque l’appelante ne produit aucun élément de nature à établir cette perte, alors au contraire que le Groupe Sud Ouest verse aux débats l’étude réalisée en novembre 2015 par monsieur Y, expert judiciaire ; que cette note examine les différents aspects urbanistiques et économiques de l’emplacement litigieux, procède à une étude approfondie des données publiées par l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de l’agglomération bordelaise et aux variations de prix dans le secteur économique et le secteur géographique concernés, ce depuis la crise de 2009 ; qu’il apparaît que, si la perte vénale pouvait éventuellement être constatée en 2009, il n’en va plus de même en 2016 puisque les opérateurs immobiliers ont, en conséquence de cette crise, privilégié les investissements sans risque, au rang desquels figure la I du terrain nu particulièrement bien situé appartenant à I J ; que les transactions récentes dans l’immobilier commercial citées par monsieur Y lui permettent de conclure ainsi son rapport : '(…) Au vu des chiffres encourageants démontrant que Mérignac reste la place la plus recherchée de Bordeaux Métropole, voire de toute l’Aquitaine en raison des services proposés, le propriétaire des terrains n’a pu subir aucune perte et au contraire bénéficié d’une plus-value potentielle du fait de la non poursuite du projet engagé avec la société S3G’ ;

Attendu enfin que les demandes de I J sont fondées sur une évaluation en pourcentage dont l’assiette de calcul est le prix de l’opération interrompue ; que la cour ne dispose pas de la donnée de comparaison qui serait le prix d’une opération ultérieurement achevée et ne peut donc procéder au calcul de la différence entre les deux données et des préjudices résultant d’une éventuelle différence de prix ;

Que, de plus, alors qu’il n’est pas discutable que l’appelante a consacré son temps et ses compétences à satisfaire les souhaits de Groupe Sud Ouest, elle ne produit pourtant aucun élément établissant que des frais fixes ont été supportés ;

Que, toutefois, les documents versés, évoqués ci-dessus, et les explications des parties permettent à la cour d’allouer à l’appelante une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de laquelle sera condamnée la société Groupe Sud Ouest et qui sera fixée au passif de la société S3G ;

Attendu que la société Groupe Sud-Ouest, partie succombante, sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

INFIRME dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 15 octobre 2013 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

STATUANT de nouveau,

REJETTE l’exception d’irrecevabilité présentée par la société Groupe Sud Ouest.

CONDAMNE la société Groupe Sud Ouest à payer à la société I J la somme de 50.000 euros.

FIXE la créance de la société I J au passif de la société S3G à la somme de 50.000 euros.

VU l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Groupe Sud Ouest à payer à la société I J la somme de 4.000 euros à ce titre.

CONDAMNE la société Groupe Sud Ouest à payer les dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert CHELLE, Président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.