COUR D’APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 11 MAI 2017 (Rédacteur : Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller)

N° de rôle : 15/04095

cl

LA S.A.S. PROMOTION C

c/

Monsieur Y X

Madame A X

LA S.A.R.L. ACTIFINANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 juin 2015 (R.G. 12/01232) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d’appel du 06 juillet 2015

APPELANTE :

LA S.A.S. PROMOTION C venant aux droits de la SCI VESONE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX

Représentée par M^e Philippe LIEF de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Y X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Profession : Retraité(e), demeurant XXX

A X

née le XXX à XXX

XXX

Représentés par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de M^e Davinia GRIGORIEFF substituant M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

LA S.A.R.L. ACTIFINANCES (venant aux droits et obligations de la Société B2 CONSEILS et de la Société GB FINANCES), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX

Représentée par M^e Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Dorothée LABASSE de la SELAS BURGUBURU BLAMOUTIER CHARVIER GARDEL ET Associés, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, Président et Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller chargé du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur François BOUYX, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Nathalie BELINGHERI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le 1^er juin 2005, la SCI Vésone aux droits de laquelle vient la SAS Promotion C a donné mandat à la SARL G2P Développement de commercialiser les biens et droits immobiliers de la Résidence Domaine de Vésone.

Le 16 juin 2005, la société G2P Développement a subdélégué ce mandat à la société B2 Conseils aux droits de laquelle vient la société Actifinances.

Le 24 octobre 2005, la SCI Vésone et M et M^me X ont conclu un contrat préliminaire de réservation d’un bien situé dans le Domaine de Vésone -XXX à Périgueux.

M et M^me X ont sollicité un prêt immobilier auprès du Crédit Mutuel de Chalon-sur-Saône, suivant offre du 16 décembre 2005, d’un montant de 167'200 euros. Le 30 mai 2006, la SCI Vésone a vendu aux époux X, en l’état futur d’achèvement dans l’ensemble immobilier Domaine Vésone, un appartement constituant le lot 160 et une place de parking constituant le lot 173 ,au prix de 156'150 euros dont le versement de 35 % soit 54'652,50 euros au comptant.

M et M^me X ont confié la gestion de ce bien à la SARL Gestia par acte du 24 octobre 2005, accepté le 20 avril 2007, en vue d’une location moyennant un loyer mensuel de 533 euros, dans le cadre du dispositif de Robien.

L’appartement a été délivré le 19 avril 2007 et loué avec effet au 14 avril 2008 pour un loyer de 553 euros.

Le 1^er juin 2012, M et M^me X ont fait assigner la SCI Vésone, la société Groupe C, la société B2 Conseils, la société Groupe Benedetti Finances en nullité de la ente en application des articles 1116 et 1131 du code civil.

Le tribunal de grande instance de Périgueux par jugement en date du 23 juin 2015, a:

'dit que l’action en nullité de la vente n’est pas prescrite,

'prononcé la mise hors de cause de la SAS Promotion C venant aux droits de la SAS Groupe C considérée à titre personnel,

'prononcé la mise hors de cause de la SARL Actifinances venant aux droits de la société GP Finance,

'débouté M et M^me X de leur demande d’annulation du contrat de vente,

'dit que la SCI Vésone et la société B2 Conseils ont manqué à leur obligation d’information et de conseil,

'condamné in solidum la SAS Promotion C venant aux droits de la SAS Groupe C , venant aux droits de la SCI Vésone et Actifinances venant aux droits de B2 Conseils, à payer aux époux X la somme de 30'605 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'débouté la SCI Vésone et la société B2 Conseils de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SAS Promotion C a relevé appel de cette décision le 6 juillet 2015.

La SAS Promotion C (nouvelle forme sociale et dénomination de la SA Groupe C) considérée d’une part à titre personnel et d’autre part en tant qu’elle vient aux droits de la SCI Vésone, par conclusions en date du 17 février 2017, demande à la

cour de :

'confirmer le jugement sur sa mise hors de cause à titre personnel et en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de nullité de la vente,

'le réformer en ce qu’il l’a condamnée (venant aux droits et obligations de la SCI Vésone) d’une part en tant que mandante de la SARL G2P Développement, d’autre part pour manquement à son devoir personnel d’information en tant que vendeur,

'statuant à nouveau :

*déclarer les époux X irrecevables en leurs demandes formées à son encontre en tant qu’elle vient aux droits et obligations de la SCI Vésone, compte tenu du caractère intuitu personae du mandat de commercialisation,

*subsidiairement, déclarer leur action prescrite à quelque titre que ce soit, sur le fondement de l’article 2224 du code civil,

*encore plus subsidiairement, juger que le contrat intitulé mandat de commercialisation conclu entre la SCI Vésone et la SARL G2P Développement est un contrat de louage d’ouvrage au sens des articles 1984 et suivants du code civil et déclarer mal fondées les demandes des époux X à son encontre en l’absence de faute personnelle de la SCI Vésone,

*déclarer mal fondées les demandes des époux X à l’encontre de la concluante considérée à titre personnel, en l’absence de faute personnelle de cette dernière,

*en tout état de cause, débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes faute de préjudice démontré ou en l’absence de lien entre les fautes alléguées et les préjudices invoqués,

'réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Vésone à une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,

'condamner les époux X à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir pour l’essentiel que :

'sur la prescription :

*le point de départ de la prescription est le jour où les demandeurs ont découvert le défaut d’information et de conseil,

*on peut fixer le jour de la découverte du prétendu dol à la date de la livraison soit le 19 avril 2007,

*l’assignation du 1^er juin 2012 n’a pas été délivrée dans le délai de 5 ans,

'sur l’irrecevabilité de l’action à l’encontre de la Sas Promotion C en tant qu’elle vient aux droits de la SCI Vésone , à la suite de la dissolution et de la transmission universelle de patrimoine :

*les contrats de louage d’ouvrage et de mandat sont conclus intuitu personae,

*si la fusion emporte en principe transmission à la société absorbante des contrats dont était titulaire la société absorbée et ce sans accord, tel n’est pas le cas des contrats conclus intuitu personae,

*le mandat de commercialisation conclu entre la société absorbée et la SARL G2P Développement est un contrat qui présente ce caractère ; il n’a pas fait l’objet d’une transmission automatique et il n’est pas démontré que la société absorbante ait accepté de se voir transmettre le dit contrat,

'sur l’absence de responsabilité de la SCI Vésone du fait de ses mandataires et sous mandataires :

*le contrat qualifié de mandat de commercialisation est en réalité un contrat de louage d’ouvrage sans représentation de la SCI Vésone par la SARL G2P Développement,

*la SCI Vésone n’a confié à sa cocontractante que la réalisation d’actes matériels mais pas juridiques et encore moins en son nom et pour son compte,

*la faute du mandataire ou sous mandataire n’engage pas automatiquement la responsabilité du donneur d’ordres ; la responsabilité de ce dernier ne peut être recherchée que s’il est personnellement à l’origine de la faute du mandataire-locateur d’ouvrage, • le mandat de commercialisation n’a de caractère contraignant que pour les caractéristiques du bien et la grille du vendeur ; il n’est pas fait état de la mise en avant des avantages fiscaux avec argumentaire et simulation à la clé, • l’objectif fiscal poursuivi par les époux X n’est pas entré dans le champ contractuel vendeur-acquéreur ; il ne résulte pas du formulaire de gestion, ni de l’exposé du dispositif de Robien dans l’acte de vente, • la Sas Promotion C est une société tierce,

'sur la faute personnelle :

*l’obligation d’information du vendeur en VEFA ne dépasse pas les obligations légales; il ne peut pas être mis à sa charge une obligation d’information sur les conditions du marché locatif local, le montant du loyer ou encore le régime fiscal susceptible d’être appliqué à l’investissement en cause,

*la SCI Vésone ne s’est jamais engagée sur le montant du loyer pouvant être retiré de l’appartement,

*il n’est pas démontré que l’état du marché locatif à la date de l’acte authentique de vente ne permettait pas d’avancer le montant de loyer figurant dans l’étude personnalisée effectuée par le commercialisateur,

*le placement litigieux n’a pas de caractère spéculatif, s’agissant d’un simple placement dans la pierre ; le dispositif fiscal n’est pas complexe et en tout état de cause l’acte notarié rappelle les contraintes inhérentes au dispositif de Robien,

*le tribunal s’est fondé sur des faits postérieurs à la vente,

'sur la responsabilité de la Sas Promotion C à titre personnel :

*la raison d’être d’une SCI aux termes mêmes de l’article L211-1 du code de la construction et de l’habitation est bien de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente,

*la SCI Vésone a la personnalité morale de toute société filiale par rapport à sa société mère,

*la Sas Promotion C a rempli son rôle dans la conduite de l’opération immobilière de la SCI Vésone en qualité de gérant de la dite société ; le gérant engage la responsabilité de la société dont il assume la gérance et non sa responsabilité personnelle à l’égard des tiers sauf s’il outrepasse l’objet social ou commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions sociales ;

*Il n’est pas démontré que la concluante ait outrepassé l’objet social de la SCI,

'sur la responsabilité du promoteur du fait de l’argumentaire du commercialisateur :

*la SCI Vésone a proposé, parallèlement à la vente du bien, la souscription d’un contrat de gestion et d’un contrat d’assurance ; ce package commercial ne porte pas sur la commercialisation du bien,

*le promoteur est d’autant moins responsable qu’en l’espèce le commercialisateur ne dépend pas du même groupe de sociétés,

'sur le préjudice :

*à supposer l’existence d’un préjudice, il ne pourrait consister qu’en une simple perte de chance,

*la sommation de communiquer les déclarations de revenus et les déclarations de revenus fonciers pour connaître de manière objective la réalité des loyers perçus est restée sans suite ;

*le préjudice est inexistant du 27 avril 2007 au 30 avril 2008, soit il n’y a pas de lien de causalité entre la perte de loyers et la faute alléguée (du 1^er avril 2010 au 25 janvier 2013),

*la rectification fiscale est avant tout imputable à la position adoptée par les époux X qui ont refusé pendant plusieurs mois de revoir le niveau du loyer de leur logement avec la réalité du marché et à leur absence de contestation de la proposition de rectification ; leur base d’imposition a été rectifiée parce que la location de l’appartement s’est interrompue plus de 12 mois or dans cette situation, ils pouvaient bénéficier de la jurisprudence favorable de la cour administrative d’appel produite par la concluante.

La SARL Actifinances venant aux droits de de la société B2 Conseils et de la société GB Finances, par conclusions en date du 28 février 2017, demande à la cour de :

'prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture,

'confirmer la décision en ce qu’elle a prononcé la mise hors de cause de la société Actifinances venant aux droits de la société GB Finances,

'juger que B2 Conseils sous mandataire de Promotion C n’a pas engagé sa responsabilité,

'réformer la décision et débouter les époux X,

plus subsidiairement,

'dire que la société Actifinances n’est responsable ni du choix de localisation du programme, ni de ses qualités architecturales, ni du prix de vente de la grille de loyer, conçus par la SCI Vésone,

'dire qu’elle n’a pas commis de faute,

'débouter les époux X, encore plus subsidiairement,

'juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil,

à titre infiniment subsidiaire,

'juger que les époux X n’apportent pas la preuve de la réalité du redressement fiscal, ni du lien exclusif de celui-ci avec la perte d’avantages liés à la défiscalisation, ni du lien de causalité entre cette perte et les griefs allégués à l’encontre de la concluante,

'les débouter,

'juger que les préjudices relèvent d’une perte de chance qui ne peut pas être égale à l’avantage que l’opération aurait procuré,

'ramener les sommes demandées à de plus justes proportions,

'condamner Promotion C ou M et M^me X à lui payer une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

'la société B2 Conseils est intervenue en qualité de mandataire du commercialisateur du programme et du promoteur, la société G2P Développement, elle-même filiale du Groupe C, gérée par M B C,

'elle est donc intervenue en qualité de sous mandataire de la SCI Vésone,

'le mandataire ne s’engage pas à titre personnel, ne faisant qu’agir au nom et pour le compte de son mandant,

'la SCI Vésone a bien donné mandat à G2P Développement de rechercher des acquéreurs, cette dernière donnant un mandat identique à la concluante ; il est indifférent qu’elle n’ait pas reçu mandat de vendre les appartements en lieu et place de la SCI Vésone,

'l’indépendance laissée au mandataire pour prospecter la clientèle à sa convenance ne vise que les modalités d’exercice du mandat mais ne remettent pas en cause l’existence de celui-ci,

'elle a présenté le produit sur la base des informations détenues du Groupe C, elle n’avait pas à se substituer à lui pour effectuer des vérifications, notamment sur le marché locatif local ; elle n’a pas défini le niveau des loyers escomptés en fonction de la région, du marché locatif’ paramètres maîtrisés par le promoteur ; elle n’a pas procédé à l’étude personnalisée du projet,

'l’étude personnalisée dressée par B2 Conseils n’a pas de valeur contractuelle ; en outre elle est postérieure à la signature du contrat de réservation et du contrat de vente,

'elle n’a ni assuré, ni promis aux époux X que leur appartement serait nécessairement loué, le montant du loyer étant acquis ou la présence de locataires une fois le bien livré étant garantie,

'aucune obligation de mise en garde ne peut être mise à sa charge car il est de notoriété publique que l’achat d’un bien en vue de le louer suppose de trouver un locataire et le risque locatif existe, 'un investissement locatif immobilier n’est pas une opération spéculative,

'les époux X ne démontrent pas qu’au moment de la signature de l’acte, le marché locatif était saturé, ni que le revenu locatif ne pouvait pas être tenu, pas plus que la surévaluation du bien,

'le dispositif de défiscalisation a été présenté avec ses avantages et ses contraintes ; ce mécanisme n’a rien de complexe et a été justement mis en place pour favoriser les investissements locatifs des particuliers,

'ce dispositif est rappelé par le notaire, le projet d’acte a été notifié aux acheteurs un mois minimum avant la vente en application de l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation,

'les courriers échangés avec C Immobilier Services en 2011 démontrent que les acheteurs avaient parfaitement connaissance de ce que l’absence de locataire pendant 12 mois pourrait leur faire perdre l’avantage fiscal,

'les époux X ne l’ont jamais interrogée sur le régime de défiscalisation dont ils ont appréhendé les termes alors au demeurant qu’ils étaient employés de banque,

'la différence entre la valeur réelle du bien et le prix d’acquisition n’est pas établie ; elle ne pourra être appréciée qu’au dénouement de l’opération c’est-à-dire au bout de 9 ans, elle n’est donc que latente, à supposer qu’elle existe,

'la concluante n’est pas le vendeur du bien,

'le redressement est sans lien de causalité directe avec la concluante ; de plus les époux X ne démontrent pas avoir entrepris de démarches pour obtenir une dispense, ni le paiement effectif de la rectification.

M et M^me X par conclusions en date du 10 février 2017, demandent à la cour de:

'confirmer le jugement,

statuant à nouveau,

'juger que les sociétés Groupe C, la SCI Vésone devenue C Promotion et Actifinances venant aux droits de B2 Conseils ont manqué à leur devoir d’information et de conseil,

'les condamner solidairement à leur payer les sommes de 128'673 euros à titre de dommages et intérêts et de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

'le point de départ de la prescription n’est pas la date de signature du contrat de réservation, ni celle de livraison du bien mais la connaissance du fait dommageable à savoir le courriel du 22 avril 2011 consécutif au départ du dernier locataire le 31 mars 2010,

'sur la responsabilité personnelle de la société Promotion C en sa qualité de promoteur de la SCI Vésone et de véritable instigateur de l’opération :

*la SCI Vésone n’a été créé que dans le but de réaliser l’opération de construction vente et ne dispose d’aucune autonomie par rapport à la SA Groupe C car elle est gérée par M B C, président du conseil d’administration et directeur général de cette société,

*la Société Groupe C a décidé de construire des logements alors qu’elle savait qu’il serait difficile de les vendre au regard de la faiblesse du marché immobilier et du potentiel locatif de la ville ; elle ne pouvait pas ignorer que ce potentiel était incompatible avec un investissement locatif défiscalisé, nécessitant une location effective ininterrompue pendant 9 ans, de tels gains fiscaux étant irréalisables,

*la jurisprudence condamne les promoteurs-vendeurs sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour manquement à leur obligation d’information et de conseil dans le cadre d’investissements locatifs,

'sur la responsabilité de la société Promotion C venant aux droits de la société Vésone :

*cette société était tenue de transmettre un certain nombre d’informations précontractuelles qui se sont révélées soit inexactes, soit incomplètes,

*l’existence d’un mandat ne fait pas disparaître sa responsabilité ; elle est responsable du fait de son mandataire et de son sous mandataire,

'sur la responsabilité de la société B2 Conseils :

*cette société est un conseiller en gestion de patrimoine ; elle devait s’informer sur la véritable valeur du bien dont dépendait la viabilité et la rentabilité de l’opération qu’elle n’a pas hésité à présenter comme offrant de telles caractéristiques,

*même si elle a établi son argumentaire sur la base des informations fournies par le promoteur, elle n’est pas moins responsable des techniques utilisées,

*elle aurait dû se renseigner sur les caractéristiques du bien, du marché locatif, de sorte à pouvoir évaluer la valeur réelle de ce bien et le prix prévisible des loyers ; en ne le faisant pas elle s’est rendue coupable d’une négligence fautive,

'sur la responsabilité :

*les sociétés défenderesses étaient tenues d’une obligation de conseil et d’information en application de l’article 1382 du code civil, dans le cadre pré-contractuel,

*les concluants auraient dû être mis en garde sur les risques de l’opération,

*la simulation économique ne peut qu’être antérieure à leur engagement et s’il s’avérait qu’aucune simulation financière ne leur avait été remise, la société Actifinances engagerait sa responsabilité pour faute,

*le revenu locatif a été nul entre la livraison de l’appartement et le 14 avril 2008 et pour la période comprise entre le 1^er avril 2011 et le 25 janvier 2013, preuve que le potentiel locatif du bien n’était pas celui qui était attendu, que le prix des loyers avait été surévalué et que le marché était saturé,

*les concluants ignoraient les conditions imposées par le dispositif de Robien pour bénéficier de la défiscalisation et n’ont jamais été informés ou mis en garde sur ce point,

'sur le préjudice : *ils ont subi une perte locative pendant 36 mois soit une somme de 22'068 euros,

*la perte de l’avantage fiscal s’élève à 30'605 euros,

*la différence entre le prix d’acquisition et la valeur réelle du bien est de 76'000 euros,

*ils ont perdu la chance de ne pas contracter l’investissement litigieux.

L’ordonnance de clôture prononcée le 20 février 2017, a été révoquée à l’audience, avant l’ouverture des débats, avec l’accord des parties.

MOTIVATION DE LA DECISION:

Sur la prescription de l’action en responsabilité :

En application de l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

M et M^me X ont acheté leur appartement en l’état futur d’achèvement, investissement qu’ils ont effectué dans le cadre de la loi de Robien.

Ce n’est pas à la date de livraison du bien, le 19 avril 2007, qu’ils étaient en mesure de se rendre compte du défaut d’information et de conseil portant sur les conditions de location de leur bien pour pouvoir bénéficier de cette loi.

Le point de départ de la prescription est le message de la société gestionnaire du bien en date du 4 avril 2010 ; l’assignation délivrée le 1^er juin 2012, l’a bien été dans le délai de 5 ans.

L’action n’est donc pas prescrite.

Sur la responsabilité personnelle de la Sas Promotion C (nouvelle forme sociale et dénomination de la SA Groupe C) :

Le fait que le promoteur ait constitué une société civile de construction pour l’acquisition du terrain, la construction d’un ensemble immobilier et sa vente, n’est que l’application des dispositions des articles L 210-1 à L 210-4 et R 211 -1 à R 211 -6 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI Vésone a une personnalité juridique distincte de la société de promotion immobilière et il n’est pas allégué son caractère fictif.

C’est à bon droit que le tribunal a retenu que la société Promotion C a rempli son rôle dans la conduite de l’opération immobilière de la SCI Vésone, en qualité de gérant de cette société, rôle susceptible d’engager la société dont il assume la gérance sauf s’il outrepasse l’objet social ou commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales et qu’en l’espèce la preuve d’une faute détachable du mandat ou du non respect de l’objet social n’est pas rapportée.

Le promoteur ne peut pas plus avoir engagé sa responsabilité pour avoir élaboré une plaquette publicitaire présentant sous un jour attractif la région et le bien immobilier litigieux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité personnelle du promoteur.

Sur la responsabilité pour manquement à l’obligation d’information:

L’opération immobilière Domaine de Vésone est décrite comme se rapportant à « un ensemble architectural de charme, idéal pour vivre ou investir dans le cadre de la loi de Robien. »

Le mandat de commercialisation a été subdélégué le 16 juin 2005 à la société B2 Conseils aux droits de laquelle vient la société Actifinances.

L’activité de cette société est notamment la « commercialisation des produits immobiliers tels que définis dans les dispositions des différentes loi de finances et en particulier les lois de défiscalisation et de textes ultérieurs-transactions immobilières'».

La société B2 Conseils avait pour mission, en respectant les grilles de prix de vente communiquées par le mandant et en s’interdisant toute remise ou rabais, de rechercher des acquéreurs, d’établir un dossier de réservation et de donner à son client des informations fidèles aux documents fournis par le mandant tant pour les tarifs que pour les autres conditions liées à la vente.

M et M^me X ont signé le contrat préliminaire de réservation le 24 octobre 2005.

La société B2 Conseils ne produit, en dehors du mandat, aucun document relatif à la vente en l’état futur d’achèvement du bien dépendant du Domaine de Vésone qu’elle aurait porté à la connaissance des futurs acquéreurs.

L’opération s’inscrivait expressément dans le cadre d’un investissement relevant de la loi de Robien dont il n’est pas discuté que les époux X entendaient bénéficier ayant par ailleurs souscrit un emprunt afin de financer cet achat ; le mandat de gestion du 24 octobre 2005 porte bien la mention au paragraphe loi de finances : de Robien.

La société B2 Conseils était notamment tenue d’ informer pleinement les époux X des dispositions essentielles de la loi de Robien et le fait que ceux-ci étaient ou aient été employés de banque, ne la dispensait pas de cette obligation.

Il ne résulte pas du dossier qu’elle ait établi une étude antérieure à la réservation, en effet l’étude personnalisée sous le régime Robien neuf versée par M et M^me X est un document non contractuel édité le 2 août 2007, la simulation étant réalisée avec TOPINVEST NG version 2007, ce qui exclut qu’elle ait été faite en 2005 ; cette étude est au demeurant totalement muette sur les conditions de durée de location.

Il en résulte que cette société ne justifie pas avoir présenté aux intimés la moindre information sur la loi de Robien et particulièrement sur l’impératif de location pendant la durée du dispositif.

Elle a été totalement défaillante dans son devoir d’information et de mise en garde.

Elle ne peut justifier cette carence par un message bien postérieur du 23 avril 2011, par lequel M X donne son accord à une location pour un prix inférieur, à condition d’être assuré de pouvoir continuer à bénéficier des avantages de la loi Robien malgré 12 mois sans locataire.

Le contrat préliminaire de réservation a donc été signé sans information préalable sur le dispositif de Robien.

L’acte de vente a été signé le 30 mai 2006 et par application de l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, le projet d’acte de vente a été notifié aux réservataires par courrier du 11 avril 2006, soit plus d’un mois avant le 30 mai 2006.

Le contrat conclu entre la société Vésone et les époux X se réfère au dispositif Robien et rappelle à l’acquéreur la nécessité de s’engager à louer le logement d’une manière effective et continue pendant une durée de 9 ans mais sans précision sur la nécessité de louer le bien dans le délai de 12 mois, ni sur les conséquences d’une vacance locative de plus de 12 mois.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un manquement à l’obligation d’information.

La SCI Vésone a été dissoute le 25 novembre 2013, sans liquidation par application de l’article 1844-5 du code civil, soit à la suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main en l’espèce la société Promotion C et non à la suite d’une fusion ; cette dissolution a eu pour effet de transmettre l’universalité du patrimoine de la société à l’associée unique, sans liquidation;cette transmission inclut le mandat de commercialisation contrairement à ce que soutient l’appelante.

Le 1^er juin 2005 la SCI Vésone a donné mandat à la société G2P Développement de commercialiser les lots des bâtiments C et D du programme Domaine de Vésone et à ce titre de rechercher la clientèle, lui présenter le produit, faire signer les contrats de réservation, se préoccuper de la fourniture des pièces nécessaires à la conclusion du contrat de vente par devant le notaire et établir à cette fin un dossier.

La convention de commercialisation conclue entre G2P Développement et B2 conseils reprend les termes du mandat ci-dessus.

Le mandat de commercialisation du 1^er juin 2005 et la convention de commercialisation du 16 juin 2005 constituent bien un mandat au sens de l’article 1984 du code civil s’agissant d’un « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » et non un louage de services au sens de l’article 1780 du code civil.

Le mandant répond de la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire et donc du manquement au devoir de mise en garde relevé ci-dessus.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la condamnation in solidum de la SAS Promotion C à réparer le préjudice subi par M et M^me X.

Ce préjudice s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter.

M et M^me X sollicitent le paiement d’une somme de 128'673 euros représentant la perte locative, la perte de l’avantage fiscal et de valeur du bien.

Il ne résulte pas des éléments du dossier qu’à la date des engagements contractuels, la valeur du bien était inférieure au prix de vente soit la somme de 156'150 euros au 30 mai 2006 ; l’estimation produite au dossier sans qu’il soit même certain que l’agent immobilier ait visité l’appartement est en date du 25 février 2015.

Il n’est pas plus établi que le marché locatif était saturé à la date de la vente ; l’absence de location continue du bien n’est pas en relation directe de causalité avec le défaut de mise en garde. Le redressement fiscal effectivement réglé par M et M^me X s’élève à la somme de 30'605 euros.

Il ne peut pas leur être reproché de ne pas avoir contesté cette proposition de rectification en l’absence de jurisprudence certaine et établie sur ce point ; de plus la tolérance administrative dont se prévaut la société Actifinances est relative au cas de non location dans le délai de 12 mois suivant la livraison.

La proposition de rectification est fondée sur l’absence de location du mois d’avril 2010 au mois de janvier 2013 alors que la société chargée de la gestion du bien avait avisé les propriétaires, le 4 novembre 2010 et à la suite d’une vacance depuis 7 mois, de la nécessité de diminuer le loyer de 571 euros hors charges à 541 euros, demande à laquelle ceux-ci n’ont pas fait suite, n’ayant accepté que le 22 avril 2011 une réduction de 30 euros pendant 2 mois.

Au regard de ces éléments, le préjudice sera chiffré à la somme de 25'000 euros.

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est inéquitable de laisser à la charge de M et M^me X les frais par eux engagés et non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge de la SAS Promotion C et de la société Actifinances.

PAR CES MOTIFS :

Dit que l’action en responsabilité n’est pas prescrite ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux en date du

23 juin 2015, sauf sur le montant de la condamnation au titre des dommages et intérêts;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum la SAS Promotion C venant aux droits de la SCI Vésone et la société Actifinances venant aux droits de la société B2 Conseils à payer à M et M^me X ensemble la somme de 25'000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de mise en garde ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SAS Promotion C venant aux droits de la SCI Vésone et la société Actifinances venant aux droits de la société B2 Conseils à payer à M et M^me X ensemble la somme de 3000 euros, en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Promotion C venant aux droits de la SCI Vésone et la société Actifinances venant aux droits de la société B2 Conseils de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS Promotion C venant aux droits de la SCI Vésone et la société Actifinances venant aux droits de la société B2 Conseils aux dépens. La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame Nathalie Belingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT