COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 13 février 2020

(Rédacteur : Alain DESALBRES, Conseiller)

N° RG 17/01849 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JX5A

Monsieur B X

Madame E-F G épouse X

c/

Maître Sophie LAFARGE

Société SOCIETE SCCV ALISON

SAS SOCIETE FINAXIOME SAS

Société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION

SELARL C D ET A

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 octobre 2016 par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME (Chambre 01, R.G. 12/01218) suivant déclaration d’appel du 22 mars 2017

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […],

de nationalité Française,

demeurant […] F

Madame E-F G épouse X

née le […] à […],

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e Sylvain LEROY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Maître Sophie LAFARGE ès-qualités de mandataire judiciaire de la société FINAXIOME,

demeurant […]

non représenté, assigné selon acte d’huissier en date du 9 juin 2017 délivré à domicile

Société SCCV ALISON prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis […] F

en liquidation judiciaire

SAS FINAXIOME prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

en liquidation judiciaire

Société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL C D ET A es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SCCV ALISON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 5 Place Notre-Dame – 80000 AMIENS

Représentée par M^e TANDONNET substituant M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Frédéric MANGEL de la SELARL MANGEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 décembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Roland POTEE, Président,

M. Alain DESALBRES, Conseiller,

M^me Isabelle DELAQUYS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Elodie LAPLASSOTTE

Greffier lors du prononcé : Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCEDURE

Au cours de l’année 2009, la société civile de construction vente Alison a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier dénommé 'Résidence Alison', composé de quarante-huit logements repartis sur cinq bâtiments, situé aux numéros 9 et […] dans la commune d’Angoulême (16). Elle a procédé à la cession des différents lots du projet à des particuliers dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

Les opérations de commercialisation ont été confiées à la société par actions simplifiée Finaxiome qui se présentait également comme le maître d’oeuvre d’exécution de l’opération sous l’appellation 'Finaxiome Production’ et qui proposait aux acquéreurs de confier à la société 'Finaxiome – Pierre et Locatif’ un mandat de gestion de leurs appartements et la souscription d’une garantie locative.

Par acte sous seing privé du 17 mars 2009, B X et son épouse, E-F G, ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement avec la société Alison, représentée à l’acte par la société Finaxiome, portant sur un appartement de type T2 de 55,88 rn² correspondant au lot AA102.

L’acte stipulait :

— un prix de 155 000 euros,

— une livraison au 1^er trimestre 2010,

— que le réservant s’engageait à proposer au réservataire une garantie locative si celui-ci lui confiait la gérance de son bien portant sur un loyer de base brut de 510 euros.

Par acte du même jour, le réservataire acceptait l’installation sur les toits de la résidence de panneaux solaires qui devaient générer des revenus reversés trimestriellement à la copropriété.

Le 10 juillet 2009, la société BNP PARIBAS a émis une offre de prêt destinée à financer cette acquisition, offre qui a été acceptée par les acquéreurs.

Par acte notarié du 11 août 2009, les époux X ont conclu une vente en l’état futur d’achèvement avec la société Alison portant sur les lots numéros 6 (appartement A102) et 32 (emplacement de parking aérien), pour un montant de 155.000 euros. Ils ont versé le même jour la somme de 54.250 euros, le surplus du prix étant payable au fur et à mesure du déroulement des travaux.

Il était indiqué dans l’acte que l’immeuble se trouvait au stade de l’achèvement des fondations, que la livraison devait intervenir au cours du 3^e trimestre 2010, que le garant

s’engageait à rembourser à l’acquéreur les intérêts intercalaires du prêt, et que la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Groupement Français de Caution (la société GFC) s’était portée caution des engagements de la société Alison dans le cadre de la garantie intrinsèque d’achèvement, sous condition de bénéficier de la cession à titre de sûreté du prix de vente du bien.

Suivant un courrier du 25 février 2011, la société GFC, dans le cadre de la garantie qu’elle avait accordée au promoteur, a indiqué aux acquéreurs que ceux-ci devaient verser les prochains appels de fonds entre les mains du notaire, sur un compte séquestre ouvert au nom du garant, qui devait permettre le règlement 'par priorité des dépenses nécessaires à l’opération'.

Dans une correspondance du 13 juillet 2011 adressée aux époux X, la société Finaxiome a indiqué envisager une livraison 'courant quatrième trimestre 2011' et ne pas être en mesure de rembourser les intérêts intercalaires comme prévu à l’acte de vente.

Le 15 février 2012, les époux X ont fait dresser un constat d’huissier de l’état d’avancement de la construction de la résidence, aux fins d’établir la réalité du retard des travaux.

Par actes du 24 avril 2012, les époux X ont assigné la société Alison, la société Finaxiome et la société GFC devant le tribunal de grande instance d’Angoulême afin d’obtenir, à titre principal, le prononcé de la résiliation du contrat de vente et la condamnation in solidum des défenderesses à leur verser les sommes de 139.500 euros en remboursement des acomptes et de 216.114,37 euros à titre de dommages et intérêts. Ils ont réclamé, à titre subsidiaire, la nullité du contrat pour absence de cause et le paiement des montants précités.

Une décision rendue le 1^er juin 2012 a placé la société Finaxiome sous le régime du redressement judiciaire. Le 31 juillet 2012, un plan de cession a été arrêté et la procédure a été convertie en liquidation judiciaire, Maître Vincent Z a été désigné en qualité de liquidateur.

Le 26 juin 2012, le conseil des acquéreurs aurait établi une déclaration de créance d’un montant de 379.114,37 euros entre les mains de M^e Z.

Le 26 octobre 2012, la société Alison a effectué une déclaration de cessation de paiement auprès du tribunal de commerce d’Amiens. Par décision de cette juridiction du 10 décembre 2012, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte, avec fixation de la date provisoire de cessation de paiement au 26 octobre 2012. M^e Z a été nommé en qualité de liquidateur.

Par acte du 21 janvier 2014, les acquéreurs ont attrait à la procédure M^e Z en sa double qualité de liquidateur des sociétés Finaxiome et Alison.

Par ordonnance du 09 octobre 2014, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée C a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la société Alison en lieu et place de M^e Z.

La procédure collective a été clôturée par ordonnance du 1^er décembre 2014. Par décision du 11 décembre 2014, cette clôture a été révoquée afin de permettre aux époux X de régulariser la procédure envers le nouveau liquidateur de la société Alison.

Par acte du 25 mars 2015, les acquéreurs ont attrait à la procédure Maître Sophie Lafarge, en

sa qualité de mandataire judiciaire de la société Finaxiome, et la SELARL D et A C, en la personne de A C, en qualité de mandataire judiciaire de la société Alison.

Par jugement du 20 octobre 2016, le tribunal a :

— débouté la société GFC de sa demande de rejet des dernières écritures et de la dernière pièce produite par les époux X,

— ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et prononcé une nouvelle clôture de la procédure au jour des débats,

— constaté que M^e Sophie Lafarge, en sa qualité de liquidateur de la société Finaxiome, et la société D et A C, prise en la personne de A C, en qualité de liquidateur de la société Alison, avaient été régulièrement attraits à la procédure,

— débouté la société GFC de sa demande visant à voir ordonner le retrait des pièces adverses n° 21 et 22 et la 'cancellation’ de l’argumentation développée en pages 4 et 5 des conclusions des demandeurs,

— constaté l’achèvement du bien immobilier objet de la vente du 11 août 2009,

— débouté les époux X de leur demande de résolution de la vente et de leur demande subséquente de remboursement du prix de vente,

— déclaré la société Alison et la société Finaxiome responsables du retard dans la livraison du bien immobilier vendu aux époux X par acte du 11 août 2009,

— fixé au passif de la liquidation des sociétés Alison et Finaxiome les sommes suivantes:

—  3.000 € au titre de la perte de chance de percevoir un avantage fiscal,

—  6.630 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

—  2.000 € au titre du préjudice moral,

—  2.000 € à titre d’indemnité de procédure par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— débouté les époux X du surplus de leurs demandes à l’encontre des sociétés Alison et Finaxiome,

— débouté les époux X de leur demande tendant à voir engager la responsabilité contractuelle de la société GFC,

— débouté les époux X de leur demande tendant obtenir sous astreinte la condamnation de la société GFC à faire réaliser les travaux d’achèvement du bien immobilier sous astreinte,

— condamné les époux X à verser le solde du prix de vente, soir la somme de 15.500 €, à la société GFC, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— débouté la SELARL C, prise en la personne de A C, en sa qualité de liquidateur de la société Alison, de son appel en garantie dirigé contre la société GFC,

— débouté la société GFC de sa demande d’indemnité de procédure,

— condamné la société C, prise en la personne de A C, es qualité de liquidateur de la société Alison, et M^e Lafarge, es qualité de liquidateur de la société Finaxiome, aux dépens, dont distraction au profit de M^e Bucau,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Le 22 mars 2017, les époux X ont relevé appel de cette décision à l’encontre de l’ensemble des parties. Par acte notifié par voie électronique le 31 mai 2017, ils se sont désistés de leur appel à l’égard de M^e Z, au motif que celui-ci avait cessé ses fonctions de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 18 juillet 2017, le président de la présente chambre, chargé de la mise en état, a constaté le dessaisissement partiel de la cour à l’égard de M^e Z et a dit que la procédure se poursuivrait entre les autres parties.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 7 juin 2017, les époux X demandent à la cour :

— de les déclarer recevables en leur appel, d’infirmer le jugement déféré et en conséquence :

— à titre principal de :

— prononcer la résolution du contrat de vente du lot litigieux,

— replacer les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant le contrat,

— ordonner solidairement et conjointement à la société GFC, à M^e Lafarge, ès-qualité de mandataire judiciaire de la société Finaxiome, et à la société C, prise en la personne de M^e A C, ès-qualité de mandataire judiciaire de la société Alison, de restituer les sommes versées qui représentent un montant de 139.500 €,

— condamner par conséquent la société GFC au paiement de cette somme et solidairement et conjointement, inscrire celle-ci au passif des liquidations judiciaires des sociétés Alison et Finaxiome,

— condamner la société GFC au paiement de la somme de 284.547,79 € et solidairement et conjointement, inscrire celle-ci au passif des liquidations judiciaires des sociétés Alison et Finaxiome, ce montant se décomposant comme suit :

—  38.750 € au titre de la perte du bénéfice de la déduction d’impôts,

—  48.968,10 € au titre de la perte du bénéfice des loyers,

—  35.287,31 € au titre du coût du prêt,

—  41.724,05 € au titre du coût des intérêts intercalaires,

—  75.024,25 € au titre de la perte de bénéfice de la revente d’électricité,

—  15.500 € au titre de l’indemnité contractuelle en cas de résolution,

—  25.000 € au titre du préjudice moral,

—  4.294,08 € au titre des frais de réclamation des charges de copropriété ;

— à titre subsidiaire de :

— dire les sociétés Alison, Finaxiome et GFC responsables de l’exécution fautive des contrats et du manquement à leurs obligations,

— condamner la société GFC au paiement de la somme de 355.121,02 € et, solidairement et conjointement, inscrire celle-ci au passif des liquidations judiciaires des sociétés Alison et Finaxiome, en raison de l’exécution fautive des contrats et du manquement à leurs obligations, selon le détail suivant :

—  38.750 € au titre de la perte du bénéfice de la déduction d’impôts,

—  48.968,10 € au titre de la perte du bénéfice des loyers,

—  35.287,31 € au titre du coût du prêt,

—  41.724,05 € au titre du coût des intérêts intercalaires,

—  75.024,25 € au titre de la perte bénéfice de la revente d’électricité,

—  25.000 € au titre du préjudice moral,

—  4.294,08 € au titre des frais de réclamation des charges de copropriété

—  86.073,23 € au titre de la dépréciation du bien,

— condamner la société GFC à leur remettre les clefs des lots sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date du soi-disant achèvement du lot, soit le 31 octobre 2012 ;

— en tout état de cause, de :

— condamner la société GFC au paiement d’une somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, solidairement et conjointement, inscrire ce montant au passif des liquidations judiciaires des sociétés Alison et Finaxiome, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 3 août 2017, la société C D & A, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Alison, demande à la cour de :

— dire les époux X irrecevables et en tous les cas mal fondés en leur appel,

— la dire recevable et bien fondée en son appel incident,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté l’achèvement du bien immobilier objet de la vente,

— débouté les époux X de leur demande de résolution de vente, de leur demande de remboursement du prix de vente et du surplus de leurs demandes à l’encontre des sociétés Alison et Finaxiome,

— débouté les époux X de leur demande visant à voir engager la responsabilité contractuelle la société GFC et à faire condamner cette société à réaliser sous astreinte les travaux d’achèvement du bien immobilier,

— condamné les époux X à payer le solde du prix de vente (15.500 €) à la société GFC, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et capitalisation des intérêts ;

— infirmer le jugement en le surplus de ses dispositions et statuant à nouveau :

— dire que la mise à disposition du bien vendu aux époux X en octobre 2012 et le refus de ceux-ci d’en prendre livraison constituent des causes de suspension du délai de livraison au sens des dispositions contractuelles liant les parties,

— dire que de plus les appelants ne rapportent pas la preuve des préjudices allégués,

— les débouter en conséquence de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions de fixation de créance à la procédure collective de la société Alison,

— dans l’hypothèse où la cour estimerait devoir confirmer le jugement entrepris ayant dit la société Alison responsable du retard de livraison, confirmer la limitation du montant des sommes allouées au titre des préjudices allégués,

— à défaut et en tout état de cause, vu les dispositions de l’article responsable R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation et la garantie de parfait achèvement souscrite par la société GFC,

— dire que cette garantie d’achèvement trouve son origine dans le contrat de vente du 11 septembre 2009 et qu’en conséquence, il est opposable en toutes ses conditions et obligations à la société GFC se substituant à la société Alison,

— dire qu’il lui appartenait en conséquence de respecter les délais de livraison contractuellement convenu et à défaut d’assumer les préjudices pouvant résulter du non respect de ces délais,

— condamner en conséquence, la société GFC à payer les condamnations de toutes natures pouvant être prononcées au profit de chacun des demandeurs,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile à son égard,

— condamner les époux X ou qui de droit à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de 1^re instance que d’appel.

Dans ses dernières écritures du 31 octobre 2019, la société GFC conclut à la confirmation du jugement et au rejet des demandes des époux X et de la société C. Elle prie en outre la cour de condamner les époux X à lui payer :

— la somme de 15.500 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date des conclusions n°1 valant mise en demeure de première instance, lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil,

— une indemnité de 2.500 € de dommages et intérêts,

— une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les entiers dépens de sa mise en cause injustifiée, ces derniers distraits au profit de M^e Duprat.

Elle sollicite aussi la, condamnation de la société C, es qualités, à lui payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens d’appel.

Le 9 juin 2017, les époux X ont fait assigner M^e Sophie Lafarge, prise en qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Finaxiome, en lui faisant signifier la déclaration d’appel, leurs conclusions et leurs pièces. L’acte a été délivré au domicile de la destinataire. M^e Lafarge n’a pas constitué avocat.

DISCUSSION

1° / Sur la procédure :

Dans leur déclaration d’appel, les époux X ont intimé non seulement M^e Z, pris en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés Alison et Finaxiome, la société C D et A, prise en qualité de mandataire judiciaire de la société Alison, et M^e Lafarge, prise en qualité de mandataire judiciaire de la société Finaxiome, mais encore les sociétés Alison et Finaxiome elles-mêmes. Cependant, ils n’ont pas fait signifier leur déclaration d’appel ni leurs conclusions à ces personnes morales.

Toutefois, les appelants se sont désistés de leur appel à l’égard de M^e Z au motif qu’il avait cessé ses fonctions de liquidateur judiciaire. Par ailleurs, la société C D et A a constitué avocat en qualité de liquidateur judiciaire de la société Alison, et les époux X ont signifié leur déclaration d’appel et leurs conclusions à M^e Lafarge, 'es qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Finaxiome', c’est-à-dire prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de cette société, puisque M^e Z n’exerce plus cette fonction. Bien qu’aucun extrait Kbis ne soit versé aux débats, il y a lieu de considérer que les sociétés Alison et Finaxiome ont valablement été attraites à la procédure par la mise en cause de leurs liquidateurs respectifs.

2° / Sur les demandes des époux X :

a) sur les demandes de résolution et d’annulation de la vente :

A titre principal, les époux X demandent à la cour de prononcer la résolution ou l’annulation du contrat de vente du 11 août 2009, de condamner solidairement la société C D et A, ès-qualités, M^e Lafarge, ès-qualités, et la société GFC à leur restituer la somme de 139 500,00 €, représentant la partie du prix de vente versée par eux, et d’inscrire cette somme au passif des deux sociétés en liquidation judiciaire. Ils dirigent leurs demandes contre les trois sociétés Alison, Finaxiome et GFC, au motif qu’elles se sont toutes comportées comme le vendeur, en particulier la société GFC qui a effectué des travaux et leur réclame le paiement du solde du prix de vente. Ils ajoutent que dans la mesure où ils n’ont reçu aucune information, ils étaient dans l’impossibilité d’opérer une distinction entre le rôle de chacune de ces personnes.

Toutefois, la résolution et l’annulation d’un contrat ne peuvent être poursuivies qu’à l’égard des parties à la convention. En l’espèce, l’acte de vente du 11 août 2009 a seulement été conclu entre la société Alison, venderesse, et les époux X, acquéreurs. Il s’ensuit que

contrairement à ce que prétendent ces derniers, ils n’ont pu se méprendre sur la personne de leur vendeur. S’il résulte des pièces versées aux débats que la société Finaxiome a participé aux opérations de commercialisation et à la direction des travaux, elle n’est pas mentionnée dans l’acte de vente et n’a donc pas la qualité de venderesse. Par ailleurs, s’il est exact que la société GFC a terminé les travaux et qu’elle réclame le solde du prix aux acquéreurs, elle agit ainsi non en qualité de vendeur, mais de caution de la société Alison, selon acte de garantie d’achèvement du 25 juin 2009, mentionné aux pages 23 et 24 de l’acte de vente et annexé à cet acte. C’est donc à tort que les époux X, qui ont reçu une information complète et précise lors de la signature de l’acte précité, invoquent la théorie de l’apparence pour prétendre qu’ils n’ont pu déterminer laquelle des trois sociétés susmentionnées était leur vendeur.

D’autre part, la restitution d’un prix ne peut être demandée qu’à celui qui l’a reçu. En l’espèce, ni la société Finaxiome, ni la société GFC n’ont reçu tout ou partie du prix de vente, lequel a été réglé sur un compte financier centralisateur ouvert au nom de la société Alison au Crédit agricole Charente Périgord, ainsi que cela est précisé à la page 12 de l’acte authentique du 11 août 2009. Il s’ensuit que les demandes de résolution et d’annulation de la vente, ainsi que de restitution du prix, ne sont pas fondées en ce qu’elles sont dirigées contre sociétés Finaxiome et GFC. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il les a rejetées.

Pour ce qui concerne la société Alison, les époux X fondent leur demande de résolution sur l’article 1184 ancien du code civil, en reprochant à leur cocontractant, d’une part, lors de la conclusion du contrat, de ne pas les avoir informés de l’étendue des obligations qu’ils souscrivaient ni des conséquences qui pouvaient en découler pour eux, d’autre part, dans le cadre de l’exécution du contrat, d’avoir manqué à son obligation de délivrance du bien dans le délai convenu et de ne toujours pas avoir achevé le chantier, tant pour les parties privatives que pour les parties communes. Ils sollicitent l’annulation de la vente pour défaut de cause, au motif que le retard dans la livraison les a privés du bénéfice des dispositions fiscales de la loi Scellier, qui ont expiré en 2012, alors qu’ils n’avaient accepté d’acquérir que pour bénéficier des ces avantages fiscaux.

L’article 1184 alinéa 1 ancien du code civil, texte abrogé à compter du 1^er octobre 2016, mais applicable en la cause dans la mesure où l’instance a été introduite avant la date de cette abrogation, dispose que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement'. Les deux alinéas suivants précisent que, dans ce cas, le contrat n’est pas résolu de plein droit et que la résolution doit être demandée en justice. Lorsque le contrat ne contient aucune clause résolutoire, il appartient au juge d’apprécier si les fautes contractuelles invoquées sont d’une gravité suffisante pour justifier sa résolution.

En l’espèce, les époux X développent des considérations générales sur l’obligation d’information du vendeur professionnel, mais n’indiquent pas de manière précise en quoi la société Alison aurait manqué à son obligation et à son devoir de conseil, ni le préjudice particulier qui en serait résulté pour eux. Ils ne justifient donc d’aucune cause de résiliation du contrat du chef du manquement du vendeur à son obligation d’information.

Pour ce qui est du retard dans l’achèvement des travaux, il est établi (un peu plus de deux ans) et n’est pas contesté. Cependant, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a constaté que le chantier avait été achevé, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, à la date du 31 octobre 2012, ainsi que cela résultait d’une 'Attestation d’achèvement de travaux' du même jour délivrée par la société Bureau Veritas, tiers aux opérations de construction (page 9, les cinq derniers paragraphes, et page 10, les cinq premiers paragraphes du jugement).

Il suffit d’ajouter, pour répondre aux critiques des appelants, que, contrairement à ce qu’ils prétendent, l’attestation précitée ne contient aucune réserve quant à l’électricité, mais mentionne simplement que celle-ci n’avait pas été mise en service le jour de la visite, tout en indiquant un numéro de Consuel, ce qui démontre qu’elle avait été installée et que cette installation avait été reconnue conforme. Par ailleurs, cette attestation ne peut être utilement combattue par un procès-verbal de constat d’huissier établi à la requête des époux X le 15 février 2012, c’est-à-dire huit mois et demi plus tôt, et qui décrit par conséquent un état très antérieur du chantier.

Enfin, si les intéressés démontrent, par la production d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2014, qu’il a été donné mandat au syndic d’agir en justice pour obtenir la garantie de divers désordres et défauts de conformité, ils ne prouvent pas que ces désordres aient rendu l’ouvrage impropre à sa destination, ni que ces défauts de conformité aient présenté un caractère substantiel, de sorte que, par application des dispositions de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, il ne prouvent pas qu’ils aient pu faire échec à la constatation de l’achèvement de l’immeuble au sens de ce texte.

En conséquence de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’achèvement du bien immobilier. La cour précisera dans son dispositif que cet achèvement a eu lieu le 31 octobre 2012, date de l’attestation de la société Bureau Veritas. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de résolution de la vente dirigée contre la société Alison.

Selon l’article 1131 ancien du code civil, texte abrogé à compter du 1^er octobre 2016, mais applicable en la cause dans la mesure où l’instance a été introduite avant la date de cette abrogation, 'l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet'.

Dans le contrat synallagmatique commutatif, la cause de l’obligation de chaque partie est la contrepartie convenue, et non la raison subjective pour laquelle chacune des parties a contracté.

En l’espèce, la cause du contrat de vente, pour les époux X, était la livraison du bien acquis et, pour la société Alison, le versement du prix. L’appartement a été achevé, de sorte qu’il n’y a pas absence de cause au sens du texte précité. Le fait que les acquéreurs aient décidé d’acheter ce bien pour profiter des dispositions fiscales de la loi Scellier et qu’ils n’aient pu en bénéficier en raison du retard dans l’achèvement des travaux, peut éventuellement donner lieu à indemnisation, mais ne constitue pas une absence de cause de nature à entraîner la nullité de la convention.

Il y a donc lieu de débouter les époux X de leur demande de nullité dirigée contre la société Alison et de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de remboursement du prix de vente dirigée contre cette société.

b) sur les demandes d’indemnisation :

A titre subsidiaire, les époux X prient la cour de déclarer les sociétés Alison, Finaxiome et GFC responsables de l’exécution fautive du contrat, de condamner la société GFC à leur payer une somme de 355.121,02 € à titre de dommages et intérêts, dont le détail a été donné plus haut, et de fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire des deux autres sociétés.

La société C D et A, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Alison, conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de

cette société et en ce qu’il a fixé une créance des époux X à son passif. Elle fait valoir que le retard dans l’achèvement des travaux a été dû à divers événements présentant le caractère de la force majeure et donc de nature à exonérer la vendeur de sa responsabilité. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, les demandeurs n’ont pas déclaré de créance à la procédure collective, de sorte qu’ils sont irrecevables à solliciter la fixation d’une créance au passif de la liquidation.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a estimé que la société Alison était responsable du retard dans l’achèvement des travaux en raison de ses difficultés financières, et non d’événements extérieurs constitutifs d’un cas de force majeure et sa décision sera doncconfirmée sur ce point.

Pour ce qui concerne l’indemnisation, les époux X ne contestent pas l’affirmation de la société C D et A selon laquelle ils n’auraient pas déclaré de créance à la liquidation judiciaire de la société Alison, et ils ne produisent aucune déclaration de créance. Dans ces conditions, ils sont irrecevables à former une demande de fixation de créance en justice, car, en cas de procédure collective ouverte au cours d’une instance, comme c’est le cas en l’espèce, le juge ne peut fixer une créance que si celle-ci a été préalablement déclarée et dans la limite de cette déclaration, ainsi qu’il résulte des dispositions des articles L. 622-22 et L. 641-3 alinéa 1 du code de commerce.

Il convient en conséquence de réformer le jugement en ce qu’il a fixé une créance des époux X au passif de la liquidation judiciaire de la société Alison et de déclarer les intéressés irrecevables en leur demande d’indemnisation dirigée contre cette société.

Devant la cour, les époux X ne produisent pas la déclaration de créance qu’ils auraient faite à la liquidation judiciaire de la société Finaxiome. Toutefois, le liquidateur judiciaire de cette société n’ayant pas constitué avocat, la cour n’est saisie d’aucune critique à l’encontre des dispositions du jugement relatives à cette personne morale, dispositions qu’elle ne peut donc que confirmer. Cependant, en l’absence de déclaration de créance, elle ne peut augmenter les montants accordés par les premiers juges ou fixer des créances complémentaires, car elle n’est pas en mesure de connaître la nature et le montant des créances qui ont pu être déclarées et qui constituent un plafond pour le juge. En conséquence, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à la société Finaxiome et les époux X seront déclarés irrecevables dans le surplus de leurs demandes à l’encontre de cette société, sans qu’il y ait lieu d’examiner le détail de leurs prétentions complémentaires.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a jugé que les époux X ne démontraient aucune faute de la société GFC dans la mise en 'uvre de la garantie d’achèvement. Les appelants, qui se bornent à développer des généralités sur le devoir d’information et la responsabilité du garant d’achèvement, ainsi qu’à affirmer que le chantier n’est pas terminé, alors que l’immeuble a été achevé, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, à la date du 31 octobre 2012, n’établissent aucune faute de la société GFC dans l’exécution de ses obligations. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande visant à engager la responsabilité de cette société et de leur demande tendant à la faire condamner à réaliser les travaux d’achèvement sous astreinte.

3° / Sur les demandes de la société GFC :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a condamné les époux X à payer à la société GFC le solde du prix des travaux. Les appelants ne contestent pas que cette société est en droit de leur réclamer ce solde, mais soutiennent que sa demande est prématurée dans la mesure où l’immeuble n’est pas terminé. Cependant, il a déjà été dit qu’il

avait été achevé, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, à la date du 31 octobre 2012.

Le jugement sera donc confirmé du chef de la condamnation en principal.

La société GFC, qui relève appel incident, prie la cour de lui accorder des intérêts de retard, non à compter de la date du jugement, ainsi que l’ont fait les premiers juges, mais à partir de la date de ses premières conclusions de première instance valant mise en demeure. Cette demande est conforme aux dispositions de l’article 1153 ancien du code civil, applicable en la cause. Il y sera fait droit. Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1154 ancien du même code.

La société GFC sollicite une somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, il ne résulte pas des éléments de la cause que l’exercice du droit d’agir en justice des époux X ait dégénéré en abus. La société GFC sera donc déboutée de sa demande.

Les époux X prient la cour de condamner la société GFC, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la date du 'soit-disant’ achèvement des lots, c’est-à-dire à compter du 31 octobre 2012, à leur remettre les clés. La société GFC indique, dans ses dernières écritures, que la remise des clés a eu lieu et que 'l’affaire est donc close' (page 10 desdites conclusions). Quoi qu’il en soit, il était précisé dans l’acte authentique de vente du 11 août 2009 que la remise des clés aurait lieu à la date du paiement du solde du prix (page 18, dernier paragraphe, et page 19, premier paragraphe). Il s’ensuit que la société GFC était en droit de refuser cette remise tant que les époux X ne lui avaient pas versé intégralement le solde du prix. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à leur demande de remise sous astreinte.

4° / Sur les autres demandes :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a débouté la société C D et A, ès-qualités, de sa demande en garantie dirigée contre la société GFC. Sa décision sera confirmée sur ce point.

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne la condamnation aux dépens de première instance. La société C D et A, ès-qualités, conteste cette condamnation, en faisant valoir que les époux X sont irrecevables à solliciter le fixation de leurs créances au passif de la société Alison. Ceci est exact, mais si le jugement est réformé du chef de cette fixation, il est confirmé en ce qu’il a déclaré la société Alison responsable, avec la société Finaxiome, du retard dans la livraison du bien. Par suite, il sera également confirmé en ce qu’il a condamné ces deux sociétés, représentées par leurs liquidateurs, aux dépens.

Les époux X succombant en toutes leurs prétentions devant la cour, ils seront condamnés aux dépens de l’appel.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire droit aux demandes de la société GFC et de la société C D et A, ès-qualités, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Reçoit l’appel principal et les appels incidents ;

Confirme le jugement rendu le 20 octobre 2016 par le tribunal de grande instance

d’Angoulême, sauf en ce qu’il a fixé des créances au profit des époux X au passif de la liquidation judiciaire de la société Alison, avec capitalisation des intérêts, et en ce qui concerne le point de départ des intérêts de retard dus à la société GFC ;

Réforme sur ces deux points, et statuant à nouveau :

Déclare les époux X irrecevables en leurs demandes de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Alison ;

Dit que les intérêts de retard sur la condamnation au paiement de la somme de 15 000,00 € prononcée contre les époux X au profit de la société GFC seront dus à compter de la signification des conclusions n° 1 de première instance de la société GFC, valant mise en demeure ;

Ajoutant au jugement :

Dit que les biens immobiliers vendus aux époux X par la société Alison selon acte authentique 11 août 2009 ont été achevés, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, à la date du 31 octobre 2012 ;

Déclare les époux X irrecevables en leurs demandes complémentaires de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Finaxiome ;

Déboute la société GFC de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit que la société GFC était en droit de refuser de remettre les clefs de leurs lots aux époux X, tant que ceux-ci ne lui auraient pas versé le solde du prix ;

Déboute en conséquence les époux X de leur demande de remise des clés sous astreinte ;

Déboute la société GFC et la société C D et A, ès-qualités, de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux X aux dépens de l’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame Annie Blazevic, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT