Minute n° 22/00029

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01853 -

N° Portalis DBVS-V-B7D-FCO3

S.A.S. GBI CONSEILS

C/

M^me X épouse Y

M^me Z épouse A

M. Z

M^me B

M. B

M^me B

M^me C

M^me C

M^me C

M^me C

M. C

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2022

APPELANTE :

SAS GBI CONSEILS anciennement dénommée SAS L’EUROPEENNE DE L’IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[…]
Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame J X épouse Y

[…]

57730 H

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Madame L W S Z épouse A

[…]

57730 H

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur N AA AB Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Madame O I AC B

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur E B

5 rue Paul-Emile

[…]

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Madame K B

[…]
Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Madame Q AI AJ R C

[…]

[…]

Madame T-U AK C

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Madame I AD T C

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Madame R T-AL C

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur E-V C

[…]

[…]

Représenté par M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur RUFF, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame FOURNEL, Conseiller

Madame HIRIBARREN, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me R LOUVET
GREFFIER PRÉSENT LORS DU DÉLIBÉRÉ : M^me AD MALHERBE

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mars 2021 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant

Monsieur RUFF, Président de Chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour pour l’arrêt être rendu le 18 janvier 2021. A cette date, le délibéré a été prorogé au 25 janvier 2022 puis au 03 février 2022.

' FAITS ET PROCEDURE ANTERIEURE

Par acte notarié du 08 janvier 2014, passé devant M^e Kiener, notaire à Faulquemont et suivant promesse de vente du 21 octobre 2013, M^me J X épouse Y a acquis une maison d’habitation sise section […], 11 rue des Romains à H (57730) auprès de M^me L Z, Monsieur N Z, Madame O B, Monsieur E B, Madame K B, M^me Q C, M^me T U C, M^me I C, M^me R C et Monsieur E-V C (ensemble, les consorts Z-B-C). Les vendeurs étaient les héritiers de S Z, ancienne propriétaire de la maison décédée le […].

La vente a été consentie au prix de 78.000 euros et réalisée avec l’intermédiaire de l’agence immobilière la SAS L’Européenne de l’Immobilier mandatée par les vendeurs.

Exposant avoir découvert après son entrée dans les lieux que la maison d’habitation ne serait pas raccordée au réseau d’assainissement public mais équipée d’une fosse septique, M^me Y a, par acte introductif d’instance déposé au greffe le 24 décembre 2014, fait assigner la SAS L’Européenne de l’Immobilier devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins de voir engager sa responsabilité et de la voir condamnée à lui payer une somme totale de 14.081,99 euros, portée par la suite à 34.222,72 euros, à titre de dommages et intérêts.

La SAS L’Européenne de l’Immobilier a fait assigner en intervention forcée les vendeurs, consorts Z-B-C, par actes des 4, 5, 6 et 10 janvier 2017. En cours d’instance, elle a modifié sa dénomination sociale et est devenue la SAS GBI Conseils.

Dans ses dernières conclusions M^me Y a également demandé, à titre subsidiaire, la condamnation des consorts Z-B-C à lui payer les montants réclamés, le cas échéant in solidum avec la SAS GBI Conseils.

Par jugement en date du 07 juin 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a condamné la SAS GBI Conseils à payer à M^me Y la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens. Le tribunal a rejeté toutes les demandes formées contre les vendeurs.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’agence immobilière aurait dû prendre connaissance de l’immeuble pour appréhender les données essentielles visibles que les parties avaient besoin de connaître pour prendre position par rapport au contrat dans des conditions éclairées. Le tribunal a relevé que l’existence d’un raccordement au tout à l’égout était en soi une donnée importante, ce d’autant qu’en l’espèce le notaire avait ajouté une clause spéciale sur ce point, manifestement à la demande de M^me Y. Relevant que les attestations du maire et du syndicat communal indiquaient non pas que la maison était raccordée au réseau public mais que la rue était desservie et que le contrôle du dispositif n’avait pas été fait, le tribunal a considéré qu’en ne faisant pas une visite normale de l’immeuble qui lui aurait permis de confirmer que les eaux usées se déversaient dans une fosse septique, l’agent immobilier SAS GBI Conseils avait commis une faute de conseil engendrant un préjudice pour M^me Y, composé des frais de raccordement au tout à l’égout à hauteur de 12.275 € selon devis et des frais d’entretien de la fosse en place ainsi que des soucis inhérents au contentieux, justifiant une indemnisation totale de 15.000 euros.

Enfin, le tribunal a considéré que les vendeurs n’avaient pas commis de faute dès lors qu’ils ne connaissaient pas la maison, étant héritiers indirects et qu’ils ignoraient donc le dispositif d’assainissement. Le tribunal a précisé que, si les vendeurs avaient cherché à cacher quelque chose, l’agence immobilière, garante des intérêts de l’acheteur également, aurait malgré tout du prendre connaissance des caractéristiques de l’immeuble et identifier la fosse septique.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la Cour le 17 juillet 2019, la SAS GBI Conseils a interjeté appel du jugement.

Madame Y a régularisé un appel incident.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 30 janvier 2020, la SAS GBI Conseils demande à la Cour de :

Juger son appel recevable et bien fondé

Infirmer le jugement du 07 juin 2019

Statuant à nouveau,

Débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes

La condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

La condamner à payer à la SAS GBI Conseils une indemnité de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

A défaut, et à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation à l’encontre de la SAS GBI Conseils

Condamner solidairement les consorts Z-B-C à la garantir de toutes éventuelles condamnations dont elle pourrait faire l’objet au profit de M^me Y, et ce tant en principal, frais et accessoires.

Condamner solidairement les appelés en garantie susvisés aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Les condamner solidairement à payer à la SAS GBI Conseils une indemnité de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles d’instance, outre 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Rejeter l’appel incident de M^me Y, après l’avoir dit irrecevable, subsidiairement mal fondé.

Rejeter l’appel provoqué des consorts Z-B-C.

Par ses dernières conclusions en date du 12 octobre 2020, M^me Y demande à la Cour de :

Rejeter l’appel de la SAS GBI Conseils

Accueillir le seul appel incident de M^me Y
Écarter des débats les pièces 5 et 6 produites par les consorts Z-B-C

Rectifier l’erreur matérielle affectant le jugement, en ce que le patronyme de la demanderesse et intimée s’orthographie « X » et non « NATALA »

Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SAS GBI Conseils

L’infirmer pour le surplus

Condamner in solidum la SAS GBI Conseils avec les consorts Z-B-C à payer à M^me Y, les sommes de :

- 926,42 € au titre des frais de vidange, de réparation et d’entretien de la fosse septique, majorée des intérêts du 19 décembre 2014, date de la demande, jusqu’à parfait règlement,

- 10 508,17 € au titre des frais d’enlèvement de la fosse septique majorée des intérêts du 19 décembre 2014, date de la demande, jusqu’à parfait règlement,

- 500 € par mois du 08 janvier 2014 soit jusqu’à l’arrêt à intervenir, soit à la somme de 36.000 € au jour des premières conclusions de Madame Y, majorée des intérêts du 24 décembre 2019, date de la demande, jusqu’à parfait règlement,

- 15.000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter la vente ou du moins de ne pas avoir pu la contracter dans des conditions plus favorables majorée des intérêts du 24 décembre 2019, date de la demande, jusqu’à parfait règlement,

- 5.000 € au titre du préjudice moral majorée des intérêts du 19 décembre 2014, date de la demande, jusqu’à parfait règlement,

Très subsidiairement, confirmer le jugement quant aux sommes allouées à M^me Y

En tout état de cause, ordonner la capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière

Débouter la SAS GBI Conseils et les consorts Z-B-C de l’intégralité de leurs demandes

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS GBI Conseils aux dépens ainsi qu’à l’article 700 du code de procédure civil en faveur de M^me Y

Condamner in solidum la SAS GBI Conseils et les consorts Z-B-C aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à payer à M^me Y une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Par leurs dernières conclusions en date du 26 octobre 2020, les consorts Z-B-C demandent à la Cour de :

Déclarer l’appel mal fondé,

Le rejeter,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Rejeter les appels incident et provoqué formés par M^me Y
Subsidiairement,

Faire droit à l’appel provoqué dirigé contre la SAS GBI Conseils et la condamner à garantir les consorts Z-B-C de toute condamnation en principal, intérêts et frais pouvant être prononcée à leur encontre au profit de M^me Y,

Condamner la SAS GBI Conseils aux entiers dépens outre le paiement aux consorts

Z-B-C de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions ci-dessus visées pour l’exposé exhaustif des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2021.

Par décision avant-dire droit du 14 octobre 2021, la Cour a ordonné la réouverture des débats, renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 09 novembre 2021 pour modification de la composition de la Cour et réservé à statuer sur les demandes des parties et les dépens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’erreur matérielle affectant le jugement et les actes de procédure

A la demande de M^me X épouse Y, il y a lieu de rectifier l’erreur matérielle affectant le jugement du 07 juin 2019 en ce que le nom de la demanderesse et intimée doit être orthographié « X épouse Y » et non « Natala épouse Y ». Toutefois l’article 462 du code de procédure civile ne prévoit pas que cette possibilité de rectification s’étende à des actes de procédure, en particulier lorsque la rectification émane de la juridiction à laquelle le jugement est déféré.

S u r l a d e m a n d e t e n d a n t à f a i r e é c a r t e r d e s d é b a t s l e s p i è c e s 5 e t 6 d e s c o n s o r t s Z-B-C

M^me Y fait valoir que les attestations produites par les consorts Z-B-C sont non conformes à l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas assorties des pièces d’identité des attestants et doivent être écartées des débats.

En premier lieu, il est rappelé qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme à l’article 202 du code de procédure civile présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. Il est ensuite relevé que, suite à la contestation élevée par M^me Y sur ce point, les consorts Z-B-C ont produits les pièces d’identité manquantes.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces 5 et 6 des consorts Z-B-C.

Sur la recevabilité de l’appel incident de M^me Y

La SAS GBI Conseils conclut à l’irrecevabilité de l’appel incident de M^me Y, faisant valoir que les demandes d’indemnisation au titre de l’enlèvement de la fosse et en réparation d’un prétendu préjudice moral sont nouvelles comme n’ayant pas été présentées aux premiers juges.

Il résulte des dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu’elles tendent aux mêmes fins que celles présentées aux premiers juges. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Dans un premier temps, il est relevé que la demande relative aux frais « d’enlèvement » de la fosse correspond en réalité aux frais d’enlèvement de la fosse et de raccordement au réseau collectif, ce qui avait déjà été demandé devant les premiers juges.

Ensuite, il est rappelé qu’en première instance, M^me Y a présenté des demandes visant à indemniser le préjudice subi, selon elle, du fait des manquements de la SAS GBI Conseils. Les demandes d’indemnisation présentées à hauteur d’appel au titre de l’appel incident tendent aux mêmes fins et ne sont donc pas nouvelles.

Aucune autre cause d’irrecevabilité de l’appel incident formé par M^me Y n’est invoquée. L’appel incident de M^me Y est par conséquent recevable.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil et il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention négociée par son intermédiaire. Il lui appartient donc de procéder, au-delà de ce que son mandant lui déclare, à des investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles permettant d’apprécier la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre. En cas de manquement à ce devoir, l’agent immobilier intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle envers la partie qui ne l’a pas mandaté.

En l’espèce, M^me Y reproche à la SAS GBI Conseils de n’avoir pas procédé aux investigations nécessaires afin de déterminer la nature du système d’évacuation des eaux usées.

Contrairement à ce que retient le jugement, la SAS GBI Conseils a bien visité les lieux puisque M^me Y fait état d’une visite en sa présence au mois d’août précédant la vente. Il n’est cependant pas établi qu’une telle visite des lieux aurait dû lui permettre d’avoir connaissance de la nature du système d’évacuation des eaux usées.

En effet, si la présence d’une plaque de béton telle que visible sur les photographies produites aux débats est un potentiel indicateur de l’existence d’une fosse septique, elle ne permet pas d’établir que la fosse était toujours en fonction, alors qu’elle pouvait avoir existé précédemment à la construction du réseau public et être hors d’usage depuis lors. Il en est de même quant à la présence, sur le plan de construction déposé auprès de la mairie en 1955, d’une indication sur l’existence d’une fosse septique, alors qu’un réseau collectif d’assainissement a été construit par la suite, en 1988, dans la commune.

M^me Y affirme qu’elle aurait posé des questions au sujet des dalles de béton et qu’il lui aurait alors été répondu que la fosse septique était hors d’usage. Aucun élément ne vient cependant étayer cette affirmation, étant observé qu’au vu des attestations produites par les vendeurs, ces dalles n’étaient pas nécessairement immédiatement visibles.

En outre, et à considérer une telle affirmation comme établie, cette réponse ne pourrait toutefois être reprochée à l’agent immobilier au vu des éléments administratifs recueillis à cet égard par la suite.

En effet, l’acte de vente a été conclu après obtention, par les parties, des informations administratives relatives au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif.
Or, les documents produits par la mairie et par le syndicat intercommunal ne permettaient pas à l’agent immobilier de douter du raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif puisque le certificat du maire de H en date du 16 décembre 2013 indique expressément « Certifie que l’immeuble dont la désignation suit : (') Assainissement : EST raccordé à l’assainissement collectif ».

Le certificat contient ensuite l’indication « Se renseigner auprès du SIA3V », ce qui a été fait. Le syndicat intercommunal d’assainissement des Trois Vallées (SIA3V) a ainsi indiqué, par courrier du 06 janvier 2014, ayant pour objet « Raccordement au réseau collectif d’assainissement », que l’immeuble était « desservi par le système d’assainissement collectif ».

Si ce courrier n’utilise effectivement pas le terme « raccordé » mais le terme « desservi », pour autant et alors que son objet concerne bien le raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement, l’emploi de ce terme dans la réponse n’est assorti d’aucune indication pouvant alerter sur la différence entre ces deux notions et les conséquences concrètes en résultant, de sorte qu’une telle indication, ajoutée au certificat de la commune précité n’est pas de nature à attirer suffisamment l’attention sur un risque de non raccordement.

L’attestation a au demeurant été annexée à l’acte authentique de vente et citée dans cet acte sans que l’ambiguïté alléguée n’éveille davantage les soupçons du notaire l’instrumentant.

Les vérifications administratives de l’agent immobilier ont donc été suffisantes et il ne peut être reproché à la SAS GBI Conseils un défaut de diligences supplémentaires qu’elle n’était pas tenue de réaliser au vu des éléments portés à sa connaissance.

Enfin, M^me Y ne peut utilement reprocher à l’agent immobilier une inobservation de l’article L. 271-4 8° du code de la construction et de l’habitation, puisque ces dispositions exigent d’annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique un document « établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique » et ne peut donc être exigé s’il est indiqué que l’immeuble est raccordé à des installations d’assainissement collectif.

Le jugement dont appel doit donc être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SAS GBI Conseils et en ce qu’il l’a condamnée à indemniser M^me Y.

Sur les demandes formées envers les vendeurs

Sur le dol

Selon l’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat en cause, Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente conclu entre M^me Y et les consorts Z-B-C le 08 janvier 2014 contient la clause suivante :

« ASSAINISSEMENT

Le VENDEUR déclare que l’IMMEUBLE présentement vendu est raccordé au réseau collectif d’assainissement public.

D’une attestation établie par le SIA3V à LACHAMBRE (57730) en date du 06 janvier 2014, il résulte notamment ce qui suit littéralement relaté : « J’atteste que l’immeuble situé au […] à H est desservi par le système d’assainissement collectif. » L’original de ce courrier demeure annexé aux présentes après mention. »

Il est également constant que l’immeuble s’est avéré, après la vente, n’être pas raccordé au réseau collectif d’assainissement public, l’évacuation des eaux usées se faisant par une fosse septique encore en fonction.

M^me Y, qui reproche aux vendeurs un dol à cet égard, ne démontre cependant ni la connaissance par les consorts Z-B-C de cet élément, ni a fortiori des man’uvres dolosives destinées à tromper son consentement, alors que le raccordement au réseau d’assainissement public a été attesté par le maire de la commune et qu’un courrier du syndicat de l’intercommunalité, attestant que l’immeuble était « desservi par le système d’assainissement collectif », était reproduit et joint à l’acte. L’ambiguïté alléguée des termes de ce courrier ne pouvait être décelée par un vendeur profane qui n’avait pas plus d’information sur ce point que l’acquéreur.

En outre, les vendeurs, neveux et nièces héritiers de S Z, n’ont pas résidé dans la maison objet de la vente et il n’est pas établi qu’ils auraient pu avoir connaissance du système d’évacuation des eaux usées. L’existence d’une trappe en béton autour de la maison ne permet pas, à elle seule, de déduire qu’il y aurait eu une fosse septique ni, surtout, que celle-ci aurait été en fonctionnement et non hors d’usage suite à un raccordement au réseau public certifié par la commune.

Dès lors, ni la connaissance des vendeurs du caractère erroné de la stipulation de l’acte de vente quant au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, ni l’existence de man’uvres dolosives de leur part à cet égard ne sont établies. La demande de M^me Y fondée sur le dol doit être écartée.

Sur le défaut de délivrance conforme

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acquéreur. L’article 1615 du même code prévoit que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. La jurisprudence considère que l’absence de raccordement d’un immeuble vendu comme étant relié au réseau public d’assainissement constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, et non un vice caché.

L’acte authentique de vente stipule expressément que l’immeuble vendu est raccordé au réseau collectif d’assainissement public. Une attestation de la commune annexée à l’acte de vente indique « Certifie que l’immeuble dont la désignation suit : (') Assainissement : EST raccordé à l’assainissement collectif ». Il résulte de ces éléments contractuels que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient directement raccordées au réseau d’assainissement public, ce qui n’est pas le cas.

Dès lors, et indépendamment de la connaissance par les vendeurs de l’inexactitude de la stipulation de l’acte de vente quant au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, le défaut de délivrance conforme est établi.

Les vendeurs doivent par conséquent être condamnés aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance conforme. M^me Y est donc bien-fondée à solliciter l’indemnisation des préjudices qu’elle subit en conséquence.

Sur le préjudice Sur les frais de vidange, réparation et entretien de la fosse septique

M^me Y justifie des frais qu’elle a exposés pour vider la fosse septique lors de son dysfonctionnement puis pour procéder à son entretien.

Sur la base des factures produites aux débats M^me Y justifie de son préjudice à hauteur de 611,82 euros. Si elle affirme qu’elle devra nécessairement vider sa fosse septique avant de la retirer définitivement, elle ne le démontre pas et ne fournit aucun devis justificatif de tels coûts non engagés à cette date.

Il lui sera par conséquent alloué la somme de 611,82 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre et les consorts Z-B-C seront par conséquent solidairement condamnés à lui payer cette somme.

Sur les frais d’enlèvement de la fosse septique

M^me Y justifie selon devis des frais nécessaires à l’enlèvement de la fosse septique.

Il sera donc fait droit à sa demande d’indemnisation à ce titre à hauteur de 10.508,17 euros correspondant au prix indiqué sur le devis du 05 juin 2014 de la société MLTP et les consorts Z-B-C seront solidairement condamnés à lui payer cette somme.

Sur le préjudice de jouissance

M^me Y sollicite l’allocation d’une somme de 500 euros par mois au titre du trouble de jouissance subi du fait des odeurs nauséabondes qui l’empêchent de jouir de sa maison.

Elle fournit au soutien de sa demande des attestations de membres de sa famille qui confirment, sans toutefois les dater précisément, l’existence d’odeurs particulièrement désagréables résultant de la fosse septique et empêchant M^me Y et ses proches de profiter totalement de la maison et de son jardin.

L’existence de telles odeurs, relatives à une fosse septique ancienne et manifestement non entretenue pendant plusieurs années entre le décès de S Z et la vente de la maison, et partant le préjudice en résultant, sont ainsi établis.

Cependant, sauf à établir un dysfonctionnement permanent de la fosse septique, ce que M^me Y ne fait pas, il ne peut être retenu que les odeurs désagréables soient demeurées à un niveau constant depuis son entrée dans les lieux et après les premières opérations de vidange et nettoyage effectuées au mois de mars 2014.

Dès lors, comme le soulèvent les vendeurs, l’indemnisation sollicitée par M^me Y est élevée au vu des troubles subis qui sont, certes, importants mais ne sont pas de nature à la priver entièrement de la jouissance de son bien. Il y a donc lieu de lui allouer à ce titre une somme de 150 euros par mois entre l’acquisition et la première vidange de la fosse, puis une somme de 65 euros par mois jusqu’à la présente décision.

Le préjudice de jouissance de M^me Y sera ainsi indemnisé à hauteur de 6.410 euros et les consorts Z-B-C seront solidairement condamnés à lui payer cette somme.

Sur la perte de chance de ne pas contracter

M^me Y sollicite l’allocation de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant selon elle à son préjudice de perte de chance de ne pas contracter, qu’elle décrit comme étant la perte de chance de négocier le prix de vente pour tenir compte des frais et troubles engendrés par l’existence de la fosse.

Toutefois, M^me Y se trouve déjà intégralement indemnisée par la présente décision au titre des frais relatifs à la fosse et à l’enlèvement de celle-ci, ainsi que du trouble de jouissance subi jusqu’alors. Elle se trouve ainsi replacée dans une situation identique à celle qui aurait été la sienne si la maison avait effectivement été raccordée au réseau collectif d’assainissement dès l’achat. Elle ne peut donc prétendre également à une indemnisation visant à diminuer son prix d’acquisition.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice moral

M^me Y soutient avoir subi un préjudice moral du fait des mensonges de l’agent immobilier et des vendeurs, dont elle évalue l’indemnisation à la somme de 5.000 euros. Toutefois ni la faute de l’agent immobilier ni les mensonges des vendeurs ne sont établis.

Par ailleurs, le préjudice invoqué par M^me Y ne se distingue pas du préjudice de jouissance déjà indemnisé par la présente décision. La demande sera par conséquent rejetée.

Enfin, en application de l’article 1231-7 alinéa 2 du code civil, les sommes allouées à M^me Y correspondant à des indemnités en réparation d’un dommage porteront intérêts à compter de la présente décision infirmative. Il sera fait droit à la demande de M^me Y tendant au prononcé de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les appels en garantie

Les consorts Z-B-C sollicitent la garantie de la SAS GBI Conseils pour toute condamnation en principal, intérêts et frais pouvant être prononcée à leur encontre au profit de M^me Y.

Ils ne développent expressément aucun moyen au soutien de cette demande subsidiaire mais concluant, à titre principal, à la confirmation du jugement ayant retenu la faute de l’agent immobilier envers M^me Y, les consorts Z-B-C se prévalaient d’une négligence de la SAS GBI Conseils en ce qu’elle a certifié, dans le compromis qu’elle a rédigé, la réalité du raccordement, sans procéder à une quelconque vérification.

Toutefois, aucune faute n’est retenue envers la SAS GBI Conseils par la présente décision et les consorts Z-B-C ne démontrent pas la négligence alléguée, ni ses conséquences sur le préjudice subi par M^me Y justifiant les condamnations prononcées à leur encontre dès lors que, suite à la rédaction de la promesse de vente par l’agent immobilier, les vérifications administratives nécessaires ont été effectuées auprès de la mairie et du SIA3V, dont les attestations ont corroboré les informations contenues dans la promesse de vente à cet égard.

Dès lors, la demande de garantie formée envers la SAS GBI Conseils sera rejetée. La responsabilité de cette dernière n’étant pas engagée, il n’y a pas lieu d’examiner l’appel en garantie qu’elle formait elle-même subsidiairement envers les vendeurs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.

Succombant principalement à hauteur de Cour, les consorts Z-B-C seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à M^me Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y succombant dans l’intégralité de ses demandes formées envers la SAS GBI Conseils sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Toute autre demande fondée sur ces dispositions est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe :

Rectifie l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 07 juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Sarreguemines, en ce que le nom de la demanderesse et intimée doit être orthographié « X épouse Y » et non « Natala épouse Y »;

Dit qu’il sera fait mention de cette rectification sur la minute et les expéditions du jugement rectifié

Déclare recevable l’appel incident formé par M^me J X épouse Y ;

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n°5 et 6 produites par M^me L Z, Monsieur N Z, Madame O B, Monsieur E B, Madame K B, M^me Q C, M^me T U C, M^me I C, M^me R C et Monsieur E V C ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Déboute M^me J X épouse Y de ses demandes envers la SAS GBI Conseils ;

Condamne solidairement M^me L Z, Monsieur N Z, Madame O B, Monsieur E B, Madame K B, M^me Q C, M^me T U C, M^me I C, M^me R C et Monsieur E V C à payer à M^me J X épouse Y les sommes de :

* 611,82 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de vidange, de réparation et d’entretien de la fosse septique ;

* 10.508,17 euros à titre de dommages et intérêts pour le coût d’enlèvement de la fosse sceptique ;

* 6.410 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Dit que ces sommes portent intérêts à compter de la présente décision ;

Dit que ces intérêts produiront intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute M^me J X épouse Y du surplus de ses demandes ;

Déboute M^me L Z, Monsieur N Z, Madame O B, Monsieur E B, Madame K B, M^me Q C, M^me T U C, M^me I
C, M^me R C et Monsieur E V C de leur appel en garantie envers la SAS GBI Conseils ;

Condamne in solidum M^me L Z, Monsieur N Z, Madame O B, Monsieur E B, Madame K B, M^me Q C, M^me T U C, M^me I C, M^me R C et Monsieur E V C aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum M^me L Z, Monsieur N Z, Madame O B, Monsieur E B, Madame K B, M^me Q C, M^me T U C, M^me I C, M^me R C et Monsieur E V C à payer à M^me J X épouse Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me J X épouse Y à payer à la SAS GBI Conseils la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 03 février 2022, par M^me FOURNEL, Conseiller, substituant le Président de Chambre empêché, assistée de M^me MALHERBE, Greffière, et signé par elles.

La Greffière Pour le Président empêché 1. AE AF AG AH

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