COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 NOVEMBRE 2020

(Rédacteur : Béatrice PATRIE, présidente)

N° RG 18/02651 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KNOA

E Y

M Y

c/

G X

B A

J A

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 janvier 2018 par le tribunal d’instance de BORDEAUX (RG : 17-000680) suivant déclaration d’appel du 04 mai 2018

APPELANTS :

E Y

né le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

M Y

née le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

représentés par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

G X

née le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

non représentée, assignée selon dépôt de l’acte à l’étude d’huissier

B A

née le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

J A

né le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

représentés par Maître Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et assistés de Maître VALENSI, substituant Maître Déborah LOUPIEN-SUARES, avocats plaidants au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 septembre 2020 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Bérengère VALLÉE, conseiller, chargée du rapport et Vincent BRAUD, conseiller,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLÉE, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Selon acte du 14 novembre 2013, M E Y donnait en location à M K A et à M^me G X, en application de la loi du 6 juillet 1989, un appartement situé à Castelnau du Médoc, pour le prix mensuel de 650 euros outre 30 euros de charges, et pour une durée de 3 ans renouvelable, à compter du le 1^er décembre 2013.

Un dépôt de garantie de 650 euros était versé par le locataire.

Le 14 novembre 2013, M^me B A et M. J A, s’ur et frère de K A, se portaient caution solidaire au bénéfice des locataires.

Le 16 décembre 2013, un état des lieux d’entrée était établi contradictoirement entre les colocataires et le propriétaire.

M K A quittait l’appartement le 1^er juin 2015.

Le 3 mars 2016, le propriétaire faisait commandement à M^me X de payer la somme de 2 585, 96 euros, correspondant aux loyers non intégralement versés depuis le mois de juillet 2015.

En mai 2016, M^me X L verbalement M et M^me Y de son intention de quitter les lieux, ce qu’elle a fait dans le courant du mois.

Par acte du 22 février 2017, M et M^me Y faisaient assigner la locataire M^me X, ainsi que les cautions M^me B A et M J A, en paiement de loyers et charges et de réparations locatives.

Par jugement du 24 janvier 2018, le tribunal d’instance de Bordeaux a:

— Condamné solidairement M^me X, M. J A et M^me B A à verser à M. et M^me Y:

* la somme de 2 343,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dues après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement,

* la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement mme Z, M et M^me A aux dépens de la procédure,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que M^me X était redevable de loyers impayés et qu’elle n’avait restitué les lieux que fin mai 2016, que les cautions devaient être tenues de payer solidairement les sommes dues puisqu’elles avaient connaissance de la dette quand bien même le commandement de payer ne leur avait pas été transmis pour information.

En revanche, le tribunal a jugé qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, aucune somme ne

pouvait être réclamée au locataire au titre des réparations locatives.

M et M^me Y ont interjeté appel de l’ensemble des chefs de ce jugement par déclaration du 4 mai 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2020.

Par arrêt avant dire droit du 30 juin 2020, la cour a:

— Invité M^me M Y et M. E Y à justifier de la qualité à agir de M^me M Y;

— Ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 10 mars 2020;

— Dit que les appelants devront conclure et produire le cas échéant leurs pièces pour le 2 septembre 2020 au plus tard;

— Ordonné la réouverture des débats à l’audience du mardi 29 septembre 2020;

Ordonné la clôture de la procédure à la date du 22 septembre 2020;

— Réservé les dépens.

Par conclusions transmises au greffe par RPVA le 17 septembre 2020, les appelants demandent à la cour de:

— Débouter Monsieur et Madame A de leur demande de voir déclarer irrecevabie M^me Y en ses demandes faute de qualité à agir

— Débouter M. et M^me A de leur demande de voir déclarer nul le contrat de bail intervenu entre Monsieur E N M^me X et M. A.

— Infirmer le jugement du tribunal d’instance en ce qu’il a limité la dette locative de M^me G X à la somme de 2343,36 euros,

— Condamner M^me G X la locataire, M. J A et M^me B A, les cautions à verser solidairement à M. et M^me Y la somme de 3006,41 euros au titre des loyers et charges impayées après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation.

— Infirmer le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux en ce qu’il a débouté M. et M^me Y des réparations locatives compte tenu des dégradations commises par M^me X.

— Condamner M^me G X, la locataire, M. J A et M^me B A, les cautions, à verser solidairement à M.et M^me Y la somme de 7318,52 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

— Condamner M^me G X, la locataire, M. J A et M^me B A, les cautions à verser solidairement à M. et M^me E Y la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les époux Y font valoir qu’ils sont tous deux propriétaires du bien pour moitié.

Ils affirment également qu’il y a eu des impayés de loyers et que la locataire a quitté les lieux après la date prévue puisqu’elle n’a pas restitué les clés et a laissé dans le logement des effets personnels.

Pour ce qui est des cautions, ils affirment que, du fait des relations qu’entretenaient M. et M^me A avec M^me X, ancienne concubine de leur frère, ils avaient connaissance de la la dette de loyers.

Sur les réparations locatives, ils affirment pouvoir démontrer les dégradations qu’ils imputent à leur locataire et produisent des témoignages.

Par conclusions transmises au greffe par RPVA le 15 septembre 2020, M. et M^me A J et B demandent à la cour de:

A titre principal,

— Infirmer le jugement du Tribunal d’Instance en ce qu’il a débouté M^me B A et M. J A de leur demande d’indemnisation ;

— Déclarer Madame Y irrecevable, faute de justifier de sa qualité pour agir,

— Déclarer nul le contrat de bail intervenu le 14 novembre 2013 entre Monsieur Y et Madame G X et Monsieur K A,

— Débouter les consorts Y de leurs entières prétentions,

— Condamner M. et M^me Y pour leur mauvaise foi à payer la somme équivalente au montant des loyers impayés à Madame B A et Monsieur J A au titre de la réparation du préjudice subi ;

— Compenser le montant des dommages et intérêts ainsi alloués à M. Et M^me A avec la somme due des loyers impayés à Monsieur Y et Madame Y ;

A titre subsidiaire,

— Infirmer le jugement du Tribunal d’Instance en ce qu’il a fixé la dette locative de Madame G X à 2.343,36 Euros ;

— Etablir le montant réellement dû par Madame B A et Monsieur

J A à M et M^me Y au titre de la garantie des loyers impayés jusqu’à la résolution du bail en mai 2016, soit la somme de 983,96€ ;

— Confirmer le jugement du Tribunal d’instance en ce qu’il a débouté M. et M^me Y pour le surplus relatif aux réparations locatives à l’égard des cautions, Madame B A et Monsieur J A ;

Condamner M. Et M^me Y aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.500€ à Madame B A et à Monsieur J A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que M^me Y serait un tiers au contrat, puisqu’elle n’apparait pas sur le contrat de bail et qu’en tout état de cause, M. C ne pouvait conclure seul le contrat de bail qui devra donc être déclaré nul.

En outre, ils font valoir l’absence d’information dont ils ont été destinataires, puisqu’ils affirment ne pas avoir su qu’ils n’étaient plus cautions que pour M^me X, alors qu’ils s’étaient portés cautions pour leur frère. En outre, ils n’auraient pas su qu’il existait des impayés de loyers.

Sur les réparations locatives, ils font valoir l’absence d’état des lieux de sortie.

M^me G X n’a pas constitué avocat.

Le 29 septembre 2020, la cour a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 22 septembre 2020 et ordonné le jour même la nouvelle clôture de la procédure.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de madame M Y :

Il résulte des pièces produites aux débats et des écritures de monsieur E Y et de madame M Y que par acte du 22 mars 2005, ces derniers se sont portés acquéreurs de l’immeuble situé […] et […] à Castelnau du Médoc à hauteur de 25% chacun, aux côtés de monsieur madame D qui détenaient également 25% chacun, puis que par acte du 30 décembre 2009, ils se sont portés acquéreurs des droits de monsieur et madame D dans l’indivision à hauteur de 25% chacun de telle sorte qu’ils détiennent désormais 50% dans l’indivision.

L’article 815-3 du code civil dispose que :

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Or, le contrat de bail litigieux a été conclu le 14 novembre 2013 par monsieur E Y seul, madame M Y ne figurant, comme l’a relevé la cour dans son arrêt du 30 juin 2020 ni sur l’acte sous seing privé, ni sur l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les deux colocataires et monsieur E Y, ni sur le commandement d’avoir à payer les loyers délivré par acte d’huissier le 3 mars 2016 à mademoiselle G X.

L’absence de mention de madame M Y ne saurait être interprétée comme une simple erreur matérielle dès lors que cette carence se perpétue sur l’ensemble des actes et documents relatifs au bail litigieux sans jamais être réparée. Il doit être ainsi relevé que madame M Y n’apporte pas la preuve de sa qualité à agir dans la présence instance. Elle sera déclarée irrecevable en ses demandes.

En revanche, si monsieur E Y ne disposait pas, en effet, des 2/3 des droits indivis et ne pouvait donc, par application des dispositions de l’article 815-3 du code civil, valablement conclure le bail litigieux, il ne saurait être tiré de ce constat la nullité du bail mais seulement son inopposabilité à l’autre indivisaire, en l’espèce, à madame M Y.

Sur le fond

Madame B A et monsieur J A font valoir à l’appui de leurs prétentions que si madame X n’a pas satisfait à l’intégralité de ses engagements, monsieur Y, quant à lui, n’a pas exécuté de bonne foi son engagement à l’égard des cautions. Ils soutiennent que leur engagement de caution, à durée déterminée, était lié à la co-souscription du contrat de bail par monsieur K A, leur frère, et que le départ de celui-ci était un élément déterminant de leur engagement, que le bailleur n’a jamais porté à leur connaissance, contrevenant ainsi aux dispositions de l’article 2293 alinéa 2 du code civil. Ils font également valoir que monsieur Y n’a pas plus respecté les dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 qui incombent au bailleur ayant émis un commandement de payer à l’encontre de son locataire de le signifier aussi à la caution dans le délai de quinze jours ; Ainsi, ils considèrent que monsieur Y, en ne les informant, ni du risque accru de leur engagement résultant du passage à un seul locataire, ni du risque réalisé résultant des impayés de loyers, a usé d’un comportement déloyal en les laissant dans l’ignorance, les privant ainsi d’exercer leur droit.

Or, c’est après un examen complet et une juste appréciation des pièces et circonstances de la cause que le premier juge a considéré, à juste titre que madame B A et monsieur J A ne démontraient pas la mauvaise foi de monsieur E Y dès lors qu’il peut être raisonnablement admis que ces derniers ne pouvaient ignorer le départ et les nouvelles dispositions adoptées par leur propre frère, auquel ils faisaient confiance au point de s’en être porté caution, et qui s’était engagé envers le propriétaire, par lettre du 14 septembre é015, alors que n’était signalé aucun incident de paiement des loyers, à régler les retards dus par sa co-locataire.

Dès lors que la mauvaise foi du bailleur n’est pas démontrée, le premier juge a fait une exacte application des dispositions légales en considérant que le défaut d’information avéré des cautions était cependant de nature à entraîner la déchéance des tous les accessoires de la dette, frais et pénalités, dont l’existence n’était d’ailleurs pas établie en l’espèce.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les sommes dues

Il est constant que si le bail litigieux a pris fin le 3 mai 2016 par le jeu de la clause

résolutoire, mademoiselle X ne s’est pas présentée à la réunion d’état des lieux de sortie fixée au 22 mai 2016, n’a pas remis les clés et a laissé dans l’appartement des effets personnels et du mobilier, ouvrant droit au propriétaire de lui faire délivrer une sommation de libérer entièrement les lieux au plus tard le 1erjuin 2016.

Il résulte de ces considérations que la locataire demeurait redevable du montant des loyers et charges jusqu’au 3 mai 2016, augmenté d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’au 31 mai 2016, comme l’a jugé la décision déférée, qui a également considéré, à juste titre qu’il revenait à la CAF de réclamer, le cas échéant les sommes réglées à monsieur Y pour les mois de juin, juillet et août 2016, la locataire elle-même n’étant plus liée contractuellement à cette date à son propriétaire, les sommes dues par elle au 31 mai 2016 apparaissant sans lien avec la créance éventuelle de la CAF.

Sur les réparations locatives

Monsieur Y ne démontre pas plus en cause d’appel qu’il ne l’a fait en première instance, que les dégradations alléguées pourraient être imputables, en totalité ou partie à la locataire, en l’absence d’état des lieux de sortie et de constat d’huissier.

Le jugement sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions.

Il convient par ailleurs de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

DECLARE M Y irrecevable en ses demandes ;

CONFIRME le jugement en l’ensemble de ses dispositions ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT N’Y AVOIR LIEU de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,