COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 13 JANVIER 2021

(Rédacteur : Madame Catherine BRISSET, Conseiller)

N° RG 17/05110 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-KAEI

SARL RESTAURANT X

c/

Monsieur A X

Madame D Z F X F X

SARL PYLA GOURMET35 BOULEVARD DE L’OCEAN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 août 2017 (R.G. 15/03962) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 30 août 2017

APPELANTE :

SARL RESTAURANT X agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur A X, né le […] à […], demeurant […]

Madame D Z F X F X, née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentés par Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

SARL PYLA GOURMET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine BRISSET, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

M. X et M^me Z F X sont propriétaire de locaux à usage commercial situés […] à La Teste de Buch (33). Ils ont consenti à la SARL Restaurant X, qui exploite un restaurant à l’enseigne l’Authentic B C, un bail commercial selon acte à effet au 12 mai 1997, renouvelé à effet au 12 mai 2006.

Par acte du 7 novembre 2014, les époux X ont fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné. Il était visé deux critères de déplafonnement, à savoir l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité et les caractéristiques du logement.

En raison du désaccord des parties sur le prix du loyer renouvelé, les bailleurs ont saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux qui, par décision du 12 mai 2015, a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 8 décembre 2016.

Statuant en lecture de rapport, le juge des loyers commerciaux par jugement du 23 août 2017 a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet au 12 mai 2015 à la somme annuelle de 34 730 euros hors taxes et hors charges, rappelé que les intérêts couraient de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 16 avril 2015, condamné la société Restaurant X au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile.

Pour statuer ainsi le premier juge a admis une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La société restaurant X a relevé appel de la décision le 30 août 2017 intimant les époux X.

Par ordonnance du 7 décembre 2017 du premier président, l’exécution provisoire a été arrêtée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières écritures en date du 28 novembre 2017, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société Restaurant X demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SARL Restaurant X

Y faisant droit

Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 août 2017,

Statuant à nouveau,

Constatant que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification actuelle et notoire des facteurs locaux de commercialité ainsi qu’une modification des caractéristiques des locaux qui auraient entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative du local litigieux,

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à déplafonnement,

Débouter Monsieur X et Madame Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Constatant dès lors que le loyer révisé ne peut être fixé que par référence à la variation de l’indice des loyers commerciaux en raison de la suppression de l’indice du coût de la construction par la loi du 18 juin 2014,

Dire et juger que le montant de ce loyer révisé ne pourra excéder la somme mensuelle de 2 216,61 euros hors taxes par mois,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur X et Madame Z au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle conteste l’appréciation du premier juge quant à une modification des facteurs locaux de commercialité. Elle soutient qu’au regard de l’implantation géographique du restaurant, il n’existe pas en l’espèce de modification notable de ces facteurs ayant une incidence favorable sur son activité. Elle conteste toute modification notable des caractéristiques des locaux. Elle

discute enfin les éléments de comparaison retenus par l’expert.

Dans ses dernières écritures en date du 29 octobre 2019, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société Pyla Gourmet demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Pyla Gourmet

Rejeter toute prétention ou réclamation portant atteinte aux droits de l’intervenant volontaire,

Y faisant droit

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SARL Pyla Gourmet anciennement la société Restaurant X,

Y faisant droit

Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 23 août 2017,

Statuant à nouveau,

Constatant que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification actuelle et notoire des facteurs locaux de commercialité ainsi qu’une modification des caractéristiques des locaux qui auraient entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative du local litigieux,

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu à déplafonnement,

Débouter Monsieur X et Madame Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Constatant dès lors que le loyer révisé ne peut être fixé que par référence à la variation de l’indice des loyers commerciaux en raison de la suppression de l’indice du coût de la construction par la loi du 18 juin 2014,

Dire et juger que le montant de ce loyer révisé ne pourra excéder la somme mensuelle de 2 216,61 euros hors taxes par mois,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur X et Madame Z au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Elle indique venir aux droits de la société Restaurant X et reprend pour le surplus son argumentation.

Dans ses dernières écritures en date du 23 janvier 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les époux X demandent à la cour de :

Déclarer l’appel interjeté recevable mais mal fondé,

Donner acte à la SARL Pyla Gourmet de son intervention volontaire,

En conséquence,

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dire et juger que le jugement déféré est désormais opposable à la SARL Pyla Gourmet compte tenu de la transmission universelle du patrimoine intervenue,

Y ajoutant,

Condamner solidairement la SARL Pyla Gourmet et la SARL Restaurant X à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement la SARL Pyla Gourmet et la SARL Restaurant X aux entiers dépens en cause d’appel également.

Ils font valoir que le litige s’inscrit dans le cadre de la fixation du loyer lors du renouvellement du bail et non dans celui d’une révision du loyer. Ils invoquent une variation notable des facteurs locaux de commercialité et soutiennent que ce critère est suffisant pour justifier le déplafonnement. Ils ajoutent qu’il existe une seconde modification notable au titre des caractéristiques des locaux.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 18 novembre 2020

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’intervention volontaire de la société Pyla Gourmet, qui s’est vu transférer l’universalité du patrimoine de la société Restaurant X n’est pas contestée.

Le débat est celui de la fixation du loyer lors du renouvellement du bail de sorte que doivent s’appliquer les dispositions des articles L 145-33 et suivants du code de commerce, sans que la référence faite à une variation supérieure à 10% soit pertinente.

Il en résulte que le principe est celui d’une variation indiciaire, sauf modification notable d’un des critères prévus à l’article L 145-33. En l’espèce, les bailleurs ont invoqué deux modifications, à savoir celle des facteurs locaux de commercialité et celle des caractéristiques du local considéré qu’il convient d’apprécier successivement.

Les caractéristiques du local considéré,

De ce chef, les époux X n’apportent pas d’éléments pertinents. L’expert judiciaire a expressément indiqué qu’il ne lui avait pas été remis d’éléments suffisants pour apprécier une modification. Il n’en est pas produit davantage devant la cour qui ne saurait s’appuyer sur les seules conclusions de l’expert amiable des intimés. Le seul fait qu’une partie du logement, dont il a été constaté par l’expert qu’il était en état moyen, soit utilisé comme réserve ne saurait être suffisant pour caractériser une modification notable des caractéristiques des lieux.

Les facteurs locaux de commercialité,

Il s’agit du débat principal. Pour accepter le déplafonnement et fixer le prix du bail renouvelé

à 34 730 euros par an, le premier juge, entérinant les conclusions de l’expert, a retenu des travaux d’aménagement urbain dans le secteur concerné. Il a également fait état de la configuration particulière du front de mer.

Cette configuration n’a fait l’objet d’aucune modification alors en outre que si les lieux loués sont proches de la mer, ils n’ont ni vue, ni accès direct au rivage pour se trouver en deuxième ligne. L’expert a essentiellement retenu des travaux d’aménagement du secteur. La cour ne saurait retenir ceux concernant le centre-ville d’Arcachon au titre des facteurs locaux de commercialité. En effet, il est justifié que la commune d’Arcachon a connu une diminution du nombre de ses habitants à l’année et s’il ne peut être contesté qu’il existe une très importante fréquentation pendant les vacances, il est justement fait valoir par l’appelante que ceci entraîne une durée de trajet majorée entre le centre-ville d’Arcachon et le fonds de commerce situé sur la commune voisine de La Teste de Buch. Ces travaux ne peuvent ainsi être retenus comme ayant emporté une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l’établissement considéré.

S’agissant des autres travaux, il s’agit essentiellement de travaux de voirie. Il peut être retenu comme l’a fait l’expert qu’ils ont eu pour effet de mieux partager l’espace public pour faciliter les déplacements piétons et cyclistes et d’organiser le stationnement. Cependant, tous ces travaux n’ont pas concerné la proximité immédiate des lieux loués. Si comme l’ont fait observer les bailleurs dans un dire à l’expert, les communes s’étalent le long de la côte dans le secteur, il n’en demeure pas moins que l’immeuble objet du bail se situe entre la zone centrale du Pyla et la zone centrale du Mouleau et qu’il n’est donc pas dans le périmètre le plus commercial. S’il est manifeste comme le font valoir les bailleurs que la zone du bassin d’Arcachon présente une attractivité forte ceci ne saurait en soi démontrer une modification en cours de bail. Au total, alors que pour l’essentiel les travaux n’ont pas concerné la proximité immédiate de l’immeuble, sauf pour quelques places de stationnement dont le nombre n’est pas précisé mais qui apparaissent porter uniquement sur des places en alignement de la voie, il n’est pas démontré que l’ensemble de ces travaux ait emporté une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale de restauration du preneur.

Il n’y a donc pas lieu de déroger au principe de l’article L 145-34 du code de commerce et à déplafonnement du loyer.

En l’absence de déplafonnement, la variation indiciaire doit s’appliquer. Celle proposée par l’appelante, sur la base de l’indice des loyers commerciaux, n’est pas spécialement discutée par les bailleurs de sorte qu’il convient de fixer le montant du prix du bail renouvelé à la somme mensuelle de 2 216,61 euros hors taxes et hors charges, soit 26 599,32 par an. Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’appel est bien fondé de sorte que les bailleurs seront condamnés à payer à l’appelante la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 23 août 2017,

Statuant à nouveau,

Déboute les époux X de leur demande de déplafonnement,

Fixe à 2 216,61 euros par mois hors taxes et hors charges, soit 26 599,32 par an le prix du bail renouvelé à effet au 12 mai 2015,

Condamne M. X et M^me Z F X à payer à la SARL Pyla Gourmet la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X et M^me Z F X aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.