COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 27 AVRIL 2021

(Rédacteur : Béatrice PATRIE, présidente)

N° RG 19/03446 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LC23

Nelson Y

F Z

c/

G A épouse X

SCI L’OEILLET

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 février 2019 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 11-18-533) suivant déclaration d’appel du 19 juin 2019

APPELANTS :

Nelson Y

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

F Z

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentés par Maître HOGARD, substituant Maître Daniel LASSERRE de la SELAS EXEME ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

G A épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

SCI L’OEILLET prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège […]

représentées par Maître FOIX, substituant Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 mars 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. H Y et M^me F Z ont loué à la SCI L’oeillet, selon contrat du 27 avril 2017, une maison située […] à […], d’une superficie habitable de 100 m², pour un loyer mensuel de 1.300 euros charges comprises.

Ils ont versé un dépôt de garantie de 1.300 euros.

Le contrat de bail comprenait une clause particulière mentionnant le versement par le locataire d’une caution de 1.300 euros correspondant aux 'risques de dégradation du mobilier cuisine et autres'.

Ayant constaté que la surface habitable réelle de leur logement n’était pas de 100 m² mais de 84 m², les consorts Y-Z ont réclamé une réduction du montant du loyer.

N’obtenant pas satisfaction, ils ont, par acte délivré le 5 février 2018, fait assigner la SCI

L’Oeillet et sa représentante M^me G A, en paiement de diverses sommes.

Par jugement du 7 février 2019, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable comme tardive la demande formée par M. Y et M^me Z tendant à voir diminuer le montant du loyer,

— débouté les mêmes de leur demande tendant à voir condamner la SCI L’Oeillet et M^me A à leur payer des dommages et intérêts pour préjudice moral résultant d’une tromperie,

— déclaré non écrite la clause du bail litigieux prévoyant une 'caution à la charge du locataire d’un montant de 1.300 euros correspondant aux risques de dégradation du mobilier cuisine et autres',

— débouté le bailleur de ses demandes en paiement au titre d’un solde de charges locatives,

— dit que le bailleur doit restituer la somme de 1.300 euros versée au titre du dépôt de garantie et la somme de 1.300 euros versée à titre de caution,

— dit que le locataire est redevable envers le propriétaire d’une somme de 2.184 euros au titre des impayés de loyers,

— condamné solidairement la SCI L’Oeillet et M^me G A à verser à M. Y et M^me Z, après compensation, la somme globale de 416 euros,

— condamné solidairement la SCI L’Oeillet et M^me G A à verser à M. Y et à M^me Z la somme globale de 540,80 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie,

— condamné solidairement la SCI L’Oeillet et M^me A aux dépens de la procédure,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les consorts Y-Z ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 juin 2019, en ce qu’il a déclaré irrecevable comme tardive leur demande de diminution du montant du loyer, les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et a dit qu’ils étaient redevables d’une somme de 2.184 euros au titre des impayés de loyers.

Par conclusions responsives d’appelants et d’intimés incidents déposées le 30 juin 2020, les consorts Y-Z demandent à la cour de :

Vu l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Bordeaux en ce qu’il a :

* déclaré non écrite la clause du bail litigieux prévoyant une caution de 1300 euros au titre des risques de dégradation du mobilier cuisine et autres,

* dit que le bailleur dit restituer la somme de 1300 euros versée au titre du dépôt de garantie, et celle de 1300 euros remise à titre de caution,

* condamné solidairement la SCI L’OEILLET et M^me A à verser à M. Y et M^me Z la somme globale de 540,80 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable comme tardive la demande formée par eux tendant à voir diminuer le montant du loyer,

* débouté les mêmes de leur demande tendant à voir condamner la SCI L''ILLET et M^me A au versement de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant d’une tromperie,

En conséquence :

— dire recevable la demande de M. Y et M^me Z quant à la réduction de leur loyer mensuel,

— condamner solidairement M^me A et la SCI L''ILLET à rembourser à M. Y et M^me Z la somme de 832 euros au titre des mois de juin à septembre 2017 au cours desquels ils versaient un trop perçu locatif,

— condamner solidairement M^me A et la SCI L''ILLET à verser à M. Y et M^me Z la somme de 5.200 euros, à actualiser, au titre de la majoration mensuelle de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner solidairement M^me A et la SCI L''ILLET à verser à M. Y et M^me Z la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant d’une tromperie,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M^me A et la SCI L''ILLET à verser à M. Y et M^me Z la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M^me A et la SCI L''ILLET aux entiers dépens.

Par conclusions responsives et récapitulatives n°2 déposées le 18 septembre 2020, la SCI L’Oeillet et M^me A demandent à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Bordeaux en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable comme tardive la demande formée par les consorts Y Z tendant à voir diminuer le montant du loyer,

* débouté les consorts Y Z de leur demande tendant à voir condamner la SCI L''ILLET et M^me A au versement de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant d’une tromperie,

— déclarer recevables et bien fondés la SCI L''ILLET et M^me A en leur appel incident,

En conséquence

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Bordeaux en ce qu’il a :

* déclaré non écrite la clause du bail litigieux prévoyant une caution de 1300 euros au titre des risques locatifs de dégradation du mobilier,

* dit que le bailleur doit restituer la somme de 1300 euros versés au titre du dépôt de garantie et celle de 1300 euros remise à titre de caution,

* condamné solidairement la SCI L''ILLET et M^me A à verser à M. Y et M^me Z la somme globale de 540,80 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie,

* condamné la SCI L''ILLET et M^me A aux dépens,

En conséquence, statuant à nouveau,

— débouter les consorts Y Z de l’ensemble de leurs demandes,

A titre principal :

— juger que les consorts Y Z sont redevables de la somme de 2600 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2017

— juger que les consorts Y Z sont redevables de la somme de 69 euros au titre des charges impayées des mois d’octobre et novembre 2017

— donner acte à la SCI L''ILLET et à M^me A de qu’ils ne s’opposent pas à la restitution de la somme de 2600 euros au titre du dépôt de garantie et de la caution.

— ordonner la compensation entre les sommes dues par les locataires (2 600 + 69) et celles dues par le bailleur (2 600).

— condamner solidairement les consorts Y Z après compensation à verser à la SCI L''ILLET et M^me A la somme de 69 euros,

Subsidiairement, si par impossible la Cour confirmait le jugement de première instance en ce qu’il n’a pas retenu les charges locatives,

— juger que les consorts Y Z sont redevables de la somme de 2600 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2017,

— donner acte à la SCI L''ILLET et à M^me A de qu’ils ne s’opposent pas à la restitution de la somme de 2600 euros au titre du dépôt de garantie et de la caution.

— constater l’apurement du compte entre les parties,

En conséquence,

— débouter les consorts Y Z de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement les consorts Y Z à verser à la SCI L''ILLET et M^me A la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner solidairement les consorts Y Z aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 2 mars 2021.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 16 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de diminution du montant du loyer

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

Il est constant les consorts Y Z ont formé une demande de diminution de loyer par envoi à la SCI L''illet une lettre recommandée en date du 18 août 2017, invoquant une différence de plus d’un vingtième ente la superficie du bien loué mentionnée dans le bail et la superficie réelle habitable ; qu’ils ont délivré assignation à la SCI et à M^me A le 5 février 2017 à cette même fin ; que par courrier du 6 septembre 2017, la SCI L''illet, prise en la personne de M^me X répondait à différentes autres demandes formulées dans le courrier des consorts Y Z du 18 août 2017, portant sur des désordres affectant leur logement, mais ne formulait aucune observation sur le demande de diminution de loyer, se contentant de conseiller aux locataires de donner congé de leur bail pour trouver un autre bien pouvant leur convenir.

Au soutien de leur appel, les consorts Y Z font valoir que la lettre du 6 septembre 2017 de la SCI L''illet équivaut à une absence de réponse des bailleurs, et d’autre part, est interruptive de prescription, un nouveau délai de deux mois commençant à courir à compter de cette date, expirant le 6 novembre 2017, le délai de quatre mois prescrit par la loi du 6 juillet 1989 expirant le 6 mars 2018.

Or, il convient de relever, comme l’a observé justement le premier juge que la loi du 6 juillet

1989 constitue un texte spécial, dérogeant à la loi générale, et instaurant un délai préfix de forclusion de quatre mois à compter de la première demande de diminution de loyer.

C’est par conséquent par une juste application de la loi que le premier juge a déclaré irrecevable la demande de diminution de loyer formée par les consorts Y Z.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu locatif

Les consorts Y Z ayant été jugés irrecevables en leur demande de diminution de loyer, seront déboutés de cette demande, aucun trop perçu locatif ne pouvant être retenu à leur bénéfice.

Sur la caution

Il est constant qu’à leur entrée dans les lieux, les Y Z ont versé au bailleur d’une part un dépôt de garantie d’un montant de 1.300 euros et d’autre part une somme de 1.300 euros prévue par une clause particulière du bail destinée à couvrir « les risques de dégradation du mobilier cuisine et autres ».

« L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement

renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

L’article 4 o) de cette même loi dispose :

« Est réputée non écrite (') toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ».

Il résulte de la combinaison de ces deux articles de la loi du 6 juillet 1989 qu’est réputée non écrite une clause qui exige en sus du dépôt de garantie prévu par l’article 22, dont l’objet est précisément de couvrir les risques de dégradation constatées lors de la sortie des lieux, une clause qui impose au locataire le paiement d’une autre somme, qualifiée, comme en l’espèce de « caution » dont l’objet est d’ailleurs le même que celui du dépôt de garantie, sans qu’il soit besoin, comme le soutient la bailleresse, de démontrer qu’une telle clause introduit un déséquilibre contractuel entre les parties.

C’est donc par une juste application de la loi et des circonstances de la cause que le premier juge a considéré comme non écrite la clause de caution et condamné le propriétaire à rembourser la somme de 1.300 euros aux Y Z.

Sur les charges locatives

La SCI L''illet et M^me A sollicitent la condamnation des appelants au paiement de la somme de 69 euros au titre des charges locatives impayées des mois d’octobre et de novembre 2017 (39,50x2).

Or, tout en affirmant que le bail d’habitation prévoyait que les locataires s’acquitteraient des charges locatives suivantes :

— Charges de copropriété : 25 euros par mois ;

— Taxe d’ordure ménagère : 114 euros par an ;

Soit une somme totale de 34,50 euros par mois,

Ils reconnaissent que les locataires ont négocié une diminution des charges à hauteur de 50 euros, soit supérieure à la somme dont ils se prévalent au titre du bail.

Par ailleurs, il convient de relever que le premier juge a en effet, retenu que le bail prévoyait un loyer principal de 1.300 euros et une provision pour charges de 50 euros, et a considéré que les sommes réclamées par le bailleur n’étaient pas justifiées, retenant, à juste titre, que l’on ne pouvait légalement réclamer aux locataires les taxes foncières, dont sont redevables les propriétaires, et la taxe d’habitation, les locataires ,'ayant pas eu la disposition ou la jouissance des locaux imposables au 1^er janvier de l’année d’imposition, étant entrés dans les lieux au 1^er juin 2017 pour en ressortir le 30 novembre 2017.

En cause d’appel, les bailleurs ne justifient pas plus de leur créance au titre des charges locatives impayées.

Sur les comptes entre les parties

La SCI L''illet et M^me A soutiennent en cause d’appel que les consorts Y Z ne se sont pas acquittés des loyers d’octobre et novembre 2017 et sont redevables à ce titre d’une somme de 2.600 euros, le premier juge ayant commis une erreur de calcul en retenant une créance de 2.184 euros correspondant à un loyer mensuel de 192 euros.

Les consorts Y Z ne répondent pas sur ce point dans leurs conclusions.

A défaut d’éléments de preuve contraires, on retiendra que le premier juge mentionne expressément que le locataire est redevable envers le propriétaire d’une somme de 2.184 euros au titre des impayés de loyers des mois d’octobre et de novembre 2017 et que ces sommes ne sont pas contestées par les parties.

Il résulte de ces considérations qu’il convient de confirmer le calcul opéré par le premier juge qui établit après compensation la créance due par la SCI L''illet et de M^me A à la somme de 416 euros résultant de la différence entre les sommes dues au titre du remboursement du dépôt de garantie et de la caution (2.600 euros) et le montant des impayés de loyers (2.184 euros)

Sur la demande de majoration du dépôt de garantie

Le jugement sera également confirmé sur ce point, le premier juge ayant fait une juste application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment citées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts Y Z au titre de leur préjudice moral

La demande de diminution de loyer formée par les consorts n’a pas été examinée comme ayant été jugée irrecevable comme forclose. Il en résulte notamment que la mauvaise foi de la SCI L''illet et de M^me A n’est pas établie par les éléments du dossier, les considérations relatives à l’activité professionnelle de M X apparaissant étrangères au litige présent.

Le jugement sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions

Il convient de rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner les consorts Y Z à payer à la SCI L''illet et à M^me A la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement rendu le 7 février 2019 par le tribunal d’instance de Bordeaux ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. H Y et M^me F Z à payer à la SCI L''illet et à M^me A la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. H Y et M^me F Z aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,