COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 MARS 2021

(Rédacteur : Bérengère VALLEE, conseiller,)

N° RG 18/06099 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KW7R

A X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/017555 du 19/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

C Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/017559 du 19/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

E Z

SCI LIES

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION AVEC DOSSIER RG 19/02571

Grosse délivrée le : 11/03/2021

aux avocats

Décisions déférées à la cour : jugement rendu le 27 août 2018 par le Tribunal d’Instance d’ARCACHON (RG : 11-17-436) suivant déclaration d’appel du 13 novembre 2018 (RG 18/06099), et jugement rectificatif rendu le 25 février 2019 par le Tribunal d’Instance d’ARCACHON (RG : 11-19-000086) suivant déclaration d’appel du 06 mai 2019 (RG : 19/02571)

APPELANTS :

A X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

C Y

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Représentés par Maître Marie-José CAUBIT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

E Z

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

SCI LIES agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

Représentés par Maître RENOU substituant Maître Marie TASTET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Roland POTEE, président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Greffier lors des débats : Jean-Philippe SERVIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Par acte sous seing privé du 1^er octobre 2015, M. E Z, es qualité de gérant de la SCI LIES, a donné à bail à M^me X et M. Y une maison d’habitation située […] moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 10 novembre 2017, M. Z a fait assigner ses locataires aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Par jugement du 27 août 2018, le tribunal d’instance d’Arcachon a :

— Donné acte à la SCI LIES de son intervention volontaire,

— Condamné solidairement M^me X et M. Y à verser à la SCI LIES, à titre provisionnel, la somme de 1600 € représentant le solde locatif, décompte arrêté au 1^er juin 2018,

— Autorisé M^me X et M. Y à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 160 € chacune,

— Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— Suspendu toute expulsion pendant l’exécution des délais accordés,

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, l’expulsion ne sera pas exécutée,

— Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée 7 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour M^me X et M. Y d’avoir volontairement libéré les lieux dans les 8 jours de la délivrance de commandement de quitter les lieux, la SCI LIES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M^me X et M. Y soient condamnés à verser à la SCI LIES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Constaté l’occupation du garage par M^me X et M. Y sans droit ni titre,

— Ordonné la libération immédiate des lieux, le garage et le grenier attenant,

— Dit que M^me X et M. Y devront libérer le garage sous 8 jours après signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut la SCI LIES pourra faire vider le garage par un huissier de justice conformément aux textes en vigueur et sans délai supplémentaire,

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— Condamné solidairement M^me X et M. Y à verser à la SCI LIES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné solidairement M^me X et M. Y aux entiers dépens de la présente procédure qui comprend notamment le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture.

Par jugement rectificatif du 25 février 2019, le tribunal d’instance d’Arcachon a rectifié le jugement précité en rajoutant la mention concernant l’exécution provisoire dans le paragraphe ' Par ces motifs’ : 'Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement'.

M^me X et M. Y ont interjeté appel du jugement du 27 août 2018 par déclaration d’appel du 13 novembre 2018 et du jugement rectificatif du 25 février 2019 par déclaration d’appel du 6 mai 2019.

Les deux procédures ont été jointes.

Par conclusions du 4 janvier 2021, M^me X et M. Y demandent à la cour de :

— Dire et juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par M^me X et M. Y à l’encontre du jugement du tribunal d’instance d’Arcachon du 27 août 2018, rectifié le 25 février 2019;

— Réformer le jugement entrepris;

En conséquence,

— Dire et juger qu’au 13 juin 2018, M^me X et M. Y n’étaient débiteurs d’aucun arriéré de loyer,

— Vu le départ des locataires au 30 juillet 2020,

— Dire et juger qu’au plus, la dette locative arrêtée à fin juillet 2020, est égale à 4.849 €;

— Octroyer les plus larges délais de paiement à M^me X et M. Y pour s’en acquitter;

— Dire et juger mal fondées les demandes en paiement de 1'indexation des loyers sur 5 années, taxes d’ordures ménagères et réparation du rideau roulant du garage;

En conséquence,

— Débouter M. Z et la SCI LIES de ces chefs de demandes;

— Dire et juger irrecevable et mal fondée la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le garage depuis le mois de janvier 2017;

En conséquence,

— Débouter M. Z et la SCI LIES de ce chef de condamnation;

— Condamner M. Z et la SCI LIES aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions du 13 janvier 2021, M. Z et la SCI LIES demandent à la cour de :

— Déclarer irrecevable l’action de M^me X et M. Y à l’encontre de M. E Z, intimé, pour défaut d’intérêt à agir devant la cour au sens de l’article 31 du code de procédure civile,

— Déclarer l’action de de M^me X et M. Y à l’encontre de la SCI LIES recevable mais mal fondée,

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 27 Aout 2018 par le tribunal d’instance d’Arcachon en toutes ses

dispositions,

Y ajoutant,

— Prendre acte du congé délivré par les locataires le 27 juin 2020 et de leur départ au 31 juillet 2020 ;

— Constater que les locataires ont continué à ne régler que partiellement leurs loyers courants, et qu’ils n’ont pas effectué le moindre règlement en apurement de leurs impayés ;

— En conséquence, condamner solidairement M^me X et M. Y à verser à la SCI Lies les arriérés de loyers dont ils sont redevables sur la période de septembre 2018 à juillet 2020, s’élevant à la somme de 6.352,00€, outre 1.080€ d’indexation ainsi que 100€ au titre du solde des taxes des ordures ménagères,

— Dire et juger que cette somme est immédiatement exigible et débouter M^me X et M. Y de toute demande d’échelonnement de leur dette,

— Condamner solidairement M^me X et M. Y à verser la somme de 1.865€ en réparation des dégradations constatées à leur départ,

— Condamner solidairement M^me X et M. Y à verser à la SCI Lies la somme de 16.335 € à titre d’indemnité d’occupation en raison de l’utilisation illégitime du garage/atelier et de son étage ;

— Condamner solidairement M^me X et M. Y à verser à la SCI Lies une indemnité de 7.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au préalable, il sera constaté que M. Z, qui ne formule à titre personnel aucune demande à l’encontre de M^me X et M. Y, justifie avoir signé le bail en sa qualité de gérant de la SCI LIES dont il fournit les statuts, ce qui n’est pas contesté par les appelants. Il convient en conséquence de le mettre hors de cause.

Sur la résiliation du bail

M^me X et M. Y prétendent qu’au 13 juin 2018, ils étaient à jour de leurs loyers, de sorte que le tribunal ne pouvait prononcer la résiliation du bail.

La SCI LIES conteste cette allégation et soutient qu’au 15 juin 2018, jour de l’audience de première instance, il restait un solde locatif de 1.600 € correspondant :

— à un chèque de 400 € émis par M. Y revenu sans provision le 29 décembre 2016

— à un solde locatif de 400 € au titre de l’année 2017

— à un solde locatif de 800 € sur la période de février à juin 2018.

Aux termes de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de

son obligation.

En l’espèce, sur la période considérée, les locataires ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du paiement de ces sommes, se bornant à exposer que M^me X a systématiquement payé sa part de loyer égale à 400 € et, s’agissant de la part de M. Y, ne versant à ce titre aux débats que :

— une attestation de la SCI LIES datée du 29 novembre 2017 certifiant que les locataires sont à jour de leurs loyers pour l’année 2016 (pièce 1),

— un document daté de janvier 2018, signé par la SCI LIES, indiquant qu’une somme de 400 € reste due au titre de l’année 2017 (pièce 7)

— pour la période de janvier à juin 2018 :

* janvier 2018 : un récépissé d’une opération financière de 400 €, au profit du bailleur, daté du 11 janvier 2018 (pièce 8)

*février et mars 2018 : deux récépissés d’une demande de virement avec date d’exécution souhaitée le 2 mars 2018 et le 30 mars 2018, d’un montant total de 800 €. Néanmoins, il n’est pas produit les relevés bancaires de M. Y sur cette période de sorte qu’il n’est pas possible de prendre ce montant en considération (pièces 15 et 17)

* avril 2018 : le relevé bancaire de M. Y justifiant d’un virement de 400 € au profit de M^me X. Faute de justifier que la SCI LIES a bénéficié de ce versement, il ne peut être pris en considération (pièce 18)

* mai 2018 : un récépissé d’une demande de virement au profit du bailleur, d’un montant de 400 € avec date d’exécution souhaitée le 2 juin 2018 (pièce 19). Néanmoins, il n’est pas justifié du débit effectif de ce montant sur le compte bancaire de M. Y dont le relevé n’est pas produit sur cette période. Ce versement ne peut donc être pris en considération.

* juin 2018 : la copie d’un historique de compte mentionnant un virement de 400 € sans que le bénéficiaire de ce versement ne soit mentionné (pièce 22). Ce versement ne peut donc être pris en compte.

Il est donc établi qu’au jour de l’audience de première instance, M^me X et M. Y n’étaient pas à jour de leurs loyers.

En outre, il est versé aux débats :

— un courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juillet 2017 dans lequel le bailleur réclame à M^me X et M. Y le paiement des loyers impayés, mentionnant : 'Suite à plusieurs relances verbales amiables et à ma lettre du 21 novembre 2016, vous m’avez assuré résorber votre déficit de paiement de loyer, or celui-ci, après une provision, est reparti à la hausse (…)',

— un courrier recommandé avec accusé de réception du 6 octobre 2017 dans lequel le bailleur met en demeure les locataires de payer les loyers.

Il apparaît ainsi que M^me X et M. Y ont multiplié les incidents de paiement de loyer.

Au vu de ces éléments et de la dette locative, c’est à bon droit qu’après avoir rappelé que le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du contrat de location, le premier juge a considéré que le paiement irrégulier des loyers pendant plusieurs mois par les locataires caractérisaient en l’espèce un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts

de M^me X et M. Y.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’expulsion

Il n’est pas discuté que M^me X et M. Y ont quitté les lieux le 31 juillet 2020. La demande relative à l’expulsion des appelants est donc devenue sans objet.

Sur les sommes dues par M^me X et M. Y

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

La SCI LIES produit aux débats un décompte actualisé selon lequel le montant de la dette représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation s’élève, au 31 juillet 2020 inclus, à la somme de 6.352 € se décomposant comme suit :

— arriéré locatif au titre de l’année 2018 : 1.200 €

— arriéré locatif au titre de l’année 2019 : 2.152 €

— arriéré locatif au titre de l’année 2020 (jusqu’au mois de juillet 2020 inclus) : 3.000 €

M^me X et M. Y s’opposent à cette demande, faisant valoir que le montant de la dette locative ne s’élève, fin juillet 2020, qu’à la somme de 4.849 €.

Aux termes de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les locataires ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’avoir payé les sommes dues.

En effet, concernant le solde locatif au titre de l’année 2018, ils se bornent à indiquer que le décompte du bailleur ne mentionne aucune dette de loyer pour 2018 alors qu’il résulte expressément du décompte locatif produit en pièce 13, première page : 'Report dette fin 2018: 1.200€'.

S’agissant de l’année 2019, les locataires reconnaissent devoir la somme de 2.152 €.

Enfin, concernant l’année 2020, M^me X et M. Y admettent un solde locatif à la seule somme de 2.697€ au lieu de celle de 3.000 € invoquée par la SCI LIES.

Cependant, outre les versements déjà portés au crédit du décompte locatif produit par le bailleur, les locataires se bornent, pour justifier du paiement de la somme complémentaire de 303 €, à verser trois copies de chèques en date des 2 janvier, 2 février et 1^er mars 2020 pour un montant total de 303 € mais dont il n’est nullement établi l’encaissement effectif, aucun relevé bancaire correspondant n’étant versé aux débats.

Au vu de ce qui précède, il convient donc de condamner solidairement M^me X et M. Y à payer à la SCI LIES la somme de 6.352 € au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus au 31 juillet 2020. Le jugement sera donc infirmé de ce chef pour tenir compte du montant actualisé de la dette.

Sur l’indexation du loyer

La SCI LIES sollicite le paiement d’une somme de 1.080 € au titre de l’indexation des loyers.

Cependant, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la révision du montant du loyer n’est pas obligatoire et automatique et doit être expressément prévue par le bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties ne comprend aucune clause d’indexation du loyer.

Le bailleur sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la taxe d’ordures ménagères

La SCI LIES réclame le paiement de la somme de 100 € au titre de la taxe d’ordures ménagères et produit à ce titre les avis d’impôt des années concernées par le bail.

Il sera donc fait droit à sa demande et M^me X et M. Y seront solidairement payés au paiement de cette somme.

Sur les travaux de réparation

La SCI LIES sollicite le paiement d’une somme de 1.865 € au titre :

— des travaux de réparation de la porte du garage que les locataires auraient dégradée lors de leur départ,

— du remplacement du volet roulant compte tenu de la mauvaise utilisation de celui-ci par les locataires,

— du changement de la vasque de la salle de bains.

Faute de produire un quelconque état des lieux, le bailleur ne pourra qu’être débouté de sa demande au titre des travaux de réparation.

Sur l’occupation du garage et de son étage

Il est constant que le garage ne fait pas partie du bail conclu entre les parties le 1^er octobre 2015.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats et notamment des courriers des 12 juillet 2017 et 1^er octobre 2017 adressés par le bailleur à ses locataires, que la SCI LIES avait initialement autorisé M^me X et M. Y à utiliser cet espace, exclusivement pour garer leur véhicule; que constatant cependant que les locataires entassaient 'des centaines d’objets provenant de décharges et envahissaient l’étage (le grenier)', le bailleur leur a finalement demandé de libérer ces locaux avant le 15 octobre 2017 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans ces conditions, M^me X et M. Y ne peuvent sérieusement prétendre que l’occupation de fait des locaux litigieux, qu’ils ne contestent pas, constituait un avenant tacite au bail créateur de droits à leur profit.

C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné leur expulsion dudit garage.

La SCI LIES réclame en appel la condamnation de M^me X et M. Y à lui payer une indemnité d’occupation du fait de leur occupation sans droit ni titre dudit garage.

Si les appelants invoquent le caractère nouveau de cette demande et partant, son irrecevabilité, force est de constater qu’elle constitue la conséquence de la prétention, soumise au premier juge, tendant à

voir constater l’occupation sans droit ni titre du garage. En application des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, la demande d’indemnité d’occupation au titre de l’occupation irrégulière du garage doit donc être déclarée recevable.

Evaluant la surface des lieux occupée par M^me X et M. Y dans le garage et le grenier à environ 68 m2, La SCI LIES sollicite une indemnité d’occupation de 363 € par mois sur 45 mois (de janvier 2017 à septembre 2020 inclus), soit la somme totale de 16.335 €.

Cependant, l’indemnité d’occupation ne peut être prononcée qu’à compter de novembre 2017 – date à compter de laquelle M^me X et M. Y avaient été mis en demeure de quitter les lieux – et jusqu’à septembre 2020 inclus, les appelants ne contestant pas ne pas avoir libéré les lieux avant cette date.

Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle doit en outre être ramenée à de plus justes proportions et sera évaluée à 80 €.

Sur cette base, M^me X et M. Y seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.840 € (35 mois et 15 jours x 80 €)

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M^me X et M. Y, qui de fait ont déjà bénéficié de délais de paiement, ne justifient pas être en situation de régler leur dette dans le délai ci-dessus rappelé.

Leur demande en ce sens sera donc rejetée et le jugement infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il y a lieu de confirmer le jugement du 27 août 2018 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur ce fondement, M^me X et M. Y supporteront in solidum les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité commande de condamner in solidum M^me X et M. Y à payer à la SCI LIES la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

MET hors de cause M. E Z ;

INFIRME le jugement du 27 août 2018 rectifié par jugement du 25 février 2019 en ce qu’il a condamné M^me X et M. Y à verser la somme de 1.600 € représentant les loyers impayés,

décompte arrêté au 1^er juin 2018 ; en ce qu’il a octroyé des délais de paiement à M^me X et M. Y et suspendu toute expulsion pendant l’exécution des délais accordés ; en ce qu’il a ordonné la libération du garage et du grenier occupés sans droit ni titre ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

CONSTATE que les demandes liées à l’expulsion de M^me X et M. Y sont devenues sans objet ;

CONDAMNE solidairement M^me X et M. Y à payer à la SCI LIES la somme de 6.352€ représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation de la maison, dus au 31 juillet 2020 ;

DEBOUTE M^me X et M. Y de leur demande de délais de paiement ;

CONFIRME le jugement du 27 août 2018 rectifié par jugement du 25 février 2019 pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M^me X et M. Y à payer à la SCI LIES la somme de 100€ au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

CONDAMNE solidairement M^me X et M. Y à payer à la SCI LIES la somme de 2.840€ au titre de l’indemnité d’occupation liée à l’occupation sans droit ni titre du garage et du grenier ;

DEBOUTE la SCI LIES de ses demandes au titre de l’indexation de loyer et des travaux de réparation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M^me X et M. Y à payer à la SCI LIES la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M^me X et M. Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,