COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 JUIN 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 19/04002 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEN7

D X

F Y

c/

B H

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 21 juin 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 mai 2019 par le Tribunal d’Instance de LIBOURNE (RG : 11-19-0001) suivant déclaration d’appel du 16 juillet 2019

APPELANTS :

D X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

F Y

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par Maître Christian DUBARRY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

B H

de nationalité Française, demeurant 2 Lieu-dit 'Les Struliez’ – 33141 SAILLANS

Représentée par Maître Xavier FICAMOS-VAN RUYMBEKE de la SELARL BOIREAU-FICAMOS-VAN RUYMBEKE, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Marie-Françoise DACIEN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1^er août 2017, M^me B H a donné à bail à M. D X et M^me F Y une maison d’habitation située à […], […], pour un loyer mensuel de 420 euros outre 80 euros de charges.

L’immeuble ayant fait l’objet d’un dégât des eaux le 11 juin 2018, les locataires ont déclaré le sinistre à leur compagnie d’assurance Macif et le propriétaire auprès de sa compagnie d’assurance Mma.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2018, les locataires ont assigné M^me H devant le tribunal d’instance de Libourne. Ils sollicitaient pour l’essentiel une diminution de loyer de 35%, un remboursement du loyer trop perçu entre le 11 juin 2018 et le 30 novembre 2018 et une indemnité au titre du préjudice moral ainsi qu’au titre du préjudice matériel. Ils soutenaient que les conséquences de l’inondation ne leur assuraient pas une jouissance paisible du logement.

M^me H relevait quant à elle une exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation. Elle répliquait que les demandeurs n’avaient ni qualité ni intérêt à agir, que le préjudice matériel et moral n’était pas établi, invoquait la mauvaise foi des demandeurs et sollicitait qu’une amende civile soit prononcée à leur encontre.

Par jugement rendu le 15 mai 2019, le tribunal d’instance de Libourne a :

— Rejeté l’exception de nullité,

— Déclaré M. D X et M^me F Y recevables en leurs demandes,

— Débouté M. D X et M^me F Y de l’intégralité de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu au paiement d’une amende civile,

— Condamné in solidum M. D X et M^me F Y à verser à M^me B H la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné in solidum M. D X et M^me F Y aux dépens de l’instance.

M. D X et M^me F Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 16 juillet 2019.

Par conclusions en date du 11 octobre 2019, M. X et M^me Y demandent à la cour de :

— Réformer la décision en ce qu’elle a débouté les consorts Y-X de leur demande de restitution de loyers et de réduction de celui-ci,

— Condamner M^me H à payer à M^me Y et a M. X la somme de 808,50 euros au titre du remboursement du loyer sur la période du 11 juin 2018 au 31 novembre 2018,

— Dire qu’à compter du mois de décembre 2018 jusqu’à parfaite libération des lieux, soit le 5 février 2019, le loyer devait s’élever à la somme de 273 euros par mois,

— Condamner M^me H à rembourser à M^me Y et à M. X pour la période allant du 1^er décembre 2018 au 5 février 2019 la somme de 126 euros à titre de loyers trop perçus,

— La condamner à payer à M^me Y et à M. X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions en date du 19 décembre 2019, M^me H demande à la cour de:

-A titre principal:

— Déclarer irrecevable la demande présentée par les appelants au titre de la réduction du loyer et du remboursement des loyers versés à M^me H, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— A défaut:

— Les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

— En toute hypothèse:

— Les condamner à payer à M^me H une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 mai 2021.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de M. X et M^me Y

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt

légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 122, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

M. X et M^me Y font valoir qu’ils sont recevables à réclamer l’indemnisation du trouble de jouissance né de ce qu’ils ont acquitté l’intégralité des loyers jusqu’à novembre 2018 alors que le logement était insalubre à la suite d’un dégât des eaux, de même que la réduction du loyer à compter de décembre 2018 jusqu’au 5 février 2019, date de leur départ.

M^me H réplique que M. X et M^me Y n’ont ni qualité ni intérêt à agir puisqu’ils ont quitté les lieux, qu’ils ne peuvent donc plus demander la réduction du loyer mais seulement le remboursement des loyers versés, qu’ils n’ont pas réglé ces loyers mais que la Caf et le Fsl l’ont fait à leur place et qu’ils ne justifient pas d’un mandat de ces organismes pour recouvrer une créance pour leur compte.

M. X et M^me Y produisent des quittances pour la période de septembre 2017 à septembre 2018, de sorte qu’ils sont au moins recevables à agir en remboursement des loyers du 11 juin 2018, date du dégât des eaux jusqu’à septembre 2018 inclus.

En outre, s’il ressort d’un courrier de M. X et M^me Y adressé à leur bailleur, non daté mais indiqué comme une réponse « à vos lettres du 27/07/2018 et du 28/07/2018 », qu’ils ont eu une dette de loyer réglée par le Fsl, M^me H à qui incombe la charge de la preuve de l’irrecevabilité de la demande, ne justifie pas que le Fsl aurait versé des sommes au titre des loyers postérieurs au 11 juin 2018, date du sinistre.

L’action en remboursement comme en réduction du loyer sera donc déclarée recevable et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de réduction du loyer et en remboursement partiel des loyers versés

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé:

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

— d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l’article précité que s’il a obtenu son autorisation ou s’il l’a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l’urgence.

Selon l’article 7g, de la même loi, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article six. ('). Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès de locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. »

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 1722 du code civil énonce que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

M. X et M^me Y font valoir pour l’essentiel que depuis le sinistre du 11 juin 2018, il n’y a eu aucune remise en état par la bailleresse avant leur départ des lieux début février 2019, que c’est à tort qu’elle leur a fait grief de ne pas avoir ouvert aux entrepreneurs, car ils ne pouvaient plus loger sur place en raison de l’état de la maison et de la dangerosité de l’installation électrique et que leur demande d’abattement du loyer à hauteur de 35 % est donc justifiée.

M^me H réplique pour l’essentiel qu’elle a été diligente dans la gestion du sinistre, qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, qu’il y a eu obstruction des locataires pour recevoir les artisans pour établir les devis puis pour effectuer les travaux, que du fait de leur absence, les lieux loués n’ont pu sécher normalement, que cette négligence a retardé la remise en état et que c’est à tort qu’ils invoquent un danger à habiter les lieux avant les travaux.

Il ressort du rapport en date du 21 août 2018 de l’expert de la compagnie d’assurance de M^me H que lors d’un violent orage le 11 juin 2018, les eaux de pluie de ruissellement suite au débordement d’un ruisseau voisin, ont pénétré dans la maison louée sur une hauteur de 15 centimètres, provoquant des dommages.

Il n’est pas contesté par M^me H que ces dommages résultent du défaut d’entretien dudit ruisseau comme cela résulte du courrier de Mme le Maire de Saillans du 5 juillet 2018 adressé tant à M^me Y qu’à M^me H et du courrier annexé émanant de l’inspecteur de l’environnement, unité de police de l’eau et milieux aquatiques.

Comme l’explicite le rapport de l’expert de la Mma du 21 août 2018, les conséquences de ce sinistre pour ce qui est du mobilier endommagé, des frais de relogement pendant 10 jours et d’une perte de jouissance sans autre précision, ont été prises en charge par l’assureur des locataires, tandis que les dommages immobiliers (remplacement de la laine de verre, réfection de l’installation électrique) et

les embellissements devaient être pris en charge par l’assureur de la bailleresse.

Il ressort des échanges entre les parties entre mi juillet 2018 et janvier 2019, peu avant le départ de M. X et M^me Y des lieux, que ces derniers demandaient à M^me H que les travaux soient faits rapidement, insistaient sur leur préjudice de jouissance résultant des conditions d’habitation dans un logement humide et dont l’installation électrique serait dangereuse depuis l’inondation et demandaient à être relogés pendant les travaux de remise en état. Par ces courriers, les locataires reprochaient à leur propriétaire sa lenteur dans la prise en charge du sinistre. De son côté, la bailleresse demandait à quelle date les artisans pourront accéder au logement pour établir des devis puis pour entreprendre les travaux.

Si le courrier de la Mma, compagnie d’assurance de M^me H ne date que du 1^er août 2018 concernant la prise en charge du sinistre du 11 juin 2018, cela ne signifie pas que la déclaration n’a pas été réalisée par la bailleresse dans les délais rapides exigés par les contrats d’assurance et de fait, la compagnie indique qu’elle accepte sa garantie.

Une société mandatée par l’assureur des locataires est venue procéder au nettoyage de la maison et réaliser un assèchement, comme cela résulte des termes du courrier adressé par M. X et M^me Y à M^me H le 17 juillet 2018.

Les locataires ne contestent pas que, comme l’écrit M^me H dans son courrier du 27 juillet 2018, il convenait d’attendre trois semaines pour que les déshumidificateurs aient produit leurs effets avant l’intervention des artisans, le plaquiste et l’électricien.

La bailleresse produit au dossier des devis, un premier devis d’un plaquiste en date du 28 juillet 2018 puis une deuxième devis d’un autre artisan pour les mêmes travaux en date du 12 août 2018.

Il résulte des échanges entre les parties qu’un rendez-vous le 15 juillet 2018 avec un premier plaquiste n’a pu être honoré par M. X et M^me Y, ceux-ci faisant valoir qu’il s’agissait d’un dimanche.

Néanmoins, le devis a pu être établi le 28 juillet 2018.

Le deuxième devis, celui-ci accepté par M^me H, a pu être établi le 12 août 2018.

Par courrier du 5 septembre 2018, la bailleresse s’étonnait auprès des locataires de l’impossibilité du plaquiste de les joindre et par courrier du 14 septembre 2018, leur demandait de laisser les artisans intervenir chez eux; par courrier du 25 septembre 2018, elle prenait acte de l’accord de M. X et M^me Y pour permettre l’accès à leur logement et elle les avertissait de l’intervention des artisans, plaquiste et électricien, le 4 octobre 2018.

Par lettre du 24 septembre 2018, M. X et M^me Y demandaient le report de la date du 4 octobre 2018.

M. Z, écrivait le 12 décembre 2018 à M^me H qu’il n’avait pu intervenir le 30 août 2018 puis le 4 octobre 2018 et qu’il ne pourra désormais le faire que fin janvier 2018.

Par courrier du 24 janvier 2019, M^me H prévenait M. X et M^me Y que les travaux auraient lieu le 1^er février 2019.

Entre-temps, le conseil de M. X et M^me Y écrivait le 17 octobre 2018 à M^me H, lui reprochant son manque de diligences pour réaliser les travaux, urgents compte tenu de l’insalubrité du logement, et sollicitait leur relogement.

M^me H lui répondait le 8 novembre 2018 dans les mêmes termes que dans son courrier à M. X et M^me Y en date du 14 septembre 2018, à savoir qu’elle n’avait pas d’obligation de relogement ni de pratiquer un abattement de loyer.

Par un courrier du 12 décembre 2018, l’électricien, M. A, dont M. X et M^me Y ne contestent pas qu’il est intervenu le jour-même de l’inondation comme l’indique M^me H, écrivait à cette dernière qu’il n’avait jamais dit aux locataires que l’installation électrique était dangereuse.

Enfin, Mme le Maire de Saillans atteste le 9 octobre 2018 que « les volets du logement […] propriété de Madame B H sont toujours fermés », de même que les époux C, voisins de M. X et M^me Y, le 10 octobre 2018, qui précisent que le logement est fermé depuis mi-juillet 2018.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse a été diligente pour effectuer la déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance, pour répondre aux interrogations de ses locataires, pour faire réaliser des devis et prévoir l’intervention des artisans, que le retard dans la mise en 'uvre de ces travaux de remise en état est entièrement dû aux tergiversations de M. X et M^me Y, qui ne se sont pas rendus disponibles, même s’ils étaient absents du logement, ne serait-ce que pour remettre les clefs aux artisans.

En l’absence de faute de la bailleresse et de préjudice de jouissance des locataires né de manquements de celle-ci, le jugement déféré qui a débouté M. X et M^me Y de leur demande de remboursement et de réduction des loyers sera confirmé.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. X et M^me Y qui succombent en leur appel en supporteront donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. X et M^me Y qui succombent, seront condamnés à payer à M^me H la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Libourne en date du 15 mai 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. D X et M^me F Y à payer à M^me B H la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. D X et M^me F Y aux entiers dépens d’appel

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Marie-Françoise DACIEN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,