COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 FEVRIER 2022

N° RG 20/03566 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWTF

C Z

S.E.L.A.R.L. H C Z

c/

E A

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :07 février 2022

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/05731) suivant déclaration d’appel du 01 octobre 2020

APPELANTS :

C Z

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

S.E.L.A.R.L. H C Z représentée par M. C Z agissant ès qualité de gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 48 Bis rue K ET ROBERT NOUTARY – 33130 BEGLES

Représentés par M^e Franck DE SERMET de la SELARL DE SERMET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

E A

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]
R e p r é s e n t é e p a r M e M a r i e – p i e r r e C A Z E A U d e l a S E L A R L S T R A T E G I E IMMATERIELLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 décembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 août 2001, M. C Z a souscrit avec Mesdames X et Y représentant l’indivision L un bail professionnel pour un local sis […], à Bègles (33130) d’une durée de six années commençant à courir à compter du 1er novembre 2001, pour exercer l’activité de médecin oto-rhino-laryngologiste.

Le 25 octobre 2016, M^me E A a acquis l’ensemble immobilier constitué d’une part du local commercial loué à M. C Z et d’autre part d’un immeuble d’habitation situé à proximité immédiate.

Des échanges ont eu lieu entre les parties pour la réalisation de travaux à effectuer par M^me E A.

Par acte d’huissier du 6 juin 2017, M. C Z a fait assigner M^me E A devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur les travaux à exécuter par M^me E A.

Par ordonnance du 4 décembre 2017, le juge des référés a constaté le désistement d’instance de M. C Z et a fait droit à la demande reconventionnelle de M^me E A qui sollicitait auprès de M. C Z la communication de plusieurs documents pour évaluer l’opportunité des travaux prévus.

Le 13 décembre 2017, M. C Z constituait la SELARL H Z, régulièrement enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux.

Le 25 janvier 2018, M. C Z apportait le droit au bail à la SELARL H Z.

Par acte d’huissier du 5 juin 2018, M. C Z a fait assigner M^me E A devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail professionnel aux torts exclusifs de M^me E A et de la voir condamner à réparer son préjudice.

La SELARL du H Z a quitté les lieux le 6 novembre 2019.

Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré irrecevables les demandes de M. C Z,

- constaté que le bail professionnel a pris fin à la date du 6 novembre 2019,

- condamné M^me E A à payer à la Société H Z la somme de 1.524,49 euros correspondant au dépôt de garantie,

- débouté la Société H Z du surplus de ses demandes,

- condamné la Société H Z à procéder à ses frais à la dépose des deux blocs de climatisation situés sur la toiture du local professionnel. dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

- condamné la Société H Z à payer à M^me E A les sommes suivantes :

* 257 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019,

* 3.428,47 euros correspondant aux travaux exécutés de remise en état du local loué,

* 2.596 euros correspondant à la reprise de la charpente après dépose des blocs de climatisation,

- débouté M^me E A du surplus de ses demandes,

- condamné la Société H Z à payer à M^me E A la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné la Société H Z aux dépens.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que M. Z ayant apporté le bail à la SELARL H Z, il était irrecevable à agir, seule la SELARL l’étant, qu’il n’était démontré aucun manquement de la bailleresse, ni de préjudice de jouissance de le SELARL H Z, que ce soit en ce qui concerne la mise aux normes de l’accessibilité aux handicapés, de l’utilisation d’un produit anti-termites ou de nuisances nées des travaux réalisés par la bailleresse dans son immeuble (bruits, dégâts des eaux, trou dans son local), et qu’il n’existe pas d’indemnité de rupture dans le cadre d’un bail professionnel. Le tribunal a fait droit à la demande de l’intimée de dépose des deux blocs de climatisation en vertu d’une clause du bail prévoyant qu’elle pouvait exiger la remise en l’état d’origine, a fait droit à une partie des frais de remise en état, puisqu’il n’était pas contesté que le H Z avait aménagé le local notamment avec la pose de cloisons supplémentaires et au titre de réparations de dégradations.

M. C Z et la SELARL H Z ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 1er octobre 2020.

Par décision du 13 janvier 2021, le président chargé de la mise en état a rejeté la demande de M^me A tendant à voir déclarer l’appel de M. Z et de la SELARL H Z irrecevable.

Par décision de déféré du 19 mars 2021, la cour d’appel de Bordeaux a partiellement confirmé cette décision déclarant l’appel recevable.

Par conclusions déposées le 18 novembre 2021, les appelants demandent à la cour de :

- les dire recevables et fondés en leur appel,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- condamné M^me E A à rembourser à la Société H Z le dépôt de garantie versé à l’occasion de la signature du bail, soit la somme de 1.524,49 euros (10.000 FF),

- rejeté la demande de M^me E A de condamner la Société H Z au paiement des loyers jusqu’à la date du jugement ou jusqu’au 12 mars 2020,

- rejeté la demande de M^me E A de condamner M. C Z et la Société H Z au paiement d’une amende civile de 3.000 euros,

- rejeté la demande de M^me E A de condamner M. C Z et la Société H Z au paiement au paiement des travaux d’étanchéité d’un montant de 2.750 euros,

- réformer le jugement prononcé pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

A titre principal,

- dire que c’est à bon droit que le preneur a dénoncé le bail le 12 septembre 2019 sans respect du préavis et qu’il a quitté les lieux, faisant application de l’exception d’inexécution du bailleur,

- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail professionnel souscrit le 21 août 2001, aux torts exclusifs de M^me E A, avec effet au 12 septembre 2019,

- condamner M^me E A à verser à M. C Z et la Société H Z la somme de 21.700 euros pour trouble de jouissance,

- condamner M^me E A à verser à la Société H Z la somme de 173.000 euros à d’indemnité de rupture du bail professionnel,

- condamner M^me E A à verser à la Société H Z la somme de 14.500 euros au titre du double loyer,

- condamner M^me E A à verser à la Société H Z la somme de 1.836 euros au titre des frais de déménagement du 27 novembre 2019,

- condamner M^me E A à verser à la Société H Z la somme de 79.308 euros à titre d’aménagement des locaux dans lesquels la Société H Z a dû se réinstaller,

- débouter M^me E A de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

- condamner M^me E A à verser à la Société H Z la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens y compris les frais de constat d’huissier.

M^me E A a déposé le 16 juin 2021 des conclusions déclarées irrecevables par ordonnance du 2 juillet 2021 rendue par le président chargé de la mise en état.

Elle a déposé de nouvelles conclusions le 26 novembre 2021.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 décembre 2021, l’instruction étant clôturée par ordonnance du 29 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

D’autre part, il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

En l’espèce, les conclusions d’intimée de M^me A ayant été déclarées irrecevables par ordonnance du 2 juillet 2021, cette irrecevabilité s’applique également à ses nouvelles conclusions déposées le 26 novembre 2021 et l’intimée est ainsi réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la recevabilité des demandes de M. C Z

Le H C Z a constitué et immatriculé au RCS la SELARL du H C Z le 13 décembre 2017, à laquelle il a apporté en nature le 25 janvier 2018 le fonds libéral d’ORL comportant notamment le droit au bail professionnel objet du litige. Il a signifié cet apport à la bailleresse par acte du 10 avril 2019.

Il en résulte que le H C Z, qui n’est plus titulaire du bail, était irrecevable à agir en son nom personnel à la date de l’assignation du 5 juin 2018 et a fortiori en cause d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré ses demandes irrecevables, seule la SELARL du H C Z étant recevable à agir.
Sur les manquements du bailleur invoqués par la société preneuse

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est tenu notamment de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La SELARL H C Z fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien, qu’elle est à l’origine de troubles de jouissance à son préjudice et demande la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse, ainsi qu’une somme de 21.700 euros à titre de dommages et intérêts.

1. Sur le manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien

L’appelant reproche à la bailleresse de ne pas l’avoir prévenu du calendrier des travaux de réfection afin de prévoir une fermeture du cabinet, de ne pas avoir fait procéder à la mise en conformité avec la législation sur l’accessibilité des locaux pour les personnes à mobilité réduite (PMR) et d’avoir employé un produit toxique pour le traitement contre les termites, alors que les locaux étaient occupés par le cabinet médical en activité et fréquentés par des patients âgés ou malades.

Le bail initial, conclu le 21 août 2001 et opposable à M^me A, prévoit notamment que le bailleur est tenu de délivrer au locataire les locaux en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer la jouissance paisible des locaux, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal et enfin de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il n’est pas contesté que les locaux pris à bail par la SELARL H C Z n’étaient pas conformes à la législation relative à l’accessibilité des PMR, alors que l’Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’AP) prévoyait un délai de 3 ans à compter du 1er mars 2015 pour faire réaliser les travaux nécessaires, sous peine de sanctions.

Il ressort des pièces du dossier que par courrier du 2 avril 2015, M. Z et M^me A, respectivement candidats à l’acquisition du cabinet médical et du logement adjacent, ont rappelé à l’indivision L, ancienne propriétaire des lots, l’obligation pour le bailleur de rendre le local accessible aux personnes à mobilité réduite, sans réponse.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 16 février 2017, le conseil de M. Z demandait à M^me A, devenue propriétaire de l’ensemble de l’immeuble le 25 octobre 2016, de mettre les locaux loués en conformité. Par courrier du 23 février 2017, le conseil de M^me A indiquait au conseil de M. Z que, par lettre du 4 novembre 2016, sa cliente avait déjà demandé à son preneur des informations essentielles aux fins de déposer la demande ADAP, que celui-ci n’y avait donné aucune suite et dressait à nouveau la liste des documents nécessaires. Il ne ressort d’aucune des correspondances suivantes entre les parties, ni d’aucune autre pièce que M. Z aurait par la suite satisfait aux demandes de sa bailleresse de communication d’éléments essentiels au dépôt de la demande ADAP. Ce n’est que par acte d’huissier du 9 avril 2018 que M. Z a fait signifier à M^me A un plan manuscrit de l’aménagement intérieur du cabinet, une attestation sur le nombre de personnes reçues, le personnel employé et l’absence de produits dangereux au sein du cabinet.

Par suite, le 3 mai 2018, il était demandé à M. Z des précisions pour le dossier d’accessibilité PMR et le 18 mai 2018, il était relancé quant à ses disponibilités pour des travaux de réfection sans lien avec l’accessibilité, qui ont eu lieu entre les 11 et 15 juin 2018 dans le local.

Au vu des pièces produites, M^me A a déposé le dossier ADAP auprès des services de la mairie le 26 mars 2019 et obtenu les autorisations nécessaires les 30 avril, 14 et 29 mai 2019. La bailleresse en a informé M. Z par courrier recommandé avec avis de réception du 24 mai 2019, dans lequel il lui était demandé de communiquer des propositions de dates à partir du 26 août 2019, pour l’intervention d’une entreprise durant une demi-journée. M. Z n’a par la suite jamais répondu sur ces points.

Il résulte de ce qui précède qu’il ne peut être reproché à M^me A d’avoir tardé dans le dépôt de la demande d’autorisation, alors que le plan manuscrit communiqué devait être mis en forme, que les éléments transmis étaient insuffisants et que le H Z avait déjà mis plus d’une année à communiquer les documents requis.

Au surplus, il sera observé que M^me A a, dès le 24 mai 2019 et alors que la notification de l’autorisation est intervenue le 29 mai 2019 à la suite des avis favorables des 30 avril et 14 mai, informé M. Z de l’avancement de la démarche, lui demandant de proposer des dates pour effectuer la mise en conformité.

En conséquence, M. Z ne pouvait valablement invoquer un défaut de réalisation des travaux ou de toute démarche de mise en conformité PMR dans son courrier du 12 septembre 2019 annonçant son départ des lieux, alors que M^me A avait effectué toutes les diligences qui lui incombaient et qu’elle restait dans l’attente d’une réponse de sa part concernant le calendrier. M. Z ne pouvaient pas non plus valablement invoquer ce motif de défaut de mise aux normes PMR dans son assignation du 5 juin 2018, alors qu’il n’avait lui-même produit les premiers documents nécessaires que le 16 avril 2018, lesquels étaient incomplets et nécessitaient une mise en forme, tandis que la procédure administrative requiert plusieurs semaines.

Enfin, la SELARL du H Z ne démontre nullement l’existence d’un préjudice qu’elle aurait subi du fait d’une mise en conformité tardive de l’accessibilité PMR, étant précisé que le seul fait d’encourir une amende ou une sanction administrative, alors qu’aucune infraction n’a été relevée à son encontre, ne constitue pas un préjudice certain et actuel ouvrant droit à réparation.

Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré que le grief tenant à la mise aux normes du local ne peut être retenu comme un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ni comme tout autre manquement de sa part de nature à entraîner la résiliation du bail à son tort exclusif.

2. Sur l’utilisation d’un produit toxique anti-termites

La SELARL du H C Z fait valoir que le produit 'Fipronil’ utilisé par la bailleresse pour la désinfestation de termites est un neurotoxique qui doit être diffusé dans des locaux vides de tout occupant durant l’application et les 24 heures qui suivent, que ce produit persiste dans l’atmosphère pendant plusieurs années, que M^me A n’ignore pas qu’il exerce la profession de médecin et chirurgien ORL, que ses patients sont parfois atteints de graves maladies des voies respiratoires et que l’application du produit a rendu le cabinet médical temporairement inutilisable, constituant ainsi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il ressort des pièces produites par la SELARL du H C Z elle-même, que M. B, représentant la société Termicap chargée d’effectuer le traitement anti-termites, indique dans un courrier du 20 juin 2017 s’être rendu à trois reprises sur les lieux, être tout à fait informé de la nature du bâtiment et de l’activité exercée et que le traitement a été prévu un lundi matin afin précisément de pouvoir retravailler dans les locaux le mardi matin. Il précise que cette intervention nécessite seulement de ne pas rester sur place, d’aérer la zone après le traitement (24h) et ne présente par ailleurs aucune contre-indication.

La SELARL du H C Z produit également la fiche du 'fipronil’ issue de la base de données de fiches toxicologiques du site de l’INRS, qui indique que ce produit est toxique en cas d’ingestion, par inhalation, par contact cutané et qu’il y a un risque d’effets graves pour les organes à la suite d’expositions répétées ou d’une exposition prolongée. Néanmoins, toutes les recommandations figurant dans cette fiche concernant la toxicité expérimentale ou issue de la surveillance médicale, indiquent que le produit ne présente pas de toxicité particulière pour l’homme, seule l’exposition professionnelle prolongée étant susceptible d’entraîner des phénomènes d’irritations, des céphalées ou des vertiges transitoires. Les effets du 'fipronil’ sont donc potentiels, transitoires et ne concernent que les professionnels chargés de la fabrication ou du traitement anti-termites par l’application du produit.

Il ressort par ailleurs du mail adressé par M^me A au H Z que la bailleresse lui a demandé la confirmation des jours et heures de fermeture du cabinet afin de faire procéder à la désinfection sur les journées concernées. Le H Z n’y a pas répondu et a fait constater le 19 juin 2017 par huissier de justice, la présence des employés de la société Termicap le matin du jour prévu par la bailleresse pour le traitement anti-termites et alors que le cabinet médical était fermé au public. Par courrier du 10 juillet 2018, M. B représentant la société Termicap a d’ailleurs attesté avoir effectué ce traitement les 19 et 20 juin 2017 par une ceinture chimique, en injectant du produit aux sols et murs extérieurs. Il précise que le traitement consiste à l’injection de produit passant directement du bidon jusqu’à l’intérieur des sols et murs le biais d’une pompe à membrane et que ces opérations ne nécessitent pas d’aération intérieure des pièces du bâtiment traité.

Il en résulte que le traitement anti-termites, effectué les 19 et 20 juin 2017 au matin durant les heures de fermeture, n’a aucunement empêché l’activité médicale et n’a pas nécessité de vider ou d’aérer les locaux pendant 24 heures, de sorte que la SELARL du H Z ne peut se plaindre des conditions dans lesquelles ledit traitement a été effectué.

Au surplus, il sera observé que par une attestation établie le 22 juin 2017, M^me J-K L représentant l’indivision L, ancienne bailleresse, a certifié qu’un traitement anti-termites par injection avait déjà été effectué par ses soins en 2006, pour lequel le H Z n’avait émis aucune objection, ni avant ni pendant le traitement et qu’il avait continué à exercer son activité.

Il résulte des éléments ci-dessus développés qu’en raison d’un traitement effectué dans les règles de l’art et en l’absence de toxicité démontrée du produit utilisé contre les termites, aucun manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ne peut être retenu, de sorte qu’aucune résiliation du bail n’était encourue sur ce fondement. Le jugement sera confirmé sur ce point.

3. Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible

La SELARL du H Z fait valoir que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de jouissance paisible en faisant diligenter des travaux dans le local ne relevant pas de la clause de souffrance insérée au contrat de bail, en faisant réaliser des travaux pour son propre compte générant des troubles et en raison d’un dégât des eaux survenu en conséquence des travaux.
Le bail initial du 21 août 2001 prévoit pour le locataire l’obligation de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’aménagement des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces que les travaux entrepris à ce titre par M^me A concernant la toiture, les huisseries ou le traitement anti-termites du local ont toujours fait l’objet d’échanges de courriers avec M. Z, pour l’avertir à l’avance, convenir d’un planning et les faire réaliser sur des journées ou créneaux horaires ne perturbant pas l’activité du cabinet. La SELARL du H Z ne peut pas davantage reprocher à la bailleresse d’avoir exigé de sa part la dépose des modules de climatisation fixés sur la toiture en arguant d’une existence de cette installation depuis l’origine du bail, alors que ces modules ont justement été installés par le H Z, ainsi qu’en attestent les courriers des représentantes de l’indivision L, anciennes propriétaires de l’immeuble.

Par ailleurs, concernant la réalisation de travaux par le bailleur pour son propre compte, la société preneuse fait état de nuisances survenues en mars 2017 à l’occasion de la démolition d’un mur à coups de masse et en juin 2017 lors de l’utilisation d’une perceuse à percussion pendant plusieurs jours.

Cependant, quand bien même l’activité de médecin ORL suppose l’absence de nuisances sonores, la production de bruit à l’occasion de travaux effectués par le voisin bailleur sur son domicile personnel, pendant une durée de quelques jours, inférieure à une semaine, ne peut valablement constituer un motif suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail. Ainsi, M^me A pouvait parfaitement faire rénover un garage et édifier un étage au numéro voisin du cabinet médical, par des professionnels du bâtiment, durant les jours ouvrables et alors même qu’elle avait donné à bail le local mitoyen à son habitation et à ses bureaux, étant précisé que la cour n’a pas compétence pour apprécier la régularité des démarches effectuées en matière d’urbanisme auprès des administrations compétentes.

Concernant le trou dans le mur causé par les travaux dans les locaux mitoyens, il ressort du courrier de l’entreprise FORT du 8 juin 2017, que celle-ci est intervenue le 18 avril 2017 pour la réfection de cette ouverture sur 60 cm entre deux pierres de taille, que l’intervention a duré 15 minutes et qu’aucun désordre structurel n’a été constaté, cette réparation n’étant que d’ordre esthétique. Le constat d’huissier du 19 juin 2017 relève également que le trou a été réparé. Il en résulte que l’ouverture dans le mur du cabinet qui a été causée par un geste accidentel à l’occasion de la démolition d’un mur mitoyen, a été réparée dans les plus brefs délai par une entreprise professionnelle mandatée par la bailleresse et que cet incident malencontreux n’a dès lors causé aucun préjudice de nature à empêcher l’exercice de son activité par la SELARL du H Z.

Concernant enfin le dégât des eaux invoqué, il ressort du constat d’huissier du 28 juin 2017 qu’il a dégradé le plafond, le plancher, les luminaires du cabinet et le fauteuil de consultation, entraînant une gêne pour la consultation de ses patients par le H Z. Cependant, ce sinistre involontaire ne relève pas de la responsabilité de la bailleresse M^me A, mais de la société Bois Concept, qui reconnaît dans son courrier du 19 juin 2018 être à l’origine du sinistre, l’avoir déclaré auprès de sa compagnie d’assurance et après expertise, avoir convenu d’assumer la prise en charge des réparations nécessaires. Un artisan est donc intervenu pour la reprise des zones endommagées, avec rendez-vous et lors de l’absence du H Z pour ne pas perturber son activité. Il en résulte que l’appelante ne démontre aucun préjudice à l’égard de la bailleresse.

Aucun manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible n’étant démontré, la SELARL du H Z sera déboutée de sa demande à ce titre.
Il résulte ce qui précède qu’en l’absence de motif de nature à permettre la résiliation du bail professionnel liant les parties à la date du 12 septembre 2019 ou à prononcer sa résiliation judiciaire, il sera constaté que le bail a pris fin le 6 novembre 2019, jour du départ des lieux de la SELARL du H Z. Aucun manquement de la bailleresse n’étant retenu, la société appelante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts du fait d’un trouble de jouissance et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes de la société preneuse

La SELARL du H Z demande la condamnation de M^me A à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 524,49 euros versé lors de la signature de bail, l’allocation d’une indemnité de rupture du bail à hauteur de 173 000 euros et nouvellement en appel, sa condamnation au remboursement de la location de nouveaux locaux de juin 2018 à novembre 2019 pour 14 500 euros, des frais de déménagement pour 1 836 euros, ainsi que les frais de réinstallation et de travaux pour 79 308 euros.

En l’absence de demande de compensation, il sera fait droit à la demande de remboursement du dépôt de garantie pour la somme de 1 524,49 euros.

En revanche, il est constant qu’il n’existe ni indemnité de rupture ni indemnité d’éviction en matière de bail professionnel et qu’en tout état de cause, la SELARL du H Z ayant été déboutée de ses demandes principales, elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 173 000 euros à ce titre, confirmant le jugement sur ce point.

En conséquence du rejet de sa demande principale, la SELARL du H Z sera également débouté de ses demandes tendant au remboursement par la bailleresse du 'double loyer', des frais de déménagement, de réinstallation et de travaux du nouveau local, ajoutant au jugement sur ces points.

Sur les condamnations prononcées par le tribunal à l’encontre de la société preneuse

La SELARL du H Z, appelante, conteste sa condamnation à payer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019, ainsi que celui des travaux afférents à la dépose des blocs de climatisation et à la remise en état du local loué, tandis que l’intimée dont les conclusions sont irrecevables est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Il résulte du bail initial que le preneur doit satisfaire à ses frais à toutes les charges et conditions d’hygiène, de ville, de police, ainsi qu’aux règlements de salubrité et d’hygiène et acquitter à leur échéance toutes ses contribution personnelles, taxes d’habitation et autres, ainsi que toutes taxes assimilées, de telle façon que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant une contribution personnelle du preneur, qui bénéficie du service d’enlèvement des ordures, celle-ci doit être mise à la charge de la SELARL du H Z au titre de l’année 2019. Cependant, aucune des pièces recevables à la procédure n’étant de nature à justifier du montant de cette taxe, le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné la société preneuse au remboursement de cet impôt à la bailleresse.

Concernant les travaux de remise en état du local loué, il est constant qu’aucun état des lieux n’ayant été établi lors de l’entrée dans les lieux par le H Z, il résulte des dispositions de l’article 1731 du code civil que les lieux sont présumés avoir été pris à bail en bon état de réparations locatives et doivent être rendus comme tels, sauf preuve contraire.
Il résulte du contrat de bail initial que le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Cependant, le preneur a l’obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du propriétaire et à défaut de cet accord, le propriétaire peut exiger du locataire, à son départ des lieux, la remise en l’état sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

La SELARL du H Z indique dans ses écritures qu’elle a été contrainte de réaliser des aménagements correspondant aux règles déontologiques et légales d’exercice de la profession de médecin, que les factures de remise en état dont la bailleresse entend obtenir le remboursement n’expriment pas une dégradation des lieux et que des réparations étaient nécessaires du fait de la vétusté du local.

Si M. Z ne conteste pas avoir aménagé le local professionnel selon les besoins et règles de sa profession, il ne démontre pas avoir obtenu pour ce faire l’autorisation des bailleurs successifs.

Il ressort du constat d’huissier établi à la demande de la bailleresse le 8 novembre 2019 et des photographies annexées, que les sols sont détériorés, les plinthes sont décollées, que certains meubles avec ou sans évier sont présents, que la peinture murale présente des traces et qu’il existe une évacuation des eaux usées de climatisation sur le trottoir.

Ainsi, la SELARL du H Z sera redevable à l’égard de M^me A des sommes suivantes :

* Facture de la société Permodell (pièce n°59 appelant) d’un montant de 2 528,47 euros TTC, correspondant à la dépose du cloisonnement existant, des meubles vasques et étagères, puis reprise des doublages et des faux plafonds endommagés car créés après le cloisonnement.

* Facture de la société FRSM (pièce n°63 appelant) d’un montant de 500 euros TTC, correspondant à la mise en sécurité des réseaux pour dépose des meubles par le plâtrier et reprise des réseaux de la zone.

Cependant, la facture de la SARL Electricité Chambron d’un montant de 1 197,60 euros TTC correspondant à la mise en sécurité de l’installation électrique et à la création de nouveaux points électriques dans le local, sera écartée en l’absence de toute mention ou réserve portant sur l’installation électrique dans le constat d’huissier d’huissier du 8 novembre 2019 établi après le départ du locataire le 6 novembre 2019 et faute de démontrer en quoi les points électriques ne pouvaient pas être conservés dans leur intégralité.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SELARL du H Z à payer à M^me E A, au titre des travaux de remise en état des locaux loués, les sommes de 2 528,47 euros TTC et 500 euros TTC et infirmé en ce qu’il l’avait condamnée au paiement de la somme de 400 euros. La SELARL appelante sera ainsi condamnée à payer à la bailleresse la somme de 3 028,47 euros TTC à ce titre.

Concernant la dépose des blocs de climatisation en toiture, il ressort sans équivoque du courrier de l’indivision L du 5 mars 2009, puis des attestations de 2017 et 2019 des représentantes de cette indivision, ancienne bailleresse, que les blocs de climatisation fixés en toiture ont été installés par le H Z, à sa seule initiative et sans autorisation. La bailleresse d’alors déclinait toute responsabilité concernant les détériorations pouvant survenir sur cette partie de toiture.

Au regard des obligations du preneur telles que stipulées par le contrat de bail et ci-dessus rappelées, la SELARL du H Z sera condamnée à déposer à ses frais les deux blocs de climatisation installés en toiture, confirmant le jugement de ce chef. Sa condamnation au paiement de la somme de 2 596 euros correspondant aux travaux de reprise de la toiture au niveau de la zone sur laquelle se trouvaient les deux blocs de climatisation sera également confirmée.

Enfin, la SELARL du H Z indique qu’elle a été condamnée au paiement des loyers de septembre et octobre 2019, par jugement rectificatif sur omission de statuer du 5 novembre 2020, rendu après son appel du jugement du 9 juillet 2020, interjeté le 1er octobre 2020.

Il est constant qu’en raison de l’effet dévolutif de l’appel, le premier juge n’était plus saisi de la requête en omission de statuer à la date à laquelle le jugement rectificatif a été rendu. La cour étant uniquement saisie de l’appel du jugement du 9 juillet 2020, il appartenait à la partie ayant introduit la requête de formuler en appel une demande à ce titre.

En l’espèce, les conclusions de l’intimée ayant été déclarées irrecevables, celle-ci est réputée s’approprier les motifs du jugement du 9 juillet 2020 qui l’a déboutée de sa demande de paiement des loyers supplémentaires jusqu’à mars 2020.

Il en résulte qu’en l’absence de demande de condamnation de la SELARL du H Z au paiement des loyers des mois de septembre et octobre 2019, la cour n’est pas saisie sur ce point et le chef du jugement du 9 juillet 2020 qui a débouté M^me A de sa demande de paiement des loyers jusqu’au 12 mars 2020 sera confirmé.

Sur les dépens

Il y a lieu de confirmer le jugement du 9 juillet 2020 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la SELARL H C Z, qui succombe à l’instance, en supportera la charge.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- Confirme le jugement du 9 juillet 2020, sauf en ce qu’il a condamné la SELARL H C Z à payer à M^me E A les sommes de :

* 257 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019 ;

* 3 428,47 euros correspondant aux travaux exécutés de remise en état du local loué ;

Statuant à nouveau,

- Condamne la SELARL H C Z à payer à M^me E A la somme de 3 028,47 euros au titre des travaux de remise en état du local loué ;

- Déboute M^me E A de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019 ;
Y ajoutant,

- Déboute la SELARL H C Z de ses demandes au titre du double loyer, des frais de déménagement et des frais d’aménagement et de travaux des nouveaux locaux ;

- Condamne la SELARL H C Z aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.