COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 DECEMBRE 2023

N° RG 21/01891 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MA4R

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

c/

[C] [M]

[V] [U]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/00883) suivant déclaration d’appel du 30 mars 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS, société à responsabilité limitée inscrite au RCS de BORDEAUX sous le numéro 403 028 723, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par Maître PRIVAT substituant Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[C] [M]

née le 04 Avril 1982 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[V] [U]

née le 02 Juillet 1953 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représentées par Maître Sophie DARGACHA-SABLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M^me Paule POIREL

Conseiller : M^me Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier : M^me Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [U] et Mme [C] [M], sa fille, sont propriétaires d’un appartement situé à [Localité 6].

En sa qualité d’usufruitière du bien, Mme [U] a signé avec la société Citya Immobilier Atlantis un mandat exclusif de location et d’administration le 2 novembre 2012.

Le 15 février 2018 la société Citya Immobilier Atlantis a informé Mme [U] que les locataires ont donné congé au 12 mars 2018.

Par mail du 24 février 2018, Mme [U] a indiqué à l’agence qu’elle souhaitait proposer dans un premier temps le logement à sa fille qui désirait le visiter avant de prendre une décision, mail dont il a été accusé réception par le mandataire.

Le 21 mars 2018, l’agence a fait connaître qu’un contrat de location avait été signé avec deux nouveaux locataires, à effet du 4 avril 2018, et ce, malgré le refus opposé par Mme [U].

Après saisine d’un conciliateur de justice, la société Citya Immobilier a proposé un dédommagement amiable de 1 414 euros refusé par Mme [U] avant de résilier, par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juillet et à effet du 2 novembre 2018, le mandat de gestion.

Dans le même trait de temps, le locataire mis en place s’est plaint de divers dysfonctionnements, notamment de fermeture de fenêtres et d’absence d’eau chaude et de chauffage, ainsi que du refus par la société Citya Immobilier d’accepter le paiement de son loyer pour le mois de septembre, avant réception d’une mise en demeure d’avoir à le payer.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2019, Mme [U] et Mme [M] ont fait assigner la société Citya Immobilier Atlantis devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins, notamment, de constater la faute de la société Citya Immobilier Atlantis et obtenir des dommages et intérêts.

Par jugement du 09 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Melle [M] la somme de 17 482,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— condamné la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Mme [U] , la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté Mme [U] et Melle [M] du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Mme [U] et Melle [C] [M] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée la société Citya Immobilier Atlantis aux dépens.

La société Citya Immobilier Atlantis a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 mars 2021 et par conclusions déposées le 06 septembre 2021, elle demande à la cour de :

— infirmer la décision rendue le 9 mars 2021,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— débouter Mme [U] et Mlle [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en l’absence de faute démontrée,

— condamner in solidum Mme [U] et Mlle [M] au paiement d’une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— débouter Mme [U] et Mlle [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, faute de préjudices réparables démontrés (un bénéfice net de 3 772,56 euros étant au contraire rapporté), ni de lien causal avec les fautes alléguées,

— condamner in solidum Mme [U] et Mlle [M] au paiement d’une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

A titre très subsidiaire,

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, faute de préjudices réparables démontrés ; cette dernière sortant largement enrichie des manquements invoqués contre l’agence,

— ordonner la compensation entre les sommes éventuellement octroyée à la Mme [U] et le bénéfice des 28 800 euros perçu grâce à la concluante,

— condamner Mme [U] au paiement d’une indemnité procédurale de 3 000 euros à la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— ramener largement à de plus juste proportion la demande de Mlle [M] de remboursement de loyers ; l’économie de 17 482,32 euros n’étant qu’alléguée, et donc incertaine, outre le fait que ce versement avait une contrepartie,

— débouter Mlle [M] de ses plus amples demandes.

Par conclusions déposées le 1er septembre 2021, Mme [U] et Mlle [M] demandent à la cour de :

— débouter la société Citya Immobilier Atlantis de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Mlle [M] la somme de 17 482,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— condamner la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Mme [U] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Mme [U] et à Mlle [M] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure Civile ainsi,

— condamner la société Citya Immobilier Atlantis aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Dargacha-Sablé conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 16 octobre 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 02 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la faute de la société Citya Immobilier Atlantis.

La société appelante reproche aux premiers juges d’avoir ignoré les stipulations contractuelles qui prévoyaient à son égard l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception 8 mois à l’avance afin de pouvoir reprendre à titre personnel le logement.

Elle ajoute que cette faute est sans lien avec le préjudice mis en avant par ses adversaires, en ce qu’elle l’a condamné à indemniser Mme [U] du fait des loyers perçus et Mme [M] de la totalité des loyers du logement qu’elle a choisi en lieu et place de celui objet du présent litige.

Elle estime que l’indemnisation de ce dernier préjudice constitue un enrichissement sans cause, s’agissant d’un préjudice hypothétique et non d’une perte de chance, faute d’établir en particulier que les lieux objets du litige devaient être mis à sa disposition gratuitement.

Elle se prévaut également de l’article 1991 du code civil pour écarter toute reconnaissance de responsabilité de sa part au titre de la proposition commerciale aux intimées.

Elle rappelle que le mandat donné le 2 novembre 2012 lui donnait mission de rechercher de nouveaux locataires suite au départ des précédents, ce qu’elle indique avoir fait pour éviter une perte de loyer à sa mandante.

Elle insiste sur le fait qu’en l’absence de saisine régulière, tant en terme de délais que de forme, afin de reprendre à titre personnel les lieux, elle devait tout faire pour relouer les lieux, faute de quoi elle aurait engagé sa responsabilité à ce titre.

Elle précise qu’elle n’avait pas à avoir l’accord ou la signature de sa mandante pour signer le nouveau bail, l’ayant régulièrement représentée à cette occasion, qu’il n’existait pas d’opposition de la part de la bailleresse quant à la nouvelle location et que loyer dû au titre de celle-ci a été honoré, permettant de percevoir la somme de 28.000 €.

Il n’existe donc pas de manquement au contrat, contrairement à ce qu’a retenu la décision attaquée.

Elle conteste également tout manquement de sa part à l’égard des locataires, se prévalant que l’article 'Gestion’ du mandat de gestion conclu entre les parties mentionne notamment qu’il lui revient de faire exécuter tous travaux après accord du mandant, sauf urgence et en régler les factures.

Elle allègue que l’absence de diligence de sa part ressortirait selon la partie adverse d’une attestation de M. [O] [S], faute d’intérêt et de qualité pour agir en lieu et place des locataires et de lien entre l’absence de réparation de la chaudière et le préjudice des intimées.

Sur le fond, elle observe que cette panne n’a pas été signalée lors de l’entrée dans les lieux, que la bailleresse ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude, faute d’avoir donné son accord au remplacement de la chaudière, alors que celui-ci est intervenu une semaine après que la panne lui ait été signalée.

Elle indique à propos de la fenêtre défectueuse, qu’elle était également dans l’attente de l’accord de sa mandante pour intervenir, qu’aucune faute n’est donc avérée, pas plus que la moindre demande indemnitaire n’est formée à ce titre.

Mmes [U] et [M] affirment quant à elles, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, que l’appelante a prélevé indûment en mai 2013 des honoraires de revenus fonciers pour 2012, alors que les locataires étaient entrés dans les lieux le 26 décembre 2012, tout en reconnaissant que cette somme a été recréditée en juin 2013 suite à une réclamation de la part de la bailleresse.

Surtout, elles persistent à soutenir que les locataires ont donné leur préavis 10 mois à l’avance le 12 février 2018 et que ce contrat s’achevait le 25 décembre 2018, qu’elle avait donc jusqu’au 25 avril pour formaliser sa demande. Elles soulignent que Mme [U] a informé le mandataire de la possibilité qu’elle laisse les lieux à disposition de sa fille et souhaitant visiter les lieux, l’agence immobilière lui précisant en réponse le 27 février 2018 qu’elle suspendait la location.

Elles remarquent que l’appelante a le même jour, le 22 mars 2018, remis les clés des lieux à Mme [M] et conclu un contrat de bail au profit de Mme [I] [T] et M. [S] et qu’à ce titre, elle n’a pas respecté les instructions données par sa mandante.

Elles dénoncent le fait que la bailleresse a été informée du bail envisagé le 21 mars 2018 à 23 heures 17 par mail et qu’elle s’y est opposée par appel téléphonique et mail le lendemain. Elles notent que le bail était néanmoins conclu et que la propriétaire des lieux en a été informée par la transmission de l’état des lieux d’entrée le 5 avril suivant.

Elles soulignent que cette situation est établie par le mail de M. [S], le nouveau locataire qui a rappelé cette difficulté lors de son mail du 6 septembre 2018, s’étant retrouvé face à Mme [M] le 6 avril précédent et l’ayant informée de la relocation des lieux.

Elles relèvent qu’il existe diverses carences de la part de l’agence immobilière en ce qu’il n’est pas établi que les diagnostics obligatoires lors de la relocation aient été diligentés, que les charges locatives 2017 des anciens locataires n’ont pas été récupérées malgré sa relance du 18 septembre 2018, qu’il a été imputé à la bailleresse des frais de mise en demeure pour le loyer du mois de septembre adressé par erreur au locataire, qu’elle n’a été informée des problèmes de fenêtre subis par les locataires depuis le 6 août 2018 que le 27 septembre suivant pour lequel aucun devis n’a été transmis par l’agence avant le 31 octobre 2018, terme du mandat de gestion suite à sa résiliation du 25 juillet précédent.

Elles mettent également en avant différents manquements à l’égard des locataires au vu de l’attestation de M. [S] en date du 5 novembre 2018. Il s’agit de l’absence de chauffage et d’eau chaude pendant 10 jours lors de l’entrée dans les lieux, de l’absence de réparation par le gestionnaire de la fenêtre défectueuse malgré une information dès le 6 août 2018, le refus du paiement du loyer du mois de septembre 2018 par l’appelante, somme pour laquelle elle a pourtant adressé une mise en demeure au locataire.

Elles dénient qu’il leur ait été présenté des demandes de travaux, donc que Mme [U] ait été en capacité de donner son accord à des devis qui ne lui ont jamais été soumis. Elles font savoir que la mandante n’a été informée de la facture d’intervention sur la chaudière réalisée en avril 2018 était impayée en janvier 2019 et que le devis de changement de l’ensemble des fenêtres, et non de la seule fenêtre défectueuse, ne lui a été transmis par la société Citya Immobilier Atlantis que le 12 novembre 2019.

***

L’article 1134 du code civil applicable au présent litige prévoit que 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi'.

L’article 1991 du même code énonce que ' Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure'.

En vertu de l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il ressort des éléments versés aux débats que le congé des locataires ayant rendu les lieux le 9 mars 2018 s’achevait le 12 mars suivant et non le 25 décembre 2018 comme soutenu par les intimées (en ce sens, pièce 3 des intimées).

Aussi, s’il est exact qu’il revenait à Mme [U], pour reprendre les lieux loués, de dénoncer cette requête par lettre recommandée avec accusée de réception 8 mois à l’avance, il doit être souligné que le laps de temps particulièrement court entre l’information donnée à propos du congé précitée le 15 février 2018 et la relocation le 22 mars suivant ne permettait pas, du fait de la seule action du mandataire, la reprise des lieux par l’usufruitière.

A ce titre, il ne saurait être remis en cause qu’il revenait à la société Citya Immobilier Atlantis d’exécuter loyalement le mandat conclu avec Mme [U] et, au vu des délais en lien avec la restitution des lieux le 9 mars 2018, de laisser à la mandante le temps de prendre une décision.

De même, le fait de remettre les clés des lieux objets du litige à Mme [M] et de conclure un bail le même jour ne peut qu’interpeller quant aux respects des instructions données par Mme [U] lors de son mail du 24 février 2018.

Aussi, s’il appartenait à la société Citya Immobilier Atlantis de la mettre en garde à propos du manque à gagner engendré par la perte de loyers en l’absence de choix rapide de la part de cette usufruitière, voire de souligner la nécessité de respecter les formes prévues par le contrat conclu entre elles, l’appelante se devait également de pouvoir laisser sa cocontractante exercer ses droits de jouir des lieux comme elle l’entendait.

Il a donc bien existé une faute à ce titre de la part du mandataire.

S’agissant des manquements à l’égard des locataires entrés dans les lieux à compter du 4 avril 2018, il sera relevé que les intimées n’ont pas qualité ou intérêt(s) pour se prévaloir des manquements de la part de l’agence immobilière à leur égard, notamment en l’absence d’action de la part des preneurs à l’encontre de la bailleresse ou d’indemnisation à leur égard.

Enfin, à propos des travaux exigés afin de permettre une location décente des lieux, à savoir la réparation de la chaudière et de la fenêtre défectueuse, la seule attestation de M. [S], notamment du fait de son propre intérêt sur ce point, ne saurait établir les dates auxquels il a signalé les difficultés soulevées.

Il s’ensuit que sur ce point, il n’est pas avéré de faute.

Aussi, au vu de ce qui précède, la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur l’indemnisation de la faute de la société Citya Immobilier Atlantis.

L’appelante remet en cause l’existence d’un préjudice direct et certain et d’un lien de causalité entre un éventuel préjudice et la faute qu’elle aurait commise.

Elle considère que le paiement de la somme de 17.482,32 € correspondant aux loyers réglés par Mme [M] n’est pas fondée, cet élément n’étant pas en lien avec l’occupation à titre gracieux à son profit des lieux objets du litige.

Elle rappelle que Mme [U] a perçu au titre des loyers la somme de 28.800 € sur 3 ans, soit davantage que le montant déboursé, alors qu’il n’existe entre les intimées aucune obligation à ce que Mme [M] bénéficie des lieux litigieux, sauf à régler cela par une avance sur succession, ce qui n’est pas soutenu.

Elle en déduit qu’il n’existe pas de préjudice économique, sauf à ce qu’il existe un enrichissement sans cause. Il n’existe pas davantage de lien de causalité du fait de l’enrichissement de la partie adverse.

Quant au préjudice moral invoqué par ses adversaires, elle estime qu’il n’est pas démontré d’atteinte au psychisme de Mme [U] et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre une faute hypothétique de sa part et un tel élément.

Les intimées considèrent que les manquements adverses leur ont causé un préjudice financier, Mme [M] n’ayant pu bénéficier du logement objet du litige à titre gracieux et ayant dû supporter la charge d’une location pendant 3 ans.

Elles arguent de ce que le calcul adverse sur le bénéfice réalisé ne tient pas compte du fait qu’elles ont des droits distincts sur l’immeuble et qu’aucune compensation n’est envisageable, donc qu’il n’existe aucun enrichissement sans cause.

Ainsi, Mme [M] a réglé un loyer, alors qu’elle aurait pu être hébergé à titre gratuit, ce pour un logement de 28 m² alors que l’appartement concerné présente une surface de 55 m².

Elles se disent en outre choquée par l’attitude de l’agence immobilière, du fait de son positionnement et estime le préjudice moral fondé au vu des violations des instructions de la mandante et du non respect pour percevoir les loyers et faire exécuter les travaux d’entretien courant.

A ce titre, elles se prévalent du fait que Mme [U] a été contrainte de gérer avec les preneurs les difficultés survenues suite au refus d’encaissement des loyers lors du mois de septembre 2018, de formuler une réponse pour le défaut de fermeture de la fenêtre et faire établir des devis pour répondre aux besoins des locataires.

***

La cour constate que la seule faute retenue ci-avant l’a été au titre de l’exécution des instructions données par la mandante au mandataire. Or, il sera souligné qu’il est allégué que lors de la nouvelle location, la bailleresse ne savait pas si elle allait ou non laisser l’appartement objet du présent litige à sa fille.

Aussi, seul la perte de chance de pouvoir utiliser l’appartement comme Mme [U] l’entendait peut être indemnisée, les autres carences invoquées étant sans lien avec un tel dommage.

De surcroît, la location du logement d’une surface de 28 m² par Mme [M] a représenté une dépense moins importante que le produit de la location de l’appartement objet du litige pendant le même laps de temps. Il n’existe donc pas de préjudice à ce titre, faute d’établir qu’il ait existé une perte d’argent pour la partie intimée.

La décision des premiers juges sera donc infirmée de ce chef.

En revanche, la société Citya Immobilier Atlantis ne peut contester avoir violé son mandat en ne respectant pas les instructions claires et non contestées de sa cocontractante.

Le préjudice moral est ainsi certain, d’autant que le mandataire n’a pas avisé le mandant de ses agissements avant la veille au soir de la conclusion du bail, alors qu’il ne pouvait ignorer, au vu des échanges clairs, que la signature de ce nouveau contrat ne correspondait pas à la volonté de Mme [U].

Un tel refus de suivre les instructions données est générateur d’un préjudice moral au profit de la seule Mme [U] qui a été justement évalué par la décision attaquée à la somme de 1.500 €.

III Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande que la société Citya Immobilier Atlantis soit condamnée à régler un montant de 2.000 € à Mmes [U] et [M], ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure en appel.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société Citya Immobilier Atlantis, qui succombe au principal, supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de M^e Dargacha-Sablé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 mars 2021, sauf en ce qu’elle a condamné la société Citya Immobilier Atlantis à payer à Mme [M] la somme de 17.482,32 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

Statuant à nouveau dans cette limite ;

REJETTE la demande faite par Mmes [M] et [U] à l’encontre de la société Citya Immobilier Atlantis au titre du préjudice matériel ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Citya Immobilier Atlantis à verser à Mmes [M] et [U], ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Citya Immobilier Atlantis aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Dargacha-Sablé.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,