Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 JUIN 2022

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10546 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B77P3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/15770

APPELANTS

Monsieur [RS] [OB]

né le 11 décembre 1944 à [Localité 4] (35)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0355

Madame [J] [N] [OY] [E] épouse [OB]

née le 24 novembre 1948 à [Localité 5] (94)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0355

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société BELLMAN, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 848 665 592

C/O Société BELLMAN

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 1] à [Localité 3], est constitué de deux bâtiment A et B.

M. [RS] [OB] et Mme [J] [E] épouse [OB] sont propriétaires du lot 11,dans le bâtiment B de cet immeuble, décrit comme un atelier dans l’état de division.

Mme [J] [E] épouse [OB] est également propriétaire du lot 38 dans le bâtiment B.

Mme [W] [L] est propriétaire du lot 127 dans le bâtiment B.

Le 18 juin 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé :

— la résolution 5, intitulée 'Approbation du règlement de copropriété adapté aux modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement', relative à l’adaptation du règlement de copropriété aux dispositions d’ordre public de la loi 10 juillet 1965 quant à la répartition des charges (vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965),

— la résolutions 6, intitulée 'création du lot 195 issu des parties communes', relative à une soupente au rez-de-chaussée du bâtiment B,

— la résolution 7, intitulée 'cession du lot 195 à M. [OB]', relative à la justification de la revendication de la propriété de ce lot par M. [OB] compte tenu de la prescription acquisitive de trente ans.

Le 11 octobre 2015, M. [OB], Mme [OB] et Mme [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de ces trois résolutions.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils ont sollicité notamment :

— de déclarer irrecevables les interventions volontaires accessoires,

— d’ordonner la nullité des résolutions n°5, 6 et 7 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 juin 2015,

— d’ordonner la nullité du règlement de copropriété et de la répartition des charges qu’il propose,

— de dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Selon leurs dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires, Mme [B] [O], Mme [T] [EB], M. [Y] [EB], M. [YL] [EB], M. [K] [DE], Mme [G] [VV], M. [IE] [R], M. [I] [F], Mme [CT] [V], Mme [U] [D], M. [Z] [C], Mme [A] [H], la SCI Campagne Première et Mme [X] [M] ont demandé notamment de :

— recevoir Mme [B] [O], Mme [T] [EB], M. [Y] [EB], M. [YL] [EB], M. [K] [DE], Mme [G] [VV], M. [IE] [R], M. [I] [F], Mme [CT] [V], Mme [U] [D], M. [Z] [C], Mme [A] [H], la SCI Campagne Première et Mme [X] [M] en leur intervention volontaire accessoire,

— débouter M. et Mme [OB] et Mme [L] de leurs demandes de nullité de la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 et de nullité des résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 18 juin 2015.

Par jugement du 4 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [B] [O], Mme [T] [EB], M. [Y] [EB], M. [YL] [EB], M. [K] [DE], Mme [G] [VV], M. [IE] [R], M. [I] [F], Mme [CT] [V], Mme [U] [D], M. [Z] [C], Mme [A] [H], la SCI Campagne Première et Mme [X] [M],

— déclaré irrecevable la demande de nullité des résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3],

— débouté Mme [J] [E], M. [RS] [OB] et Mme [W] [L] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum Mme [J] [E], M. [RS] [OB] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [J] [E], M. [RS] [OB] et Mme [W] [L] aux dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [RS] [OB] et Mme [J] [E] épouse [OB] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le17 mai 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 mars 2022.

Mme [W] [L], Mme [B] [O], Mme [T] [EB], M. [Y] [EB], M. [YL] [EB], M. [K] [DE], Mme [G] [VV], M. [IE] [R], M. [I] [F], Mme [CT] [V], Mme [U] [D], M. [Z] [C], Mme [A] [H], la SCI Campagne Première et Mme [X] [M] ne sont pas parties en cause d’appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 mars 2022 par lesquelles M. [RS] [OB] et Mme [J] [E] épouse [OB], appelants, invitent la cour, au visa des articles 5, 10, 11, 26, 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement rendu le 4 décembre 2018 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de nullité des résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 de l’immeuble du [Adresse 1] et débouté les appelants de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [OB] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 3.500 € en application l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens,

Statuant de nouveau,

— ordonner la nullité des résolutions n°5, 6 et 7 de l’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires du [Adresse 1] qui s’est tenue le 18 juin

2015,

— ordonner la nullité du règlement de copropriété et de la répartition des charges qu’il propose, notamment en ce qu’elle n’est en aucune façon fondée sur une étude au plus juste par lot de l’utilité des services collectifs et des équipements communs, ni de l’usage par lot des parties communes entraînant l’imputation des charges liées à leur conservation, entretien et administration, ni fondée sur une étude détaillée de la consistance des lots,

— ordonner la nullité du règlement de copropriété et de la répartition des charges qu’il propose, notamment car les critères retenus sont contraires aux critères légaux des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et n’ont pas été soumis et approuvés en assemblée générale,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

[Adresse 1],

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic à payer à M.et Mme [OB] la somme de 3.500 € chacun au titre de l’article 700 du cpc, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire que M.et Mme [OB] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et honoraires d’avocat de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic conformément à l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000 ;

Vu les conclusions en date du 7 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé, demande à la cour, au visa des articles 5, 10, 11, 24 f, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a débouté M.et Mme [OB] et Mme [L] de leur demande de nullité des résolutions 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 18 juin 2015,

— condamner in solidum M.et Mme [OB] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M.et Mme [OB] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Au préalable, il convient de relever que le jugement du 4 décembre 2018 n’est pas contesté en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [B] [O], Mme [T] [EB], M. [Y] [EB], M. [YL] [EB], M. [K] [DE], Mme [G] [VV], M. [IE] [R], M. [I] [F], Mme [CT] [V], Mme [U] [D], M. [Z] [C], Mme [A] [H], la SCI Campagne Première et Mme [X] [M],

— débouté Mme [W] [L] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] [L] aux dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Sur la recevabilité de la demande de nullité des résolutions 6 et 7 portant sur la cession à titre gratuit du lot 195 créé sur les parties communes à M.[OB]

Le syndicat des copropriétaires estime que la demande de nullité des résolutions 6 et 7 est irrecevable, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que M. et Mme [OB] n’apparaissent pas comme opposants au vote de ces résolutions ;

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants …' ;

En l’espèce, il résulte de la feuille de présence et du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2015 que M. et Mme [OB] étaient présents à l’assemblée générale et qu’ils n’ont pas voté contre les résolutions 6 et 7 de cette assemblée ;

Ils n’ont donc pas la qualité d’opposants et sont ainsi irrecevables à agir en contestation de ces deux résolutions ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de nullité des résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Sur la demande de nullité de la résolution n°5 'Approbation du règlement de copropriété adapté aux modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement'

M.et Mme [OB] sollicitent d’ordonner la nullité de la résolution n°5 modifiant le règlement de copropriété et la répartition des charges, et ainsi la nullité de ce règlement de copropriété et de la répartition des charges modifiés ; ils agissent sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et estiment que la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; ils allèguent que l’adaptation prévue par l’article 24 de la même loi permet de supprimer les clauses en violation des dispositions d’ordre public mais que l’article 5 n’est pas d’ordre public ; ils reprochent le vote du nouveau règlement de copropriété dans sa globalité ; ils ajoutent d’une première part, que la répartition des charges, n’est en aucune façon fondée sur une étude au plus juste par lot de l’utilité des services collectifs et des équipements communs, ni de l’usage par lot des parties communes entraînant l’imputation des charges liées à leur conservation, entretien et administration, ni fondée sur une étude détaillée de la consistance des lots, et d’une seconde part, que les critères retenus sont contraires aux critères légaux des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et n’ont pas été soumis et approuvés en assemblée générale ;

sur la majorité du vote de la résolution 5

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 18 juin 2015, 'Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires …' ;

Aux termes de l’article 24 de la même loi, 'I Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ;

II Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : …

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; …' ;

Aux termes de l’article 10 de la même loi, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges’ ;

Aux termes de l’article 5 de la même loi, 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation’ ;

Aux termes de l’article 43 de la même loi, 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition';

En l’espèce, l’assemblée générale du 18 juin 2015 a adopté, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution 5 suivante :

'Approbation du règlement de copropriété adapté aux modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement

Résolution :

Exposé préalable

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété … sont contenus dans un acte en dates des 17 et 19 novembre 1953, c’est à dire antérieur :

— au décret du 7 janvier 1959 …

— à la loi du 10 juillet 1965 ….

Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2014, il a été proposé la refonte du règlement de copropriété. Cette résolution a été soumise au vote de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il s’agissait d’une mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions légales et règlementaires actuelles qui aurait dû être décidée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en application de l’article 24 II f de cette loi.

A la suite de cet exposé, l’assemblée générale après en avoir délibéré approuve le projet de règlement de copropriété joint à la convocaiton adapté aux modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, élaboré par le cabinet [S], géomètre-expert, et notamment en ce que ce règlement comporte de nouvelles répartitions de charges conformes aux critères légaux fixés aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autre part, l’assemblée générale mandate le syndic pour signer l’acte modificatif …

Il est précisé que cette adaptation ne sera lancée qu’après les créations et cessions des lots 195 à 205 objet des résolutions n°6 à 27, soumises à la présente assemblée, et régularisation des parties communes non répertoriées dans le projet de M. [S].

Mme [L] donne lecture d’une déclaration qui est annexée au présent procès-verbal.

Mme [E] émet des réserves sur le vote de la présente résolution, lesquelles sont annexées au présent procès-verbal.

Sur l’exigence de M. [P], sa déclaration manuscrite est annexée au présent procès-verbal’ ;

Les premiers juges ont exactement estimé que 'Le règlement de copropriété des 17 et 19 novembre 1953 ne prévoit qu’une seule répartition des charges communes générales sans distinguer entre les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et celles relatives aux services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dont certains lots pourtant disposent, comme l’ascenseur dans le bâtiment A.

Il méconnaît les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 quant à cette distinction selon la nature des charges.

Le syndicat des copropriétaires établit que des lots de même surface mais situés à des étages différents, par exemple le sous-sol pour l’un et le 4ème étage pour l’autre, disposent de la même quote-part de charges, ce qui démontre de manière manifeste que la répartition des charges ne s’effectue pas au regard de la valeur relative du lot, telle que prévue aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 notamment au regard de la situation du lot, dispositions d’ordre public par application de l’article 43 de la même loi.

Dans ces conditions, l’adaptation nécessaire aux critères légaux d’ordre public implique une refonte totale de la répartition des charges en fonction de la valeur relative de chaque lot et de l’utilité des services et équipements communs pour chaque lot.

La loi a fait prévaloir cette nécessaire adaptation aux dispositions d’ordre public sur les droits des copropriétaires à s’opposer à cette modification de leurs charges, au regard du principe d’égalité des copropriétaires devant la loi puisqu’il est démontré que l’actuel règlement de copropriété n’est pas conforme à la loi.

La loi a donc prévu un assouplissement de majorité en raison du principe d’égalité devant la loi par l’adoption à la majorité simple au détriment de l’unanimité et la majorité qualifiée, en principe pour la modification des charges.

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, l’adaptation ne porte que sur les quotes-parts de charges et non les quotes-parts de propriété qui sont intangibles’ ;

Il y a lieu d’ajouter que le règlement de copropriété d’origine des 17 et 19 novembre 1953 était antérieur à la loi du 10 juillet 1965 ;

L’adaptation du règlement de copropriété est nécessaire, au sens de l’article 24 II f) de la loi du 10 juillet 1965, dans le cas où le règlement de copropriété n’applique pas les principes de répartition des charges énoncés par l’article 10 de la loi, qui est d’ordre public au sens de l’article 43 de la loi ;

Le règlement de copropriété d’origine stipulait une globalisation des charges devenue impossible par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, une distinction devant être opérée entre les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et celles entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ;

Le renvoi de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à l’article 5 de ladite loi rend d’ordre public le calcul des quotes parts de parties communes en proportion de la valeur relative des parties privatives pour la seule répartition des charges ;

La modification du règlement de copropriété, votée dans la cadre de la résolution 5 de l’assemblée générale du 18 juin 2015, portait sur la répartition des charges et ne modifiait pas les quotes-parts de propriété ; c’est donc à juste titre que les premiers juges ont démontré que la répartition des charges ne s’effectuait pas au regard de la valeur relative du lot et la précision 'telle que prévue aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, dispositions d’ordre public par application de l’article 43 de la même loi’ s’entend du renvoi de l’article 10 à l’article 5 qui rend d’ordre public le calcul des quotes parts de parties communes en proportion de la valeur relative des parties privatives pour la seule répartition des charges ;

Ainsi il est démontré, dans le règlement de copropriété d’origine, le non respect des critères de répartition de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (absence de ventilation) et en quoi la répartition des charges était contraire aux critères légaux (absence de répartition des charges au regard de la valeur relative du lot) ;

La modification de la répartition des charges relevait donc d’un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en application de l’article 24 II f) de cette loi ;

sur la soumission du règlement de copropriété modifié à un seul vote

Concernant le nouveau règlement de copropriété soumis au vote dans la cadre de la résolution 5, M. et Mme [OB] ne démontrent pas qu’il a été demandé aux copropriétaires de voter la refonte intégrale du règlement de copropriété, en ce que le nouveau règlement ne modifie notamment pas les quotes-parts de propriété et crée une ventilation des charges générales communes et une nouvelle répartition des charges, élaborée par le géomètre expert, au regard de la valeur relative des lots, dans le cadre de l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965 ;

L’article 24 II f) n’excluant pas qu’il soit procédé par un seul vote sur l’ensemble du projet de règlement de copropriété, il convient de considérer que le nouveau règlement de copropriété qui comporte des adaptations et des modifications a pu faire l’objet d’une approbation globale ;

sur les critères de la nouvelle répartition de charges critiqués par les appelants

Les premiers juges ont à juste titre retenu que 'Le syndicat des copropriétaires conteste la qualification 'hausmanienne’ du bâtiment A qui certes est en pierre de taille mais ne présente pas les autres caractéristiques comme le vaste hall d’entrée, la large cage d’escalier et la hauteur sous plafond des appartements. Les demandeurs se contentent d’affirmer que, dans la consistance des lots du bâtiment B, le géomètre-expert n’a pas tenu compte du caractère de meilleure facture du bâtiment A par rapport à celle du bâtiment B qui serait moins bien construit avec un manque d’isolation, sans aucun élément de preuve, les appartements du bâtiment A conservant la quote-part de charges la plus importante, et ce de loin, par rapport à ceux du bâtiment B.

Les demandeurs ne précisent pas en quoi l’augmentation de 40/10.070 du lot 11 à 45/10.070 méconnaîtrait les dispositions d’ordre public des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de la valeur relative de ce lot correspondant à un atelier d’artiste transformé en habitation et qui dispose d’une bonne hauteur sous plafond.

De la même manière, ils affirment que le géomètre-expert n’a pas pris en compte la consistance des lots et leur nature physique sans donner aucun élément tandis que ces critères ont manifestement été pris en compte, notamment pour les caves et sous-sols ou inversement les chambres au 6ème étage, par rapport aux appartements.

Les demandeurs ne sauraient reprocher au géomètre-expert d’avoir pris en compte la hauteur sous plafond des ateliers d’artiste transformés en habitation puisque ce critère est un des éléments de la consistance d’un lot privatif ; les appartements avec une grande hauteur de plafond ont plus de valeur que ceux bas de plafond et présentent un avantage indéniable à y vivre du fait de la luminosité, autre critère qui entre dans la valeur relative de chaque lot, comme l’indique également le géomètre-expert consulté par les demandeurs.

La surface du lot est prise en compte par le calcul du volume et donc pour déterminer la valeur relative du lot sans que les demandeurs justifient que ce calcul méconnaît les critères légaux posés par la loi d’autant que la hauteur sous plafond des anciens ateliers a permis la création de mezzanines, donc l’augmentation de surfaces à vivre, sans aucune augmentation de la quote-part de charges, ce qui explique la prise en compte du volume pour en tenir compte, la seule surface au sol étant insuffisante pour établir la valeur relative du lot en raison de ces mezzanines.

Le géomètre-expert s’est expliqué sur le calcul des quotes-parts de charges dans les tableaux de calcul des tantièmes joint à la convocation pour l’assemblée générale en précisant les critères pris en compte et les pondérations effectuées, ce qui met à néant l’affirmation sans preuve des demandeurs quant à un calcul presque exclusivement fondé sur la hauteur sous plafond.

Il résulte de ces tableaux que, dans les bâtiments sans ascenseur, le coefficient de niveau ne décroit que pour les hauts immeubles, l’avantage de la hauteur avec plus de luminosité, moins de bruit, une meilleure vue et un plus large ensoleillement, est réduit du fait de la pénibilité d’accès liée à l’absence d’ascenseur. Les demandeurs se contentent de critiquer la croissance du coefficient de niveau dans le bâtiment B tandis que ce dernier ne comporte que 5 niveaux’ ;

Il y a lieu d’ajouter que les appelants ne démontrent pas que la nouvelle répartition des charges entraînerait un déséquilibre entre les copropriétaires du bâtiment A et ceux du bâtiment B ; s’ils prennent à titre d’exemple l’augmentation dans le bâtiment B de 40/10.070 à 45/10.070 du lot 11, qu’ils estiment injustifiée au motif que ce bâtiment ne dispose pas d’un ascenseur contrairement au bâtiment A et que le lot est au rez-de-chaussée, ils ne justifient pas en quoi cette augmentation serait contraire aux dispositions d’ordre public du renvoi de l’article 10 à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, tel que analysé ci-avant, et n’aurait pas été fixée au regard de la valeur relative de ce lot ; or, d’une part les copropriétaires du bâtiment A ont seuls la charge des frais relatifs à l’ascenseur et d’autre part le cabinet [S], géomètre-expert, explique dans sa note du 10 juin 2014 (pièce 12) que le modificatif au règlement de copropriété inclut la régularisation de la transformation des locaux anciens à usage d’atelier en locaux actuels à usage d’habitation et il ressort de ses explications qu’il a notamment pris en compte dans ses calculs la hauteur sous plafond, qui est importante concernant le lot 11 (pièces 5 et 12) ;

Dans cette même note, le cabinet [S] explique, en référence aux dispositions de l’article 5 auquel l’article 10 renvoie, ce qu’il entend par 'consistance, surface et situation', et il ressort de ses tableaux qu’il a pris en compte tous ces critères et que les appelant peuvent contrôler le calcul appliqué à leur lot ;

Il ressort de ces mêmes pièces que les calculs du cabinet [S] ne sont pas fondés 'presque uniquement sur la base de la hauteur sous plafond', tel que l’affirment les appelants et ceux-ci ne démontrent pas en quoi le coefficient de la hauteur sous-plafond retenu par le cabinet [S] serait contraire aux dispositions légales ; les premiers juges ont justement fait remarquer que 'les appartements avec une grande hauteur de plafond ont plus de valeur que ceux bas de plafond et présentent un avantage indéniable à y vivre du fait de la luminosité’ sachant que l’expert consulté par les appelants M. [JY] (pièce 10) retient comme critères de la valeur relative des lots notamment la hauteur sous plafond et l’éclairement ;

Concernant leur critique sur l’incidence sur le calcul des charges de la création du lot 195 alors qu’ils estiment que cet espace était intrinsèque au lot 11, il y a lieu de rappeler que par le présent arrêt, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré M. et Mme [OB] irrecevables en leur demande de nullité de la résolution 6 de l’assemblée générale du 18 juin 2015 relative à la création du lot 195 issu des parties communes ;

M. et Mme [OB] ne démontrent pas que les modifications qu’ils contestent méconnaîtraient la ventilation des charges conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et la répartition des charges fondée sur le calcul des quotes parts de parties communes en proportion de la valeur relative des parties privatives conformément aux dispositions rendues d’ordre public par le renvoi de l’article 10 à l’article 5 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [OB] de leur demande d’ordonner la nullité de la résolution n°5 modifiant le règlement de copropriété et la répartition des charges, et ainsi la nullité de ce règlement de copropriété et de la répartition des charges modifiés ;

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, M. et Mme [OB] succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dispense ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et Mme [OB], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [OB] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [RS] [OB] et Mme [J] [E] épouse [OB] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT