RÉFÉRÉ N° RG 24/00013 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTXM

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S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

c/

[Y] [R], [W] [O], [N] [J], [WJ] [Z], [B] [I], [V] [S], [G] [E], [EA] [A], [H] [F], [D] [F], [T] [X], [U] [C], [L] [K], Association ASSOCIATION 'LA 58EME', S.A.S. LA FONCIERE SOLIDAIRE DARWIN,

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DU 22 FEVRIER 2024

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Grosse délivrée

le :

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le 22 FEVRIER 2024

Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d’Appel de BORDEAUX, désignée en l’empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 08 décembre 2023, assistée de Hervé GOUDOT, Greffier,

dans l’affaire opposant :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité 4 Place du

[Adresse 24]

représentée par M^e Philippe LECONTE membre de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et par M^e Olivier BONNEAU de l’AARPI RIVIERE, avocat plaidant au barreau de PARIS substitué par M^e Virginie MARCELIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Demanderesse en référé suivant assignation en date du

05 février 2024,

à :

Madame [Y] [R]

née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 32], demeurant [Adresse 20]

Monsieur [W] [O]

né le [Date naissance 10] 1991 à [Localité 40], demeurant [Adresse 20]

Monsieur [N] [J]

né le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 39], demeurant [Adresse 16]

Madame [WJ] [Z]

née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 31], demeurant [Adresse 15]

Madame [B] [I]

née le [Date naissance 9] 1981 à [Localité 30], demeurant [Adresse 19]

Madame [V] [S]

née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 36], demeurant [Adresse 17]

Monsieur [G] [E]

né le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 29], demeurant [Adresse 18]

Madame [EA] [A]

née le [Date naissance 5] 1989 à [Localité 33], demeurant [Adresse 18]

Monsieur [H] [F]

né le [Date naissance 13] 1966 à [Localité 35], demeurant [Adresse 21]

Madame [D] [F]

née le [Date naissance 7] 1968 à [Localité 37], demeurant [Adresse 21]

Monsieur [T] [X]

né le [Date naissance 8] 1964 à [Localité 34], demeurant [Adresse 14]

Monsieur [U] [C]

né le [Date naissance 12] 1977 à [Localité 38], demeurant [Adresse 22]

Monsieur [L] [K]

né le [Date naissance 11] 1971 à [Localité 30], demeurant [Adresse 23]

ASSOCIATION 'LA 58èME’ prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 27]

SAS LA FONCIERE SOLIDAIRE DARWIN représentée par DARWIN EVOLUTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 26]

représentés par M^e Olivier CHAMBORD membre de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et par M^e William BOURDON de l’AARPI BOURDON & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

Défendeurs,

A rendu l’ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Séverine Roma, Greffière, le 15 février 2024 :

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 3 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a, notamment :

— ordonné la suspension des travaux entrepris par la SNC Marignan Résidences sous astreinte provisoire de 1000 € par jour en infraction avec cette interdiction et ce, pendant un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, au terme duquel il pourra de nouveau être fait droit,

— vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [P] [M] avec pour mission, notamment, de décrire l’état des travaux réalisés au [Adresse 25] à [Localité 30] et leur conformité à l’arrêté de permis de construire sollicité sous les références PC 033 063 18 Z0830, de décrire les contraintes, dégâts, désordres, gênes, pollution occasionnés aux propriétés de la SAS la Foncière solidaire Darwin, l’association la 58ème et des consorts [R], [O], [J], [Z], [I], [S], [E], [A], [F], [X], [C] et [K] (les consorts [R] et autres), de décrire et chiffrer les mesures de gestion de la pollution des sols, de décrire et chiffrer les travaux propres à une mise en conformité avec le permis de construire, de décrire et chiffrer les travaux propres à remédier aux contraintes, dégâts, désordres, gênes occasionnés auxdites propriétés, de déterminer les responsabilités encourues, de décrire et chiffrer tous les préjudices subis,

— dit que les parties demanderesses devront consigner in solidum par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux dans les deux mois du prononcé de la décision la somme de 5000 € à valoir sur la rémunération de l’expert,

— dit n’y avoir lieu à application 700 du code de procédure,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Par déclaration en date du 19 janvier 2024, la SNC Marignan Résidences a fait appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024 elle a fait assigner la SAS la Foncière solidaire Darwin, l’association la 58ème et les consorts [R] et autres en référé devant la juridiction du premier président aux fins de voir ordonner, à titre principal, l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision déférée à la cour à savoir l’ordonnance de référé rendue le 3 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, à titre subsidiaire, l’arrêt de l’exécution provisoire de la mesure de suspension du chantier entrepris par la SNC Marignan Résidences prononcée par l’ordonnance de référé rendue le 3 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

À l’audience elle a maintenu ses demandes à l’appui desquelles elle indique en premier lieu que sa demande est recevable puisque s’agissant d’une ordonnance de référé elle ne pouvait obtenir, même en faisant des observations que l’exécution de droit soit écartée.

Elle expose également qu’elle est titulaire d’un permis de construire, à ce jour purgé de tout recours des tiers et exécutoire, pour réaliser en qualité de maître d’ouvrage une opération de construction consistant en la réalisation d’un collectif de logements, commerces et services publics d’intérêt collectif, qu’elle a réalisé des diligences préalables au démarrage du chantier en obtenant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire préventive et la désignation de Monsieur [P] [M] en qualité d’expert, lequel a rendu une note concluant à l’absence de lien de causalité entre le chantier et les désordres relatifs aux fissures et infiltrations alléguées par les consorts [R] et autres, et obtenu la libération des terrains jouxtant l’îlot B031 appartenant à la SAS d’aménagement [Adresse 28], empêchant la réalisation du projet, et souligne qu’elle se heurte aux multiples procédures destinées à l’empêcher de mener à bien ce projet dans lesquelles s’inscrit l’ordonnance déférée.

Elle soutient que la mesure de suspension des travaux entraînera des conséquences manifestement excessives non seulement pour elle, mais également pour les acquéreurs (bailleurs sociaux et particuliers) des lots mis à la vente, alors que le projet a déjà pris du retard compte tenu des nombreuses procédures judiciaires initiées par les entreprises de l’écosystème Darwin, l’autorisation d’assigner à jour fixe devant la cour démontrant le péril dans ses droits causés par l’ordonnance du 3 janvier 2024.

Elle fait valoir en outre que cette décision porte atteinte à la liberté d’entreprendre et l’empêche de réaliser l’objectif d’intérêt général poursuivi par le projet, provoque un retard de livraison de nature à engager sa responsabilité et la résiliation des contrats conclus, plusieurs ventes ayant été conclues en l’état futur d’achèvement, la confronte au mécontentement des acquéreurs sur le point de perdre des avantages fiscaux, met à mal les entreprises intervenantes et les bailleurs sociaux qui lui adressent des réclamations, et porte atteinte à son image.

Elle expose en outre qu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance en ce que le juge a commis une erreur de qualification juridique des faits en caractérisant un trouble manifestement illicite en se fondant, d’une part, sur des éléments aujourd’hui infirmés par l’expert judiciaire intervenant à titre préventif, qui exclut tout lien de causalité entre les désordres allégués par les riverains et l’exécution des travaux (hormis ceux constatés sur un barbecue), et injustifiés au titre d’une étude menée en avril 2018, et d’autre part, sur des éléments non objectifs et non probants, la pollution des sols n’étant en outre nullement caractérisée. Elle ajoute que les conditions de l’article 145 ne sont pas remplies, les demandeurs ne pouvant établir aucun motif légitime de nature à justifier que soit prononcée une mesure d’expertise, de sorte que le juge a commis une erreur d’appréciation en l’ordonnant.

Par conclusions déposées à l’audience du 8 février 2004, soutenues à l’audience, la SAS la Foncière solidaire Darwin, l’association la 58ème, et les consorts [R] et autres sollicitent que la demande de la SNC Marignan Résidences soit jugée irrecevable au motif qu’elle ne justifie d’aucune circonstance nouvelle de nature à établir l’existence de conséquences manifestement excessives dont serait à l’origine l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 3 janvier 2024, à titre subsidiaire que cette demande soit rejetée, et en tout état de cause que la SNC Marignan Résidences soit condamnée à leur payer la somme de 5000 € et de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent, en qualité de riverains du terrain d’assiette de l’opération immobilière menée par la SNC Marignan Résidences, qu’ils subissent diverses nuisances et désordres affectant leurs propriétés immobilières depuis plusieurs semaines, qu’ils sont inquiets des conclusions de l’étude de pollution des sols qui leur a été présentée et que les travaux en cours par le pétitionnaire font apparaître des travaux qui ne sont pas conformes au permis de construire.

Ils font valoir d’une part, que dès lors que le premier juge ne peut lui-même écarter l’exécution provisoire de droit renforcée, le premier président ne peut être saisi d’une demande d’arrêt de cette exécution provisoire et statuer sur ce point sans excéder ses pouvoirs et d’autre part, que l’ordonnance de référé ayant autorité de la chose jugée au provisoire, le premier président n’a le pouvoir de la rétracter ou de la modifier qu’en cas de circonstances nouvelles et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Ils soutiennent que la SNC Marignan Résidences ne rapporte pas la preuve de l’existence de conséquences manifestement excessives entraînées par l’exécution de la décision en faisant état de considérations étrangères à la caractérisation d’un préjudice économique imminent ou irrémédiable et en invoquant la mise en difficulté des acquéreurs de biens immobiliers en VEFA et des entreprises, qui n’est de plus pas démontrée. Ils ajoutent que la liberté d’entreprendre est à mettre en balance avec le droit de chacun de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé et que l’atteinte à son image de marque ne paraît pas irrémédiable.

Ils expliquent qu’il n’existe aucun moyen sérieux de réformation d’annulation de la décision en ce qu’il existe un trouble manifestement illicite compte tenu des nuisances et désordres, du non-respect des préconisations d’études de pollution des sols et du non-respect du permis de construire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Enfin, l’article 514-3 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Sur la recevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

La décision dont appel est une ordonnance de référé.

Or si l’instance en référé fait partie des cas prévus à l’alinéa 3 de l’article 514 du code de procédure civile dans lesquels le premier juge ne peut écarter l’exécution provisoire, pour autant, ce texte n’introduit pas de fin de non-recevoir opposable à une demande d’arrêt de cette exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514-3 1er alinéa du même code, qui serait tirée de la nature même de la décision. La seule conséquence qui en découle est qu’il ne pourrait être reproché au demandeur à l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à une telle décision de ne pas avoir fait valoir d’observations relatives à l’exécution provisoire devant le premier juge et que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 514-3 du code de procédure civile lui seraient donc inapplicables.

Par ailleurs l’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et qu’elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. Toutefois cette faculté de rétractation appartient au juge des référés et ne relève pas des pouvoirs de la juridiction du premier président statuant en matière d’exécution provisoire, de sorte que ces dispositions sont en l’occurrence inapplicables et ne peuvent pas davantage fonder une fin de non-recevoir opposable à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance dont appel, au seul motif que ces circonstances nouvelles ne sont pas établies.

Dans ces conditions la demande de la SNC Marignan Résidences sera déclarée recevable.

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 3 janvier 2024

Les conditions de l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision dont appel sont donc définies par l’alinéa 1er de l’article 514-3 du code de procédure civile et sont cumulatives, étant rappelé que le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs. Il suppose la perspective d’un préjudice irréparable et d’une situation irréversible dépassant les risques normaux inhérents à toute exécution provisoire, et lorsqu’il s’agit notamment d’une condamnation non pécuniaire, ce risque doit s’apprécier au regard de la possibilité d’un anéantissement rétroactif de l’exécution en cas de réformation ou d’annulation du jugement.

En l’occurrence, la SNC Marignan Résidences justifie des désagréments causés à des tiers acquéreurs par le retard de livraison de l’immeuble en cours de construction du fait de l’interruption des travaux en produisant les courriers de trois personnes privées ayant acquis un appartement dans le cadre d’une vente en VEFA et le courrier de la société Aquitanis en attente de la livraison de 40 logements locatifs sociaux qu’elle est dans l’obligation de financer sur ses fonds propres à défaut de perception des loyers attendus. Elle établit aussi avoir cédé quatorze appartements à des particuliers ou des SCI selon les modalités du dispositif Pinel par la production des attestations notariées y afférentes, mais elle ne justifie en revanche en l’état d’aucune doléance relative à la perte des gains fiscaux attendus.

Si l’exécution de l’ordonnance de référé emporte évidemment des conséquences dommageables, au demeurant d’importance inégale, pour ces acquéreurs, celles-ci ne sont toutefois pas irrémédiables en ce qu’elles constituent des troubles provisoires liés au retard de livraison des biens acquis et elles n’ont pas d’effet direct démontré sur la SNC Marignan Résidences, qui n’est susceptible d’être touchée que par ricochet, puisqu’en effet sa responsabilité ne se trouve en l’état pas engagée et l’atteinte à son image de marque n’est pour l’heure qu’hypothétique et a fortiori pas irrémédiable.

Elle produit également le courrier d’un avocat portant une demande d’annulation amiable d’une vente consentie le 6 février 2023 sous peine de se voir assigner devant le tribunal judiciaire aux fins d’annulation de la vente pour vice de consentement. Toutefois la lettre est explicite sur le fait que cette annulation est sollicitée faute pour la SNC Marignan Résidences d’avoir informé l’acquéreur de l’existence de procédure engagée par les défenderesses aux fins de suspension des travaux. Elle ne peut donc être considérée comme une conséquence directe de l’exécution de l’ordonnance de référé.

Par la production de deux points financiers « gros 'uvre » en date des 24 janvier et 8 février 2024 établis par l’entreprise SOGEDA, dont il ressort un coût d’arrêt du chantier évalué à 47 872 €, un coût mensuel d’arrêt du chantier évalué à 64 649 € et une perte d’exploitation mensuelle évaluée à 80 000€, elle justifie d’un potentiel surcoût de l’opération immobilière. Néanmoins, il s’agit d’une évaluation réalisée par la société elle-même et à défaut pour la SNC Marignan Résidences de produire le contrat qui la lie à la société, elle ne démontre pas d’une part, qu’elle est conforme aux stipulations contractuelles et s’impose de facto à elle et, d’autre part, que ces sommes ont fait l’objet d’une mise en demeure de la part de l’entreprise.

Par ailleurs, la SNC Marignan Résidences ne produit strictement aucun document comptable, ni aucun document bancaire, de nature à établir sa situation financière et patrimoniale, l’état de sa trésorerie et de son endettement et son crédit bancaire, de sorte qu’elle ne justifie pas que l’obligation de faire qui s’impose à elle, et pas davantage la mise en 'uvre de la mesure d’expertise, en exécution de la décision qu’elle conteste, emportera pour elle au plan économique des conséquences manifestement excessives en tant qu’irréversibles en cas de réformation de cette décision.

Celles-ci ne sont donc pas caractérisées par les pièces versées aux débats et ci-dessus analysées.

Enfin, quant à l’atteinte à la liberté d’entreprendre qui serait la conséquence du maintien de la suspension des travaux, sa matérialité n’est pas démontrée et même à la considérer constituée, elle n’est en tout état de cause pas irrémédiable, et s’agissant de la reconnaissance de l’existence du péril visé par les dispositions de l’article 917 du code de procédure civile par l’ordonnance l’autorisant à assigner à jour fixe, qui ne répond pas aux mêmes critères, elle ne peut pas davantage être utilement invoquée par la SNC Marignan Résidences pour caractériser l’existence de conséquences manifestement excessives.

Il s’en déduit que la SNC Marignan Résidences ne démontre pas que l’exécution de la décision, tant en tous ses chefs de dispositif, qu’en son seul chef de dispositif relatif à la suspension des travaux, aura des conséquences manifestement excessives et dépassant les inconvénients normaux d’une exécution provisoire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande sans qu’il soit nécessaire d’analyser l’existence d’un moyen sérieux de réformation de la décision dont appel puisque, car dès lors que l’une des deux conditions prévues pour prétendre à l’arrêt de l’exécution provisoire n’est pas remplie, il n’y a pas lieu d’examiner la seconde, compte tenu de leur caractère cumulatif.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SNC Marignan Résidences, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens.

Il apparaît conforme à l’équité de condamner la SNC Marignan Résidences à payer aux défendeurs, pris ensemble, la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable la demande de la SNC Marignan Résidences tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire résultant de l’ordonnance de référé du 3 janvier 2024,

Déboute la SNC Marignan Résidences de sa demande tendant à l’arrêt, total et partiel, de l’exécution provisoire résultant de l’ordonnance de référé du 3 janvier 2024,

Condamne la SNC Marignan Résidences à payer à la SAS la Foncière solidaire Darwin, l’association la 58ème et les consorts [R] et autres la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SNC Marignan Résidences aux entiers dépens de la présente instance.

La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par Hervé GOUDOT, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente