COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 30 AVRIL 2024

PP

N° RG 21/03307 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-ME2G

[W] [U]

[L] [U]

c/

[B] [Y] [X]

[A] [N]

S.C.I. NATHUR

COMMUNE DE [Localité 16]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de BERGERAC (RG : 16/00985) suivant déclaration d’appel du 09 juin 2021

APPELANTS :

[W] [U]

né le [Date naissance 6] 1939 à [Localité 16]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

[L] [U]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 20]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Maître [B] [Y] [X]

née le [Date naissance 11] 1960 à [Localité 14]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

[A] [N]

né le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 18]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 9]

S.C.I. NATHUR agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 9]

représentés par Maître Frédérique POHU PANIER, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMMUNE DE [Localité 16] prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité à la mairie de [Adresse 17]

représentée par Maître Jean-philippe RUFFIÉ de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 mars 2024 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries, et Monsieur Emmanuel BREARD, Conseiller,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M^me Paule POIREL

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller : M. Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : M^me Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

MM. [W] et [L] [U] sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation constituant le lot n° [Cadastre 10] du lotissement [Adresse 15], sur la Commune de [Localité 16].

Ils reprochent à la Commune de [Localité 16] d’avoir cédé à M.[A] [N] la parcelle section AP n°[Cadastre 2] de ce lotissement et à la SCI Nathur d’y avoir édifié un immeuble abritant un cabinet médical.

Par acte du 5 septembre 2016, MM. [W] et [L] [U] ont fait assigner M. [A] [N] devant le tribunal de grande instance de Bergerac à l’effet de le voir condamner à démolir l’immeuble au sein duquel il exploite un cabinet d’ostéo-kinésithérapie, situé sur le terrain cadastré section AP n°[Cadastre 2], [Adresse 19], sur la Commune de [Localité 16].

Par assignation du même jour, les consorts [U] ont fait citer la Commune de [Localité 16] à l’effet de voir annuler la vente du terrain à M. [N].

Par acte du 1er mars 2017, les consorts [U] ont fait citer la SCI Nathur, propriétaire de l’immeuble dans lequel est exploité le cabinet paramédical.

Par acte du 28 février 2019, la Commune de [Localité 16] a fait délivrer une assignation en intervention forcée à Me [B] [Y]-[X], notaire qui a procédé à la vente du terrain au profit de la SCI Nathur.

Ces procédures ont été jointes.

Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— déclaré recevable la demande de M. [W] [U] et M. [L] [U],

Sur le fond,

— rejeté celle-ci, la décision de la Commune de [Localité 16] de vendre à la SCI Nathur la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 2], située dans son domaine privé ne souffrant d’aucune contestation possible,

— condamné M. [W] [U] et M. [L] [U] à payer à la Commune de [Localité 16] et à la SCI Nathur chacun la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné les consorts [U] en tous les dépens,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Les consorts [U] ont relevé appel de ce jugement par déclaration électronique en date du 9 juin 2021, dans les termes suivants : 'Sur le fond, en ce qu’il a rejeté la décision de la Commune de [Localité 16] de vendre à la SCI Nathur la parcelle cadastrée section AP, [Cadastre 1] [Cadastre 2], située dans son domaine privé ne souffrant d’aucune contestation possible, en ce qu’il a condamné M. [W] [U] et M. [L] [U] à payer à la Commune de [Localité 16] et à la SCI Nathur chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce qu’il a condamné les consorts [U] en tous les dépens, rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties, et ordonné l’exécution provisoire de la décision'.

Les consorts [U] , dans leurs dernières conclusions déposées le 15 février 2024, demandent à la cour de :

Concernant les demandes contre la Commune de [Localité 16] :

— juger recevables et en tout cas bien fondées les demandes présentées par M. [W] [U] et M. [L] [U]

— juger que la Commune de [Localité 16] a vendu un bien hors du commerce en tant que le terrain H est grevé d’une charge réelle «espace vert du Lotissement de [Adresse 15]», telle qu’énoncée notamment par le Cahier des charges du lotissement ;

Par conséquent :

Confirmer la décision rendue le 7 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac en ce qu’elle a jugé recevable et en tout cas bien fondées les demandes présentées par M. [W] [U] et M. [L] [U]

Réformer la décision rendue le 7 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac qui a jugé que la décision de la Commune de [Localité 16] de vendre à la SCI Nathur la parcelle cadastrée section AP, n°[Cadastre 2], située dans son domaine privé ne souffrait d’aucune contestation possible,

Et statuant à nouveau,

— juger qu’il y a lieu de prononcer la nullité de la vente du terrain H par la commune de [Localité 16] à la SCI Nathur en tant que terrain à bâtir apte à supporter un « cabinet médical ostéopathie » en violation du Cahier des charges du lotissement ;

— juger que le terrain H doit être remis en état d’espace vert et la voie d’accès à la Dordogne ouverte aux piétons, conformément aux documents du lotissement dont le Cahier des charges ;

— condamner la commune de [Localité 16] à procéder aux travaux nécessaires à la remise en l’état du terrain H ;

— débouter la commune de [Localité 16] de leurs demandes, fins et prétentions,

Réformer la décision attaquée qui a condamné les consorts [U] à payer à la commune de [Localité 16] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance,

Et statuant à nouveau,

— condamner la Commune de [Localité 16] à payer aux demandeurs la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance éventuels.

Concernant les demandes contre M. [N] et la SCI Nathur,

— juger la réalisation de travaux de construction d’un bâtiment à usage de «cabinet médical ostéopathie», autorisés par le permis de construire n° PC [Numéro identifiant 8], sur une « partie commune » du périmètre du lotissement de [Adresse 15], identifiée en tant qu'« espace vert » par les documents du lotissement dont le Cahier des charges et, à ce seul titre, inconstructible en l’état ;

— juger que de tels travaux de construction contreviennent à la charge réelle grevant le terrain H ' parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 2] ' opposable aux colotis et occupants du lotissement de [Adresse 15], telle qu’énoncée notamment et particulièrement par le Cahier des charges du lotissement ;

— juger que la dénaturation de l’espace vert, assis sur le terrain H, par l’exécution des termes du permis de construire n° PC [Numéro identifiant 8] obtenu par M. [N] est source de troubles anormaux de voisinage pour M. [W] [U] et M. [L] [U] ;

Par conséquent :

Confirmer la décision rendue le 7 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac en ce qu’elle a jugé recevable et en tout cas bien fondées les demandes présentées par M. [W] [U] et M. [L] [U]

Réformer le jugement rendu le 7 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac qui a rejeté les demandes des consorts [U] à l’encontre de M. [N] et de la SCI Nathur,

Et statuant à nouveau

— juger qu’il y a lieu de condamner M. [N] et la SCI Nathur à la démolition du bâtiment édifié sur le terrain H, sur le fondement de l’article 1143 du Code civil ;

— juger, qu’au titre de la cessation et de la réparation des troubles anormaux de

voisinage générés par les travaux de construction du bâtiment autorisé par le permis de construire n° PC [Numéro identifiant 8], il y a lieu de condamner M. [N] et la SCI Nathur à procéder à la remise en état du terrain H soit remis en espace vert ;

— débouter M. [N] et la SCI Nathur de leurs demandes, fins et prétentions,

— réformer la décision attaquée qui a condamné les consorts [U] à payer à la SCI Nathur une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance,

— condamner M. [N] et la SCI Nathur à payer aux demandeurs la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance éventuels.

Concernant les demandes contre la SCP [Y]-[X]

— confirmer la décision rendue le 7 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac

en ce qu’elle a débouté la SCP [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre des consorts [U].

M. [N] et la SCI Nathur, dans leurs dernières conclusions déposées le 7 septembre 2023 comportant appel incident sur la recevabilité des demandes des consorts [U], demandent à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la demande des consorts [U],

Statuant à nouveau :

— juger les demandes des consorts [U] irrecevables faute d’intérêt à agir et comme étant prescrites,

— condamner les consorts [U] à payer à M. [N] et à la SCI Nathur la somme de 4 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [U] aux entiers dépens,

Subsidiairement et pour le cas où la Cour confirmerait le jugement entrepris sur la recevabilité des demandes des consorts [U],

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que [N] doit être mis hors de cause, faut de qualité à l’action,

— condamner les consorts [U] à payer à M. [N] et à la SCI Nathur la somme de 4 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les consorts [U] aux entiers dépens.

La Commune de [Localité 16], dans ses dernières conclusions en date du 1er mars 2022, demande à la cour de :

— voir dire, que M. [W] [U] et M. [L] [U] n’ont pas d’intérêt à agir, ces derniers n’étant pas propriétaires de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 13],

A titre subsidiaire,

— voir dire, que de par l’effet relatif des conventions M. [W] [U] et M. [L] [U] ne sont pas fondés en tant que tiers, à demander la nullité de la vente intervenue entre la Commune de [Localité 16] et la SCI Nathur, relative à la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 2],

— voir dire, que les demandes de M. [W] [U] et M. [L] [U] ne sont pas fondées, tant en ce qui concerne, la nullité de la vente, qu’en ce qui concerne leur demande tendant à voir dire et juger que le terrain H doit être remis en état d’espace vert et la voie d’accès à la Dordogne ouverte aux piétons,

— voir débouter, M. [W] [U] et M. [L] [U] de leurs demandes, fins et conclusions,

Ainsi,

— voir dire, que l’action engagée par M. [W] [U] et M. [L] [U] est animée par une intention de nuire, constitue un abus de droit, et, en conséquence, les débouter de leurs demandes, fin et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— voir déclarer la Commune de [Localité 16] recevable et bien-fondée en sa demande d’appel en cause et en garantie de Maître [B] [Y]-[X], notaire,

— voir condamner Maître [B] [Y]- [X] à relever et garantir la Commune de [Localité 16] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

En toutes hypothèses,

— voir débouter, M. [W] [U] et M. [L] [U] de leurs demandes tendant à voir condamner la Commune de [Localité 16] à leur verser la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à voir condamner cette même commune aux entiers dépens d’instance éventuels,

— voir faire droit à la demande de la commune de [Localité 16] et condamner M. [W] [U] et M. [L] [U], conjointement et solidairement, à verser à cette même commune la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Me [B] [Y]-[X] , dans ses dernières conclusions déposées le 17 juillet 2023, demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 7 mai 2021 en ce qu’il a jugé recevables les demandes de M. [W] [U] et de M. [L] [U],

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt à agir l’ensemble des demandes formulées de M. [W] [U] et de M. [L] [U],

— déclarer irrecevables car prescrites l’ensemble des demandes formulées de M. [W] [U] et de M. [L] [U],

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bergerac le 7 mai 2021 en ce qu’il a « Rejeté celle-ci [la demande de M. [W] [U] et de M. [L] [U]], la décision de la Commune de [Localité 16] de vendre de la SCI Nathur la parcelle cadastré section AP n°[Cadastre 2], située dans son domaine privé ne souffrant d’aucune contestation possible ».

Par conséquent,

— débouter M. [W] [U] et M. [L] [U] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— débouter la Commune de [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du concluant,

— condamner toute partie succombante à verser à la S.C.P [Y]-[X] une somme de 3500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 mars 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal judiciaire de Bergerac après avoir écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication par les consorts [U] de leur assignation au fichier immobilier, anciennement bureau des hypothèques, a jugé que la 2ème tranche de construction du lotissement [Adresse 15] avait été autorisée par arrêté du préfet de la Dordogne du 11 avril 1964, qu’y figurait l’actuel terrain litigieux dénommé terrain H, actuellement cadastré section AP n °[Cadastre 2] incorporé au domaine public communal par délibération du 31 janvier 1982 du Conseil municipal puis déclassé à la suite de la délibération du Conseil municipal du 1er mars 2013 dans le domaine privé communal, n’étant plus affecté à l’usage du public, par suite d’une desaffection avérée, décision contre laquelle aucun recours n’a été entrepris dans les deux mois, ni à l’encontre de la délibération du Conseil municipal du 7 mai 2015 ayant autorisé la vente de la parcelle AP [Cadastre 2] à la SCI Nathur.

Il en a déduit que la décision de vente de ladite parcelle ne pouvait plus être remise en cause par les consorts [U].

Il est contesté tout d’abord par l’ensemble des intimés la recevabilité des demandes des consorts [U] comme étant dépourvus d’intérêt voire de qualité à agir, n’étant pas propriétaires de la parcelle AP [Cadastre 2] et étant en tout état de cause prescrits en leurs demandes.

I – Sur la recevabilité des demandes des consorts [U] :

Les parties intimées demandent la réformation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action des consorts [U], alors qu’ils seraient dépourvus d’intérêt et de qualité à agir en nullité de la vente consentie à l’origine par les consorts [P] à la commune de [Localité 16], n’étant pas propriétaires du terrain en litige qui est demeuré dans le patrimoine de M. [P] et a été cédé à la commune, ainsi qu’il était prévu au cahier des charges, et en ce qu’ils seraient prescrits.

Il s’y ajoute pour la SCI Nathur et M. [N] une contestation tenant à leur absence d’intérêt à défendre, M. [N] sollicitant subsidiairement sa mise hors de cause.

A) Sur l’intérêt et la qualité à agir et à défendre :

1) Sur la recevabilité de l’action des consorts [U] :

Les consorts [U] indiquent agir en respect du cahier des charges du lotissement, en leur qualité de colotis, ce qui les autoriserait à s’opposer à une vente qui ne respecterait pas l’affectation d’une parcelle en espace vert commun du lotissement telle que prévue au cahier des charges du lotissement.

Le tribunal n’a pas statué sur la question du défaut d’intérêt à agir alors qu’il était saisi de ce moyen d’irrecevabilité.

Selon l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et selon l’article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il sera observé que l’intérêt et la qualité à agir s’apprécient, indépendamment du bien fondé de l’action, en regard du seul fondement allégué par le demandeur au soutien de ses demandes.

Il n’est en l’espèce pas contesté que les consorts [U] sont propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 10] du lotissement [Adresse 15] situé sur la Commune de [Localité 16] lequel, dans sa deuxième tranche de travaux, incluait notamment le terrain H en litige comme faisant partie des espaces communs du lotissement. Dès lors, agissant en qualité de colotis pour voir respecter le cahier des charges du lotissement qui interdirait selon eux la vente dudit terrain en dehors de la procédure de desaffection qui aurait exigé l’accord de tous les colotis, ils ont, indépendamment de la question du bien fondé de leur action, incontestablement intérêt et qualité à agir pour solliciter la nullité d’une vente qui ne le respecterait pas et voir remettre le terrain en litige dans sa fonctionnalité d’espace commun du lotissement.

Il sera ajouté en ce sens au jugement entrepris.

2) Sur la recevabilité de l’action des consorts [U] à l’encontre de la SCI Nathur et de M. [N] :

La SCI Nathur et M. [N] pour opposer aux consorts [U] un défaut de qualité à agir, ou plus exactement à défendre, contestent leur qualité de colotis.

Cette qualité de colotis constitue une question de fond qui sera abordée ultérieurement au titre du bien fondé de la demande.

Quant à l’absence de qualité à défendre de M. [N], il convient de relever que si son absence de qualité de propriétaire du terrain est constante, en revanche demeure entière sa qualité de propriétaire des travaux dès lors qu’il résulte effectivement du panneau d’affichage du permis de construire n° 24 296 15 C 0007 délivré le 25 novembre 2015, sur le terrain H, qu’il y est mentionné comme le propriétaire et en conséquence le titulaire du permis de construire.

M. [N] se contente d’indiquer à juste titre qu’il n’est pas le propriétaire du terrain et qu’en tant que représentant de la personne morale, il ne peut défendre à sa place et d’indiquer que 'même en qualité de maître d’oeuvre, cette requête serait vaine'. Cependant il ne répond pas à l’argument selon lequel il serait titulaire du permis de construire et en conséquence propriétaire des travaux, ce qui lui confère qualité à défendre à une action en démolition de ces mêmes travaux.

Il n’y a donc pas lieu à ce stade de mettre hors de cause M. [N], étant ajouté au jugement entrepris.

B – Sur la prescription de l’action :

L’ensemble des intimés soutiennent que l’action des consorts [U] est prescrite comme n’ayant jamais exercé de recours contre les délibérations du conseil municipal de la commue de [Localité 16], ni contre les actes administratifs (déclaration d’utilité publique, certificat d’urbanisme délivré le 28 novembre 2014, permis de construire du 4 janvier 2016), ni contre la modification du parcellaire cadastrale du 17 septembre 2012 au terme de laquelle la commune est devenue propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 2], ni contre la cession du bien litigieux intervenue entre le lotisseur, M. [P] et la commune de [Localité 16], le 28 décembre 2012, alors que, selon l’article L 2131-8 du code général des collectivités territoriale, qui fixe le délai de recours des habitants d’une commune pour attaquer une délibération du conseil municipal, selon l’article R 421-1 du code de la justice administrative qui fixe les délais de recours pour attaquer tout acte administratif et selon les dispositions de l’article R 600-2 du code de l’urbanisme qui fixe les délais de recours contentieux en matière de permis de construire, l’action des consorts [U] serait prescrite.

Les consorts [U] font valoir, qu’au delà des actes administratifs qu’ils ne contestent pas, hormis l’absence de procédure de désaffection du terrain en espace vert commun du lotissement qui aurait nécessité l’accord des colotis, ils sont tout à fait recevables à agir devant le juge judiciaire en respect des dispositions contractuelles du cahier des charges et à faire respecter la charge réelle qui grevait la parcelle H.

L’on comprend en effet de leurs écritures qu’ils ne contestent pas l’acquisition par la commune pour un euro symbolique de la parcelle H affectée par le cahier des charges en espace vert commun du lotissement, en ce sens que cette rétrocession à la commune n’aurait pas modifié l’affectation du bien en espace vert commun qui serait demeurée une charge réelle, que de même ils ne contestent pas le déclassement du bien dans le domaine privé de la commune qui n’a également eu selon eux aucune incidence sur le fait que le terrain demeurait grevé d’une charge réelle que seule une décision d’expropriation aurait permis de lever en l’absence d’accord des colotis.

Il n’y a donc pas lieu de s’interroger sur la prescription de l’action visant l’acte du 28 décembre 2012 par lequel M. [P] a vendu le terrain H à la commune qui n’est finalement pas contesté, ni sur la prescription de l’action visant la décision par laquelle le bien a été déclassé du domaine public au domaine privé de la commune, qui n’est pas davantage contestée, seule étant finalement contestée la vente en terrain à bâtir du terrain H devenue parcelle AP [Cadastre 2] à la SCI Nathur et le fait que la commune ait pu céder ce bien en terrain à bâtir sans être passée par la procédure prévue à l’article L 442-10 du code de l’urbanisme qui est d’ordre public de désaffection du terrain, qui imposait selon eux l’accord de tous les colotis.

Les demandes des consorts [U] tendent en réalité à la nullité de la vente du terrain H par la commune à la SCI Nathur en terrain à bâtir en violation du cahier des charges et secondairement à la remise du terrain H en son état d’espace vert tel que prévu au dit cahier des charges. Il s’agit en effet d’une action tendant à la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots, laquelle, quand bien même le coloti agirait en réparation d’un préjudice personnel et indépendamment de la question de son bien fondée, ne se trouve pas contrainte et limitée par les dispositions susvisées.

Quant aux dispositions de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme selon lequel lorsqu’une construction a été édifiée en conformité à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publiques, elles n’intéressent pas la question de la prescription et en tout état de cause l’action des consorts [U] ne tend pas à sanctionner une construction du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou de servitudes d’utilité publique mais uniquement le non respect du cahier des charges entre colotis et le non respect d’une charge réelle grevant un terrain.

L’action des consorts [U] n’est en conséquence pas prescrite.

II – Sur le bien fondé de l’action :

A) Sur l’action en nullité de la vente et en démolition du cabinet médical fondée sur le non respect du cahier des charges :

Les consorts [U] contestent la décision qui les a déboutés de leurs demandes au motif que le terrain H en litige a fait l’objet d’une procédure de déclassement du domaine public vers le domaine privé de la commune en raison d’une desaffection avérée, les lieux n’étant plus fréquentés, par suite de la délibération du Conseil municipal du 1er mars 2013, qui l’a ainsi autorisée à vendre le dit terrain et que cette délibération n’ayant pas été attaquée, ni davantage celle du Conseil municipal du 7 mai 2015 ayant autorisé la vente de la parcelle AP [Cadastre 2] à la SCI Nathur, les consorts [U] n’étaient pas fondés à remettre en cause, ni le déclassement, ni la vente en terrain à bâtir au profit de la SCI Nathur.

Ils font essentiellement valoir que la parcelle vendue par la commune de [Localité 16] à la SCI Nature était hors du commerce comme grevée d’une charge réelle tenant à son affectation en 'espace vert du lotissement [Adresse 15]', comme il résulte du cahier des charges du lotissement dont il est constamment rappelé par la cour de cassation qu’il a valeur contractuelle et s’impose à tous les colotis, et que les parties communes d’un lotissement quel que soit son propriétaire et gestionnaire, demeurent communes dès lors qu’elles n’auront pas été desaffectées et déclassées selon la procédure de l’article L 442 -10 alinéa 2 du code de l’urbanisme supposant l’accord de tous les colotis, que seule la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique aurait permis d’éteindre les droits et servitudes réelles grevant le dit terrain, ce que n’a pas réalisé le seul déclassement du terrain du domaine public vers le domaine privé de la commune.

Il sera observé d’emblée que c’est à tort que les consorts [U] opposent à la commune de [Localité 16] le caractère contractuel du cahier des charges entre colotis, alors que la commune qui s’est vu rétrocéder les parties communes du lotissement pour en assurer la gestion, n’est pas elle même colotie.

Dès lors la SCI Nathur et M. [N], n’ont pas davantage acquis un lot faisant partie du lotissement, mais le cas échéant un espace commun grevé d’une charge réelle, de sorte qu’ils ne sont pas davantage colotis.

Il s’ensuit que les consorts [U] ne peuvent se prévaloir du non respect du cahier des charges ayant valeur contractuelle entre les colotis au soutien d’une action en annulation de la vente entre la commune et la SCI Nathur, ni de son non respect par la SCI Nathur, au soutien de sa demande de démolition du cabinet paramédical qu’elle y a fait édifier.

La commue de [Localité 16] fait encore valoir que les consorts [U] qui ne sont pas propriétaires de la parcelle concernée sont des tiers à l’acte de vente entre la commune de [Localité 16] et la SCI Nathur, de sorte qu’en vertu de l’effet relatif des contrats ils ne seraient pas fondés à en poursuivre la nullité.

Cependant la nullité ressortant de l’indisponibilité du bien grevé de droits réels n’est pas une nullité de protection instaurée dans l’intérêt du cocontractant, de sorte qu’elle peut être invoquée par toute personne qui y a un intérêt ce qui est le cas des consorts [U] du seul fait de leur qualité de coloti, ainsi qu’il a été précédemment retenu.

Il est encore opposé par la commune de [Localité 16] aux consorts [U], qui agissent en nullité de la vente pour non respect des dispositions de l’article L 442-9 et 10 du code de l’urbanisme, la caducité des règles d’urbanisme contenues au cahier des charges qui serait acquise après 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dès lors que, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu.

Les consorts [U] observent au contraire que selon l’alinéa 3 de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, l’alinéa 1 n’a pas vocation à remettre en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Cependant, il a été précédemment relevé que la commune n’était pas colotie. Par ailleurs, le mode de gestion des parties communes ne fait ici référence qu’à l’organe qui en assure la gestion (ASL, commune…), en sorte que l’on ne se trouve pas dans un cas d’exclusion visé à l’alinéa 3 et que l’alinéa 1 a bien vocation à s’appliquer en l’espèce.

Or, l’autorisation de lotir a été délivrée par arrêté du 11 avril 1964 modifié par les arrêtés du 12 août 1964 et 3 juillet 1967 et le lotissement s’est trouvé couvert par un PLU approuvé le 6 juin 2013, révisé le 6 décembre 2013, soit plus de dix années après l’autorisation de lotir, de sorte que le cahier des charges est devenu caduc en ce qu’il porte sur la définition des parties communes du lotissement et partant leur constructibilité qui sont des dispositions à caractère réglementaire.

Les consorts [U] se prévalent encore des dispositions de l’article L 442-10 aliéna 1 et 2 du code de l’urbanisme dans sa version modifiée par la loi ALUR

en vigueur depuis le 27 mars 2014, selon lequel 'Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes d’un lotissement. '

Ils en déduisent que s’agissant de l’affectation des parties communes d’un lotissement, toute modification demeure soumise à l’accord unanime des colotis et que la commune de [Localité 16] n’ayant respecté la procédure de desaffection du terrain H, ne pouvait le vendre en terrain à bâtir par l’effet de la seule décision de déclassement du domaine public de la commune vers son domaine privé.

Cependant la même loi ALUR ayant prévu la caducité des clauses de nature réglementaire des cahiers des charges au bout de 10 ans, la procédure de désaffection d’une partie commune n’ a pas vocation à continuer à s’appliquer aux clauses réglementaires, dont la détermination des parties communes, d’un cahier des charges devenu caduc.

Ils s’ensuit que la commune de [Localité 16] a cédé en terrain à bâtir un bien qui selon le plan local d’urbanisme approuvé selon délibération du Conseil municipal du 6 juin 2013 qui lui est applicable, constitue désormais la parcelle AP n° [Cadastre 2] , située pour partie en zone UC du dit document et pour partie en zone N, mais qui n’est plus soumis aux dispositions réglementaires du cahier des charges du lotissement devenues caduques, de sorte qu’elle n’a pas cédé une partie commune du lotissement.

En conséquence, les consorts [U] ne sont pas fondés à remettre en cause l’acte de vente en terrain à bâtir de la parcelle AP [Cadastre 2] au profit de la SCI Nathur ou de M. [N] qui ne sont pas des colotis, pour non respect du cahier des charges.

Ils ne sont en conséquence pas davantage fondés à solliciter sur le fondement du non respect du cahier des charges la démolition du cabinet médical et la remise de la parcelle en l’état d’espace vert commun.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes en nullité de la vente et en démolition du cabinet médical implanté sur la parcelle AP [Cadastre 2].

B) Sur la demande de démolition du cabinet médical dirigée contre la SCI Nathur et M. [N] pour trouble généré par la construction aux consorts [U].

La notion de trouble anormal du voisinage qui est une création prétorienne permet d’indemniser indépendamment de toute violation d’un règlement le préjudice causé à autrui notamment du fait d’une construction. Elle institue un régime de responsabilité sans faute fondé sur le seul lien de causalité entre un fait générateur et le dommage, au contraire de l’action intentée contre un coloti fondée sur le non respect du cahier des charges qui ne suppose pas pour prospérer la démonstration d’un préjudice mais nécessite au contraire la violation d’une disposition contractuelle.

Or, il résulte de leurs conclusions (page 71 à 77) que s’agissant des troubles générés par la construction du cabinet médical aux consorts [U], ces derniers continuent d’alléguer la violation du cahier des charges s’imposant aux colotis, rappelant d’ailleurs, 'sans que les colotis qui subissent de telles violations (du cahier des charges) n’aient à justifier ou motiver d’un quelconque préjudice’ (leurs conclusions page 72), ce qui est pourtant la condition sine qua non de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage. Il apparaît ainsi que leur action en démolition a toujours pour fondement le non respect du cahier des charges qui pourtant ne peut être opposé à la SCI Nathur et à M. [N] dont il a été retenu qu’ils ne sont pas des colotis.

Les appelants indiquent cependant que nonobstant la jurisprudence constante de la cour de cassation (qui en matière de non respect du cahier des charges entre colotis n’exige pas la démonstration d’un préjudice) ils subissent des préjudices du fait de la dite implantation et notamment:

— perte de la vue depuis le jardin et le bâtiment édifié sur le lot n° 27, propriété des consorts [U], sur un vaste terrain H, d’une surface de 1 609 m2, en l’état d’espace vert et boisé, (p17). Cependant, le terrain des consorts [U] est situé dans un lotissement en deux tranches comportant en tout 44 lots et les photographies produites atteste que le lotissement est dense en habitations (pièce 19 des appelants) et que même en construction le cabinet médical demeurait une construction discrète, des arbres ayant été conservés lui permettant de se fondre assez naturellement dans un ensemble préservé, et il ne résulte pas de la photographie n° 17 qui aurait été prise depuis le terrain des consorts [U], avant la construction, souffre d’un déficit de vue depuis, alors que la maison des consorts [U] est qui plus est une construction surélevée, plus haute que le cabinet médical,

— perte d’un environnement vert et arboré au profit d’une construction ne présentant aucun intérêt architectural (P18), ce qui n’apparaît pas davantage caractérisé au vu de ce qui a été sus relevé.

— dénaturation de la quiétude du lotissement à usage d’habitation, mais celle ci ne résulte pas des seules photographies produites (pièce n° 18) montrant le cabinet médical en construction, ni de la photographie (pièce n°19) qui constitue une vue aérienne du lotissement qui caractérise au contraire une certaine densité de celui-ci, ni du bulletin municipal de la commune de juin 2016, à l’exception de tout constat de commissaire de justice à différentes heures de la journée ou jours de la semaine, attestations, les deux photographies produites (pièce 47) montrant des véhicules correctement garés sur un parking situé devant le cabinet médical réservé à cet effet, hormis quelques véhicules garés de l’autre côté de la rue, sur le trottoir, sans toutefois qu’il soit exclu qu’il s’agisse, pour ces derniers véhicules, de riverains garés devant leur domicile. Enfin, aucun élément ne suffit à caractériser de nombreuses allées et venues sur les voies du lotissement ou nombre de voitures en stationnement qui excéderaient par leur nature ou leur intensité les inconvénients normaux du voisinage (P47),

— perte définitive de l’un des accès communs, aux colotis et habitants du quartier, sur la Dordogne (P 15 et 20). Cependant, la commune de [Localité 16] comme la SCI Nathur font justement valoir qu’il n’y a jamais eu d’accès directe à la Dordogne du fait d’un important talus (6 mètres) situé en fond de terrain H devenu parcelle n° [Cadastre 2] qui sépare ce terrain de la Dordogne ainsi que le montre la photographie n° 15 versée aux débats par les appelants et à laquelle ils font également référence.

Par ailleurs, alors que les consorts [U] ne contestent pas ne pas résider sur place, ils ne justifient d’aucune plainte de riverains s’agissant de ces nuisances.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande en démolition du cabinet médical avec remise du terrain en son état antérieur d’espace vert, formulée sur le fondement du trouble anormal du voisinage, étant ajouté au jugement entrepris.

Au vu de l’issue du présent recours, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, les consorts [U] qui succombent en leur appel en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés à payer à la commune de [Localité 16], à la SCI Nathur et M. [N], ensemble, et à Maître [Y]-[X], une somme de 3 500 euros chacun, au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Déclare recevable les demandes des consorts [U] comme ayant qualité et intérêts à agir et comme étant non prescrites.

Dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause M. [A] [N].

Confirme le jugement entrepris et y ajoutant :

Déboute M. [L] [U] et M. [W] [U] de leurs demandes sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Condamne in solidum M. [L] [U] et M. [W] [U] à payer un somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile respectivement à :

— la commune de [Localité 16],

— la Sci Nathur et M. [A] [N], ensemble,

— à Maître [Y]-[X]

Condamne in solidum M. [L] [U] et M. [W] [U] aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,