Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° 93 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08405 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMDD

Décision déférée à la cour : ordonnance du 12 avril 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/57869

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]-[Adresse 5] ET [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MICHAU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383

INTIMÉES

S.C.I. RDP, RCS de Paris n°952822328, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.C.I. NDN, RCS de Paris n°852515667, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentées par M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Les sociétés civiles immobilières RDP (la société RDP) et NDN (la société NDN) sont respectivement propriétaires des lots n°91 ainsi que 92 et 93 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8],

Par actes de commissaire de justice des 13 et 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner les sociétés NDN et RDP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de leur voir enjoindre sous astreinte de cesser l’activité de location meublée de tourisme, de supprimer les travaux de transformation des menuiseries extérieures et de remettre les lieux en état, ainsi qu’aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance contradictoire du 12 avril 2024, la juridiction ainsi saisie a notamment :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’activité de location meublée de tourisme ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de rétablissement de l’affectation des lots n°91, 92 et 93 de l’immeuble ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lots n°91, 92 et 93 de l’immeuble ;

ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [W], qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

se rendre dans l’immeuble sis [Adresse 4]-[Adresse 5] et [Adresse 1], et notamment dans les lots n°91, 92 et 93 après y avoir convoqué les parties ;

examiner les travaux réalisés par la société RDP dans le lot n°91 et par la société NDN dans les lots n°92 et 93 ;

décrire ces travaux ;

préciser s’ils affectent les éléments de structure de l’immeuble et plus largement les parties communes, et s’ils ont une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble ;

localiser les points d’eau et les raccordements aux réseaux communs; préciser si les travaux ont impliqué de déplacer ou de créer des cuisines, salles d’eau et water-closets; ' dire si les travaux ont une incidence sur la solidité de l’immeuble;

fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

dire si des travaux urgents sont nécessaires pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir les observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation supplémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées;

en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

fixé à la somme de cinq mille euros (5.000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 12 juin 2024 ;

dit que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

dit que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 12 décembre 2024, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plate-forme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

rejeté le surplus des demandes ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’activité de location meublée de tourisme ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de rétablissement de l’affectation des lots n° 91, 92 et 93 de l’immeuble sis [Adresse 4] ; dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lots n° 91, 92 et 93 de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] – [Localité 8] ; rejeté le surplus des demandes.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,1, alinéa 1er, 2, alinéa 1er , 3 et 55 du décret du 17 mars 1967, L.637-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation et 1253 du code civil, le syndicat des copropriétaires a demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé du 12 avril 2024 en ce qu’elle a :

'' Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’activité de location meublée de tourisme ;

' Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de rétablissement de l’affectation des lots n°91, 92 et 93 de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

' Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lots n°91, 92 et 93 de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] ;

' Rejeté le surplus des demandes ;' ;

condamner les sociétés NDN (lots 92 et 93) et RDP (lot 91) à cesser d’exercer ou de faire exercer dans leurs lots respectifs l’activité de location meublée touristique de courte durée interdite dans lesdits lots par le règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

condamner les sociétés NDN (lots 92 et 93) et RDP (lot 91) à remettre en état leurs lots respectifs à usage d’origine de bureaux en conformité avec le règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

condamner in solidum les sociétés NDN (lots 92 et 93) et RDP (lot 91) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les mêmes aux dépens de l’instance de référé.

et y ajoutant :

condamner in solidum les sociétés NDN (lots 92 et 93) et RDP (lot 91) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les mêmes aux dépens de l’appel.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, les sociétés RDP et NDN ont demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé du 12 avril 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

o Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’activité de

location meublée de tourisme,

o Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de rétablissement de l’affectation des lots n°91,92 et 93 de l’immeuble sis [Adresse 4],

o Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lots n°91,92 et 93 de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1],

l’infirmer en ce qu’elle a :

o Ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert M. [U] [W];

statuant à nouveau :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre des sociétés RDP et NDN,

condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société RDP, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur la demande de cessation de l’activité de location meublée de tourisme au sein des lots

n°91, 92 et 93

En application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommage imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

Par ailleurs, selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. […]'.

Selon l’article 9 de la même loi, 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les articles 8 et 9 précités sont d’ordre public, comme le précise l’article 43 de la loi qui prévoit en son alinéa 1er que toutes clauses contraires aux dispositions notamment de ces articles sont réputées non écrites. Il découle de ces dispositions que si le règlement de copropriété a vocation à déterminer une affectation ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives, la limitation des droits individuels des copropriétaires doit nécessairement être justifiée par la destination de l’immeuble, laquelle est appréciée en considération de son environnement.

C’est ainsi qu’a pu être déclarée non écrite la clause d’un règlement de copropriété qui soumettait la location meublée de courte durée à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale, alors que, par ailleurs, ce règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour l’activité litigieuse, la restriction aux droits des copropriétaires n’étant pas justifiée par la destination de l’immeuble et l’activité de location n’ayant provoqué aucune nuisance (cf. Cass. 3ème Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-15.891, Bull. 2011, III, n° 97).

Au cas d’espèce, il sera relevé préliminairement qu’il n’est pas contesté que les sociétés RDP et NDN exploitent dans les lots n°91, 92 et 93, dont elles sont propriétaires au sein de l’immeuble dont s’agit, une activité de location meublée de tourisme, ce que leur reproche le syndicat des copropriétaires.

En premier lieu, comme devant le premier juge, à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une telle activité est de nature commerciale, laquelle est prohibée concernant les lots n°91, 92 et 93. A cet égard, il souligne que le règlement de copropriété prévoit expressément que la destination de tous les lots situés au 1er étage du bâtiment C donnant sur la cour-jardin intérieure de l’immeuble, dont les lots litigieux, est à usage mixte de bureaux ou de chambres de domestiques, ou de locaux réservés à l’usage du concierge. Il ajoute que le dit règlement comporte en outre une clause explicite qui stipule que : 'Les locaux à usage de bureaux seront occupés comme tels.'. Il soutient encore que le seul changement d’affectation qui serait sous toute réserve éventuellement possible concernant les lots n°91, 92 et 93, qui étaient à usage de bureaux, serait en vue d’un usage de chambres de domestiques ou pour l’usage du concierge.

Les sociétés RDP et NDN observent que la destination de l’étage ne se confond pas avec celle de l’immeuble laquelle est à usage mixte d’habitation et commerciale, ce qui autorise donc l’exercice d’activités commerciales en son sein, outre, qu’en l’espèce, l’activité de location meublée touristique qui est pratiquée par elles ne revêt nullement un caractère commercial. Elles en déduisent que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter l’interdiction de la pratique d’une activité commerciale au sein de l’ensemble immobilier, dès lors que celle-ci est parfaitement conforme à la destination de l’immeuble.

La cour relève qu’il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble comprend trois bâtiments, dont celui désigné par la lettre 'C’ et qui est situé en bordure de la [Adresse 9]. Ce bâtiment est décrit comme suit : 'Un autre immeuble élevé sur sous-sols avec rez-de-chaussée à usage commercial et neuf étages, le dernier en retrait, desservis ainsi qu’il est dit ci-dessus par l’entrée commune prévue sur la [Adresse 10]. Cet ensemble […] comprend : Sur la totalité de la superficie, deux sous-sols à usage de garages désignés deuxième et troisième sous-sol. Un premier sous-sol à usage de garages, de caves, de réserve pour compteurs, suppresseurs et caves, chaufferie et réserve de combustible. Un rez-de-chaussée à usage commercial, comportant deux boutiques, station-service en bordure de la [Adresse 9], avec, à la suite, local à usage de garage et atelier de réparations – sur la [Adresse 10] : entrée d’immeuble et divers locaux à usage de boutiques. Au premier étage, dans chacun des bâtiments en élévation sur [Adresse 10] et sur [Adresse 9], divers locaux à usage de chambres de domestique et de bureaux, locaux réservés au concierge, et, à ce même étage, une cour intérieure en terrasse éclairée, destinée à couvrir les locaux du rez-de-chaussée à usage de garages, aménagée en jardin artificiel; sur cette cour et au fond, locaux à usage de bureaux formant rez-de-chaussée sur ladite cour; et enfin, tant [Adresse 10] que [Adresse 9], des bâtiments à usage d’habitation dans les étages. […]'

S’agissant de la jouissance des parties privatives, le règlement de copropriété stipule :

«  Article I – Chacun des co-propriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties dont il aura la jouissance exclusive, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres co-propriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble, et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

[…]

Occupation – Les appartements et chambres de service ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et m’urs ; la domiciliation de siège de société ne comportant pas de réception de clientèle, et l’exercice des professions libérales y sont autorisés autorisées à la condition qu’il n’en résulte aucun trouble de jouissance. Les locaux à usage de bureaux seront occupés comme tels. Il ne pourra être exercé dans les boutiques de commerces bruyants, mal odorants ou de mauvais aspect. Les propriétaires de locaux à usage professionnel ou de bureaux, ne pourront exercer de profession pouvant nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble. Il ne pourra y être tenu aucune clinique ni laboratoire.

Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité des immeubles ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service.

[…]

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartements entiers sont autorisées'.

Reste que, comme l’a retenu à juste titre le premier juge, il ne résulte pas de la lecture du règlement de copropriété que celui-ci prohiberait explicitement l’activité de location meublée au sein de l’immeuble. Et, si les extraits précités de ce règlement décrivent l’usage des locaux situés au premier étage comme étant à destination de chambres de service ou de bureaux ou encore des locaux réservés au concierge, il ne peut être retenu que ces stipulations, qui peuvent avoir une vocation exclusivement descriptive, auraient eu pour but de prohiber à l’avenir une autre utilisation. Au demeurant, comme l’a relevé le juge des référés, il résulte d’une lettre du syndic du 8 juin 2023, que les lots situés au premier étage sont, de fait, soit des appartements destinés à l’habitation, soit des bureaux.

Aussi, au vu des éléments en débat, il apparaît que c’est à bon droit que le premier juge a décliné sa compétence s’agissant d’apprécier si l’exploitation d’une activité de location meublée de tourisme dans les locaux litigieux constituait un changement d’affectation contraire à la destination de l’immeuble, alors que seul le juge du fond a le pouvoir d’en apprécier dès lors que pour ce faire il est nécessaire de se livrer à une interprétation des clauses du règlement de copropriété qui ne sont pas explicites sur ce point et ce à la lumière de la destination de l’immeuble, appréciée en considération des caractères et de la situation du bien.

En second lieu, pour justifier de sa demande de cessation de l’activité de location touristique exploitée par les sociétés RDP et NDN, le syndicat des copropriétaires excipe de l’existence de nuisances qu’elle génère et qui constituent un trouble anormal de voisinage. En particulier, le syndicat des copropriétaires précise que l’accès aux lots n°91, 92 et 93 n’est possible que via l’entrée commune de la [Adresse 10], commandée par une porte avec digicode et passe Vigik, puis en empruntant un escalier intérieur menant au hall du bâtiment A situé au 1er étage, puis en traversant la cour jardin du même étage et en composant de nouveau un digicode et au moyen d’un pass Vigik, ce qui suffit à caractériser un risque certain d’atteinte à la sécurité des biens et des occupants de l’immeuble.

Il ajoute en s’appuyant sur le constat de commissaire de justice dressé le 6 juillet 2023, à la suite d’essais de passage de valises à roulettes sur les pavés de la cour intérieure, qu’est caractérisé le risque certain de nuisances susceptibles de porter atteinte à la tranquillité des habitants de l’immeuble. Il fait encore état de l’attestation établie le 23 avril 2024 par un copropriétaire, dénommé M. [H], qui a pris des clichés photographiques qui démontrent la persistance et la réalité de la gêne occasionnée aux autres copropriétaires de l’immeuble en violation des clauses du règlement de copropriété afférentes à la tranquillité des occupants et au respect de leurs droits. Notamment, la syndicat des copropriétaires relève qu’un cliché photographique du 12 octobre 2024 démontre l’occupation du banc de la cour jardin au 1er étage par une cliente des sociétés intimées avec ses valises à roulettes. Il indique encore qu’il est établi que des prestations de nettoyage et de livraison de linge sont effectuées régulièrement, avec dépôt de sacs de linge dans le couloir du bâtiment C qui encombrent les parties communes et favorisent des infestations éventuelles de punaises, et transport de chariots de livraison ELIS dans le hall du bâtiment A et dans le jardin.

En réponse, les sociétés RDP et NDN contestent que le syndicat des copropriétaires ait apporté la preuve de l’existence de quelconques nuisances. Elles observent que le procès-verbal de commissaire de justice du 6 juillet 2023 procède d’une simulation opérée par l’officier ministériel et un copropriétaire dans le logement duquel celui-ci s’est rendu pendant que M. [H] était chargé de traverser la cour commune équipé d’une valise à roulettes. Elles ajoutent que la preuve du trouble anormal de voisinage doit-être collective et ne peut affecter un seul lot ou encore un seul copropriétaire. Et, s’agissant de la photographie du 12 octobre 2024 concernant l’occupation d’un banc de la cour jardin, les sociétés RDP et NDN invitent la cour à dire si la présence d’une personne assise sur un banc avec une valise cause un trouble anormal de voisinage.

Au vu des pièces produites, comme l’a retenu à juste titre le premier juge qui en a fait une analyse dont les débats devant la cour n’ont pas altéré la pertinence, ses motifs devant être adoptés, la preuve de l’existence alléguée des nuisances anormales qu’engendrerait l’activité de location meublée touristique n’est pas suffisamment caractérisée.

Il s’ensuit que la décision entreprise doit recevoir confirmation en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à faire cesser l’activité de location touristique sur ce fondement.

Sur la demande de remise en état des lots n°91, 92 et 93

Il sera constaté que le syndicat des copropriétaires qui avait demandé au premier juge de condamner sous astreinte les sociétés RDP et NDN à supprimer les travaux de transformation et de modification des fenêtres et grilles/barreaux réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et de les condamner à remettre en état antérieur leurs lots respectifs, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à leur charge n’a développé aucun moyen à ce titre dans la partie de ses conclusions consacrée à la 'Discussion'.

En l’absence de moyens articulés au soutien de la demande d’infirmation de la décision entreprise qui a dit n’y avoir lieu à référé à ce titre, celle-ci doit recevoir confirmation de ce chef.

Sur la mesure d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En outre, la procédure prévue par l’article 145 du même n’est pas limitée à la conservation des preuves mais peut également tendre à leur établissement. Il incombe néanmoins au demandeur à la mesure in futurum de justifier d’éléments de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut.

Par ailleurs, aux termes de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions qui autorisent un copropriétaire à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est acquis qu’en vertu des dispositions précitées un trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de ce faire par l’assemblée générale (cf. notamment Cass. 3ème Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 21-15.797).

A l’appui de leur demande d’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a prescrit une mesure d’expertise, les sociétés RDP et NDN font valoir qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve et qu’il appartient au juge de limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux. Elles soutiennent qu’il n’existe aucun motif légitime permettant de désigner un expert alors que la demande du syndicat des copropriétaires tend en réalité à voir examiner des travaux purement privatifs réalisés par elles et n’ayant causé aucun désordre au sein de l’ensemble immobilier.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas développé de prétentions à ce titre.

Au vu des éléments en débat, il sera relevé en particulier que, comme l’a retenu à juste titre le premier juge, la réalisation de travaux d’aménagement importants au sein des lots dont elles sont propriétaires par les sociétés RDP et NDN, comportant la création de cloisons et de pièces d’eau, n’est pas sérieusement discutée.

Alors que la nature de ces travaux permet de retenir qu’est plausible l’existence d’une atteinte aux parties communes invoquée par le syndicat des copropriétaires, l’existence d’un motif légitime à voir ordonner la mesure d’expertise n’est pas remis en cause à hauteur d’appel.

Dans ces conditions, la décision entreprise doit recevoir confirmation de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise doit être confirmée quant aux frais et dépens.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4]-[Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 8] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT