COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 JUIN 2024

N° RG 22/04861 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M6E7

[G] [V]

c/

[M] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/01622) suivant déclaration d’appel du 21 octobre 2022

APPELANT :

[G] [V]

né le 17 Décembre 1961 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par Maître Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉE :

[M] [L]

née le 08 Mai 1956 à [Localité 6] (ALGERIE)

de nationalité Algérienne,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Françoise AMADIO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : M^me Bérengère VALLEE

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.

Suivant un acte sous seing privé du 11 décembre 2007, Mme [M] [L] s’est vue consentir un bail d’habitation sur un logement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], appartenant à ce jour à M. [G] [V].

Ce dernier a signifié le 15 mars 2022 à sa locataire un congé en vue de vendre le bien immobilier en question.

Par acte d’huissier de justice du 11 mai 2022, Mme [L] a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de Bordeaux, aux fins notamment d’obtenir la nullité du congé, la condamnation de M. [V] au paiement de l’amende pénale prévu au paragraphe 3-3-2-2 de la notice d’information en cas de congé frauduleux, la condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 13 septembre 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré nul et de nul effet le congé signifié le 15 mars 2022 par M. [V] à Mme [L] concernant le logement loué à cette dernière, sis [Adresse 1] à [Localité 4], au regard de son statut de locataire protégée,

— déclaré la présente juridiction incompétente pour se prononcer sur la fixation d’une amende pénale à l’encontre de M. [V] et renvoie en conséquence M. [L] à mieux se pourvoir,

— débouté M. [L] de sa demande au paiement de dommages et intérêts,

— condamné M. [V] à payer à Mme [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

M. [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 octobre 2022, en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du congé signifié le 15 mars 2022 par M. [V],

— condamné ce dernier à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 7 mars 2024, M. [V], demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité du congé du 15 mars 2022,

— valider le congé du 15 mars 2022,

— prononcer l’expulsion de Mme [L] avec le concours de la force publique et la condamner à une indemnité d’occupation du montant du loyer,

— condamner Mme [L] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 8 mars 2024, Mme [L] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré 'nul et de nul effet le congé signifié le 15 mars 2022 par M. [V] à Mme [L] concernant le logement loué à cette dernière, sis [Adresse 1] à [Localité 4], au regard de son statut de locataire protégée',

— confirmer le jugement en ce qu’il a 'condamné M. [V] à payer à Mme [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance',

— condamner M. [V] à payer à Mme [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 25 mars 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur la nullité du congé délivré le 15 mars 2022.

M. [V] reproche au premier juge d’avoir soulevé d’office le moyen tiré de l’absence d’offres de relogement sans l’inviter à s’exprimer sur ce moyen et prononcé la nullité du congé à ce titre.

Se prévalant de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, il indique avoir, pendant la période de préavis, proposé à son adversaire une solution de relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire. Il souligne ne pas avoir à proposer une telle solution lors de la délivrance du congé et que ce dernier ne pouvait être annulé à ce titre.

Il soutient avoir envoyé cet élément par lettre simple et recommandée et que si cette dernière n’est pas parvenue à Mme [L], c’est parce qu’elle n’a pas rendu sa boîte aux lettres identifiable, comme l’établirait l’accusé de réception.

Mme [L] rappelle pour sa part que le jugement attaqué n’a fait que constater qu’elle remplissait les conditions prévues à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du statut de locataire protégé. De même, faute pour l’appelant de comparaître, le premier juge a constaté qu’il ne fournissait pas le moindre document, donc de proposition de relogement.

Sur l’envoi de propositions de relogement par le bailleur, elle remarque à titre subsidiaire que celles-ci n’ont été envoyées que le 25 août 2022, soit cinq mois après le congé et deux mois après l’audience devant le juge des contentieux de la protection.

Elle argue de ce que l’appelant omet de rappeler que sa demande initiale a été faite au regard de son statut de locataire protégée, c’est notamment du fait de l’absence de proposition de relogement auparavant.

Elle déduit une carence de la part de son adversaire et note que l’enveloppe communiquée par son adversaire accompagnant la lettre recommandée ne comporte aucune date et que la mention 'destinataire inconnu’ est inexplicable, habitant dans les lieux sans discontinuer depuis 2008.

Elle dénonce la tardiveté de cet envoi qui ne lui est pas parvenu, conteste que sa boîte aux lettres ne soit pas identifiable, donc la mauvaise foi du bailleur.

***

L’article 15 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé'.

L’article 16 du code de procédure civile énonce que 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.'

La cour constate en premier lieu que le statut de locataire protégé a été invoqué par Mme [L] dès son assignation en date du 11 mai 2022 (pièce 5 de l’intimée page 2).

Il revenait dès lors au juge saisi de vérifier que les conditions d’application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 précité étaient remplies, y compris celle au titre de la proposition de relogement résultant de ce statut.

M. [V] ne saurait dès lors invoquer le moindre manquement au principe du contradictoire, le tribunal n’ayant que rempli son obligation de motiver de sa décision conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

S’agissant de la question de la communication des offres de relogement faites par M. [V], il ressort des pièces communiquées que l’appelant ne justifie pas de leur remise à la locataire, obligation qui pourtant lui incombe.

En effet, s’il allègue de l’envoi en lettre simple de cette proposition, aucun élément ne vient au soutient de cette affirmation. Quant à l’envoi en lettre recommandée, il n’est pas davantage rapporté la preuve de ce qu’elle ait été portée à la connaissance de Mme [L] et donc que l’offre pourtant exigée par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ait été régulièrement effectuée, ni que la boîte aux lettres de l’intimée ne soit pas identifiable, la seule mention sur l’accusé de réception ne pouvant suffire, notamment en l’absence d’autre constatation.

Faute pour M. [V] de justifier de la remise d’une offre dans un délai raisonnable permettant le relogement de Mme [L], obligation qui pourtant lui incombait, l’intéressé verra sa contestation rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au vu de ce qui précède, l’équité exige que M. [V] soit condamné à verser à Mme [L] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. [V] qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

LA COUR, PAR CES MOTIFS,

Confirme la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 septembre 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [V] à régler à Mme [L] une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,