COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/427

Rôle N° RG 24/07221 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEZR

[P] [K] épouse [R]

[D] [R]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe YOULOU

M^e Philippe DAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juridiction de proximité de [Localité 5] en date du 17 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03251.

APPELANTS

Madame [P] [K] épouse [R],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe YOULOU, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [R],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe YOULOU, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A. ERILIA,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2009, la société anonyme Erilia a donné à bail à M. [D] [R] et Mme [P] [K] épouse [R] un appartement sis [Adresse 1], à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 395 euros, outre une provision sur charges de 78,81 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, la société bailleresse a fait délivrer à M. et Mme [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 499,28 euros en principal au titre de la dette locative, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, la société Erilia a fait assigner M. et Mme [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués et obtenir leur condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, a :

— déclaré l’action de la société Erilia en résiliation du bail d’habitation recevable ;

— constaté la résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2009 à effet au 03 mars 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. et Mme [R] solidairement à payer à la société Erilia une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation, soit la somme de 608,11 euros à compter du 04 mars 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. et Mme [R] solidairement à payer à la société Erilia la somme de 6 110,91 euros, déduction des frais de poursuite à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouté M. [R] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de sa dette locative ;

— condamné M. et Mme [R] in solidum à payer à la société Erilia la somme de 232,90 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 03 janvier 2023.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— les locataires n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, le contrat de bail était résilié de plein droit en application de la clause résolutoire ;

— M. [R] ne justifiait pas de la reprise du paiement du loyer courant ni de la situation financière du couple.

Par déclaration transmise le 7 juin 2024, M. et Mme [R] ont interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— déclaré l’action de la société Erilia en résiliation du bail d’habitation recevable ;

— constaté la résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2009 à effet au 03 mars 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. et Mme [R] solidairement à payer à la société Erilia une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation, soit la somme de 608,11 euros à compter du 04 mars 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. et Mme [R] solidairement à payer à la société Erilia la somme de 6 110,91 euros, déduction des frais de poursuite à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par conclusions transmises le 25 avril 2025, puis à nouveau le 4 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [R] concluent à l’infirmation de l’ordonnance déférée et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

'- constater qu’ils ont sollicité des délais pour apurer leur dette locative moyennant le paiement de 900 euros par mois en plus des loyers et charges courants ;

— constater que la régularisation de l’intégralité de l’arriéré locatif est acquise au 16 décembre 2024, le compte est à jour avec un crédit 623,82 euros ;

— prononcer la renonciation de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— radier les effets de la résiliation judiciaire et la condamnation au paiement de l’intégralité de la somme de la dette ;

— constater que les délais ont été respectés, prononcer la résiliation réputée n’avoir jamais été acquise et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

— prononcer la radiation de la clause de résiliation du bail de plein droit ;

— prononcer la reconduction du bail de plein droit ;

— prononcer que les requérants ont intégralement payés l’arriéré, qu’il n’y a plus de dette, que les requérants sont à jour et créditeur de 623,82 euros ;

— dire et juger ne pas avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que chacune des parties gardera ses dépens à sa charge'.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [R] exposent, notamment, que :

— ils sont de bonne foi ;

— ils se sont rapprochés de la société bailleresse dès réception de l’assignation et lui ont adressé sept chèques pour solder la dette ;

— Mme est à la retraite et M. travaille à mi-temps ;

— un plan d’apurement a été mis en place ;

— ils n’ont désormais plus de dette locative.

Par conclusions transmises le 5 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Erilia demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déféré dans toutes ses dispositions ;

— juger que la demande de délais de paiement ayant déjà été formulée en première instance, elle ne peut être présentée de nouveau en appel ;

— juger que les appelants ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant ;

— juger que les chèques ne constituent pas une preuve de règlement ni même de la capacité financière de leur auteur ;

Par conséquent,

— débouter les appelants de leur demande de délais de paiement ;

— condamner in solidum tous succombants à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens distraits au profit de Maître Philippe Dan, membre de la SCP Delage ' Dan ' Larribeau ' Renaudot sous sa due affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, la société Erilia fait, notamment, valoir que :

— les appelants ayant notifié des conclusions un jour avant la clôture, ne permettant pas de transmettre des conclusions en réponse avant l’ordonnance de clôture, il y a lieu de rabattre cette dernière et admettre ses dernières conclusions ;

— les locataires n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, le contrat de bail a été résilié de plein en application de la clause résolutoire ;

— M. et Mme [R] ne peuvent présenter en appel une nouvelle demande de délais de paiement ;

— ceux-ci n’ont pas repris le paiement du loyer et ne justifient pas de leur situation financière.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2025.

Le 7 mai suivant, la société Erilia a transmis des conclusions par lesquelles elle sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture afin de voir déclarer ses écritures recevables et lui permettre de répondre aux conclusions transmises le 4 mai par M. et Mme [R].

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Aux termes des articles 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

En vertu de l’article 803 de ce même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société Erilia invoque la transmission tardive des conclusions des appelants pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture et voir déclarer recevables ses écritures transmises post-clôture.

Cependant, la cour constate que les conclusions transmises le 4 mai 2025 par les époux [R] sont en tous points identiques à celles transmises précédemment le 25 avril 2025 sauf en ce que la numérotation de la chambre de la cour d’appel en page une n’est pas inscrite manuellement.

Aussi, la société Erilia a connaissance des prétentions et moyens présentés par M. et Mme [R], dans leur dernière version, depuis le 25 avril 2025.

Il ne peut donc être retenu une communication tardive justifiant la transmission de conclusions post-clôture.

En l’état, aucune cause grave, seul élément justifiant la révocation, ne peut être caractérisée.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et les conclusions et la pièce transmises par la société Erilia, le 7 mai 2025, doivent être déclarées irrecevables.

La cour statue au vu des conclusions transmises par la société Erilia le 5 août 2024.

— Sur la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Ainsi, il stipule qu’il est expressément convenu que faute de paiement des sommes dues au titre du loyer ou des provisions sur charges ou liquidations de charges et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit sans aucune formalité de justice, à la volonté du bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, la société Erilia a fait délivrer à M. et Mme [R] un commandement de payer la somme principale de 3 499,28 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, les appelants n’ont pas régularisé la dette locative. Si les décomptes mentionnent un paiement de 1 500 euros à la date du 3 janvier 2023, non pris en considération au jour de la délivrance du commandement de payer, celui-ci n’a pas permis de solder l’intégralité de la dette.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 3 mars 2023.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire au 3 mars 2023, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’examen du décompte versé aux débats par la société Erilia, arrêté au 12 février 2024, démontre qu’au jour où le premier juge a statué, les époux [R] étaient débiteurs au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation.

Cependant, en matière de provision, la cour doit se placer au jour où elle statue, et non au jour où le premier juge a statué, Aussi, il convient de prendre en consideration les éléments prostérieurs produits par les appelants

Suivant l’attestation de la société Erilia en date du 22 janvier 2025, M. et Mme [R] étaient à jour de tous les loyers et charges, ce qui implique qu’ils ont réglé l’intégralité de leur dette locative. Par ailleurs, ils justifient avoir réglé le loyer courant et la provision sur charge du mois de mars 2025.

La société intimée ne verse aux débats aucun décompte actualisé ( étant rappelé l’irrecavilité du décompte produit post-clôture ) justifiant d’un arriéré locatif qui serait né postérieurement au 22 janvier 2025, de sorte que rien ne prouve, en l’état des pièces de la procédure, que les appelants seraient encore redevables d’un arriéré locatif.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. et Mme [R] à payer à la société Erilia la somme de 6 110,91 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La société Erilia doit être déboutée de sa demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

A titre liminaire, il doit être rappelé que l’objet de l’appel est de statuer, une seconde fois, sur les demandes déjà présentées en première instance de telle sorte que le fait que les époux [R] aient déjà formulé une demande de délais de paiement et que le premier juge les a débouté est sans incidence.

Par ailleurs, même si le terme ne figure pas expressément dans leurs conclusions, il y a lieu de considérer que M. et Mme [R] présentent une demande de délais de paiement rétroactifs.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’alors même que les appelants démontrent avoir apuré la dette locative au 22 janvier 2025, le dernier décompte versé aux débats par la société intimée s’arrête au 12 février 2024.

Si les ressources des appelants sont modestes au vu des bulletins de salaire de M. [R] (moyenne de 840 euros) et de l’attestation CARSAT de Mme [R] (694 euros ), leur avis d’imposition permet de constater la perception de revenus professionnels complémentaires portant à 42 143 euros les reveuns de l’année 2023, soit plus de 3 500 euros par mois. De tels revenus sont de nature à permettre le paiement du loyer. D’ailleurs, M. et Mme [R] ont pu faire face à la dette locative, avec reprise du paiement du loyer, en l’absence d’élément contraire démontrant l’existence d’une dette locative actuelle.

Ces éléments justifient d’accorder aux appelants des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 3 janvier 2023 expirant le 22 janvier 2025, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que M. et Mme [R] ont apuré la dette locative et qu’il y a lieu de considérer, en l’absence de décompte actualisé, qu’ils ont repris le paiement des loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [R] de leur demande de délais de paiement, ordonné leur expulsion des lieux loués et les a condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

La société Erilia doit être déboutée de ses demandes formées en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La déclaration d’appel de M. et Mme [R] ne vise pas leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 232,90 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni même celle afférente aux dépens. La société Erilia n’a formulé aucun appel incident sur ces chefs de demandes.

La cour n’est donc pas saisie d’une demande de réformation à ce titre. Elle ne doit statuer que sur ces chefs de demandes présentées au titre de la procédure d’appel.

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer et dans la mesure où les appelants n’ont apuré la dette locative qu’après avoir interjeté appel, les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge de M. et Mme [R].

En revanche, l’équité commande de ne pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare irrecevables les conclusions et la pièce transmises par la société Erilia le 7 mai 2025 ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire au 3 mars 2023 ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à M. [D] [R] et Mme [P] [K] épouse [R] des délais de paiement entre le 3 janvier 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 22 janvier 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [D] [R] et Mme [P] [K] épouse [R] se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 22 janvier 2025 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute la société Erilia de ses demandes formées au titre de la provision, de l’expulsion et de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [D] [R] et Mme [P] [K] épouse [R] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente