COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 29 FEVRIER 2024

N° RG 21/00826 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L53J

S.A.S. IDEAL SERVICES IMMOBILIERS

c/

S.A.R.L. RESMA

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 2]

à [Localité 5] ([Localité 5])

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 janvier 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/04547) suivant déclaration d’appel du 11 février 2021

APPELANTE :

S.A.S. IDEAL SERVICES IMMOBILIERS

Société par actions simplifiée, au capital de 7 622,45 € immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 331 337 998 dont le siège social est situé [Adresse 4],

venant aux droits de la société AGENCE A IMMO 2000, ès qualité de syndic de copropriété du SDC de l’immeuble situé [Adresse 2]

[Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Justine LETUVÉ substituant M^e Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. RESMA

SARL au capital de 39.636,74 €, immatriculée au RCS Bordeaux sous le n° 301 794 269, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Hortense PEYER substituant M^e Caroline PRUNIERES-LE MOIGNE de la SELARL LEXYMORE, avocat au barreau de BORDEAUX

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 2]

à [Localité 5] ([Localité 5]),

prise en la personne de son syndic de copropriété, la SAS IDEAL SERVICES IMMOBILIER, SAS au capital social de 7 622.45 €, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 331 337 998, dont le siège social est situé [Adresse 3], venant aux droits de la société AGENCE A IMMO 2000 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e GONDER substituant M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La SARL Resma exploite la brasserie Le [6] située [Adresse 7] à [Localité 5], sur la base d’un bail commercial conclu le 30 avril 2011 avec la SCI Le [6] portant sur un local en rez-de-chaussée de 130m2 à usage de restaurant.

Au début de l’année 2016, la SARL Resma a entrepris des travaux de rénovation de l’établissement à l’occasion desquels elle a découvert que les murs de l’ancienne cuisine du restaurant étaient gorgés d’eau. Après recherche de fuites, il a été détecté une fuite au travers d’une canalisation des parties communes de l’immeuble.

Une première entreprise est intervenue sans succès sur le réseau principal d’eau. Le 27 janvier 2017, un nouveau dégât des eaux s’est manifesté au niveau du plafond du restaurant, conduisant la société Resma à s’adresser à son bailleur par courrier recommandé du 9 février 2017 après avoir fait dresser un constat d’huissier, puis à déclarer le sinistre à la compagnie Gan Assurances.

En l’absence de solution amiable du litige, la société Resma a décidé de faire délivrer une assignation à l’encontre de la société Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété par exploit du 2 juin 2017 et de la SCI Le [6], en qualité de bailleresse par exploit du 6 juin 2017 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

M. [U] a été désigné en qualité d’expert selon ordonnance du 10 juillet 2017.

Les opérations d’expertise ont été étendues à la société Gan en qualité d’assureur de la société Resma, au syndicat des copropriétaires et à la société Generali, assureur du syndicat des copropriétaires selon ordonnance du 22 janvier 2018.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 octobre 2019.

Par assignation du 13 mai 2020, la société Resma a assigné la SASU Ideal Services Immobiliers et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de se voir indemniser ses préjudices.

Par jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] responsables in solidum des préjudices subis par la société Resma sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamné in solidum la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser à la société Resma la somme de 112 245,87 euros TTC en réparation de son préjudice matériel,

— condamné in solidum la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser à la société Resma la somme de 79 668,33 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— rejeté la demande d’indemnisation du préjudice moral,

— condamné in solidum la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser à la société Resma la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles comprenant les frais de constat d’huissier,

— condamné in solidum la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

La SAS Ideal Services Immobiliers a relevé appel du jugement le 11 février 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2023, la SAS Ideal Services Immobiliers demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil et la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 janvier 2021,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer irrecevable la demande indemnitaire formulée par la société Resma en réparation des désordres affectant le local commercial dont elle est locataire en l’absence d’intérêt à agir, ni de qualité, pour ce faire,

— débouter la société Resma de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre en l’absence de responsabilité de cette dernière, causale des préjudices invoqués par la société Resma,

— condamner la société Resma à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable la demande indemnitaire formulée par la société Resma en réparation des désordres affectant le local commercial dont elle est locataire en l’absence d’intérêt à agir pour ce faire,

— débouter la société Resma de sa demande de majoration de son préjudice immatériel, sur la base d’une pièce établie par elle ou ses mandataires,

— limiter la demande indemnitaire formulée par la société Resma au titre de son préjudice immatériel à la somme de 67 230,93 euros,

— limiter quoi qu’il en soit le montant des préjudices matériel et immatériel de la société Resma susceptibles d’être imputés à la société Ideal Services Immobiliers et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] à 90% du préjudice total allégué par la société Resma en ce que 10% de celui-ci est imputable aux infiltrations d’eau de la baignoire de la salle de bain de l’appartement du premier étage de l’immeuble,

— exonérer les codéfendeurs à hauteur de 50% des sommes admis au profit de la société Resma,

— limiter quoi qu’il en soit sa part de responsabilité de la société Ideal Services Immobiliers à 5% des désordres allégués par la société Resma et incombant directement aux infiltrations imputables à la colonne d’eau et résultant d’une perte de chance d’éviter lesdits désordres allégués,

— la condamner le cas échéant a maxima au titre d’une perte de chance, soit 5% des sommes éventuellement octroyées à la société Resma,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] de garantir et relever indemne son syndic à hauteur de 90% des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de la société Resma,

— statuer ce que de droit sur les dépens et frais d’instance.

Elle fait notamment valoir que :

— La demande d’indemnisation de la SARL Resma est manifestement irrecevable. Elle n’est que locataire du local et non pas propriétaire. N’ayant qu’un simple droit de jouissance, elle ne peut agir en justice. Seule la SCI Le [6] aurait qualité pour solliciter une indemnisation correspondant au montant des travaux réparatoires du local.

— Sur son absence de responsabilité, le syndic a été diligent dans la gestion du dégât des eaux. À la suite des investigations de la société RCA, spécialisée dans la recherche de fuites, il n’a pas été fait état de la nécessité de reprendre la colonne d’eau, ni de l’existence d’un risque particulier pour les biens et les personnes. La syndic n’avait donc aucune raison de penser qu’il fallait reprendre en urgence la colonne d’eau. Contrairement à ce qu’affirment l’expert et la société Resma, le courrier de préconisation adressé par la société [E] ne date nullement de mars ou de septembre 2016 mais bien de 2017 et fait suite à la persistance des infiltrations malgré son intervention de mars 2017. Il ne peut sérieusement être reproché au syndic une quelconque inertie quant à la gestion des dégâts des eaux. Ce n’est qu’à la suite des travaux inefficaces de la société [E] en mars 2017 que la reprise complète de la colonne s’est avérée véritablement nécessaire et urgente, conduisant le syndic à organiser une assemblée générale extraordinaire pour faire voter le devis. Le syndic, profane en matière de plomberie, ne pouvait en l’absence d’avertissement d’entreprises expertes en la matière, déceler une urgence impérative à reprendre entièrement la colonne d’alimentation en eau. Enfin, il ne peut lui être reproché le refus par les copropriétaires de réaliser les travaux en juillet 2017. En somme, le syndic a donc été parfaitement diligent dans la réalisation de son obligation d’administration et de conservation de l’immeuble et n’a commis aucune faute.

— À titre subsidiaire, sur le montant des demandes indemnitaires, la société Resma ne démontre pas avoir subi de préjudices de jouissance résultant de l’interruption de son activité durant l’année 2016. Le préjudice immatériel définitif de la société Resma ne saurait être supérieur à la somme de 67 230,93 euros.

— Il lui est reproché de ne pas avoir été assez diligent en ne faisant pas voter dès le second semestre de l’année 2016, dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire, les travaux de reprise de la colonne d’alimentation en eau afin d’éviter le nouveau dégât des eaux de janvier 2017. Or il ne s’agit là que d’une perte de chance de voter les travaux plus tôt, qui, eu égard au résultat des votes de l’AGE de juillet 2017, aurait eu très peu de chance d’aboutir favorablement dès le second semestre de l’année 2016. En conséquence, la part de responsabilité du syndic dans la réalisation des préjudices de la société Resma ne saurait être supérieure à 5% des 90% incombant directement aux infiltrations imputables à la colonne d’alimentation en eau.

— Si la responsabilité du syndic devait être caractérisée, il ne fait aucun doute qu’un partage de responsabilité devra être opéré entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. S’il était admis que l’aggravation des désordres subis par la société Resma résultait du retard dans la réfection totale de la colonne d’eau, ce retard sera imputable en grande partie au syndicat des copropriétaires qui a refusé la reprise des travaux en juillet 2017, laissant ainsi les infiltrations perdurer. Aussi, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires a une responsabilité de plein droit au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété. Ainsi la cour ne pourra que condamner le syndicat des copropriétaires à garantir et relever indemne son syndic à hauteur de 90% des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1 février 2022, la SARL Resma demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

sur la responsabilité in solidum du syndic de copropriété – la société Ideal Services Immobiliers – et le syndicat des copropriétaires et l’indemnisation de son préjudice matériel :

— juger que le syndic de copropriété – la société Ideal Services Immobiliers – et le syndicat des copropriétaires ont commis une faute engageant leur responsabilité du fait de leur inaction prolongée à résoudre les désordres à l’origine de son préjudice,

par conséquent,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires responsables in solidum des préjudices qu’elle a subis sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 112 245,87 euros TTC en réparation de son préjudice matériel,

sur le quantum de son préjudice immatériel :

— juger que la valorisation de l’expert judiciaire ne peut être retenue, celui-ci n’étant pas un professionnel du chiffre,

— retenir la valorisation établie par l’expert comptable de la société Resma, débattue contradictoirement lors des opérations et dans la présente instance,

par conséquent,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SASU Ideal Services Immobiliers en qualité de syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 79 668,33 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

et statuant à nouveau,

— condamner in solidum le syndic de copropriété – la société Ideal Services Immobiliers – et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 245 142,50 euros en réparation de son préjudice immatériel,

— condamner in solidum le syndic de copropriété – la société Ideal Services Immobiliers – et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum le syndic de copropriété – la société Ideal Services Immobiliers – et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 454,24 euros et la somme de 420,09 euros au titre des deux constats d’huissier qu’elle a fait établir,

en tout état de cause,

— condamner in solidum le syndic de copropriété – la société Ideal Services Immobiliers – et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et d’expertise dont distraction au profit de maître Taillard.

Elle fait notamment valoir que :

— Elle a intérêt à agir en qualité de locataire du local. En vertu de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est bien responsable à l’égard du locataire d’un copropriétaire du dégât des eaux consécutif au défaut d’entretien des canalisations communes.

— Sur la responsabilité du syndic de copropriété, ce dernier ne justifie pas des circonstances qui pourraient justifier son inertie de mars 2016 à juillet 2017, date à laquelle la société Resma a été contrainte de saisir le juge des référés. Le syndic – la société Ideal Services Immobiliers – n’a pris aucune mesure efficace alors que l’article 37 du décret du 17 mars 1967 lui imposait de faire réaliser en urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le syndic, bien qu’informé du risque, n’a entrepris aucune démarche efficace pour faire cesser les fuites d’eau et n’a fini par convoqué l’assemblée générale des copropriétaires qu’en juillet 2017 en réaction à la saisine du juge des référés par la société Resma. En outre, il est reproché au syndic d’avoir soumis les travaux de réfection de colonne à l’approbation de l’assemblée générale alors que, compte tenu du risque imminent de préjudice, le syndic aurait dû les faire réaliser en urgence en l’absence de convocation préalable d’une assemblée générale. Le lien de causalité est caractérisé, la négligence de la société Ideal Services Immobiliers est bien la cause directe des dommages subis par la société Resma. Le fait que le syndicat des copropriétaires ait une responsabilité de plein droit est sans effet dans la mesure où le syndic a commis une faute grave, lui seul ayant le pouvoir d’agir en urgence. Par conséquent, la condamnation in solidum du syndic et du syndicat est parfaitement justifiée à charge pour la société Ideal Services Immobiliers de se retourner contre le syndicat des copropriétaires si elle l’estime utile,

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, celle-ci est incontestable. La carence du syndicat a eu pour conséquence directe l’écoulement d’une masse d’eau importante au travers des murs de la cuisine du restaurant exploité par la société Resma. Pendant presque deux ans, le syndicat et le syndic, avertis de la situation dommageable, n’ont pris que des mesures insuffisantes et inefficaces qui sont à l’origine directe des préjudices subis par la société Resma. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a justement retenu la faute du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien des parties communes.

— Sur le quantum des préjudices, l’expert a évalué le préjudice matériel, c’est à dire le coût des travaux de réparation et de remise en état de la cuisine, à la somme de 112 245,87 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. Quant au préjudice immatériel, il est évalué par son expert-comptable à la somme de 245 142,50 euros. La note de l’expert-comptable repose sur des éléments objectifs, lui permettant de calculer au plus juste le préjudice. En revanche l’évaluation faite par l’expert judiciaire sur le préjudice immatériel est remise en cause dans la mesure où M. [U] n’est pas un professionnel du chiffre et qu’aucun sapiteur n’a été désigné pour l’aider à chiffrer le préjudice. Le jugement sera donc réformé sur le quantum de l’indemnisation du préjudice immatériel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2021, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] demande à la cour, sur le fondement des articles 31, 32, 122 et suivants du code de procédure civile, 1240 et suivants du code civil et de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 juin 2021,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de la société Resma en réparation des préjudices matériels subis sur le local commercial dont elle est locataire, et ce du fait du défaut d’intérêt à agir,

— débouter la société Resma de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions à son encontre, sa responsabilité n’étant nullement engagée,

— condamner la société Resma à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions la demande indemnitaire de la société Resma au titre de son préjudice matériel,

— condamner la société Ideal Services Immobiliers à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la société Resma,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il fait notamment valoir que :

— Les demandes de la société Resma au titre de son préjudice matériel sont irrecevables. L’action de la société Resma est introduite à l’encontre du syndicat des copropriétaires directement alors qu’elle n’est nullement propriétaire du local. En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, seul le propriétaire du local commercial a qualité à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour solliciter l’indemnisation des désordres matériels qui affectent son lot. L’action de la société Resma en sa qualité de locataire n’est possible qu’à l’encontre de son bailleur.

— Sur son absence de responsabilité, aucune faute ne peut lui être reprochée. Après l’intervention de la société Lauriothio en mars 2017, celle-ci a indiqué au syndic la nécessité de procéder à une réparation générale de la canalisation d’alimentation d’eau de l’immeuble. Pour autant, dans le devis de réparation transmis, il n’était nullement précisé le caractère urgent qu’il y avait à effecteur ces travaux. C’est dans ces conditions que le devis, établi en mars 2017, a été présenté au vote de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété, sans que le syndic n’alerte les copropriétaires sur l’urgence puisque lui-même n’était pas informé par le professionnel compétent. En outre, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas refusé le principe de cette réparation mais a sollicité l’établissement d’un autre devis. Dès le mois d’octobre 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a validé le devis présenté par la société RCA. Force est d’ailleurs de constater qu’aucun des devis, ni celui de la société [E] ni celui de la société RCA n’indique qu’il y a urgence à procéder à la réfection de la colonne. Ainsi on ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait des travaux en urgence dans la mesure où il n’était pas informé par le syndic des réclamations nouvelles de la société Resma et que les professionnels consultés ne l’ont pas plus informé de l’urgence qu’il y avait à effectuer lesdits travaux. Enfin, il est important de retenir qu’aux mois de février et mars 2017, la société Resma s’est adressé à son bailleur, la société Le [6], laquelle n’a jamais répercuté les informations reçues de son locataire au syndic de copropriété.

— Subsidiairement, si la cour venait à considérer que le syndicat des copropriétaires avait commis une faute, sa responsabilité ne pourrait qu’être diminuée et en tout état de cause partagée avec le syndic. C’est en effet le syndic qui reçoit les réclamations. C’est également lui qui a pris attache avec les différentes entreprises qui sont intervenues, qu’il pouvait donc interroger sur la nécessité des travaux à effectuer et leur caractère urgent ou non. Le syndic n’a pas informé les copropriétaires de l’urgence qu’il y avait à intervenir ni du dispositif dérogatoire relatif aux travaux urgents. Il est donc évident qu’à défaut d’être informés par le syndic, les copropriétaires ne peuvent nullement avoir connaissance de la gravité de la situation. Il appartient donc au syndic, lequel a failli dans son obligation d’information et dans son obligation de représenter valablement le syndicat, de relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre au bénéfice de la société Resma.

— Sur les dommages et intérêts, d’abord, la société Resma sera déboutée de sa demande relative au remboursement des travaux réparatoires dès lors qu’elle n’est que locataire. S’agissant d’autre part du préjudice immatériel, celui-ci sera réduit à de plus justes proportions. Aucun préjudice ne peut être retenu entre le 21 mars 2016 et le 30 janvier 2017, de sorte que le préjudice immatériel devra être ramené à 11 mois en lieu et place des 21,5 mois retenus à tort par l’expert.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I-Sur la recevabilité des demandes formées par la Sarl Resma

La société Idéal Services Immobilier et le syndicat des copropriétaires font valoir que la sarl Resma n’étant que titulaire d’un droit de jouissance sur le local dont elle est locataire, ne peut se prévaloir d’un droit quelconque à l’égard du syndicat des copropriétaires et de son syndic.

Elles considèrent qu’elle ne peut agir que contre le bailleur.

En l’espèce, la sarl Resma se prévaut d’un préjudice qui lui est propre, notamment au titre des frais qu’elle a dû exposer pour remettre les lieux en état ou de la perte d’exploitation qu’elle aurait subie.

Elle a donc intérêt à agir.

Elle a également qualité pour agir puisqu’elle dispose, par la simple application des principes de la responsabilité civile, de la faculté d’invoquer la responsabilité de celui qu’elle estime être à l’origine de son dommage, c’est-à-dire ici, le syndicat des copropriétaires et le syndic de la copropriété.

II-Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La sarl Resma invoque les dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui, dans sa rédaction alors applicable, disposait que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et qu’il est 'responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Elle en déduit qu’il résulte de la chronologie des faits qui se sont déroulés entre la date de l’apparition d’une première fuite, le 8 mars 2016 et la réparation définitive de la colonne d’adduction d’eau à l’origine des dommages, en décembre 2017, la preuve d’une faute du syndicat.

Mais en réalité, le texte susvisé édicte une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer que par la preuve de la force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage (Civ.3,15 juin 2023, n°22-16.155).

Il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou dans un vice de construction.

La notion de défaut d’entretien n’implique pas de caractériser une faute quelconque à la charge du syndicat mais de constater objectivement une telle situation.

C’est la raison pour laquelle l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié l’article 14 susvisé en supprimant la référence à un vice de construction ou à un défaut d’entretien, le texte précisant seulement désormais que 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

En l’espèce, il suffit de constater qu’il n’est pas contesté que les dommages dont se plaint la société Resma proviennent de la vétusté de la colonne d’adduction d’eau alimentant l’immeuble et qui relève des parties communes.

En effet, l’expert judiciaire a constaté qu’il existait une fuite active sur l’alimentation en eau au-dessus de la cuisine du restaurant, qu’elle était importante et située sur la conduite d’alimentation générale de l’immeuble et par conséquent dans les parties communes.

Cette fuite dont l’origine ne réside dans aucun fait externe résulte donc d’un défaut d’entretien au sens du texte susvisé.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

III-Sur la responsabilité du syndic de copropriété

La responsabilité du syndic de copropriété ne peut reposer que sur la preuve d’une faute en vertu du principe édicté par l’article 1240 du code civil.

Cette faute doit s’apprécier, notamment en considération de ses obligations telles qu’elles sont précisées par l’article 18 de la loi du 7 juillet 1965 portant statut de la copropriété.

Celui-ci dispose, notamment : 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous:

' d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale;

' d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci;'.

Il est certain que, comme le soutient la société Resma, en cas d’infiltration de la nature de celles qui ont été à l’origine des dommages dont elle se plaint, le syndic se trouvait face à un cas d’urgence qui l’autorisait à agir de sa propre initiative mais à la condition qu’il soit démontré qu’il avait connaissance d’une part de la persistance des infiltrations malgré les premières mesures prises et d’autre part, de l’urgence qu’il y avait à agir.

En l’espèce, la première fuite est apparue le 8 mars 2016 et un constat d’huissier a été établi le même jour.

Il est intéressant de noter qu’il résultait de ce constat d’huissier qu’en réalité, les dégradations qui ont pu être observées alors démontraient que ces infiltrations étaient déjà anciennes mais qu’elles n’ont été révélées qu’à la faveur des travaux de réaménagement des lieux entrepris en début d’année 2016 par la société locataire.

Le syndic de copropriété a fait réaliser une recherche de l’origine des fuites par la société dès avant le 18 mars 2016, date de la facture de cette dernière.

Au vu du rapport de cette société, il a immédiatement diligenté les réparations qui ont été exécutées avant le 21 mars, date de la facture émise par M. [E].

À ce stade, le syndic a donc agi avec diligence et aucune faute ne peut lui être reprochée.

Par la suite, aucune plainte ne lui sera adressée jusqu’au 30 janvier 2017 de sorte qu’il était fondé à penser que cette difficulté était réglée et ce d’autant plus qu’en septembre 2016, une entreprise avait réalisé des travaux de réparation des conséquences de la fuite de mars 2016 sans signaler de difficulté particulière (facture Bats du 12 septembre 2016).

Par la suite, si en effet, la sarl Resma signalait à nouveau des infiltrations dès le 30 janvier 2017et avait fait réaliser un nouveau constat d’huissier le 9 février, elle ne se manifestera plus qu’auprès de son bailleur par lettres recommandées les 9 février et 7 mars 2017, celui-ci restant très passif et finissant par répondre, le 9 mars 2017, qu’il allait se tourner vers le syndic.

Cependant, ce dernier n’était pas resté inactif puisque le 24 février 2017, intervenait à sa requête une société dénommée RCA en vue de rechercher la cause de la fuite.

Cette société estimera que celle-ci doit être trouvée dans une 'fuite très importante des joints silicone de la baignoire’ de l’appartement situé à l’aplomb de la fuite.

C’est donc au vu de ce diagnostic que le plombier [E] procédera à une réparation de la baignoire en question comme en fait foi une facture du 14 mars 2017.

Il ne peut donc, ici encore, être reproché au syndic d’avoir manqué de diligence ni d’avoir omis d’utiliser les pouvoirs dont il disposait en vertu de l’article 18 susvisé, compte tenu des délais inhérents à l’intervention des différents professionnels sollicités.

Jusqu’à l’assignation en référé du 6 juin 2017, il n’est pas établi ni même soutenu que la société Resma aurait signalé ou se serait plainte de ce que la réparation de la baignoire de mars aurait été sans effet ou en tout cas, qu’il existait une urgence particulière à agir.

Entre-temps, la société Idéal Services Immobilier, ou plus exactement la société aux droits de laquelle elle vient aujourd’hui, qui était consciente de la nécessité de procéder à une réfection complète du système d’alimentation générale en eau de l’immeuble, n’était pas restée inactive et s’était préoccupée de cette question

Elle avait étudié la question du remplacement de la colonne d’adduction d’eau et disposait d’un devis d’un montant total de 5830 € établi par M. [E] qui lui a été remis, à sa demande, le 26 octobre 2016.

La sarl Resma tire argument d’une lettre dactylographiée émanant du même plombier dans laquelle celui-ci indiquait, notamment sous un objet intitulé 'Fuites recurantes (sic) sur l’arrière du bâtiment impactant le local commercial’ : 'Nous ne pouvons plus continuer à réparer cette tuyauterie cm par cm. (…)'.

Suivait la préconisation d’un changement de tuyauterie et de circuit.

La Sarl Resma, qui date ce document d’octobre 2016, en déduit que le syndic avait eu l’attention attirée depuis longtemps sur la nécessité de procéder à ce changement complet de dispositif mais n’en n’a pas tiré les conséquences.

Cependant, ce document n’est pas daté et comme il vient d’être vu, il apparaît au contraire que dès octobre 2016, le syndic de copropriété a entamé les recherches et les investigations en ce sens mais le caractère urgent de ces travaux ne pouvait lui apparaître compte tenu des observations précédentes.

C’est dans ces conditions qu’il a soumis le devis de M. [E], réactualisé à la date du 15 juin 2017, à une assemblée générale extraordinaire, donc réunie pour la circonstance, le 3 juillet 2017.

Cependant, lors de cette assemblée à laquelle ne participait pas le bailleur, pourtant intéressé au premier chef et dont, de façon plus générale, on peut s’étonner qu’il n’ait pas été mis en cause alors qu’il pèse sur lui une obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués et alors qu’il a manifestement manqué à ses obligations, les copropriétaire ont refusé de procéder aux travaux proposés au motif que 'l’assemblée générale décide de refuser les travaux. Il (sic) demande à (sic) ce que l’on envisage une solution avec tuyau non apparent'.

Un nouveau devis a été obtenu mais pour un montant nettement plus élevé (devis RCA de 12 230 €), le 26 septembre 2017.

Il a été avalisé lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 octobre 2017 mais en définitive, c’est un autre devis qui sera accepté et signé par le syndic, le 9 novembre 2017 (devis Géniclime de 9183,90 €).

Les travaux seront finalement exécutés entre les 11 et 18 décembre 2017.

S’agissant de travaux importants, le syndic ne pouvait agir sans obtenir l’autorisation de la copropriété et face au refus initial de celle-ci, il ne pouvait passer outre.

Par ailleurs, compte tenu des délais nécessaires pour obtenir de nouveaux devis et obtenir de l’entreprise choisie qu’elle intervienne au plus vite pour exécuter de tels travaux, il ne peut être considéré que le syndic de la copropriété a fait preuve d’une négligence fautive.

Par conséquent, le jugement sera réformé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sasu Idéal Services Immobiliers.

Pour la même raison, le recours formé par le syndicat des copropriétaires contre le syndic sera rejeté.

IV-Sur le préjudice subi

Le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice dont pourrait se plaindre la société Resma ne saurait s’analyser que dans une perte de chance d’avoir pu procéder aux travaux de réparation nécessaires plus tôt puisque le sinistre ne pouvait pas être évité.

Mais dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit qui s’analyse en réalité en une garantie qui est due aux copropriétaires ou aux tiers occupants, il est nécessairement tenu à réparation de l’entier dommage subi.

Sur le préjudice matériel, l’expert a chiffré le coût des travaux rendus nécessaires à la somme de 112 245,87 €.

Il a constaté que la cuisine de l’établissement avait été le siège d’une inondation permanente depuis 18 mois à la date de ses constatations, que les dégâts qui l’affectaient étaient considérables, que le plafond du local menaçait de s’effondrer, que les réseaux d’alimentation électriques, les équipements d’éclairage et les gaines électriques étaient soumis à un ruissellement permanent de sorte qu’il convenait de refaire la cuisine entièrement.

Ces constatations ne sont pas sérieusement contestées mais le syndicat des copropriétaires soutient que seul le bailleur serait recevable à solliciter une telle indemnisation.

Cependant, s’agissant d’un bail commercial, il s’agissait bien de travaux à la charge du preneur, celui-ci ayant d’ailleurs déjà entrepris au moment où est survenu le sinistre en question des travaux du même ordre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer cette somme.

Pour ce qui concerne le préjudice immatériel, la sarl Resma conteste le chiffrage retenu par l’expert qui retient un montant total de 85 605,93 € se décomposant ainsi:

— perte d’exploitation : 42 043,33 €

— préjudice de jouissance : 37 625 €

— frais de recherche de fuite avancés : 5 937,60 €.

Elle réclame la somme de 245 142,50 € à ce titre.

La société Resma s’appuie sur une note de son expert-comptable, M. [Y], qui invoque en premier lieu une augmentation des coûts salariaux de personnel à hauteur de 149 376 € au motif que l’aggravation des conditions de travail qui a résulté du sinistre a entraîné une grande instabilité du personnel et nécessité des coûts de doublage de postes, de recrutement, de formation supplémentaire et une vigilance accrue des dirigeants.

Mais ces affirmations ne sont nullement étayées concrétement et ne procèdent que de suppositions tandis que le calcul du surcoût invoqué est purement théorique puisqu’il se limite à comparer les ratios de personnel par rapport au chiffre d’affaires observés pendant les années 2016 à 2018, alors en outre que cette dernière n’est pas concernée par les faits de la cause, à un ratio théorique variant de 28,04 % à 28,45%.

De la même manière, la note en question procède à un calcul de perte de marge qu’elle fixe à 63 179 € en comparant les taux constatés à un taux de marge statistique lui-même purement théorique, étant d’ailleurs observé que les taux observés sont finalement tout à fait du même ordre (64,66 % au lieu de 66,09 % en 2016 et 63,29 % au lieu de 65,84 % l’année suivante) ce dont il ne peut donc être tiré aucune conclusion.

En revanche, l’expert judiciaire, à qui il est fait grief de n’être pas un professionnel du chiffre, a su parfaitement analyser le préjudice subi à ce sujet.

Considérant, comme la cour, que le lien entre le sinistre et un surcoût de personnel ou une perte de marge n’est pas établi, il a calculé la perte de chiffre d’affaires liée à la nécessité de fermer le restaurant pendant 10 jours afin de permettre la réalisation des travaux.

Il y a d’ailleurs lieu d’observer ici que la sarl Resma ne fournit aucune indication sur la manière dont ont été réalisés ou non les travaux nécessaires, sur leur coût réel et, dans l’hypothèse, probable, où elle les a déjà fait réaliser, sur la perte d’exploitation qu’elle a pu observer.

Le calcul de l’expert sera néanmoins retenu et la somme de 42 043,33 € allouée à la société Resma.

Il convient également de retenir le calcul qu’il a opéré du trouble de jouissance, soit 37 625 €, basé sur un abattement de 50 % de la valeur locative des lieux pendant 663 jours, soit du 5 mars 2016 au 18 décembre 2017.

Le syndicat des copropriétaires considère certes qu’il n’y a pas lieu de retenir la totalité de cette période puisque celle-ci a été entrecoupée de périodes pendant lesquelles les infiltrations avaient cessé mais outre le fait que pendant ces pauses, l’assèchement des murs en particulier pouvait être extrêmement long, les effets des dégradations des locaux et des matériels qui en avait résulté perduraient, quant à eux et contribuaient donc largement au trouble de jouissance.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Il le sera également en ce qu’il n’a pas retenu le poste de préjudice évoqué par l’expert, relatif à l’avance de frais de recherches de fuite qui ne fait pas l’objet d’une demande spécifique.

Pour ce qui concerne le préjudice moral, il n’est ni fait état ni établi l’existence d’un préjudice distinct de celui inhérent à toute procédure judiciaire de sorte que la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point tout comme en ce qu’il a mis à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens y compris les frais de référé et d’expertise judiciaire ainsi qu’une allocation de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la sarl Resma.

Parmi les frais irrépétibles que cette somme est destinée à compenser se trouvent les frais de constat d’huissier.

En cause d’appel, une indemnité de 3000 € sera également allouée à la société Resma sur le même fondement.

En revanche, la sasu Idéal services Immobiliers conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 janvier 2021 en ce qu’il a condamné la Sasu Idéal Services Immobiliers au paiement de diverses sommes

Statuant à nouveau,

Déboute la sarl Resma de ses demandes dirigées contre la Sasu Idéal Services Immobiliers

Le confirme pour le surplus

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la sarl Resma la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés, s’il y a lieu, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la sasu Idéal Services Immobiliers

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,