COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00806 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OE2J

[V] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2025-03819 du 12/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

ASSOCIATION TERRITOIRES ET INTEGRATION NOUVELLE-AQUITAINE (ATINA)

c/

S.C.I. NOUVEL-IMMO

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 24/02228) suivant déclaration d’appel du 14 février 2025

APPELANTS :

[V] [M]

né le 19 Avril 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]/FRANCE

ASSOCIATION TERRITOIRES ET INTEGRATION NOUVELLE-AQUITAINE (ATINA)

[Adresse 3]/FRANCE

Représentés par M^e Louis MANERA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. NOUVEL-IMMO

[Adresse 2]/FRANCE

Représentée par M^e Timothée MOLIERAC, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte du 19 janvier 2009, à effet au 8 décembre 2008, la SCI Sofimo a donné à bail à M. [V] [M] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 5]. Ce logement a fait l’objet d’une convention n°033.A.T.S.2008070299 conclue entre l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et le bailleur.

2 – Par jugement du 26 novembre 2015, M. [M] a été placé sous curatelle renforcée, et l’Association Territoires et Intégration Nouvelle-Aquitaine (Atina) a été désignée en qualité de curateur, décision renouvelée par jugement du 6 août 2020.

3 – Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juin 2020, réceptionnée le 16 juin 2020, la SCI Sofimo a informé M. [M] que la convention signée avec l’ANAH concernant le logement loué arrivait à expiration le 19 janvier 2021, et que son bail, qui continuait de produire effet jusqu’à son terme, serait alors régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec copie adressée au curateur.

4 – Par acte de 4 mars 2021, la SCI Nouvel-Immo a acquis auprès de la SCI Sofimo l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], comprenant le logement occupé par M. [M].

5 – Par acte du 21 février 2023, la SCI Nouvel-Immo a fait délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet au 7 décembre 2023, à M. [M] et à l’Atina, en qualité de curateur, afin de réaliser d’importants travaux de rénovation.

6 – Par courrier du 22 novembre 2023, l’Atina a sollicité du bailleur la prolongation du bail au-delà du 7 décembre 2023, de M. [M] dans l’attente de l’attribution d’un nouveau logement.

7 – Par actes des 24 et 27 mai 2024, la SCI Nouvel-Immo a fait assigner M. [M] et l’Atina, en qualité de curateur, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de le voir déclarer occupant sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2023, d’obtenir son expulsion et d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

8 – Par jugement contradictoire du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 21 février 2023 par la SCI Nouvel-Immo à M. [M] ;

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2009, à effet au 8 décembre 2008, entre la SCI Sofimo et M. [M] à compter du 7 décembre 2023 ;

— constaté que M. [M] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 7 décembre 2023 ;

— condamné M. [M] à quitter les lieux loués situés situé [Adresse 1], à [Localité 5] ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné en deniers ou quittances valables M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 14 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— accordé à M. [M] un délai jusqu’au 1er juillet 2025 pour quitter les lieux ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [M] aux dépens de l’instance ;

— condamné M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de droit de la décision.

9 – M. [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2025, en ce qu’il a :

— prononcé la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 21 février 2023 par la SCI Nouvel-Immo à M. [M] ;

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2009, à effet au 8 décembre 2008, entre la SCI Sofimo et M. [M] à compter du 7 décembre 2023 ;

— constaté que M. [M] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 7 décembre 2023 ;

— condamné M. [M] à quitter les lieux loués situés situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné en deniers ou quittances valables M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 14 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— accordé à M. [M] un délai jusqu’au 1er juillet 2025 pour quitter les lieux ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [M] aux dépens de l’instance ;

— condamné M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de droit de la décision ;

10 – Par dernières conclusions déposées le 24 septembre 2025, M. [M] et l’Atina, en qualité de curateur, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 21 février 2023 à effet du 7 décembre 2023 par la SCI Nouvel-Immo ;

— débouter la SCI Nouvel-Immo de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI Nouvel-Immo à payer à M. [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Nouvel-Immo aux entiers dépens.

À titre subsidiaire :

— accorder à M. [M] un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— débouter la SCI Nouvel-Immo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chaque partie conservera la charge de ses entiers dépens.

11 – Par dernières conclusions déposées le 16 juin 2025, la SCI Nouvel-Immo demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— prononcé la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 21 février 2023 par la SCI Nouvel-Immo à M. [M] ;

— constaté la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2009, à effet au 8 décembre 2008, entre la SCI Sofimo et M. [M] à compter du 7 décembre 2023 ;

— constaté que M. [M] est en conséquence déchu de tout titre d’occupation depuis le 7 décembre 2023 ;

— condamné M. [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1], à [Localité 5] ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [M] aux dépens de l’instance ;

— condamné M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— infirmer et reformer le jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné en deniers ou quittances valables M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 14 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— accordé à M. [M] un délai jusqu’au 1er juillet 2025 pour quitter les lieux.

Ce faisant :

— condamné en deniers ou quittances valables M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à compter du 7 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 1] et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En tout état de cause :

— débouter M. [M] de toutes ses demandes ;

— condamner solidairement M. [M] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [M] aux entiers dépens.

12 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 13 octobre 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

13 – Par l’effet de l’appel principal et des appels incidents respectifs, la cour est saisie de l’entier litige soumis au tribunal à savoir la validation du congé délivré pour motif légitime et sérieux s’agissant de la réalisation importante de travaux de rénovation et du délai laissé à l’appelant pour quitter les lieux.

14 – Le premier juge a en effet validé le congé délivré en ayant retenu qu’il était conforme en sa forme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que les motifs pour réaliser des travaux étaient en soi légitimes en ce qu’ils visaient la rénovation totale de l’appartement avec des travaux d’envergure ne permettant pas qu’il reste dans les lieux.

I – Sur la validité du congé

15 – Au soutien de l’infirmation du jugement déféré, l’appelant fait valoir l’absence de sérieux du congé, qui doit s’apprécier au jour de la notification du congé, le devis produit datant du 2 octobre 2023, soit 2 mois avant le terme du bail et alors que ce devis n’est corroboré par aucun élément justifiant de la nécessité de procéder à ces travaux et de l’impossibilité pour le locataire de se maintenir dans les lieux au cours des travaux.

Sur ce :

16 – Conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 repris dans son intégralité dans le jugement déféré, le bailleur a délivré congé pour motif légitime et sérieux par exploit d’huissier en respectant le préavis légal ayant été délivré le 21 février 2023 pour un bail expirant le 7 décembre 2023.

Les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire sont également rappelés.

17 – La cour est saisie de la vérification du motif de reprise du logement.

18 – Le congé précise le motif, à savoir la volonté de faire réaliser d’importants travaux de rénovation du bien loué, 'nécessitant l’intervention de plusieurs corps de métiers et rendant impossible le maintien dans les lieux. Ceci afin de valoriser cet appartement et la location.

Les travaux sur l’appartement loué porteront sur :

— Démolition totale de la cuisine avec remplacement des meubles de cuisine et des équipements électroménagers ;

— Démolition totale de la salle de bains avec remplacement de l’ensemble des sanitaires (douche, meuble-vasque et plan-vasque) et remplacement du radiateur sèche-serviette ;

— Dépose des revêtements plastique de sol et mural des pièces d’eau et pose en remplacement d’un carrelage au sol et de faïence aux murs y compris crédence cuisine;

— Démolition et remplacement du WC par un bâti support avec cuvette suspendue et lave-mains ;

— Adaptation des installations et réseaux de plomberie, sanitaire, chauffage, ventilation et d’électricité aux nouveaux aménagements ;

— Dépose, révision et repose de l’ensemble des radiateurs de l’appartement, ou remplacement ;

— Réfection de l’ensemble des peintures de l’appartement (mur/plafond/boiseries intérieures, boiseries extérieures/gardes corps) ;

— Remplacement des façades de placards et leurs aménagements ;

— Ponçage et vitrification des parquets.'

En l’espèce, il est constant qu’un tel motif de reprise peut justifier un congé.

19 – Le bailleur doit pouvoir justifier, lorsque cela est contesté, de la réalité de son projet de travaux impliquant le départ des lieux des locataires concernés.

20 – En l’espèce, la réalité du projet de rénovation de l’ensemble du logement de l’appelant est suffisamment établie par la liste des travaux à réaliser dans le logement clairement détaillée dans le congé délivré au locataire, par la production du devis correspondant point par point aux différents travaux listés dans celui-ci.

21 – Le locataire occupe le logement depuis 14 ans, la production d’un seul devis en date du 2 octobre 2023, sans étude par un architecte dont la validité n’est pas contesté ne saurait être un motif de nullité du congé, la volonté du bailleur de réaliser ces travaux se traduisant par l’importance des travaux et leur montant total de 51.748,52 euros, permettant notamment de mettre en conformité le logement occupé depuis 14 ans par le locataire, le devis étant au surplus établi par une société générale du bâtiment ayant vocation à assurer la coordination avec l’ensemble des corps de métiers devant intervenir sur les lieux.

22 – Le devis accepté porte mention de la date prévue pour la réalisation des travaux au 8 janvier 2024, le logement devant être vide de tout occupant pour se faire, pendant au moins 4 mois et correspondant à la date d’effet du congé délivré.

23 – Le devis évoque la remise aux normes particulières en matière électrique et notamment le remplacement des appareils électriques dans toutes les pièces dont le tableau électrique complet aux normes, la pose d’une VMC obligatoire, les améliorations phoniques par le changement des sols et la pose de volets intérieurs.

24 – Quant à la légitimité du motif de reprise, c’est à dire la question de la nécessité des travaux et de la nécessité de libérer les appartements durant leur réalisation, il sera rappelé que le propriétaire n’a pas à établir le caractère indispensable des travaux, la légitimité du motif reposant suffisamment en l’espèce sur la recherche d’une rénovation globale afin d’améliorer la rentabilité énergétique de l’immeuble ou l’acoustique des logements, dont les installations sont vieillissantes.

25 – Par ailleurs, c’est à bon droit que le premier juge a retenu, contrairement à ce que plaident les appelants, qu’il ne s’agissait pas uniquement de travaux de second oeuvre qui pouvaient être réalisés en leur présence.

26 – Il s’agit bien en effet, au vu des éléments sus retenus, de travaux d’envergure portant sur l’ensemble de l’appartement nécessitant dépose des sanitaires, dont les appareils de production d’eau chaude sanitaire, de tous les radiateurs entraînant qui plus est d’importants travaux de démolition de l’ensemble des revêtements muraux dont les plâtres, faïences, carrelages et plafonds avec reprise ensuite de ces éléments et travaux de plâtrerie, ponçage, rebouchage et de peinture conséquents.

27 – Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a validé le congé délivré pour motif légitime et sérieux à effet au 7 décembre 2023 et ordonné l’expulsion du locataire avec le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, due à compter du lendemain de la date d’effet du congé, le premier juge ayant fait partir l’indemnité d’occupation du jour de son jugement.

II – Sur les délais pour quitter les lieux

28 – Le jugement déféré a accordé un délai au locataire jusqu’au 1er juillet 2025 pour quitter les lieux en raison de son état de vulnérabilité et de ses démarches pour un logement.

L’appelant sollicite un nouveau délai d’un an.

29 – Le bailleur s’y oppose.

Sur ce :

30 – Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

31 – En l’espèce, l’appelant justifie de sa situation de vulnérabilité, bénéficiant d’une mesure de curatelle renforcée, exercée par l’ATINA, percevoir une indemnité au titre de l’allocation adulte handicapé, ayant été reconnu invalide à 80% avec une aide de la CAF. Il justifie avoir entrepris des démarches pour l’obtention d’un logement social, les services de la préfecture de la Gironde ayant acté l’urgence à ce qu’il soit logé de manière urgente le 20 mars 2025.

32 – Au regard de la date d’effet du congé validé au 7 décembre 2023, de la date de la première demande de logement social le 21 mars 2023, du délai de 6 mois laissé par le premier juge et du maintien de l’appelant dans les lieux au jour de l’audience, soit presque 2 ans après la date d’effet du congé dont la libération des lieux avait pour objectif de remettre le logement aux normes, les travaux devant débuter au 8 janvier 2024, et tenant compte de ce qu’un bailleur social a été désigné pour procéder au relogement de l’appelant, il y a lieu de débouter l’appelant de sa demande de congé supplémentaire.

33 – Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

III – Sur les dépens et les frais irrépétibles

34 – M. [M] succombant en son appel sera condamné aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a fait courir le paiement de l’indemnité d’occupation à la date du 14 janvier 2025,

Statuant du chef du jugement infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [M] à payer à la SCI Nouvel-Immo l’indemnité d’occupation mensuelle fixée, à compter du 8 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [M] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,