COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 MAI 2025

N° RG 22/00381 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQTN

S.A.R.L. SOUMAFE

c/

S.A. ALBINGIA

S.A.R.L. SERENITE PROMOTION

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 7, RG : 20/08094) suivant déclaration d’appel du 25 janvier 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. SOUMAFE

SARL, au capital social de 50.000 ' dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 804 343 853, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

Représentée par M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A. ALBINGIA

S.A au capital de 34 708 448,72 ', immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° B 429 369 309, dont le siège social est [Adresse 1]) prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié audit siège en cette qualité

Représentée par M^e Carole LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Delphine ABERLEN de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. SERENITE PROMOTION

S.A.R.L au capital de 150 000,00 ', immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 532 628 526, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e PEROTIN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte authentique du 26 mars 2018, la société à responsabilité limitée Sérénité promotion a vendu à la société à responsabilité limitée Soumafe un ensemble immobilier situé [Adresse 2], moyennant un prix de 700 000 euros.

2- Se plaignant de l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement, par acte du 6 octobre 2020, la société Soumafe a assigné la société Sérénité Promotion devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2021, la Sarl Sérénité promotion a mis en cause sa compagnie d’assurances, la société anonyme Albingia, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 8 octobre 2021 et déclaré l’instruction close à la date du 13 octobre 2021 après réouverture des débats,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à « juger que» figurant dans le dispositif des écritures de la société Soumafe et de la société Albingia,

— débouté la société Soumafe de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Soumafe à payer à la société Sérénité promotion la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Soumafe à payer à la société Albingia la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Soumafe aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Sarl Soumafe a relevé appel du jugement le 25 janvier 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2025, la Sarl Soumafe demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1104, 1602, 1615, 1641, 1644 du code civil de:

— réformer en intégralité le jugement en date du 8 décembre 2021,

statuant à nouveau,

— débouter la société Sérénité promotion et la société Albingia de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la société Sérénité promotion et la société Albingia à lui régler la somme de 34 478,58 euros,

— condamner in solidum la société Sérénité promotion et la société Albingia à l’indemniser des préjudices subis à hauteur de 30 000 euros,

— condamner la société Sérénité promotion à lui régler toute franchise contractuelle qui pourrait être opposée par la société Albingia ,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la société Sérénité promotion et la société Albingia à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance comprenant à la fois le constat d’huissier et le coût de l’assignation notamment.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2022, la Sa Albingia demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et 1353 du code civil de:

— confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société Soumafe de l’ensemble de ses demandes en tant que notamment dirigées contre elle,

— confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Soumafe à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

subsidiairement,

— débouter la société Soumafe de ses demandes formulées à son encontre, en tant que ses demandes se heurtent au périmètre et aux exclusions des garanties souscrites par la société Sérénité promotion,

— débouter la société Sérénité promotion de sa demande incidente d’appel en garantie, en tant que cette demande se heurte au périmètre et aux exclusions des garanties souscrites auprès d’elle,

— débouter la société Soumafe et Sérénité de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre elle,

très subsidiairement,

— débouter la société Soumafe de ses demandes formulées à son encontre, faute de démontrer la matérialité, le principe et quantum des préjudices allégués,

en tout état de cause,

— l’autoriser à opposer à son assurée et au tiers, la société Soumafe ses limites contractuelles, plafond et franchise,

— condamner in solidum la Sarl Sérénité et la Sarl Soumafe à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens, dont distraction à Maître Carole Laporte, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

5- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, la Sarl Sérénité promotion demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1604 et 1641 du code civil, et 1193 et suivants du même code de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en cas de réformation :

— réduire le montant des dommages et intérêts alloués au titre des travaux de raccordement, ce montant ne pouvant excéder la somme de 5 647 euros HT,

— rejeter toutes les autres demandes de la société Soumafe,

— condamner la compagnie Albingia en sa qualité d’assureur responsabilité civile et toutes garanties qu’elle a souscrites, à la relever indemne de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

— débouter la compagnie Albingia de toutes ses demandes, fins, appel incident, et conclusions à son encontre,

— condamner la partie perdante au paiement d’une somme de 6 000 euros à son bénéfice, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale.

6- La sarl Soumafe soutient que l’immeuble n’était pas relié à un réseau d’assainissement collectif, et ce contrairement aux stipulations contractuelles.

Elle prétend que la sarl Sérénité promotion a manqué à son obligation d’information contractuelle et à son obligation de délivrance conforme, que l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif est antérieure à la vente, que l’immeuble qui est une maison de maître, n’avait pas vocation à être détruit.

Elle fait ensuite valoir que le défaut de raccordement au réseau d’assainissement collectif constitue un vice caché, en ce qu’il rend l’immeuble impropre à sa destination.

La sarl [K] sollicite en conséquence la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 64 478, 85 euros, correspondant au remboursement des frais qu’elle a engagés pour raccorder l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, outre la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, résultant de la non-exploitation du bien à la suite du retard lié aux travaux de création d’un raccordement au réseau d’assainissement collectif.

7- La sarl Sérénité promotion réplique que les fondements juridiques développés par l’appelante au soutien de ses prétentions ne sont pas pertinents, la preuve du défaut de raccordement au réseau d’assinissement collectif n’étant pas rapportée.

Elle indique qu’en tout état de cause le défaut de raccordement d’un immeuble ne constitue pas un vice portant atteinte à l’usage d’un bien, que l’immeuble a été vendu pour être détruit de sorte que la société [K] avait connaissance de ce que le raccordement à un réseau d’assainissement collectif n’était pas certain, et ne peut donc se prévaloir d’un défaut de délivrance conforme, qu’elle ne rapporte pas plus la preuve de manoeuvres dolosives dès lors que l’acte indiquait que le raccordement au réseau d’assainissement collectif n’avait pas été vérifié.

A titre subsidiaire, elle conclut à la réduction du montant des demandes formées au titre des travaux réparatoires à la somme de 5647 euros HT, l’appelante ne justifiant pas du surplus des sommes demandées, et demande à en être relevée et garantie par son assureur, la clause invoquée par la compagnie Albingia pour dénier sa garantie ne s’appliquant qu’au contrat de vente à rénover, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

8- La société Albingia fait valoir que sa garantie responsabilité civile professionnelle n’est pas mobilisable dès lors qu’elle suppose une faute de l’assuré, ce qui n’est pas démontré ici, et que de plus, sa garantie est limitée aux dommages immatériels non consécutifs.

Sur ce,

9- Selon les dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil, 'le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose vendue’ et 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur'.

L’article 1641 du code civil prévoit quant à lui que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus'.

Il est constant que l’obligation de délivrance conforme s’apprécie au regard des stipulations contractuelles convenues entre les parties, et qu’elle consiste pour le vendeur à délivrer une chose conforme à l’usage auquel l’acheteur la destine, alors que la garantie des vices cachés oblige à la délivrance d’une chose conforme à sa destination normale (Civ.1ère, 8 décembre 1993, n°91-19627 P).

10- Pour débouter la société Soumafe de l’intégralité de ses demandes, le tribunal a considéré que l’absence de raccordement du réseau d’assainissement à un système collectif était un défaut de conformité, et que la société Soumafe échouait à rapporter la preuve du défaut de raccordement de l’immeuble au jour de la vente.

11- Il appartient à la sarl Soumafe, qui l’invoque, d’établir le défaut de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, et le cas échéant, de ce que ce défaut de raccordement constitue un manquement de la sarl Sérénité promotion à son obligation de délivrance conforme, ou un vice caché, ou encore une manoeuvre dolosive.

12- En l’espèce, l’acte de vente conclu le 26 mars 2018 entre les parties, et portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 7], moyennant le prix de 700 000 euros, précise en pages 20 et 21, au paragraphe 'assainissement': 'le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 13331-1 du code de la santé publique… Le raccordement à l’installation d’assainissement n’a pas fait l’objet d’un contrôle par le service compétent, l’immeuble étant destiné à être démoli. Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation’ (pièce 2 Sarl Soumafe).

Il en résulte que le raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif était effectivement rentré dans les stipulations contractuelles.

13- Pour rapporter la preuve du défaut de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, la sarl Soumafe verse aux débats:

— un procès-verbal de constat d’huissier établi le 15 mai 2020 par M. [X], huissier de justice, lequel constate devant l’entrée de la maison la présence d’une fosse 'qui recueillait précédemment les eaux noires et usées et juste à côté de la porte d’entrée un ancien WC, démonté, dont on voit encore l’évacuation au sol, qui allait tout droit dans ladite fosse’ (pièce 5 sarl Soumafe),

— la copie d’une demande de branchement au réseau d’assainissement remplie par la sarl Soumafe non datée et non signée, (pièce 3-1 Sarl Soumafe)

— un devis du 26 juillet 2020 émanant de l’Eurl 'Terrassement de l’Entre de Mers’ relatif à la réalisation d’un raccordement tout à l’égout pour un montant TTC de 1316, 40 euros, un devis du 15 juin 2020 émanant de la société [Localité 5] Métropole du 15 juin 2020 relatif au raccordement assainissement au réseau unitaire pour un montant de 3943 euros, une facture du 27 avril 2020 de 'l’Eurl terrassement de l’Entre de Mers’ relative à la réalisation d’un raccordement tout à l’égout pour un montant de 8255, 88 euros, un devis du 16 septembre 2020 de l’entreprise Colas relatif à la réfection d’une tranchée en enrobé pour un montant de 6860 euros, une facture du 11 mai 2021 relative à un 'raccordement assainissement au réseau unitaire’ de la société [Localité 5] métropole pour un montant de 8285, 18 euros (pièces 7, 8, 9, 10 et 13 sarl Soumafe)

— un courriel qui lui a été adressé le 4 avril 2022 par M.[G], responsable service accès auprès de la société d’assainissement de [Localité 5] métropole, lequel écrit: 'pour faire suite à notre intervention de ce jour… nous n’avons pas réalisé à votre demande, d’intervention de contrôle de conformité du fait de la présence de locataires dans le logement… la personne en charge des travaux, présente à la réunion, nous a indiqué qu’historiquement les eaux usées du bâtiment se rejoignaient dans une fosse bâtie au pied du logement sans présence d’exutoire ou d’un autre point de rejet. Cette information n’a pas pu être contrôlée par test au colorant ce jour, mais elle attesterait bien de la présence d’une fosse non raccordée au réseau public à cette période. Aujourd’hui, suite aux travaux réalisés par vos soins, la personne en charge des travaux au domaine privé nous informe que toutes les eaux convergent en contrebas au niveau de la [Adresse 9]. Il n’y a pas de départs de réseaux existants et/ou accessibles vers d’autres parties de la parcelle. Nous n’avons pas donc pu investiguer et identifier d’autres raccordements existants, notamment côté Garonne. Enfin nos services ont été sollicités en 2020 pour instruire votre demande de raccordement au réseau unitaire situé au niveau de la [Adresse 10] [Localité 7]. Lors de son étude, notre technicien devis n’a pas identifié de branchement sur [Adresse 9] et a donc travaillé avec vous pour créer un raccordement au droit du portail ' (pièce 24 Sarl [K]).

14- La cour d’appel observe tout d’abord que l’huissier de justice, aux termes de son constat, relève certes la présence d’une ancienne fosse septique qui aurait été reliée à des sanitaires, démontés au jour des constatations. Cependant, ce constat d’huissier ne permet pas d’établir que la fosse septique était en état d’utilisation au jour de la vente de l’immeuble litigieux, en l’absence notamment de toute constatation établissant la présence de conduite à l’intérieur de la maison en direction de la fosse septique. A l’inverse, et comme l’a souligné à juste titre le tribunal, l’huissier de justice n’a effectué aucune constatation relative à la présence ou à l’absence de tuyauterie assurant la liaison avec le réseau public d’assainissement.

Dès lors, ce seul constat d’huissier, qui n’est accompagné d’aucun plan précis de l’immeuble et de ses canalisations, et qui n’émane pas d’un expert, n’établit pas l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif.

15- De surcroît, il est observé qu’il a été établi le 15 mai 2020, soit vingt-six mois après la vente de l’immeuble, et l’examen attentif des photographies annexées aux constatations de l’huissier de justice révèle que d’importants travaux étaient entrepris à l’extérieur de l’immeuble, et autour de celui-ci, ce qui ne permet pas, en conséquence, à la cour d’appel d’apprécier l’état du bien au jour de la vente.

16- Les devis et factures produites ensuite aux débats par l’appelante, établissent certes que la Sarl Soumafe a effectivement réalisé des travaux relatifs au réseau d’assainissement collectif, mais là encore plus de deux ans après la vente, ce qui ici encore, ne permet pas de constater l’état de raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif au jour de la vente.

17- Enfin, aux termes du courriel émanant de la société d’assainissement [Localité 5] métropole du 4 avril 2022, l’agent se contente de rapporter les propos de l’entreprise chargée des travaux et du technicien qui serait intervenu en 2020 sur les lieux, relatifs à l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement mais d’une part indique bien qu’aucune investigation quant à l’existence ou non de ce raccordement n’a pu être réalisé, et d’autre part ne permet pas de s’assurer du défaut de raccordement au réseau public d’assainissement le 26 mars 2018 lors de la vente.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement collectif allégué par la Sarl Soumafe n’est pas caractérisé.

18- A titre surabondant, la cour d’appel relève, qu’aux termes du contrat de vente, si le vendeur a certes déclaré que l’immeuble était raccordé au réseau public d’assainissement, la mention selon laquelle 'le raccordement à l’installation d’assainissement n’a pas fait l’objet d’un contrôle par le service compétent, l’immeuble étant destiné à être démoli’ était insérée juste après ces déclarations en gras et soulignée, de même que la mention selon laquelle le vendeur informait l’acquéreur 'à sa connaissance’ de ce que l’immeuble ne présentait pas d’anomalie ni de difficulté particulière d’utilisation, éléments qui étaient donc rentrés dans le champ contractuel et qui caractérisaient, à tout le moins, une incertitude quant à la conformité dudit raccordement au réseau collectif d’assainisssement.

19- En conséquence, et même si la preuve du défaut de conformité du raccordement de l’immeuble au réseau collectif d’assainissement par la sarl Soumafe au jour de la vente était rapportée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, elle échoue en tout état de cause à rapporter la preuve d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, et encore moins d’un vice caché ou de manoeuvres dolosives de la part de celle-ci.

Le jugement qui a débouté la Sarl Soumafe de l’intégralité de ses demandes, sera donc confirmé.

Sur les mesures accessoires.

20- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

21- La sarl Soumafe, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamnée à payer à la sarl Sérénité promotion et à la sa Albingia chacune, la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Soumafe aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la sarl Soumafe à payer à la sarl Sérénité promotion la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la sarl Soumafe à payer à la sa Albingia la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,