COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 AVRIL 2025

N° RG 23/01743 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NGYG

S.A.S. MAITRES CARRES

c/

S.A.S. PROPERTY CORNER IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 janvier 2023 (R.G. 2022F00971) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 avril 2023

APPELANTE :

S.A.S. MAITRES CARRES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Philippe HONTAS, avocat au barrrreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. PROPERTY CORNER IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Marion GELINGER substituant Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Le 15 avril 2021, l’indivision [H] a signé une promesse de vente avec la société D² Promotion, acheteur professionnel, portant sur le numéro 8 du lotissement dénommé '[X]' situé [Adresse 1], pour un montant de 520'000 euros, avec comme condition suspensive particulière l’obtention d’un permis de construire quatre maisons individuelles, purgé de tout recours.

La SAS Property Corner Immobilier a rédigé le compromis de vente en sa qualité d’intermédiaire.

La SAS Maître Carrés s’est substituée à la société D² Promotion et a déposé une demande de permis de construire le 9 juin 2021 pour la construction de 4 maisons individuelles, accordé par un arrêté de la mairie de [Localité 4] le 2 août 2021.

Après affichage du permis de construire, les colotis ont informé la société Maîtres Carrés de leur intention de former un recours en vue de l’annulation du permis de construire au motif que le règlement du lotissement stipulait en son article 4 que seul un logement individuel pouvait être construit par lot.

Les consorts [Z] et [J] ont initiés deux recours gracieux les 3 et 5 septembre 2021 et les premiers ont saisi le tribunal administratif d’un recours en annulation du permis de construire.

Par courrier du 15 octobre 2021, la SAS Maîtres Carrés a notifié à la SAS Property Corner Immobilier la non-réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire, a sollicité la restitution du dépôt de garantie de 26'000 euros et l’a informée de la mise en jeu de sa responsabilité professionnelle lui demandant le paiement d’une indemnité de 24'700 euros aux fins de réparer les préjudices subis du fait de l’opération avortée.

2 – Par acte du 31 mai 2022, la SAS Maîtres Carrés a assigné la SAS Property Corner Immobilier devant le tribunal de commerce aux fins de rechercher sa responsabilité et la voir condamner à lui régler la somme de 24'956,16 euros.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— Débouté la société Maîtres Carrés SAS de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouté la société Property Corner Immobilier SAS de sa demande reconventionnelle au titre d’une procédure abusive ;

— Condamné la société Maîtres Carrés SAS à payer à la société Property Corner Immobilier la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Maîtres Carrés SAS aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 7 avril 2023, la SAS Maitres Carrés a relevé appel du jugement, énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SAS Property Corner Immobilier.

L’ordonnance de clôture a été reportée au jour des plaidoiries.

PRETENTIONS DES PARTIES

3 – Par dernières écritures notifiées par message électronique le 18 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SAS Maîtres Carrés demande à la cour de :

Sur les demandes de la SAS Maîtres Carrés

Vu les articles 1992, 1112-1, 1240 et suivants du code civil, et subsidiairement 1217 et suivants du même code.

— Juger les demandes de la SAS Maîtres Carrés recevables et bien fondées,

— Reformer les chefs du jugement qui ont débouté la SAS Maîtres Carrés de l’ensemble de ses demandes et qui l’ont condamnée à payer une indemnité de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens.

— Juger que la SAS Property Corner Immobilier a commis des manquements à ses devoirs d’information et de conseil et de rédacteur d’acte.

— Condamner la SAS Property Corner Immobilier à verser à la SAS Maîtres Carrés la somme de 24'956,16 euros au titre de son préjudice financier, décomposée de

la manière suivante :

' 22'637,16 euros TTC au titre des honoraires d’architecte,

' 1'800 euros TTC au titre des frais de géomètre-expert,

' 519 euros TTC correspondant aux frais d’huissier.

En tout état de cause,

— Condamner la SAS Property Corner Immobilier à verser à la SAS Maîtres Carrés la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens et frais d’exécution.

Sur les demandes de la SAS Property Corner Immobilier

— Juger irrecevable et mal fondée la SAS Property Corner Immobilier en ses demandes et l’en débouter.

— Juger irrecevable et mal fondée la SAS Property Corner Immobilier en ses demandes de condamnation de la SAS Maîtres Carrés à lui payer 10'000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et l’en débouter.

— Juger irrecevable et mal fondée la SAS Property Corner Immobilier en ses demandes de condamnation de la SAS Maîtres Carrés à lui payer une indemnité de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et l’en débouter.

4 – Par dernières écritures notifiées par message électronique le 7 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SAS Property Corner demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 548 à 551 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Rejet de la demande de réformation de la SAS Maîtres Carrés du jugement du 26 janvier 2023 ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la SAS Property Corner Immobilier n’a commis aucun manquement à ses devoirs d’information, de conseil et de rédacteur d’acte ;

— Rejet de l’ensemble des demandes de la SAS Maîtres Carrés ;

En tout état de cause

— Condamner la SAS Maîtres Carrés au paiement à la SAS Property Corner Immobilier de la somme de 10'000 euros pour avoir engagé une procédure manifestement abusive ;

— Condamner la SAS Maîtres Carrés à verser à la SAS Property Corner Immobilier une somme de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’obligation de conseil de l’agent immobilier

Moyens des parties

5 – La société Maîtres Carrés fait valoir que la société Property Corner Immobilier avait l’obligation, en tant que rédacteur de l’acte, de vérifier la faisabilité et les risques du projet, en vertu des dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

6 – La société Property Corner Immobilier relève que l’agent immobilier intervient au moment de la promesse de vente et que les statuts de l’association syndicale ne sont pas de nature à remettre en cause l’opération projetée. Elle ajoute que ces statuts n’ont pas été mis en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Réponse de la cour

7 – Aux termes de l’article 1992 du code civil :

'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.'

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

8 – Le compromis de vente du 15 avril 2021 prévoit comme condition suspensive particulière 'l’obtention d’un permis de construire quatre maisons individuelles’ (…).

Le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire aux conditions sus-énoncées, purgé de tout recours et devenu exécutoire'.

L’acte précise également que l’acquéreur 'déclare avoir l’intention de déposer une demande de permis de construire quatre maisons individuelles'.

Dans le paragraphe 'Lotissement', il est indiqué que 'le rédacteur de l’acte informe l’acquéreur qu’il n’a pas été publié de cahier des charges.'

Enfin, il est prévu que 'en cas de non-réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l’article 1186 du code civil (…).'

9 – L’article 4 du règlement du lotissement du 31 octobre 1972 prévoit que 'tous les lots seront strictement réservés à la construction de logement individuels, à raison d’un seul logement par lot'.

10 – L’article 4 du projet de statuts d’association syndicale produit par l’appelante, signé et paraphé, annexé à un acte authentique le 27 mai 1980, reprend la restriction prévue par le règlement du lotissement, soit la construction d’un seul logement par lot.

11 – Aux termes de l’article 1 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASL) :

'Peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue :

a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

d) De mettre en valeur des propriétés.'

Il ressort par ailleurs de l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 que les anciens statuts des ASL doivent être mis en conformité avec les nouvelles dispositions légales. Cette mise en conformité devait intervenir dans les 2 ans de l’entrée en vigueur du décret du 3 mai 2006, soit le 5 mai 2008.

L’absence de mise en conformité des statuts prive l’association de son droit d’agir en justice mais ne remet pas en cause son existence légale.

12 – Aux termes de l’article L442-9 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 25 novembre 2018 :

'Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.'

13 – L’agent immobilier, intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de l’autre partie

Ce devoir de vérification a pour corollaire une obligation de renseignement et de conseil. À cet égard, l’agent immobilier doit donner à son mandant toute information utile quant à la bonne fin de l’opération.

L’obligation de renseignement consiste à fournir au client des informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé.

Enfin, il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne.

14 – En l’espèce, la société Property Corner Immobilier aurait dû se renseigner sur les règles d’urbanisme prévues par le lotissement [X] et vérifier le contenu du règlement du lotissement ainsi que les statuts de l’ASL.

Ainsi, la société Property Corner Immobilier n’a pas attiré l’attention de la société Maîtres Carrés sur les restrictions au droit de construire, alors qu’elle avait le devoir de fournir une information complète sur la situation exacte du bien. Ces restrictions étaient de nature à susciter des recours en annulation du permis de construire et donc d’entraîner la caducité de la vente.

Dans son jugement du 30 novembre 2022, le tribunal administratif a relevé que le règlement du lotissement était caduc. Toutefois, il n’appartenait pas à la société Property Corner Immobilier de juger du caractère valide ou non des statuts de l’ASL et du règlement du lotissement. Elle avait le devoir de fournir à son client une information exacte, complète, voire même une mise en garde contre toute éventualité qui pourrait être source de préjudice.

15 – Dès lors, il y a lieu de relever que la société Property Corner Immobilier a manqué à son obligation de conseil et d’information et d’infirmer la décision du tribunal de commerce de ce chef.

16 – La société Maîtres Carrés sollicite le remboursement des frais exposés en vue de l’opération de construction projetée.

Or le préjudice de l’appelante consiste en une perte de chance de ne pas contracter et non en l’indemnisation des dépenses effectuées.

Au surplus, il n’y a pas de lien de causalité certain entre les préjudices matériels invoqués et la faute commise, la perte financière étant liée au recours introduit par les colotis.

En conséquence, la demande de la société Maîtres Carrés sera rejetée comme étant mal fondée. Le jugement sera donc confirmé, par motifs substitués.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive

Moyens des parties

17 – La société Property Corner Immobilier fait valoir que suite au jugement rendu par le tribunal administratif, la société Maîtres Carrés n’aurait pas dû faire appel.

18 – L’intimée réplique que l’appelante ne démontre pas l’existence d’une intention malicieuse.

Réponse de la cour

19 – En vertu des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile :

'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

20 – L’octroi de dommages et intérêt au titre d’une procédure abusive suppose de caractériser l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La décision du tribunal de commerce sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

21 – Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 26 janvier 2023, par substitution de motifs,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Property Corner Immobilier aux dépens d’appel,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président