COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 AVRIL 2025

N° RG 24/02454 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZFL

[F] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/009415 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

Etablissement Public AQUITANIS METROPOLE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 18 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/01112) suivant déclaration d’appel du 28 mai 2024

APPELANT :

[F] [U]

né le 22 Juillet 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Anaïs PERIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

Etablissement Public AQUITANIS OPH [Localité 4] METROPOLE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social[Adresse 1]

Représentée par M^e Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par acte du 7 octobre 1996, l’Office public de l’Habitat de [Localité 4] métropole Aquitanis (Aquitanis) a donné à bail à M. [F] [U] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 4] Résidence [Adresse 3]

2- Des loyers étant demeurés impayés, Aquitanis a fait signifier, le 13 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

3- Le 30 mai 2023, Aquitanis a ensuite fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

4- Par ordonnance de référé contradictoire du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté, au 14 avril 2023, l’acquisition de la clause résolutoire 'gurant au bail conclu le 7 octobre 1996 et liant Aquitanis à M. [U], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Localité 4] [Adresse 6] ;

— ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué Ies clés dans ce délai, Aquitanis pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [U] à payer à Aquitanis à titre provisionnel la somme de 7 060,77 euros, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 mars 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné Aquitanis à payer à M. [U] à titre provisionnel la somme de 2 000 euros, au titre de l’inexécution de l’obligation de délivrance d’une cave, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [U] à payer à Aquitanis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 512,09 euros ;

— rejeté la demande formée par Aquitanis au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties :

— condamné M. [U] aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

5- M. [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 28 mai 2024, sauf en ce qu’il a condamné la société Aquitanis à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.000 euros, au titre de l’inexécution de l’obligation de délivrance d’une cave avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance et en ce qu’il a rejeté la demande formée par la société Aquitanis au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6- Par dernières conclusions déposées le 28 février 2025, M. [U] demande à la cour de :

— juger recevables et bien fondées ses demandes,

À titre liminaire :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

Par conséquent :

— infirmer l’ordonnance de référé du 18 avril 2024 en ce qu’elle a :

* constaté, au 14 avril 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 1996 et liant Aquitanis à M. [U], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Localité 4], [Adresse 6] ;

* ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

* dit qu’à défaut pour M. [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Aquitanis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* dit n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

* condamné M. [U] à payer à Aquitanis à titre provisionnel la somme de 7 060,77 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 mars 2024, échéance de février 2024 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

* condamné M. [U] à payer à Aquitanis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 512,09 euros ;

* rejeté les plus amples demandes des parties ;

* condamné M. [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

* rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau :

— constater au 14 avril 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 1996, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

— condamner M. [U] à verser la somme de 1 683,74 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;

— accorder, à titre principal, à M. [U] des délais de paiement sur une durée de trente-six mois pour s’acquitter de sa dette, soit en sus du loyer courant, le versement de la somme de 46,77 euros par mois sur trente-cinq mois et le solde à régler le dernier mois, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

— accorder, à titre subsidiaire, à M. [U] des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette, soit en sus du loyer courant, le versement de la somme de 70,15 euros par mois sur vingt-trois mois et le solde à régler le dernier mois, conformément à l’article 1343-5 du code civil;

— juger que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais;

— ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

— juger que cette clause sera réputée n’avoir jamais jouée si les délais et les modalités de paiement accordés ont été respectés par le locataire ;

— juger qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— juger que dans ce cas et à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— juger que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées;

— débouter Aquitanis de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé pour le surplus.

Y ajoutant :

— condamner Aquitanis aux entiers dépens d’appel.

7- Par dernières conclusions déposées le 05 mars 2025, Aquitanis demande à la cour de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

— rejeter les arguments, fins et prétentions de M. [U] ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 18 avril 2024 du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [U] aux entiers dépens de la procédure toutes taxes

comprises.

8- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 6 mars 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2025.

9- Lors de l’audience, avant tous débats au fond, les parties se sont entendues pour voir révoquer l’ordonnance de clôture et fixer la clôture de l’instruction du dossier au jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10- La cour est saisie d’une demande d’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative que le preneur évalue à la somme de 1.683,74 euros et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois et, à défaut, pendant 24 mois.

11- Au soutien de ses demandes, M. [U], appelant, fait valoir qu’il a repris le versement de son loyer courant depuis le mois de février 2024 et qu’il est en mesure de régler la dette locative dès lors qu’il convient de déduire de celle-ci, d’une part, les arriérés d’allocations logement que versera la CAF à l’issue de la procédure contentieuse, d’autre part, la somme provisionnelle de 2.000 euros à laquelle la société Aquitanis a été définitivement condamnée au titre de l’inexécution contractuelle relative à la délivrance de la cave, les parties ayant accepté de procéder à une compensation des sommes dont elles sont redevables l’une envers l’autre.

12- Le bailleur intimé s’y oppose, faisant valoir l’augmentation de la dette locative depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2023 et l’absence de reprise du paiement intégral du loyer par M. [U] à qui il reproche de déduire du montant de sa dette des allocations logement non encore perçues et de la compenser avec une indemnité due par la société Aquitanis.

Sur ce,

13- Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

14- Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme. Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

15- L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

16- Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

17- En l’espèce, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 13 février 2023 pour un montant de 1.142,50 euros de charges et loyers dus à l’époque. Il n’est pas contesté que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 avril 2023.

18- Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

19- Le jour de l’audience de référé, la dette locative s’élevait à la somme de 7.060,77 euros à la date du 13 mars 2024, échéance de février 2024 comprise. Elle n’a ensuite cessé de croître puisqu’à la date du 08 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 inclus, elle s’élevait à la somme de 8.760,51 euros. La dette a toutefois récemment diminué suite au règlement d’un arriéré des allocations CAF à hauteur de 4.830,22 euros, le relevé de compte actualisé au 05 mars 2025, quittancement de février 2025 inclus, faisant apparaître un arriéré locatif de 4.707,14 euros.

20- S’il est exact que la dette locative a diminué et devra encore être amputée de la somme de 2.000 euros à laquelle la société Aquitanis a été condamnée au profit du locataire d’une part, et que l’appelant justifie de la reprise régulière du loyer résiduel (272,06 euros par mois) depuis mars 2024, il reste qu’à supposer même que ses droits à l’APL soient rétablis, M. [U] n’apparaît pas en situation, au regard de l’absence manifeste de ressources suffisantes de l’intéressé qui perçoit le RSA à hauteur de 534,82 euros par mois, de régler sa dette locative en plus du paiement du loyer courant restant à sa charge.

21- L’appelant ne justifiant pas des conditions d’octroi des délais de paiement, sa demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé, sans qu’il y ait lieu de statuer à nouveau sur les mesures subséquentes à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

22- M. [U], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel l’équité commandant qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [U] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,