Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 23 janvier 2025, n° 21/04331

CA Bordeaux
Infirmation 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un aléa dans la vente viagère
La cour a constaté que le revenu net procuré par l'immeuble est légèrement supérieur à la rente viagère, ce qui signifie que l'aléa existe bien, infirmant ainsi le jugement du tribunal.
Rejeté
Dépenses engagées pour la mise en location
La cour a rejeté cet argument, considérant que les travaux réalisés ne justifiaient pas l'absence d'aléa, car ils étaient d'embellissement et non nécessaires.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé que Mme [M], partie perdante, devait supporter les dépens de la procédure.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme à la S.C.I. CDX IMMO pour couvrir ses frais, considérant que Mme [M] était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 23 janv. 2025, n° 21/04331
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	21/04331
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fernando SILVAFrançois MIDYNicolas NAVARRIMargaux POUPOT-PORTRON
Cabinet(s) :	OPTIMA AVOCATSSCP FOURNIER
Parties :	S.C.I au capital de 10 000,00 €, S.C.I. CDX IMMO

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 JANVIER 2025

N° RG 21/04331 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHWX

S.C.I. CDX IMMO

[S] [M]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] (chambre : 7, RG : 19/03257) suivant déclaration d’appel du 26 juillet 2021

APPELANTE :

S.C.I. CDX IMMO

S.C.I au capital de 10 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° D

839 880 887, dont le siège social est [Adresse 2] à [Adresse 5] ([Adresse 3]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cett e qualité audit siège

Représentée par M^e Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[S] [M]

née le 04 Avril 1948 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e POUPOT-PORTRON

et assistée de M^e François MIDY de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Jacques BOUDY, Président

M Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

L’audience s’est tenue en présence de Mme [F] [C], assistante de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 10 août 2018, Mme [S] [M] a cédé à la Sci Cdx Immo un immeuble situé au [Adresse 4], pour le prix de 250 000 euros.

La somme de 50 000 euros a été payée comptant, et le solde au moyen d’une rente viagère annuelle de 10 800 euros, soit la somme mensuelle de 900 euros payable d’avance le 1er de chaque mois, avec renonciation à tout droit d’usage et d’habitation.

Apprenant que le bien était proposé à la location moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros à compter du 1er octobre 2018, Mme [M] a assigné la Sci Cdx Immo par acte du 20 février 2019, aux fins de voir prononcer l’annulation de la vente et l’expulsion de la Sci CDX Immo.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— a prononcé la résolution de la vente,

— a ordonné l’expulsion de la Sci CDX Immo des lieux ainsi que de tout occupant et biens de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique,

— a dit que la partie du prix de cession payée au comptant ainsi que les arrérages versés et dus jusqu’au prononcé de la décision resteront acquis à Mme [M] à titre de dommages et intérêts,

— a condamné la Sci CDX Immo à verser à Mme [M] une indemnité d’occupation de 1 100 euros et ce jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée à verser à Mme [M] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en ce compris le coût de la sommation interpellative,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La Sci CDX Immo a relevé appel du jugement le 26 juillet 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2021, la Sci Cdx Immo demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1591 et 1976 du code civil:

— d’infirmer le jugement rendu,

en conséquence,

— de débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

en tout état de cause,

— de la condamner à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2024, Mme [M] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1591, 1976, 1968, 1217 et 1214 du code civil, de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes,

— débouter la Sci CDX Immo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

pour le surplus,

— condamner la Sci CDX Immo à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en ce compris le coût de la sommation interpellative délaissée le 20 décembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de résolution de la vente intervenue le 10 août 2018.

La Sci Cdx Immo expose que le revenu locatif net procuré par le bien litigieux n’est pas supérieur au montant de la rente versée, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal. Elle fait ainsi valoir qu’en raison du coût des travaux de remise en état effectués, du bouquet de 50 000 euros déjà versé, et d’autres frais tels que le paiement d’une assurance ou de la taxe foncière, elle bénéficie d’un revenu locatif net inférieur à la rente versée à l’intimée, et que par conséquent, l’aléa lié au caractère viager de la vente est bien existant.

Mme [M] soutient que l’existence d’un revenu procuré par l’immeuble vendu, supérieur au montant de la rente viagère, supprime l’aléa censé caractériser la vente sous forme de rente viagère.

Or, elle expose que la Sci CDX Immo a loué le bien litigieux pour un loyer mensuel de 1 100 euros, soit une somme supérieure de 200 euros au montant mensuel de la rente viagère, de sorte que l’aléa était inexistant.

Elle ajoute que la Sci Cdx Immo ne justifie pas de la réalité des travaux réalisés et de leur caractère impérieux.

****

L’article 1968 du code civil dispoe que 'la rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble'.

Selon les dispositions de l’article 1976 du code civil, 'la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes'.

Il est constant que l’aléa, qui est un élément constitutif de la vente en viager, 'existe dès lors qu’au moment de la conclusion du contrat, les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront car celui-ci dépend d’un événement incertain'.

(Civ. 3 ème, 18 janvier 2023, n°21-24.862).

Pour prononcer la résolution de la vente, le tribunal a estimé que le loyer perçu par la Sci Cdx Immo était supérieur de 22% au montant de la rente viagère versée à Mme [M], que l’acquéreur n’avait donc que des chances de gain puisque le loyer qu’il encaissait était supérieur à la rente versée et que dès lors l’aléa n’existait pas.

A titre liminaire, il est observé que le mandat de vente du 22 janvier 2018 du bien litigieux confié par Mme [M] à la société Bourse de l’Immobilier fait mention d''une maison vendue en viager pour un bouquet de 50 000 euros et une rente de 900 euros’ (pièce 2 Cdx Immo), à savoir les modalités exactes de vente retenues dans l’acte authentique de vente du 10 août 2018, ce qui signifie que la Sci Cdx Immo a accepté, sans le discuter, le prix de vente tel que fixé par la venderesse.

L’acte authentique de vente du 10 août 2018 signé entre Mme [M] et la Sci Cdx Immo porte sur un immeuble d’habitation situé à Gradignan (33), moyennant le prix de 250 000 euros, payable pour partie à hauteur de 50 000 euros comptant, et le solde au moyen d’une rente viagère de 10 800 euros annuelle payable d’avance le 1er de chaque mois d’un montant de 900 euros, avec renonciation à tout droit d’usage et d’habitation (pièce 1 Cdx Immo).

En l’espèce, pour établir que le loyer perçu par la Sci Cdx Immo serait de 1100 euros par mois, Mme [L] produit une sommation interpellative adressée le 20 décembre 2018 à M. [B] [O], locataire, lequel déclare que le montant du loyer versé serait de 1100 euros (pièce 3 [L]).

Les déclarations du locataire ne résistent cependant pas aux pièces versées aux débats par la société Cdx Immo, en l’espèce le contrat de location concernant l’immeuble litigieux en date du 27 septembre 2018 signé avec M. [O] et Mme [D] (Pièce 21 Cdx Immo) , qui a fait l’objet d’une signature électronique, et dont la version horodatée permet de s’assurer, contrairement à ce que soutient l’intimée, de son authenticité, et qui mentionne un montant mensuel du loyer de 1000 euros, le relevé de gestion locative pour l’année 2018 et 2020 qui laisse apparaître un montant de loyer de 1000 euros, outre 30 euros de charges (pièce 24 Cdx Immo), et enfin son relevé bancaire du mois de septembre 2018 mentionnant un crédit de 2000 euros correspondant à un mois de dépôt de garantie et au premier mois de loyer (pièce 23 Cdx Immo).

Ces pièces établissent que le montant du loyer était de 1000 euros par mois, et non de 1100 euros, comme l’a retenu à tort le tribunal, ce qui procure à la Sci Cdx Immo un revenu locatif annuel de 12 000 euros.

Par ailleurs, Il est constant que le montant de la rente viagère doit être comparée aux revenus nets procurés par l’immeuble (Civ.3ème, 7 décembre 1971, n°70-11581), et pas seulement aux revenus locatifs.

Or, la Sci Cdx Immo produit un avis d’échéance d’assurance pour l’année 2019 (pièce 4 Cdx Immo) et un avis d’imposition 2019 au titre de la taxe foncière (pièce 26 Cdx Immo), qui justifient qu’elle acquitte une assurance d’un montant de 153, 51 euros par an au titre de l’immeuble litigieux et une somme de 1021 euros par an au titre de la taxe foncière (pièces 4 et 5 Cdx Immo), sommes qui doivent venir en déduction des revenus locatifs qu’elle perçoit.

La Sci Cdx Immo bénéficie en conséquence d’un revenu net procuré par l’immeuble de 10 825, 49 euros annuels.

La comparaison entre le montant de la rente viagère annuelle perçue par Mme [M], à savoir 10 800 euros annuels, et le revenu net annuel perçu par la Sci Cdx Immo, à savoir 10 825, 49 euros annuels, révèle que cette dernière perçoit un revenu net annuel de 25,49 euros annuels supérieur seulement au montant de la rente viagère.

La société Cdx Immo soutient de plus qu’elle a dû engager des dépenses pour louer l’immeuble dans des conditions normales de salubrité. A l’appui de ses allégations, elle produit une facture d’entretien de la chaudière du 4 septembre 2018 pour un montant de 128 euros TTC, de plomberie et de peinture du 4 septembre 2018 pour un montant de 998, 28 euros TTC, d’entretien des espaces verts du 13 septembre 2018 pour un montant de 2280 euros TTC, de peinture du 12 septembre 2018 pour un montant de 4434 euros, et du déplacement d’un cumulus pour un montant de 770 euros Ttc (pièces 6 à 16 Sci Cdx Immo).

L’examen de ces factures laisse apparaître cependant qu’il ne s’agit pas de travaux permettant de donner à bail l’immeuble dans des conditions de salubrité, mais seulement de travaux d’embellissement ou d’amélioration du bien, qu’il était loisible ou pas à la Sci Cdx Immo, d’effectuer, de sorte que ce dernier argument sera écarté.

En tout état de cause, en considération du montant du revenu net procuré par l’immeuble perçu par la Sci Cdx Immo, équivalent au montant de la rente viagère perçue par Mme [M], et en prenant de surcroît en compte la somme versée au titre du bouquet par la Sci Cdx Immo, la cour d’appel considère que l’aléa inhérent au contrat de rente viagère existe bien en l’espèce, et que c’est donc à tort que le tribunal a retenu l’absence d’aléa.

En conséquence, le jugement qui a prononcé la résolution de la vente et l’expulsion de la société Cdx Immo sera infirmé en toutes ses dispositions et Mme [M] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

II- Sur les mesures accessoires.

Le jugement sera également infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M], partie perdante, supportera la charge des dépens de première instance et de la procédure d’appel, et sera condamnée à verser à la Sci Cdx Immo la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la solution donnée au litige, Mme [M] sera déboutée de sa demande formée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 6 juillet 2021 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [S] [M] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Mme [I] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne Mme [F] [X] [M] à payer à la Sci Cdx Immo la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [F] [X] [M] de sa demande formée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,