ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 29 Janvier 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 23/03436 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLOR

S.A. LA FABRIQUE DE [Localité 13] METROPOLE

c/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 20]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 29 Janvier 2025

Par Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

S.A. LA FABRIQUE DE [Localité 13] METROPOLE

[Adresse 9]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 25 mai 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 17 juillet 2023,

à :

LE [Adresse 26], représenté par son syndic, la SAS FONCIA LOFT ONE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social : [Adresse 11]

Activité : , demeurant [Adresse 10]

défaillante

assistée de M^e Jean-philippe RUFFIÉ, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 14] Générale des Finances Publiques [Adresse 1]

Comparant en la personne de Monsieur [Y] [B], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 20 novembre 2024 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [Y] [B], inspecteur divisionnaire,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

***

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 22] était propriétaire de parcelles cadastrées section EW n°[Cadastre 7] d’une contenance de 915 m² et EW n°[Cadastre 8] d’une contenance de 2159 m², situées [Adresse 5] à [Localité 18] (Gironde).

Ces parcelles sont situées dans la zone d’aménagement d’intérêt métropolitain dénommée '[Localité 18] [Localité 17]', d’environ 7 hectares le long du parcours de la ligne B du tramway, opération approuvée par délibération de [Localité 13] Métropole le 26 avril 2019 aux fins d’insertion dans le programme dit des 50.000 logements.

La réalisation de cette opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 24 février 2020, qui a autorisé la société anonyme publique locale La Fabrique de [Localité 13] Métropole à acquérir soit à l’amiable soit par voie d’expropriation les emprises nécessaires dans un délai de 5 ans à compter de la publication de l’arrêté, lequel prévoit par ailleurs, en application de l’article L.122-6 du code de l’expropriation, que les emprises expropriées appartenant à des copropriétés seront retirées de la propriété initiale.

Par courrier recommandé du 22 octobre 2021, la société La Fabrique de [Localité 13] Métropole a notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] une offre d’indemnisation pour la dépossession du bien d’un montant global de 264.750 euros, qui a été refusée le 24 novembre suivant.

L’ordonnance d’expropriation du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] pour cause d’utilité publique est intervenue le 8 avril 2022.

Par mémoire reçu le 17 février 2022 au greffe, la société La Fabrique de [Localité 13] Métropole a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation des indemnités de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 14 mars 2023 puis, par jugement prononcé le 25 mai 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] pour l’expropriation des parcelles cadastrées sections EW [Cadastre 7] et [Cadastre 8] de contenance totale de 3014 m², situées [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 18] à :

—  1.076.000 euros au titre de l’indemnité principale,

—  107.600 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  1.020 euros au titre de l’indemnité de modification du règlement de copropriété ;

— dit que les frais d’enregistrement et de publication aux hypothèques pour la modification du règlement de la copropriété [Adresse 20] liée à la procédure d’expropriation seront à la charge de la société publique locale d’aménagement La Fabrique de [Localité 13] Métropole ;

— condamne la société publique locale d’aménagement La Fabrique de [Localité 13] Métropole à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne la société publique locale d’aménagement La Fabrique de [Localité 13] Métropole aux dépens.

La société La Fabrique de [Localité 13] Métropole a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 17 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] a formé un appel incident.

***

La société La Fabrique de [Localité 13] Métropole a déposé son mémoire et ses pièces le 13 octobre 2023.

Ils ont été notifiés le 13 novembre 2023 au conseil du syndicat des copropriétaires et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus le 16 novembre suivant.

L’appelante y demande à la cour de :

Vu les articles L.321-l et suivants du code de l’expropriation,

— juger recevable l’appel interjeté par déclaration en date du 17 juillet 2023 ;

— infirmer le jugement en date du 25 mai 2023 fixant l’indemnité principale à hauteur de 1.076.000 euros et l’indemnité de remploi à 107.600 euros dues par la Fab au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] au titre des indemnités de dépossession consécutives à l’expropriation des parcelles cadastrées section EW n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] sises [Adresse 4] à [Localité 18] ;

— fixer l’indemnité de dépossession due au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section EW n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] sises [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 18] comme suit :

— indemnité principale : 215.180 euros, valeur libre

— indemnité de remploi : 22.518 euros

soit total indemnité de dépossession : 237.698 euros en valeur libre.

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] a déposé son mémoire et ses pièces le 15 janvier 2024. Le conseil de la Fab et le commissaire du gouvernement les ont reçus le 22 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires y demande à la cour, au visa des articles L.321-1 et R.324 et suivants du code de l’expropriation, de :

— dire et juger la Fab infondée en son appel et débouter la Fab de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;

— à titre incident, infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 mai 2023 en ce qu’il a limité l’indemnité d’expropriation sollicitée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] et ce faisant en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité principale à la somme de 1.076.000 euros,

— fixé l’indemnité de remploi à la somme de 107.600 euros ;

— en conséquence, fixer les indemnités d’expropriation dues au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] à la somme de 2.369.000 euros, sauf à parfaire ;

— confirmer pour le surplus le jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 mai 2023 ;

En tout état de cause,

— dire et juger que les frais d’enregistrement et de publication aux hypothèques liés à la modification du règlement de copropriété seront à la charge de la Fab ;

— condamner la société publique locale la Fabrique de [Localité 13] Métropole au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

***

L’appelante a déposé un nouveau mémoire le 12 avril 2024 et l’intimé un mémoire en réponse le 11 octobre 2024.

Le premier a été notifié le 15 avril 2024 au conseil de l’intimé et au commissaire du gouvernement, qui l’ont reçu le lendemain.

Le second a été notifié le 28 octobre 2024 au conseil de l’appelante et au commissaire du gouvernement.

La société la Fabrique de [Localité 13] Métropole a déposé deux pièces complémentaires le 7 novembre 2024, qui ont été notifiées le 12 novembre suivant aux deux autres parties.

Il s’agit de l’extrait pertinent du Plan local d’urbanisme et du règlement de la copropriété de la [Adresse 21], reçu le 9 juillet 1971 par Maître [G], notaire à [Localité 13] et enregistré le 23 juillet 1971.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la date de référence, la consistance du bien et son usage effectif

1. En vertu de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public (…), au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.

L’article L.215-18 du code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption prévu aux articles L.215-1 et suivants fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation est remplacée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

2. En l’espèce, il n’est pas discuté par les parties que la dernière modification du plan local d’urbanisme applicable aux parcelles expropriées est devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020.

3. Le juge de l’expropriation a décrit ainsi les parcelles étudiées :

« La parcelle EW [Cadastre 7], d’une dimension non contestée de 915 m², est une partie du chemin de grave donnant accès d’un côté à l'[Adresse 12] et de l’autre à une maison ainsi qu’aux piétons, aux espaces verts et parking d’une copropriété. Elle est longée d’arbres et broussailles ainsi que de poteaux électriques.

La parcelle EW [Cadastre 8], de 2159 m2, se situe au sud de la copropriété [Adresse 15], entre la [Adresse 24] et le [Adresse 25] qui est longé par des broussailles. Il s’agit d’un terrain d’agrément nu et largement boisé, comportant des petits chemins piétons menant en fond de parcelle à une zone marécageuse et de broussailles.»

4. A la date de référence, les parcelles expropriées étaient classées respectivement en zone UM13-4L30 et UM12-4, soit 'tissus mixtes à développer à dominante de grands ensembles’ et 'tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes'.

5. La discussion porte sur la qualification de 'terrain à bâtir'.

6. En effet, l’expropriante soutient que la dimension des réseaux n’est pas suffisante et que la parcelle EW n°[Cadastre 7] ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique et n’a aucun potentiel de constructibilité puisqu’il s’agit d’un chemin de terre étroit.

La Fab ajoute que, au surplus, les biens expropriés sont concernés par l’existence d’une trame verte et d’une trame bleue, ce qui impose des restrictions à tout projet de construction telles que l’obligation de garantir l’intégration paysagère du projet et l’obligation de justifier la préservation de la végétation existante.

7. Le Syndicat des copropriétaires répond qu’il n’existe pas d’opération d’aménagement qui serait prévue au PLU de [Localité 13] qui concernerait les parcelles étudiées ; que la présence de nombreuse résidences autour de ces parcelles établit l’existence de réseaux d’une capacité suffisante ; qu’il est inexact de prétendre que la parcelle [Cadastre 7] serait enclavée et que la parcelle [Cadastre 8] serait traversée par le ruisseau du Serpent objet d’une protection spécifique.

8. La cour observe en premier lieu que les plans et photographies produits par les parties démontrent que la parcelle [Cadastre 7] n’est pas enclavée puisqu’il s’agit précisément d’un chemin d’accès dont la continuité permet l’accès à la voirie.

De plus, les biens étudiés sont intégrés dans deux zones du plan local d’urbanisme qui organisent des tissus mixtes à dominante de grands ensemble ; les constatations du premier juge lors de son transport sur les lieux mettent en évidence le fait que de nombreuses habitations entourent ces parcelles, en particulier des immeubles à usage collectif, ce qui établit suffisamment la présence et la capacité des réseaux exigés par l’article L.322-3 2° du code de l’expropriation, étant observé que l’examen des documents d’urbanisme produits par l’expropriante (en particulier le traité de concession du 9 septembre 2019 pour la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 18] [Localité 17]) ne met pas en évidence un projet de réalisation de travaux nécessaires à l’augmentation des capacités des réseaux.

Enfin, les contraintes liées à la préservation du milieu naturel (trame verte) et des zones humides (trame bleue) ne sont pas de nature à invalider toute opération de construction dans le périmètre de ces servitudes puisqu’il apparaît, à l’examen des documents produits à cet égard par La Fab (en particulier les pièces 19 -arrêté préfectoral du 12 mai 2021- et 20 -dossier de déclaration au titre de la loi sur l’eau-) que chaque projet sera examiné à l’aune des prescriptions légales et réglementaires sans toutefois une interdiction formelle de construction sur les parcelles considérées.

9. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la qualification de terrain à bâtir au bénéfice des parcelles expropriées, qui obéissent aux deux conditions posées à ce titre par l’article L.322-3 du code de l’expropriation.

2. Sur les indemnités de dépossession

10. Les parties ne discutent pas le principe de l’application de la méthode par comparaison.

11. Le juge de l’expropriation a examiné 5 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance dont 3 étaient communs avec les propositions de La Fab ; il a également étudié les propositions de l’expert amiable du Syndicat des copropriétaires, dont certaines ne sont pas soutenues par la production des actes de mutation.

12. A l’examen des termes de comparaison versés de nouveau en appel par les parties, il apparaît que c’est par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu quatre termes offrant des similitudes avec les caractéristiques des parcelles expropriées.

En effet, si le terme de comparaison relatif à la vente de terrains [Adresse 23] le 27 juillet 2018 est discuté par La Fab en ce qu’il s’agit de surfaces nues d’une contenance supérieures aux contenances litigieuses, il faut souligner que ce terme de comparaison, peu éloigné, est également soumis aux contraintes environnementales applicables aux parcelles EW [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Egalement, le terme de comparaison relatif à la vente de la parcelle EW [Cadastre 2] n’est pas utilement discuté par le Syndicat des copropriétaires puisque, même s’il s’agit d’un traité d’adhésion, il reflète une vente librement décidée entre une personne privée et l’expropriante.

13. La cour confirmera donc le jugement déféré en ce que, appliquant la médiane des quatre termes de comparaison retenus, compte tenu de l’importance des écarts de prix de ces différentes mutations, et y apportant une correction en raison de la spécificité de la parcelle [Cadastre 7], il a retenu une valeur de 350 euros / m² et fixé en conséquence l’indemnité totale de dépossession du Syndicat des copropriétaires à la somme arrondie de 1.076.000 euros et à celle de 107.600 euros l’indemnité de remploi, ainsi qu’en ses chefs de dispositifs relatifs à la prise en charge par La Fab des frais liés à la modification du règlement de copropriété de la résidence [19], aux frais irrépétibles des parties et aux dépens.

Y ajoutant, la cour condamnera La Fab à payer les dépens et laissera à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 25 mai 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne La Fabrique de [Localité 13] Métropole à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,