Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 MARS 2013

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/23439

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/05125

APPELANTE

La SAS REXEL FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Patrice MONIN de la SCP MONIN – D’AURIAC, avocat au barreau de PARIS, toque : J071, avocat postulant

assistée de M^e Jérôme MAILHE, avocat au barreau de VERSAILLES, 340, avocat plaidant

INTIMÉE

La SAS GEODIS GESTION IMMOBILIERE, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant

assistée de M^e Thierry GALLOIS de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me Z A, Conseillère

M^me X Y, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me B C, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 24 avril 1999, la SCNF et sa filiale la Société SNCF Participation ont conclu une convention «pour l’occupation et la desserte d’un emplacement dépendant du domaine public ferroviaire, non constitutif de droits réels» sur un terrain de 70.200 m2 dépendant de la gare de Paris-La Chapelle, à usage d’entreposage et de bureaux. Cette occupation était consentie pour une durée de 20 ans avec autorisation de sous concéder tout ou partie de l’entrepôt, à titre précaire et révocable, précision étant faite dans l’acte que le décret du 30 septembre 1953 était inapplicable et que tout rupture du contrat entraînerait le retrait immédiat du droit d’occupation.

Le 14 juin 1999, la société SNCF Participation a sous-concédé ce droit d’occupation précaire à la SEM Macdonald Ney, initialement Société des Entrepôts des Maréchaux, et devenue Geodis Logistics Ile de France, l’acte rappelant le caractère précaire de l’occupation.

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2001, la SEM Macdonald-Ney devenue ultérieurement Geodis Logistics IDF a consenti à la société Régionale de Prestations Ile de France aux droits de laquelle est venue la société Rexel France un droit d’occupation portant sur une partie de l’entrepôt. Cette convention rappelait le caractère précaire de l’occupation et l’exclusion du régime des baux commerciaux qui en découlait.

Par avenant du 9 janvier 2004, les parties sont convenues d’une prolongation de la convention jusqu’au 31 décembre 2018.

Par arrêté ministériel du 7 juin 2006, l’entrepôt a été déclassé du domaine public ferroviaire et transféré à la société Sovafim.

La société Sovafim a, le 29 juin 2006, notifié sa volonté de résilier la convention d’occupation initiale du 24 avril 1999.

Le 1^er décembre 2006, elle a cédé les entrepôts à la société Paris Nord Est et a subrogé cette société dans ses droits et actions à l’encontre des occupants de l’immeuble.

Par courrier recommandé du 26 juin 2006, puis par acte d’huissier du 22 octobre 2007, la société Geodis Gestion immobilière aux droits de Geodis Logistics IDF a notifié à la société Rexel France la résiliation anticipée de la convention pour le 30 juin 2009 en lui précisant que la société Paris Nord Est, désormais propriétaire du bien, allait entreprendre une vaste opération immobilière de construction de logements et la prolongation du tramway et proposait à la signature de la société Rexel un avenant mettant fin à la convention. Elle lui a adressé ensuite des sommations d’avoir à quitter les lieux.

Par acte du 19 mars 2009, la soxiété Rexel France a fait citer la société Geodis Gestion Immobilière pour voir juger nulle et de nul effet la demande de résiliation du contrat de louage notifiée par cette dernière le 26 juin 2007.

Par acte d’huissier du 17 juillet 2009, la soicété Geodis a fait citer à jour fixe la société Rexel France pour obtenir son expulsion.

La société Rexel France a quitté les lieux le 1^er décembre 2009.

Par un jugement du 18 novembre 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la société Rexel France de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Rexel France aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Le Tribunal a considéré que l’entrepôt appartenait au domaine public au moment de la conclusion de la convention d’occupation précaire du 19 octobre 2001 et que le déclassement du domaine public de l’entrepôt n’a pas eu pour effet de modifier le caractère précaire de la convention d’occupation et n’a pas rompu l’équilibre des prestations réciproques des parties, la convention qui fait la loi des parties ne pouvant être modifiée que par un nouvel accord des parties.

Par déclaration en date du 03 décembre 2010, la société Rexel France a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées et signifiées le 17 avril 2012, la société Rexel France demande à la Cour de :

Dire et juger que la convention d’occupation conclue le 19 octobre 2001 constituait lors de la signature, en tant qu’elle était conclue entre deux personnes de droit privé en-dehors de toute mission ou délégation de service public, une convention d’occupation précaire de droit privé dérogeant au droit commun du louage d’immeuble,

Que cette convention portait non sur un immeuble constituant une dépendance du domaine public ferroviaire soumis à des contraintes d’intérêt général ou participant à une mission de service public mais sur un immeuble construit sur un terrain acquis par voie d’échange de droit privé, destiné à l’exploitation d’activités commerciales, et détenu en pleine propriété par une société foncière de droit privé jusqu’au 31 décembre 1998 La sci de l’entrepôt Mac Donald puis transférée à effet rétroactif du 1^er janvier 1997 à Réseau ferré de France en application des dispositions de la loi n° 97-135 du 13 février 1997 et du décret n°97-445 du 5 mai 1997 au titre des «terrains et bâtiments non liés à l’exploitation des services de transport» exclus du la domanialité publique,

Que le déclassement par arrêté ministériel du 7 juin 2006 ne prouvait nullement l’appartenance antérieure de l’immeuble au domaine public, eu égard a ce qui a été ci-dessus exposé et du fait que cet immeuble ne présentait plus depuis longtemps, en tout cas depuis 1990, date de la première convention d’occupation consentie à la société Rodrigue actuellement Rexel France, aucune des qualités caractérisant et justifiant son incorporation au domaine public,

Qu’en toute hypothèse, la contrainte de précarité du droit d’occupation, imposée par l’appartenance domaniale présumée de l’immeuble, et non librement convenue entre elles, ne fondait la résiliation anticipée que parce qu’elle était une contrainte extérieure aux parties,

Que la disparition de cette cause déterminante de la précarité emportait de plein droit, implicitement mais nécessairement, l’application des dispositions d’ordre public des articles L 145-1 et suivant du code de commerce régissant les baux commerciaux et le droit du preneur au maintien dans les lieux, sans qu’il fût besoin de renégocier après disparition de cette contrainte,

Subsidiairement,

Qu’aucun motif d’intérêt général ne pouvait justifier le maintien de la précarité, ni la société Geodis gestion Immobilière, ni la Société Paris Nord Est actuel propriétaire de l’immeuble n’étant en mesure de justifier de titres les habilitant à assumer une quelconque mission d’intérêt général ou de service public et conséquemment à résilier un droit d’occupation par dérogation aux règles d’ordre public précitée,

Que la cause de précarité invoquée en exposé de la convention du 19 octobre 2001 étant dépourvue de tout fondement et ayant au surplus nécessairement disparu par l’effet de l’arrêté ministériel du 7 juin 2006, la convention d’occupation sera requalifiée en bail commercial rétroactivement à compter de sa prise d’effet le 1^er janvier 2002, ou du moins à compter du 26 juin 2006, date d’effet du déclassement par l’arrêté du 7 juin 2006 publié au journal Officiel le 28 juin 2006,

Que la société Geodis n’invoquant par ailleurs aucune inexécution par la société Rexel de ses obligations contractuelles, la résiliation à effet du 30 juin 2009 est nulle et de nul effet,

Que l’initiative prise par la société Geodis gestion immobilière de la résiliation tant de son propre droit négocié avec Paris Nord Est que celle du droit de la société Rexel France à laquelle se sont ajoutés les travaux de voirie entrepris par la Ville de Paris lui a été gravement préjudiciable,

Que face à cette situation, la décision prise par Rexel France de transférer son siège était dictée par le souci légitime de prévenir la disparition pure et simple de son exploitation, et ne saurait exonérer de son entière responsabilité la société Geodis Gestion immobiliére,

Que pour la liquidation de l’indemnité à laquelle la société Rexel France est incontestablement admissible, cette inexécution est assimilable à l’éviction du preneur auquel est refusé le renouvellement de son bail commercial, en conséquence,

Condamner la société Geodis gestion immobilière à payer à Rexel France la somme de 6.044.890,42 € augmentée de l’intérêt légal simple liquidé à compter de la signification de l’arrêt et de l’intérêt légal complémentaire sur condamnation liquidé et exigible en application de l’article L 313-3 du code monétaire et financier, lesdits intérêts capitalisés par application de l’article 1154 du code civil,

Condamner la société Geodis Gestion immobilière à payer à la société Rexel France la somme de 20.000 € à titre de remboursement forfaitaire des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel exposés par la concluante, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Geodis gestion Immobilière aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées et signifiées le 17 octobre 2012, la Société Geodis Gestion immobilière demande à la Cour de :

Confirmer le jugement entrepris,

Débouter la société Rexel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société Rexel à payer à la société Geodis Gestion immobilière la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Rexel aux entiers frais et dépens.

SUR CE,

La société Rexel France fait valoir en substance qu’aucune des conditions d’appartenance du bien au domaine public n’est remplie et que la convention du 19 octobre 2001 doit s’analyser comme une convention de droit privé portant sur un immeuble ne dépendant pas du domaine public ferroviaire et comme tel soumis à des contraintes de service public mais une convention portant sur un immeuble destiné à des activités commerciales acquis à l’origine, pour le terrain d’assiette, par voie d’échange par la Sncf puis concédé à la société civile immobilière de construction de l’entrepôt Mac Donald, société de droit privé, pour y construire un immeuble avant de revenir à la Sncf puis être transféré à Réseau Ferré de France avec effet rétractif du 1^er janvier 1997, au titre des terrains et bâtiments non liés à l’exploitation d’un service de transport, que le déclassement par arrêté du 7 juin 2006 ne prouve pas davantage l’appartenance antérieure de l’immeuble au domaine public dès lors que l’arrêté n’a procédé à aucune analyse de la situation particulière des biens qui n’ont été déclassés qu’autant qu’ils relèvent du domaine public ferroviaire, que l’immeuble n’a jamais été affecté à l’usage du public ou à l’exploitation d’un service public, administratif ou commercial, que le raccordement au réseau ferroviaire ne prouve rien et que l’immeuble a été loué successivement à des entreprises privées à des fins commerciales, que l’affectation de l’immeuble n’avait aucun lien avec le service public ferroviaire, que les conventions d’occupation ne font que répéter un postulat de domanialité publique, que le traité d’occupation du terrain prévoyait en toute hypothèse une date limite de la 'concession Sncf ' jusqu’au 31 décembre 1998 et ne peut donc régir une convention postérieure du 19 octobre 2001, que l’absence de domanialité publique prive de cause la stipulation de précarité, que la contrainte de précarité, extérieure aux parties et imposée par la prétendue appartenance domaniale, a de toute façon disparue par l’effet du déclassement, que les articles L 145-1 et suivants qui prévoient le droit au maintien dans les lieux du preneur trouvent à s’appliquer dès lors que la société Rexel n’a à aucun moment renoncé à l’application du statut des baux commerciaux et qu’il n’est nul besoin de prévoir une renégociation de la convention, qu’aucune inexécution par la société Rexel de ses obligations n’étant alléguée, la résiliation de la convention à effet du 30 juin 2009 est nulle et de nul effet.

L’analyse de la société Rexel repose essentiellement sur le fait que le bien, qu’il s’agisse du terrain d’assiette acquis par voie d’échange de la ville de Paris ou de l’immeuble qui a été construit sur ce terrain n’appartient pas au domaine public ; les parties ont été invitées pendant le cours du délibéré à s’expliquer sur la compétence de la cour à trancher la situation juridique du bien en cause ; la société Rexel a fait observer que le juge administratif est compétent et peut être saisi sur renvoi d’une question relative à la qualification d’une situation juridique telle que la domanialité publique d’un immeuble, tout en faisant observer que la domanialité publique doit être prouvée par celui qui l’allègue et que le bien en cause est soumis au droit privé ; rappelant qu’il a été jugé que lorsque la contestation soulevée quant à la domanialité publique constitue une difficulté sérieuse, il appartient au tribunal de surseoir à statuer jusqu’à ce que soit résolue par la juridiction administrative la question de l’appartenance au domaine public, la société Geodis invite la cour si elle estime la contestation sérieuse à renvoyer la société Rexel à mieux se pourvoir et à tout le moins, à saisir le juge administratif d’une question préjudicielle ;

Il convient donc d’apprécier si la contestation du caractère de domanialité publique du bien constitue en l’espèce une difficulté sérieuse qui nécessite la saisine du juge administratif seul compétent pour apprécier si un bien appartenant à une personne publique relève de son domaine public ou de son domaine privé ;

Le domaine public se caractérise par la destination à l’utilité publique, soit que le bien est à usage du public, soit qu’il est affecté au service public ;

Or il résulte des pièces du débat que la Sncf, au terme de la convention d’échange passée avec la ville de Paris le 29 décembre 1967, a pris l’engagement de réaliser sur l’un des terrains acquis, la construction d’un centre de réception et de répartition des marchandises, avec faculté d’en concéder la réalisation à tout concessionnaire de son choix.

L’entrepôt à construire devenue propriété de la Sncf, directement relié aux voies ferrées est affecté à la réception et l’entreposage de marchandises, ce qui correspond à l’une des missions de service public de l’établissement public que constitue la Sncf qui est chargée non seulement du transport de voyageurs mais également de celui de marchandises ; il est spécialement aménagé de telle manière que l’une des parties, la dalle de couverture, mise à disposition de la ville de Paris, reste accessible à la circulation des véhicules automobiles et supporte le poids des structures construites à l’initiative de la ville de Paris.

Le fait que la Sncf en ait concédé la construction à la société Calberson qui s’est substituée la société des entrepôts des maréchaux ne modifie pas l’affectation du bien en cause, la Sncf s’étant réservée d’en concéder la construction à tout concessionnaire de son choix.

Il s’ensuit qu’il n’existe aucune difficulté sérieuse imposant de renvoyer l’examen de la situation du bien au juge administratif dans la mesure où le caractère de domaine public du bien en cause ne souffre pas de contestation sérieuse.

La convention du 13 avril 1990 par laquelle la société d’entrepôt des maréchaux dite SEM, est devenue titulaire de l’autorisation d’occupation expirant le 31 décembre 1998 rappelait qu’ en raison de la précarité inhérente aux occupations du domaine public, cette autorisation pouvait lui être retirée à toute époque, moyennant un préavis d’un an, qu’en raison de la nature du droit donné à la SEM, toute autorisation d’occupation délivrée par elle ne pouvait avoir qu’un caractère précaire et se trouvait placée hors du champ d’application du régime des baux commerciaux notamment du décret du 30 septembre 1953, la SEM ne pouvant transmettre plus de droits qu’elle n’en détient, qu’un bénéficiaire d’une telle autorisation ne pourrait se prévaloir de la propriété commerciale et exiger en cas d’éviction une quelconque indemnité pour quelque cause que ce soit ;

Ainsi le bien litigieux restait appartenir au domaine public de la Sncf à la date de la signature de la convention d’occupation du 24 avril 1999 de sorte qu’il ne pouvait y avoir de convention entre Sncf et Sncf participation que précaire et révocable et que la convention conclue ensuite le 19 octobre 2001 entre la SEM Mac Donald Ney, établissement secondaire de Geodis Logistics à laquelle Sncf participation a concédé l’emplacement et la SRP Ile de France aux droits de laquelle se trouve la société Rexel France excluait à juste titre l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, la SEM Mac Donald Ney ne pouvant concéder plus de droits qu’elle n’en détenait ;

La décision prise ensuite par arrêté du 7 juin 2006 en application de la loi du 30 décembre 2005 de déclasser le bien immobilier et d’en transférer la propriété pleine et entière de réseau ferré de France à la société Sovafim laquelle a pour objet de mettre en valeur les biens des organismes publics avant de les céder n’a pas nécessairement affecté la nature des relations entre les parties, à défaut d’intention novatoire qui ne s’est pas manifestée.

Ainsi la société Rexel ne prouve pas que le transfert du bien de la société réseau ferré de France à la société Sovafim a pu affecter la nature de la convention d’occupation qu’elle détenait, essentiellement précaire et révocable, alors qu’aucune des parties n’a entendu voir nover leurs relations laquelle intention ne se présume pas du seul effet du changement de propriétaire du bien litigieux et ne saurait résulter de la décision de déclassification.

La société Paris Nord Est devenue acquéreur a, au contraire décidé suivant protocole du 11 mai 2007 de révoquer la convention passée avec Geodis Gestion Immobilière en raison de l’affectation du bien à un programme d’utilité publique et Geodis a elle-même notifié à la société Rexel la résiliation le 26 juin 2007 à effet du 30 juin 2009.

En conséquence, il n’y pas lieu de procéder au visa de l’article L 145-1 du code de commerce à une requalification de la convention d’occupation précaire liant les parties et ce nonobstant le fait invoqué par la société Rexel, société commerciale immatriculée au registre du commerce et des sociétés, qu’elle exploiterait dans les lieux une activité commerciale ou encore qu’elle paierait des redevances assimilables à un loyer.

La société Rexel fait cependant valoir qu’aucune considération générale ne justifiait son éviction, que Paris Nord Est n’est investie d’aucune mission de service public et d’intérêt général, n’est tenue d’aucune obligation de construire, et encore moins de construire des logements sociaux, qu’elle n’était pas habilitée à l’évincer, qu’elle n’était pas délégataire pour le compte de la ville de Paris de la maîtrise d’ouvrage de la partie Nord est du tramway de ceinture, que l’accord passé entre Geodis Gestion immobilière et Paris Nord Est lui est inopposable, qu’elle n’a pas au surplus renoncé à une indemnité d’éviction, qu’elle a subi un important préjudice lié à la perte financière et commerciale résultant de son transfert dans des locaux moins bien adaptés à son activité à Aubervilliers ;

Or, ainsi que le relève le tribunal, la convention liant les parties était révocable à tout moment et le congé n’avait pas à être motivé par un motif d’intérêt général de sorte qu’il importe peu que la société Paris Nord Est devenue propriétaire ait ou non poursuivi à cette occasion un but d’intérêt général.

La renonciation au bénéfice de toute indemnité en cas d’éviction en exposé de la convention ne résulte pas uniquement de la renonciation concomitante au statut des baux commerciaux et à l’absence de tout droit au renouvellement, aucune autre disposition conventionnelle ne prévoyant l’indemnisation de l’occupant en cas d’éviction.

Le tribunal a justement indiqué que la société Rexel ne faisait pas la preuve au surplus qu’elle avait été évincée dans des conditions de brutalité pouvant justifier une indemnisation dès lors qu’elle a bénéficié d’un délai de préavis de deux ans pour lui permettre de trouver des locaux de remplacement et qu’elle est restée dans les lieux jusqu’au 1^er décembre 2009.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

La société Rexel qui succombe en son recours supportera les dépens d’appel et paiera à la société Geodis Gestion Immobilière une somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à saisine du juge administratif en l’absence de toute contestation sérieuse du caractère de domaine public du bien, objet de la convention liant les parties, ayant appartenu à la Sncf ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute la société Rexel France de toutes ses demandes,

Condamne la société Rexel France aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société GeodisGestion Immobilière une somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE