Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 2 avril 2025, n° 24/02467

CA Bordeaux
Infirmation partielle 2 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Contestations sur la résiliation du bail
La cour a constaté que M. [R] n'a pas justifié de son départ effectif des lieux et que la résiliation du bail était fondée sur le non-paiement des loyers.
Accepté
Montant des arriérés de loyers
La cour a confirmé le montant des arriérés de loyers en se basant sur le décompte fourni par la SCI, que M. [R] n'a pas contesté de manière valable.
Rejeté
Indemnité d'occupation suite à l'expulsion
La cour a rejeté cette demande, considérant que les conditions pour la fixation d'une indemnité d'occupation n'étaient pas remplies.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que M. [R] devait supporter les dépens, étant la partie perdante dans cette instance.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700, considérant que la SCI avait engagé des frais pour défendre ses droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 2 avr. 2025, n° 24/02467
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/02467
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David BENSAHKOUNOlivier MAILLOT
Cabinet(s) :	CABINET CAPORAL - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Parties :	S.C.I. PBX, son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, S.C.I. PBX agissant

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 02 AVRIL 2025

N° RG 24/02467 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZGR

[G] [R]

S.C.I. PBX

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 12 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 23/01978) suivant déclaration d’appel du 29 mai 2024

APPELANT :

[G] [R]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e David BENSAHKOUN, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e MAZET Laurette, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. PBX agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2017, à effet du 22 décembre 2017, la SCI PBX a donné à bail à M. [G] [R] un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2023, la SCI PBX a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 345,43 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la SCI PBX a fait assigner M. [R], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’obtenir, notamment, la constatation du jeu de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers dans le délai légal de deux mois conformément à la clause insérée au bail, que le locataire ainsi que tout occupant de son chef devra rendre libre les lieux, à défaut de quoi il en sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique.

Par ordonnance de référé du 12 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 26 février 2023 ;

— condamné M. [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

— autorisé, à défaut pour M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (686,55 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX la somme de 12 234,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 20 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX, à compter du 1er mars 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné M. [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

M. [R] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 29 mai 2024, en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à compter du 26 février 2023 ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (686,55 euros par mois à la date de l’audience) augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX la somme de 12 234,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation au 20 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX, à compter du 1er mars 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle ci dessous fixée, jusqu’à libération effective des lieux condamné M. [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification au représentant de l’état condamné M. [R] à payer à la SCI PBX une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 21 octobre 2024, M. [R] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 12 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à compter du 26 février 2023 ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX la somme de 12 234,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation au 20 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse ) avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat ;

— condamné M. [R] à payer à la SCI PBX une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

À titre principal :

— limiter le montant des condamnations provisionnelles réclamées par la SCI PBX au titre du paiement des arriérés de loyers à la somme de 2 680,62 euros ;

— autoriser M. [R] à se libérer de cette somme en 24 échéances mensuelles égales, avec premier règlement dans le mois suivant celui de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner n’y avoir lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation

À titre subsidiaire :

— autoriser M. [R] à se libérer des sommes qui lui sont réclamées suivant un échéancier étalé sur 24 mois, avec premier règlement à intervenir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner n’y avoir lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation.

En tout état de cause :

— débouter la SCI PBX du surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI PBX à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 7 octobre 2024, la SCI PBX demande à la cour de :

— débouter M. [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Faisant droit aux demandes de la SCI PBX :

— infirmer l’ordonnance du 12 avril 2024 en ses dispositions relatives au montant alloué à la SCI PBX au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au sort des meubles et aux intérêts sur les sommes dues, confirmer pour le surplus l’ordonnance entreprise.

Statuant de nouveau :

— condamner M. [R] au versement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance ;

— ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce, à leurs frais et autorisera la SCI PBX à faire séquestrer, dans tel garde-meuble de son choix et aux risques et périls et aux frais de M. [R], les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l’expulsion ;

— condamner M. [R] à verser la SCI PBX la somme de 16 389, 88 euros augmentée des intérêts de droit à compter de chacun des termes la composant ;

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure devant la Cour ;

— condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d’appeI ainsi qu’au paiement des frais du commandement délivré à son encontre le 25 janvier 2023 par Me [U], Huissier de Justice, des frais de notification outre les frais éventuels d’exécution forcée de la décision à intervenir ainsi qu’au remboursement du coût du timbre fiscal devant la Cour d’Appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 4 novembre 2024, avec clôture de la procédure au 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur le montant de l’arriéré locatif.

M. [R] conteste le montant réclamé par son adversaire et retenu par le premier juge.

Il rappelle avoir quitté les lieux objet du litige en janvier 2023 et qu’il n’était alors redevable que de la somme de 664,72 ', outre le fait qu’il justifie du paiement du loyer du mois de septembre 2022.

Il remet en cause qu’il puisse être dû au 20 février 2024, soit un an après, la somme de 12.234,50 ', mais admet devoir celle de 2.680,62 ' au vu des autres montants réclamés au titre du commandement de payer.

La remise des clés est contestée par la partie intimée, son adversaire n’ayant sollicité selon ses dires aucun état des lieux de sortie. Celle-ci soutient en outre que l’appelant ne vit plus dans les lieux objets du présent litige, laissés à l’abandon selon ses dires, raison pour laquelle elle sollicite non seulement la résiliation du bail, mais également le paiement des loyers.

Elle entend que ceux-ci soient retenus jusqu’au mois d’août 2024 comme le fait son décompte.

***

L’article 1353 du code civil dispose 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

La cour constate que M. [R] affirme avoir quitté les lieux objets du litige et qu’il a remis les clés de celui-ci. Néanmoins, outre qu’il ne justifie ni de la remise des clés précitées, ni de son départ effectif des lieux, il apparaît qu’il ne remet pas en cause lors de son argumentaire la résiliation du bail non pas du fait d’un départ amiable, mais en l’absence de règlement des loyers, reconnaissant un passif locatif d’un montant de 2.680,62 ' antérieur au mois de janvier 2023.

Il s’ensuit que ses prétentions au titre des sommes réclamées par le bailleur ne sont pas fondées, seront rejetées et la décision attaquée sera infirmée de ce chef, mais uniquement quant au montant de l’arriéré locatif qui sera fixé à la somme de 16.389,88 ' au vu du décompte fourni par l’intimée (pièce 8 de cette partie), dont M. [R] ne justifie pas s’être acquitté.

II Sur la demande de délais de paiement.

M. [R], se prévalant de l’article 1343-5 du code civil, indique que son salaire net s’élève à la somme de 2.821 ', qu’il propose de ce fait de se libérer de sa dette locative par des mensualités d’un montant de 111,69 ' dans l’hypothèse où le passif serait fixé à un montant de 2.680,62 ' ou de 682,91 ' si ce dernier était fixé à la somme de 16.389,88 '.

La société intimée conteste cette demande, dénonçant la mauvaise foi de son adversaire, qui a parfaitement connaissance de la situation, a souscrit un nouveau contrat de bail, n’a effectué aucun versement alors qu’il a des revenus réguliers, ni la moindre démarche aux fins de quitter les lieux, de diminuer sa dette ou empêcher une dégradation des lieux concernés.

Elle note que le même n’a pas versé la moindre somme depuis la déclaration d’appel, soit depuis 2 ans et qu’il s’est donc déjà octroyé les délais sollicités.

***

L’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

La cour constate que M. [R], alors qu’il admet lui-même avoir des revenus suffisants pour effectuer des règlements, n’en a effectué aucun depuis le mois de janvier 2023.

Mieux, il ne saurait remettre en cause son absence de paiement sans fournir de justification à ce titre, ni de la totalité de son patrimoine, notamment en terme d’épargne.

Dès lors, sa demande sera rejetée, faute d’être fondée.

III Sur les demandes de la société PBX.

La société intimée sollicite, au vu de la mauvaise foi de son adversaire et des objets laissés dans les lieux loués, qu’il soit ordonné le dépôt dans un lieu approprié de ceux-ci, aux frais de l’appelant.

Elle réclame en outre que la décision attaquée soit infirmée en ce qui concerne les frais irrépétibles et que ceux-ci soient portés à la somme de 1.500 ' s’agissant de la première instance,

***

L’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que 'Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.'

L’article L.433-2 du même code précise que 'A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.'

En l’occurrence, la cour observe qu’il n’est communiqué par la partie intimée aucun élément de droit permettant de déroger aux dispositions précitées et rappelées par le premier juge.

Dès lors, celles-ci ne pourront qu’être confirmées et la demande faite à ce titre rejetée.

En ce qui concerne la prétention relative aux frais irrépétibles de première instance, l’équité exige que la décision attaquée soit confirmée de ce chef.

IV Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité exige que M. [R] soit condamné à verser à la société PBX une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure.

Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement M. [R], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement en date du 25 janvier 2023, et afférents à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

LA Cour,

Confirme la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé le 12 avril 2024, sauf en ce qu’elle a condamné M. [R] à payer à la SCI PBX la somme de 12.234,50 ' à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation à la date du 20 février 2023 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne M. [R] à payer à la SCI PBX la somme de 16.389,88 ' à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation à la date du 30 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Rejette les demandes supplémentaires ou contraires des parties ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] à régler à la société PBX une somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne M. [R] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement en date du 25 janvier 2023, et afférents à la présente procédure.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,