COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 MAI 2025

N° RG 23/00558 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDD2

[G] [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/02577 du 02/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[C] [V]

[P] [J]

S.A.R.L. ALEXANDER INVESTMENTS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugements rendus les 24 novembre 2020 et 24 janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07336) suivant déclaration d’appel du 01 février 2023 et suite au jugement rendu le 04 mai 2023 du Pôle Protection et Proximité du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG 21/3034) constatant la connexité avec l’appel des jugements des 24 novembre 2020 et 24 janvier 2023

APPELANTE :

[G] [N]

née le 03 Novembre 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[C] [V]

né le 21 Septembre 1968 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

[P] [J]

né le 08 Janvier 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 5]

non représenté, assigné selon acte de commissaire de justice en date du 30.03.23 délivré à personne

S.A.R.L. ALEXANDER INVESTMENTS

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Paris sous le n° 433 913 563, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Claire MORIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Charles-hubert OLIVIER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 01 avril 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mademoiselle [R] [H], attachée de justice et de Mademoiselle [S] [Y], étudiante

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte reçu par Maître [C] [V], notaire, le 8 juillet 2016, Madame [G] [N] a consenti une vente dite à réméré, ou vente avec faculté de rachat, au profit de la Société à responsabilité limitée (Sarl ci après) Alexander Investments, au prix de 400 000 euros. L’acte a prévu une faculté de rachat à dates fixes soit les 8 juillet 2018, 8 octobre 2018, 8 janvier 2019 et 8 juillet 2019.

Le prix de 400 000 euros aurait été négocié directement par Monsieur [P] [J].

2. Sachant qu’elle portait sur la résidence principale de Mme [N], cette vente avait, selon ce qu’elle indique, pour objet de purger une hypothèque inscrite sur l’immeuble à la requête d’un organisme bancaire et de solder le montant restant dû sur un emprunt, à hauteur de 180 000 ', et de mettre fin à une procédure de saisie immobilière.

3. Parallèlement, un bail a été consenti à Mme [N] moyennant un loyer de 5 000 euros par mois, pour une durée de trois ans.

4. Par acte du 31 janvier 2019, Mme [N] n’ayant pas réglé les loyers, a été assignée par la Sarl Alexander Investments devant le tribunal d’instance de Bordeaux, devenu pôle du contentieux de proximité, en paiement des loyers impayés, en résiliation de bail et en expulsion.

5. Par actes des 17 et 25 juin 2019, Mme [N] a assigné M. [V], la société Alexander Investments, et M. [J] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir notamment la vente annulée.

6. Par jugement avant dire droit du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu à jonction de la présente instance avec celle introduite par la société Alexander Investments en recouvrement des loyers impayés et expulsion devant le tribunal d’instance de Bordeaux, et actuel juge du contentieux de la protection,

— ordonné avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire qui sera confiée à M. [B] [U], [Adresse 2] avec pour mission de :

— convoquer et entendre les parties,

— prendre connaissance, dans le délai qu’il lui appartiendra de fixer, de tous documents utiles à l’exercice de sa mission,

— visiter l’immeuble situé « [9] » [Adresse 3],

— décrire l’environnement, la configuration, la composition et l’état de cet immeuble,

— dire si cet immeuble était le 8 juillet 2016 libre ou occupé et dans ce dernier cas, donner tous éléments concernant cette occupation (date du bail, montant du loyer etc…),

— au regard des constatations précitées et des éléments par lui recueillis concernant l’état du marché immobilier dans la région à la date de la vente soit le 8/7/2016, procéder à l’estimation du prix de cet immeuble libre et/ou occupé,

— procéder au regard de ces même constatations et de ces mêmes éléments, à l’estimation de la valeur locative de cet immeuble,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

— faire toutes observations utiles à l’exercice de sa mission,

— établir et diffusé aux parties une note de synthèse 45 jours avant de déposer son rapport définitif en enjoignant les parties de formuler leurs dires et observations dans le délai de 20 jours suivant cette communication,

— rappelé que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations et dires écrits faits après l’expiration de ce délai, sauf cause grave reconnue par le juge chargé de la mise en état,

— rappelé, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnée par les parties,

— dit n’y avoir lieu à ce stade de la procédure de donner à l’expert de plus amples chefs de mission,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais agrémentée à chacune des questions qui lui sont posées,

— dit que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

— dit que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

— précisé à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise,

— rappelé à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

— dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

— dit que l’expert devra, en cas de difficultés, en référer au magistrat chargé de la mise en état,

— invité l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, au plus tard, dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

— dit que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle des expertises, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté au préalable les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle des expertises leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

— dit qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

— dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal de grande instance, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce, sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

— dit qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par voie électronique ou sur support papier),

— dit qu’il sera remis à l’expert une copie du jugement par le greffe de la juridiction de fond,

— constaté que Mme [N] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

— dispense le demandeur de consignation, les frais étant alors avancés par le trésor public,

— dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe,

— dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence,

— désigné le juge de la mise en état de la 7e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

— sursit à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du vendredi 7 mai 2021,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera provisoirement à sa charge les dépens qu’elle a exposés

Par ordonnance de remplacement d’expert du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a désigné Mme [E] en lieu et place de M. [U].

7. Le rapport d’expertise a été déposé le 21 juin 2021. L’expert a conclu :

— que la valeur vénale de l’immeuble au 8 juillet 2016 peut être apprécié à la somme de 411 000 euros,

— que la valeur locative annuelle de l’immeuble au 8 juillet 2016 peut être apprécié au montant de 24 100 euros.

8. Au vu de ce rapport d’expertise, par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la Sarl Alexander Investments, de Maître [V], de M. [J],

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel,

9. Par déclaration du 1er février 2023, Mme [N] a relevé appel :

— du jugement du 24 novembre 2020 en ce qu’il avait refusé d’ordonner la jonction avec l’instance introduite par la société Alexander Investments en recouvrement de loyers et en expulsion

— du jugement du 1er février 2023.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [J] le 30 mars 2023.

10. Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire, pôle protection et proximité a :

— constaté la connexité entre l’affaire dont il est saisi et celle inscrite sous le répertoire général de la cour d’appel de Bordeaux à la suite de l’appel formé par Mme [N] contre le jugement du 24 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Bordeaux,

— ordonné son dessaisissement au profit de la cour d’appel de Bordeaux,

— renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Bordeaux,

— dit que les dépens de l’instance suivront le sort de ceux de l’instance pendante devant la cour d’appel de Bordeaux,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision,

— rappelé que les recours contre les décisions rendues sur la connexité par les juridictions du premier degré sont formés et jugés comme en matière d’exception d’incompétence.

11. Par avis de jonction en date du 7 décembre 2023, le dossier N°RG 23/04639 a été joint au dossier N°RG 23/00558.

12. Par ordonnance du 31 juillet 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux :

— s’est déclaré incompétent pour connaître des fins de non recevoir invoquées par Mme [N] au titre des moyens de défense contenus dans les conclusions de la Sarl Alexander Investments et de celles de Me [V],

— a dit que l’action en paiement des loyers et en résiliation du bail consenti à Mme [N] n’était pas prescrite,

— a dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné Mme [N] aux dépens de l’incident.

13. Une requête en déféré a été formée le 7 août 2024 à l’encontre de l’ordonnance du 31 juillet 2024 du conseiller de la mise en état.

14. Par arrêt du 29 novembre 2024, la cour d’appel de Bordeaux a :

— confirmé l’ordonnance du 31 juillet 2024,

— dit la cour statuant sur déféré incompétente pour fixer l’audience de plaidoirie,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Me [V],

— condamné Mme [N] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la Sarl Alexander Investments et à Me [V] chacun la somme de 1 500 euros,

— condamné Mme [N] aux dépens.

15. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 février 2024, Mme [N] demande à la cour, sur le fondement des articles 1111 à 1113 du code civil :

— de déclarer l’appel recevable et fondé,

— d’infirmer le jugement du 24 janvier 2023,

— d’annuler la vente à réméré du 8 juillet 2016 et la convention annexe et interdépendante du 30 juin 2016 pour le bien immobilier sis [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 7] pour 36 ares et 66 centiares,

— d’ordonner la publicité foncière de l’arrêt à intervenir aux frais de la Sarl Alexander Investments,

— de condamner in solidum Me [V], la société Alexander Investments et M. [J] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et d’anxiété subi par elle,

— de débouter les intimés de toutes prétentions et les condamner in solidum au paiement des frais irrépétibles à concurrence de 8 000 sous réserve des dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle outre aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires d’expertise.

16. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1 février 2024, M. [V] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile :

sur le jugement du 24 novembre 2020,

— de déclarer qu’il s’en rapporte sur la recevabilité de l’appel du jugement rendu

par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 novembre 2020,

sous cette réserve de la recevabilité de l’appel du jugement déféré,

— d’ordonner la disjonction entre la procédure initialement inscrite sous le RG N° 23/00558 et celle anciennement inscrite sous le N° RG 23/04639, qui ne concerne que la société Alexander Investments, Mme [N] et M. [J], concernant le règlement de loyers et une mesure d’expulsion contentieux qui lui ait totalement étranger,

infiniment subsidiairement, si besoin,

— de constater que la société Alexander Investments ne formule aucune demande à son encontre,

si besoin,

— de débouter Mme [N] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, concernant toute demande relative aux loyers ou à la mesure d’expulsion,

sur le jugement du 24 janvier 2023,

— de déclarer Mme [N] tant irrecevable que mal fondée en son appel, et l’en débouter,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [N] de ses demandes à son encontre,

y ajoutant,

— de condamner Mme [N] ou tout succombant à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [N] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la Scp Laydeker – Sammarcelli – Mousseau, du Barreau de Bordeaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

16. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024, la Sarl Alexander Investments demande à la cour :

in limine litis,

— de juger que la cour n’est pas saisie de l’appel du jugement rendu le 24 janvier 2023,

subsidiairement,

— de déclarer Mme [N] irrecevable et mal fondée en ses deux appels,

en conséquence,

— de la déclarer irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement,

— de confirmer le jugement entrepris,

— de constater la résiliation de plein droit de l’engagement de location liant les parties par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, ou subsidiairement encore prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un huissier de justice, d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est,

— de condamner Mme [N] à lui payer la somme de 131 631, 95 euros représentant l’arriéré locatif au 8 décembre 2018 intérêts inclus,

— de condamner Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au prix de l’ancien loyer contractuel augmenté des charges avec indexation, depuis la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux,

— de déclarer Mme [N] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement,

— de condamner Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

17. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de disjonction

18. Me [V] sollicite la disjonction de l’instance suivie à la suite du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité, du 4 mai 2023 qui, constatant la connexité de l’affaire dont il était saisi, s’était dessaisi au profit de la cour, appelée à connaître par ailleurs de l’appel formé contre les jugements des 24 novembre 2020 et 24 janvier 2023.

Il fait en effet valoir qu’il n’est en rien concerné par cette procédure.

19. Il est certes parfaitement exact qu’en ce qui le concerne, Me [V] n’est pas concerné par cette instance qui a pour objet la résiliation du bail consenti à Mme [N] et portant sur l’immeuble vendu à réméré.

Mais il va de soi que ces deux instances sont connexes et doivent être jugées ensemble dans une même instance puisque si cette vente était annulée comme le demande Mme [N], le sort de la demande en expulsion et en paiement de loyers en serait radicalement changé.

La disjonction sera d’autant moins prononcée que la jonction de ces deux affaires, originellement distinctes, avait justement été ordonnée pour cette raison!

II- Sur l’appel formé contre le jugement du 24 novembre 2020

20. Les parties s’accordent sur le fait que cet appel est devenu sans objet, étant précisé au demeurant qu’il ne portait que sur un refus de jonction qui est une mesure d’administration judiciaire insusceptible d’appel.

Il en sera donc pris acte.

III- Sur la régularité de l’acte d’appel

21. La société Alexander Investments fait valoir qu’il résulte des articles 901 et 564 du code de procédure civile que la déclaration d’appel doit comporter l’indication expresse des chefs du jugement qui sont critiqués.

Qu’à défaut, l’effet dévolutif n’opère pas.

Elle observe qu’en l’espèce, la déclaration d’appel ne mentionne ni son objet, c’est-à-dire l’annulation ou l’infirmation du jugement, ni quels sont les chefs du jugement qui sont critiqués de sorte que la cour ne serait pas saisie.

22. L’article 901 alinéa 1, 4° du code de procédure civile, dans rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 dispose que la déclaration d’appel doit mentionner, à peine de nullité, 'les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

23. Or, la déclaration d’appel comporte bien la reproduction des chefs du jugement qui sont critiqués, en parfaite conformité avec le texte susvisé, à savoir :

'- déboute Mme [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la Sarl Alexander Investments, de Maître [V], de M. [J],

— rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel';

24. Il est certes exact que la déclaration d’appel ne mentionne pas si l’appel tend à l’annulation ou à l’infirmation du jugement mais cette exigence ne concerne que les premières conclusions d’appel et non la déclaration d’appel, comme le prévoit l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur depuis la publication du décret n° 2023-1391 du 23 décembre 2023 qui consacre une jurisprudence applicable depuis le 17 septembre 2020 (Civ; 2, 17sept 2020, n° 18-23.626).

En tout état de cause, les conclusions d’appel du 9 mars 2023 indiquent bien qu’elles tendent à l’infirmation du jugement.

IV- Sur la nullité de la vente à réméré

25. Mme [N] fait essentiellement valoir :

— que les conditions de la vente et le prix ont été négociés par M. [J] qui y était intéressé en raison des dettes qu’il avait contractées ou fait garantir par elle

— qu’elle n’a jamais disposé d’un patrimoine et de revenus lui permettant de faire face aux obligations mises à sa charge par les conventions qu’elle a signées

— que ces dernières comportent des clauses inapplicables et abusives

— qu’ainsi, la faculté de rachat ne pouvait être exercée avant le 8 juillet 2018, à des dates prévues à l’avance et si elle était débitrice de loyers

— que le bail est irrégulier car consenti pour une durée de trois ans seulement au lieu de six, alors qu’il s’agit d’une société professionnelle de l’immobilier

— que l’ensemble de l’opération est totalement déséquilibré puisqu’aux termes du contrat de bail, elle était tenue au paiement d’un loyer de 15 000 ' par trimestre, hors de proportion avec l’évaluation faite par l’expert de 24100 ' par an et qu’elle ne pouvait exercer la faculté de rachat qu’après avoir payé deux ans de loyers soit 120 000 '

— qu’ainsi, la société Alexander Investments s’assurait une rentabilité de 30 % en deux ans, soit 15 % par an.

Elle en déduit qu’elle a été victime d’une violence économique exercée par la société Alexander Investments, M. [J] et le notaire de sorte que son consentement a été vicié.

Qu’elle s’est trouvée contrainte d’accepter ce montage pour éviter une saisie immobilière diligentée par M. [A] en garantie d’une dette dont M. [J] était codébiteur avec l’un de ses associés.

Elle affirme que la société Alexander Investments en a tiré un avantage excessif en lui imposant un prix manifestement inférieur au prix du marché et un loyer déraisonnable.

Elle reproche par ailleurs au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil en s’abstenant d’attirer son attention sur le caractère déséquilibré des conventions projetées.

26. Selon l’article 1659 du code civil ' la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673".

L’article 1660 du même code ajoute : ' La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme'.

27. Bien qu’elle n’en justifie en aucune façon, il n’est pas contesté que Mme [N] a consenti à cette opération dans le but de payer des dettes.

Elle évoque un nommé [P] [J] dont elle s’abstient de préciser, aussi peu que ce soit, quels rapports elle entretenait avec lui et surtout, quels étaient leurs liens financiers éventuels.

Elle laisse entendre que les dettes dont il s’agit seraient personnelles à ce dernier mais n’explique pas comment une hypothèque judiciaire aurait pu être prise sur un bien ne lui appartenant pas et en quoi, elle se serait vue contrainte des dettes ne la concernant pas.

28. En tout état de cause, la vente avec faculté de rachat a essentiellement pour but de permettre à un débiteur de payer en tout ou en partie ses dettes tout en lui offrant la possibilité de recouvrer la propriété de son bien et de continuer à l’occuper lorsque, comme en l’espèce, la vente est associée à un bail.

Elle répond donc par définition à une situation de contrainte.

Par conséquent, la circonstance que la vente ait été consentie sous l’empire de la nécessité ne suffit pas à caractériser un consentement entièrement contraint et dépourvu de liberté.

29. Ce n’est que si cette 'violence économique’ a pu conférer au co-contractant un avantage excessif que l’on pourra considérer que le consentement n’était pas libre.

30. Il sera tout d’abord noté qu’en l’espèce, selon ce qu’indique Mme [N] elle-même, celle-ci n’était tenue que d’une dette de 180 000 ' de sorte que la vente lui a permis de conserver un solde de 220 000 '.

Il n’est pas contesté que l’équilibre de l’opération ne peut s’apprécier qu’en considérant ensemble les deux contrats associés, soit la vente dite à réméré et le bail d’habitation.

31. Cette appréciation implique de tenir compte des avantages que sont susceptibles d’en retirer chacune des parties.

A cet égard, la faculté de rachat incluse dans un telle vente entraîne nécessairement une décote non négligeable puisque l’acheteur n’est pas assuré de conserver la propriété du bien qu’il a acquis et est donc exposé à devoir le restituer moyennant le même prix que celui auquel il l’a acheté.

Au demeurant, la convention d’un prix inférieur à celui du marché permet au vendeur de reprendre son bien plus aisément.

32. Par conséquent, dans le cas présent, le prix convenu de 400 000 ' pour un bien libre d’occupation évalué à dire d’expert à 514 000 ' mais à 411 000 ' dès lors qu’il était occupé, n’apparaît nullement excessivement bas.

33. Il est certain que le loyer convenu était d’un montant notablement plus élevé que celui qui aurait été pratiqué dans un contexte différent.

Mais il constituait la seule rémunération de l’acquéreur dans l’hypothèse où la venderesse entendait reprendre son bien au prix de vente d’origine.

Cette rémunération étant constituée par la différence entre le loyer exigé et le loyer du marché soit 36 000 ' par an ou un rendement de 9 % à court terme.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la faculté de rachat ne pouvait être exercée qu’après expiration d’un délai minimum de deux ans et paiement des loyers correspondants.

34. Comme l’explique à juste titre la société Alexander Investments, dans cette hypothèse, l’opération permettait à Mme [N] de reprendre son logement moyennant un coût total de 472 000 ' (400 00 + 36 000 X 2 ), soit pour un coût inférieur au prix de l’immeuble libre.

35. Il n’apparaît donc nullement que Mme [N] s’est trouvée dans une situation telle qu’elle a agi sous la seule contrainte de sorte que son consentement en aurait été vicié.

36. Par voie de conséquence, aucun reproche ne peut être adressé au notaire et encore moins à M. [J] dont les agissements dolosifs ne sont pas décrits.

37. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

V- Sur la résiliation du bail et ses conséquences

38. Il n’est pas contesté que Mme [N] a cessé de payer les loyers.

Par conséquent, par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail, celui-ci s’est trouvé résilié deux mois après la délivrance, le 3 octobre 2018, d’un commandement de payer s’y référant expressément.

L’expulsion ne peut donc qu’être ordonnée.

39. Mme [N] sera tenue de payer les loyers impayés et, à compter de la date de résiliation, une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers, soit 5000 ' par mois.

Il n’y a pas lieu d’y ajouter le montant des charges, cette somme ayant un caractère indemnitaire et incluant donc l’ensemble des éléments de préjudice subi par le propriétaire dont l’ancien locataire se maintient indûment dans les lieux.

VI- Sur les mesures accessoires

Le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l’application l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] supportera les dépens d’appel mais il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des intimés les sommes qu’ils ont exposées et qui ne sont pas comprises dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à disjonction d’instance;

Constate que l’appel dirigé contre le jugement du 24 novembre 2020 est devenu sans objet;

Déclare régulière la déclaration d’appel du 1er février 2023;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 24 juillet 2023 en toutes ses dispositions;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 3 décembre 2018, du bail consenti à Mme [N];

Dit que celle-ci devra en conséquence libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, faute de quoi elle pourra y être contrainte avec l’assistance de la force publique;

Condamne Mme [G] [N] à payer à la sarl Alexander Investments la somme de 131 631,95 ' au titre des loyers, charges et intérêts impayés arrêtés à la date du 8 décembre 2018, outre une indemnité d’occupation de 5000 ' par mois à compter de cette date.

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [G] [N] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,