COUR D’APPEL DE BORDEAUX

3ème CHAMBRE FAMILLE

— -------------------------

ARRÊT DU : 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/00331 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCQW

[D] [V]

c/

[M] [Y]

Nature de la décision : AU FOND

28A

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge aux affaires familiales de [Localité 7] (RG n° 21/05448) suivant déclaration d’appel du 20 janvier 2023

APPELANT :

[D] [V]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 16]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Alain PAREIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[M] [Y]

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Abdoul Kader BITIE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 juin 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Présidente : Hélène MORNET

Conseillère : Danièle PUYDEBAT

Conseillère : Isabelle DELAQUYS

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Véronique DUPHIL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

1/ Faits constants

Par acte du 30 septembre 1991 reçu par Me [T], notaire à [Localité 7] (33), M. [V] et Mme [Y], dont il n’est pas contesté qu’ils étaient concubins jusqu’en mars 2010, ont acquis une parcelle de terrain à bâtir située à [Localité 9] (33), dépendant du lotissement «[Adresse 11]» moyennant le prix de 205 865,04 francs soit 31 383,92 €.

Ils ont fait édifier sur ledit terrain une maison à usage d’habitation, pour un montant de 301 364 francs, financée au moyen de deux prêts :

— prêt PAC (PAP Constant) de 456 000 F sur 20 ans,

— prêt complémentaire de 50 000 F sur 10 ans.

Par jugement du 6 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a notamment :

— ordonné la liquidation et le partage de l’indivision et commis pour y procéder le président de la [10] avec faculté de délégation,

— ordonné une expertise du bien immobilier évalué alors 315 000 euros.

Le rapport d’expertise a été déposé le 28 mai 2015.

Le notaire commis a dressé un procès-verbal de difficultés le 13 janvier 2021.

Par acte du 25 juin 2021, Mme [Y] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’ordonner la vente sur licitation de l’immeuble à la barre du tribunal.

2/ Décision entreprise

Par jugement du 12 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— écarté la fin de non-recevoir soulevée par M. [V],

— ordonné, préalablement aux opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision, la licitation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, de l’immeuble situé à Cestas, dépendant du lotissement «[Adresse 11]», dont il forme le lot n° 177, cadastré section AC n° [Cadastre 4] pour une superficie de 9a 62ca, sur la mise à prix de 195.000 euros,

— dit que cette licitation sera poursuivie devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par la S.E.L.A.R.L. Kontact Avocats, avocat au barreau de Bordeaux, qui sera chargé d’établir le cahier des conditions de la vente dans les formes prescrites par les dispositions des articles 1278 à 1281 du code de procédure civile, et conformément aux règles générales de ventes sur adjudication et aux règles spéciales concernant la vente des biens indivis et le cas échéant des règles générales des ventes sur adjudication, si elles ne sont pas contraires aux règles précédentes,

— dit que cette vente aura lieu aux clauses et conditions ordinaires et de droit précisées dans un cahier des charges dressé par la S.C.P. commise pour la vente, après accomplissement de toutes les formalités légales,

— autorisé d’ores et déjà le poursuivant, afin d’attirer les enchérisseurs, et ce en application de l’article R322-37 du code des procédures civiles d’exécution, à faire paraître une publicité complémentaire à raison de deux insertions dans le quotidien de son choix et sur internet,

— dit que le poursuivant pourra faire dresser un procès-verbal descriptif et les diagnostics obligatoires des immeubles et assurer la visite des biens mis en vente, à raison de deux fois deux heures, par tel huissier de son choix avec faculté de délégation en cas d’empêchement, lequel si besoin, pourra procéder à l’ouverture des portes, avec l’assistance d’un serrurier le cas échéant, conformément à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin avec le concours de la force publique,

— dit que tout occupant sera tenu de laisser visiter l’immeuble objet de la vente,

— dit que les frais de la présente procédure seront inclus dans les frais privilégiés de la vente et réglés par l’adjudicataire en sus du prix d’adjudication,

— renvoyé les parties devant Me [K] [X], notaire à [Localité 7] (33), aux fins de procéder aux opérations de liquidation et partage,

— dit que le notaire devra dresser un projet d’acte liquidatif, un procès-verbal de dires et d’éventuels désaccords subsistants des parties,

— dit qu’en cas d’empêchement du notaire commis, il sera pourvu à son remplacement rendu sur simple requête de la partie la plus diligente,

— dit que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre indivisaires, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

— dit que dans ce cadre, il pourra constater l’accord des parties,

— débouté M. [V] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté les parties du surplus de leur demandes,

— condamné M. [V] aux dépens et aux frais de partage,

— condamné M. [V] à verser à Mme [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ Procédure d’appel

Par déclaration du 20 janvier 2023, M. [V] a formé appel du jugement de première instance en ce qu’il a :

— écarté la fin de non-recevoir,

— ordonné la licitation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, de l’immeuble situé à Cestas et ses modalités,

— dit que les frais de la présente procédure seront inclus dans les frais privilégiés de la vente et réglés par l’adjudicataire en sus du prix d’adjudication,

— débouté M. [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [V] aux frais irrépétibles.

4/ Prétentions de l’appelant

Selon dernières conclusions du 29 août 2023, M. [V] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— déclarer Mme [Y] irrecevable,

Et, à titre principal,

— attribuer le bien immobilier située à [Localité 9], dépendant du lotissement «[Adresse 11]», dont elle forme le lot n° 177, cadastré section AC n° [Cadastre 4] pour une superficie de 9a 62ca à M. [V] pour la somme de 315.000 euros,

— retenir une créance de M. [V] sur Mme [Y] pour les mensualités actualisées du Prêt PAC ([13]) et du Prêt Complémentaire ayant financé le bien immobilier situé [Adresse 6] à compter de mars 2010,

— dire ce que de droit sur la demande de Mme [Y] d’actualisation des valeurs de l’immeuble et de l’indemnité d’occupation,

— en tant que de besoin y faire procéder par tel expert que la cour nommera et dont la consignation devra être mise à la charge de Mme [Y],

— renvoyer les parties devant le notaire liquidateur aux fins de finaliser les opérations de compte entre les parties.

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [Y] à payer à M. [V] la somme de 3.150 euros au titre d’un enrichissement injustifié,

En outre,

— condamner Mme [Y] en tous les dépens,

— condamner Mme [Y] à payer à M. [V] la somme de 30 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

5/ prétentions de l’intimée

Selon dernières conclusions du 26 mai 2025, Mme [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— écarter la fin de recevoir soulevée par M. [V],

Sur le fond :

— ordonner la vente sur licitation à la barre du tribunal de l’immeuble indivis situé à Pessac, dépendant du [Adresse 12][Adresse 11]», lot n° 177, cadastré section AC n° [Cadastre 4],

— fixer la mise à prix à 195.000 euros, dont le produit sera partagé selon les droits de chacun,

— rejeter la demande d’attribution préférentielle de M. [V],

— débouter M. [V] de ses demandes, fins et prétentions,

— dire que M. [V] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 740 euros à compter du 1er juillet 2010, et l’y condamner si besoin est,

— dire qu’à même requête, poursuites et diligences, il sera procédé à l’audience des criées de la chambre des saisies immobilières du tribunal, sur le cahier des charges qui sera dressé à cet effet par Maître [S] [U] [H], et après accomplissement des formalités légales, il sera procédé à la vente au plus offrant et dernier surenchérisseur de l’immeuble sus désigné,

— dire et juger que M. [V] supportera seul les frais privilégiés de partage,

— condamner M. [V] à verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

6/ Cloture et fixation

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 10 juin 2025 et mise en délibéré au 16 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la fin de non recevoir

Moyens de l’appelant

7/ M. [V] soulève l’irrecevabilité de l’assignation tendant à la licitation de l’immeuble au motif que Mme [Y] ne justifie pas avoir procédé à la publicité de ladite assignation conformément à l’article 30.5 du décret du 4 janvier 1955.

Moyens de l’intimée

8/ Mme [Y] estime que son assignation est recevable en faisant valoir que l’obligation de publicité invoquée par M. [V] ne concerne que les conventions et dispositions à cause de mort soumises à publicité obligatoire et que sa demande ne tend pas à la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision mais à la licitation.

Sur ce

La publicité foncière n’est exigée, à peine d’irrecevabilité, que pour les demandes en justice tendant à l’anéantissement rétroactif d’un droit antérieurement publié, et la demande de licitation et le jugement ordonnant la vente sur adjudication ne sont pas au nombre des actes soumis à publicité au titre de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955.

9/ La fin de non recevoir est rejetée et la décision confirmée.

Sur la demande d’attribution du bien immobilier

Moyens de l’appelant

10/ M. [V] sollicite l’attribution du bien immobilier sur le fondement de l’article 831-2 1° du code civil en faisant valoir que cette modalité était prévue par le projet de partage.

Il relève en outre que Mme [Y] confond communauté et bien indivis, que celle-ci ne peut s’opposer à l’attribution à son concubin moyennant le versement d’une soulte et que l’indemnité d’occupation n’est pas due à Mme [Y] mais à l’indivision.

Moyens de l’intimée

11/ Mme [Y] demande la licitation du bien sur le fondement de l’article 840 du code civil compte tenu de l’impossibilité de liquider le bien indivis à l’amiable.

Elle s’oppose par ailleurs à l’attribution demandée par M. [V] au motif qu’il se maintient au détriment de Mme [Y] dans l’immeuble indivis.

Sur ce,

12/ L’article 1377 du code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

L’attribution préférentielle ne peut être demandée par le concubin qui occupe l’ancien logement du couple et c’est donc vainement que l’appelant en appelle aux dispositions de l’article 831-2 du code civil puisque justement elles prévoient que seul le conjoint survivant ou l’héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle de la propriété qui lui sert d’habitation, ce qui n’est pas son cas.

Par ailleurs un simple projet de partage prévoyant l’attribution de l’immeuble à M. [V] ne peut valoir accord sur l’attribution alors que Mme [Y] s’y oppose.

13/ Il convient donc de confirmer la décision qui a ordonné la licitation de l’immeuble indivis, la mise à prix de 195 000 euros n’étant pas discutée.

Sur la demande de prise en compte de la créance de M. [V]

14/ La décision déférée a rappelé qu’il appartient à M. [V] de prouver les faits à l’appui de sa prétention de créance à l’égard de Mme [Y] notamment s’il a réglé l’ensemble des prêts ayant servi à l’acquisition de l’immeuble indivis et que ni la demande d’enrichissement sans cause ni celle de dommages et intérêts n’étaient en l’état justifiées et fondées.

Moyens de l’appelant

15/ L’appelant réclame une créance au titre de sa prise en charge exclusive de l’ensemble des prêts souscrits pour financer l’acquisition du bien immobilier, outre les taxes foncières.

Moyens de l’intimée

16/ L’intimée considère que les échéances d’emprunts et les impôts fonciers assumés seuls par M. [V] postérieurement à la séparation constituent une créance pour l’indivision.

Sur ce,

17/ Le jugement, versé aux débats par l’intimée, rendu le 6 novembre 2014, a retenu que les deux prêts accordés par la [15] l’avaient été aux deux anciens concubins et ce jugement n’a pas été frappé d’appel. M. [V] soutenait en effet que les prêts n’avaient pas été consentis aux deux concubins mais à lui seul et invoquait une donation déguisée dont il sollicitait l’annulation.

Au vue des pièces contradictoires versées aux débats, il existait incontestablement une ambiguïté sur le point de savoir si les prêts avaient été accordés aux deux parties mais en tout état de cause, ce point est désormais acquis en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement précité et il est revendiqué par Mme [Y] qui conclut que les pièces 4 et 5 adverses indiquent clairement que le prêt principal et le prêt complémentaire ont été accordés aux deux concubins.

Elle ne prétend pourtant pas avoir jamais remboursé lesdits prêts et elle reconnaît d’ailleurs que les échéances d’emprunt et les impôts fonciers donnent doit à créance de M. [V] à l’encontre de l’indivision.

M. [V] a d’ailleurs revendiqué cette créance devant le notaire liquidateur, affirmant avoir remboursé seul les deux prêts et les taxes foncières depuis 1991.

18/ Il convient donc de renvoyer les parties devant le notaire liquidateur aux fins de permettre à M. [V] de justifier de la réalité de ses allégations et au notaire d’évaluer la créance.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation

19/ L’article 815-9 alinéa 2 du code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Moyens de l’intimée

20/ Mme [Y] expose que le bien occupé par M. [V] peut être évalué entre 395 et 400 000 euros, soit une augmentation de 23,80 % par rapport à l’évaluation de l’expert de 2015, en raison de la plus-value du marché immobilier de [Localité 14].

Mme [Y], rappelant que l’indemnité d’occupation a été fixée en 2015 par l’expert à 740 €/mois, considère qu’elle est désormais de 916 € en lui appliquant l’augmentation de 23,80 % précitée mais affirme qu’une moyenne de 740 € de loyer pourra néanmoins être conservée (sic).

Elle la chiffre ainsi depuis juillet 2010 à la somme de 133 200 € au mois de juin 2025, la cour devant ordonner l’actualisation de ce montant au jour de la vente tant que le bien restera en indivision et que M. [V] s’y maintiendra, les droits de M. [V] étant diminués de la moitié de l’indemnité d’occupation due à l’indivision au jour de la vente.

Moyens de l’appelant

21/ M. [V] reste totalement taisant quant à cette prétention sauf à demander en tant que de besoin une nouvelle expertise du bien immobilier aux frais avancés de Mme [Y].

Sur ce,

22/ En l’absence de toute contestation de M. [V], qui use et jouit privativement de l’immeuble indivis depuis la séparation du couple, il sera fait droit à la demande de Mme [Y], l’indemnité étant dûe à hauteur de 740 euros par mois à compter du 1er juillet 2010 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande subsidiaire pour enrichissement injustifié

Moyens de l’appelant

23/ Faute de reconnaissance d’une donation déguisée par le jugement rendu le 6 juin 2014, alors que l’intimée s’est enrichie au détriment de l’appelant, il considère que son appauvrissement est égal à la valeur du bien immobilier, soit 315 000 euros.

Moyens de l’intimée

24/ L’intimée rappelle que M. [V] a été débouté, sans qu’il interjette appel du jugement du 6 novembre 2014, d’une demande tendant à voir constater l’existence d’une donation déguisée.

Sur ce,

M. [V] ne démontre pas que Mme [Y] bénéficie d’un enrichissement injustifié à son détriment au sens de l’article 1303 du code civil en ce que, s’il prouve qu’il a seul remboursé les emprunts indivis et les taxes foncières, une créance peut être reconnue en sa faveur alors que Mme [Y] ne s’est pas enrichie puisque parallèlement, elle a dû se loger et qu’elle a été privée de la jouissance de l’immeuble indivis.

25/ Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

26/ La décision est confirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] aux dépens et aux frais de partage et à verser à Mme [Y] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

27/ Les circonstances de l’espèce justifient de condamner M. [V], qui succombe principalement, aux dépens d’appel et à verser à Mme [Y] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [V] au titre de ses frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

ECARTE la fin de non recevoir soulevée par M. [V],

CONFIRME la décision déférée ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [V] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation de 740 euros par mois, à compter du 1er juillet 2010 et jusqu’à libération effective des lieux ;

RENVOIE les parties devant le notaire liquidateur aux fins de permettre à M. [V] de justifier du remboursement par lui des prêts PAC ([13]) de 456 000 francs et complémentaire de 50 000 francs et au notaire d’évaluer sa créance ;

DEBOUTE M. [V] de sa demande au titre de l’enrichissement injustifié ;

DEBOUTE M. [V] de toutes autres demandes et notamment au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [V] aux dépens d’appel et à verser à Mme [Y] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Hélène MORNET, présidente, et par Véronique DUPHIL, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,