COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01408 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MTOC

SCCV FONDAUDEGE

c/

[O] [T] née [G]

S.A.S. MAS BTP

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 21/02272) suivant déclaration d’appel du 21 mars 2022

APPELANTE :

SCCV FONDAUDEGE

Société civile de construction vente immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le n° 825 173 123 dont le siège social est [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BEZZAZI

et assistée de M^e Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES :

[O] [T] née [G]

née le 27 Octobre 1953 à [Localité 6] (60)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. MAS BTP

SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 096 280 250, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siege

Représentée par M^e Elisabeth SALAT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Clément GAUTIÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. La société civile construction vente ( Sccv ci-après) Fondaudège a confié au groupement d’entreprise Mas Btp et Sopreco les travaux du lot fondations spéciales et gros 'uvre pour un prix de 9 250 000 euros HT selon marché du 6 novembre 2017, dans le cadre de la construction d’un important programme immobilier de plusieurs immeubles A, B, C et D sur l’emprise d’une ancienne fabrique de liqueur, au c’ur de [Localité 4], à l’angle des [Adresse 7].

Selon acte reçu le 18 septembre 2018 par Maître [C], notaire à [Localité 4], Madame [O] [T] a acquis auprès la Sccv de Fondaudège trois lots en l’état futur d’achèvement situés dans cet ensemble immobilier pour un prix de 632 000 euros.

Ces lots sont constitués d’un appartement de type 3 et de deux emplacements de parking.

La livraison devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2019.

Compte tenu du retard de livraison de plus de deux ans après cette dernière date, et après plusieurs échanges avec le promoteur, Mme [T] a mis en demeure la Sccv Fondaudège par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 novembre 2011 d’indemniser ses préjudices qu’elle estimait avoir subis, ainsi que son relogement à compter du début de l’année 2021, et de s’engager à livrer le bien sous peine d’appliquer des pénalités de retard.

Mme [T] a refusé d’accepter la proposition d’indemnité transactionnelle d’un montant de 10 000 euros de la Sccv Fondaudège.

2. Par acte du 19 mars 2021, Mme [T] a assigné la Sccv Fondaudège devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par acte du 15 juillet 2021, la société Mas Btp a été appelée à la cause.

3. Par jugement du 2 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné in solidum la Sccv Fondaudège et la SA Mas Btp à verser à Mme [T] la somme de 19 927, 40 euros en réparation de ses préjudices,

— dit que dans leurs rapports entre elles, la société Mas Btp devra garantir et relever indemne la Sccv Fondaudège à hauteur de 70% des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté Mme [T] de ses demandes de condamnation sous astreinte à procéder à la levée des réserves émises pour l’appartement et à lui livrer les places de parking,

— condamné in solidum la Sccv Fondaudège et la SA Mas Btp à verser à Mme [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la Sccv Fondaudège et la SA Mas Btp in solidum aux dépens,

— dit que dans leurs rapports entre elles, la société Mas Btp devra garantir et relever indemne la Sccv Fondaudège à hauteur de 70% des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais et dépens,

— rappelé le caractère exécutoire de ce jugement.

4. La Sccv Fondaudège a relevé appel de ce jugement, le 21 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2024, la Sccv Fondaudège demande à la cour, sur le fondement des articles 1601-3 et 1231-1 du code civil, L.261-3 et L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, 696 et 700 du code de procédure civile :

— de rejeter tout appel incident des intimées,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [T] de ses demandes de condamnation sous astreinte à procéder à la levée des réserves émises pour l’appartement et à livrer les places de parking,

— de réformer le jugement dont appel en ce qui concerne le quantum des indemnités allouées à Mme [T] et en ce qu’il a retenu une part de responsabilité finale à son encontre,

— de rapporter les demandes de Mme [T] à de plus justes proportions,

— de condamner la société Mas Btp à la relever et à la garantir indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— de condamner la société Mas Btp à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— de rejeter tout appel incident des intimées,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [T] de ses demandes de condamnation sous astreinte à procéder à la levée des réserves émises pour l’appartement et à livrer les places de parking,

— de réformer le jugement dont appel en ce qui concerne le quantum des indemnités allouées à Mme [T] et la part de responsabilité finale laissée à sa charge,

— de rapporter les demandes de Mme [T] à de plus justes proportions,

— de condamner la société Mas Btp à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre dans une proportion qui ne saurait laisser à sa charge une part finale de responsabilité de plus 13%,

— de condamner la société Mas Btp à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 novembre 2022, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-1, 1240 et 1610 et suivants du code civil :

— de réformer le jugement déféré sur le quantum de l’indemnisation qui lui a été accordée et statuant à nouveau de ce chef,

— de condamner in solidum la Sccv Fondaudège et la SA Mas Btp, ou l’une à défaut de l’autre, à lui régler une somme de 27 475 euros en réparation de ses préjudices liés au retard de livraison de ses biens, soit :

—  17 500 euros au titre des loyers réglés pour un logement de substitution,

—  8 750 euros au titre des préjudices de jouissance et moral liés à l’impossibilité de profiter des biens acquis dans les délais convenus,

—  1 225 au titre des frais de garde-meuble,

— de confirmer la décision déférée pour le surplus,

— y ajoutant, de condamner in solidum les sociétés Fondaudège et la Mas Btp à lui régler une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, sauf à parfaire, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— de débouter toute partie de ses demandes contraires et les sociétés Fondaudège et Mas Btp de leurs appels incidents.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 août 2022, la Sas Mas Btp demande à la cour, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1199 du code civil:

— d’infirmer le jugement,

et statuant à nouveau,

— de débouter Mme [T] de toutes ses demandes formées à son encontre,

— de débouter la Sccv Fondaudège de sa demande subsidiaire tendant à être relevée et garantie par elle et de condamnation au titre des frais irrépétibles, subsidiaire, le minorer,

— de condamner Mme [T] et subsidiairement la Sccv Fondaudège à lui payer une somme de 3 000 euros en appel, ainsi qu’aux dépens tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur les retards et leurs causes

5. Le tribunal a calculé que le retard dans la livraison de l’appartement de Mme [T] s’élevait à 24 mois et 18 jours et a considéré que seule une cause majeure ou une cause contractuelle prévue pouvait exonérer le vendeur de cette obligation de résultat. Il a estimé que si la défaillance de la société Mas BTP était réelle, le retard de dix mois lié à cette défaillance était connu de la SCCV Fondaudège au jour où Mme [T] s’était engagée et prévisible dans les mois qui suivaient. En conséquence, le premier juge a écarté cette cause de suspension du délai de livraison. Le tribunal a également écarté la défaillance de la société Lah- At dans la mesure où cette situation défavorable était intervenue plus d’un an après la date d’expiration du délai contractuel de livraison. Le premier juge n’a pas davantage retenu les défaillances des société Daney et Actisol faute de connaître les dates de ces défaillances. Par ailleurs, le tribunal n’a pas retenu les intempéries comme cause de suspension du délai de livraison, faute que soit déterminé le lien de causalité entre ces intempéries et leur incidence sur le chantier. En outre, concernant la crise sanitaire qui était également invoquée, le tribunal a considéré que cette situation exceptionnelle constituait un cas de force majeure mais a refusé d’appliquer le doublement du délai prévu par le contrat au motif que la survenance de cette pandémie était postérieure au délai prévu pour la livraison du bien. En conséquence, sur un retard réel de 24 mois et 18 jours, le tribunal a retenu un retard contractuel de 22 mois et 18 jours.

L’appelante considère que si la livraison des biens litigieux est intervenue avec 25 mois de retard, elle est fondée à invoquer un cas de force majeure pour la période de pandémie et des causes de suspension ou de prorogation du délai de livraison. En premier lieu elle fait valoir la défaillance d’une entreprise majeure, la société Mas BTP, qui avait accumulé 10 mois de retard lorsque Mme [T] a signé son contrat. Elle fait encore valoir la défaillance le 1er juillet 2020 de la société Lah-AT qui avait notamment reçu la maîtrise d''uvre d’exécution des ouvrages si bien qu’elle a été contrainte de confier cette maitrise d''uvre à une nouvelle personne morale, la société Ifecc qui a estimé le retard pris par le chantier du fait de cette défaillance à 1,5 mois si bien qu’en raison du doublement contractuel des causes de suspension, c’est une durée de trois mois qui doit être enlevée. L’appelante considère encore que l’on doit retenir la défaillance de l’entreprise de plâtrerie Daney qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 23 décembre 2020 et qui a occasionné selon le maître d''uvre un retard de 2 mois, soit un délai contractuel de 4 mois.

Mme [T] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un retard contractuel de 22 mois et 18 jours.

La société Mas Btp considére que le tribunal a écarté de façon arbitraire certaines causes de suspension du délai de livraison mais qu’en toute hypothése, elle a considéré que ces retards n’étaient pas dus à son fait.

Sur ce

6. Si la défaillance d’une entreprise est une cause légitime et contractuelle de suspension du délai de livraison, encore faut-il qu’au jour où les parties signent le contrat de réservation cette défaillance ne soit pas effective.

Or au 18 septembre 2018, la société Mas BTP avait déjà accumulé 10 mois de retard sur son planning de travaux, il était peu probable qu’elle puisse après cette date rattraper ce retard considérable et dans les faits cela n’a pas été possible.

En toute hypothèse, le vendeur ne peut, de bonne foi, alléguer cette cause contractuelle de suspension du délai de livraison alors que cette cause de retard supplémentaire était en germe au jour où Mme [T] s’est engagée et qu’elle était à tout le moins prévisible ainsi que le premier juge l’a justement retenu.

En revanche, la défaillance de la société Lah-At doit être retenue, nonobstant le fait qu’elle soit intervenue le 17 août 2020, soit plus d’un an après la date contractuellement prévue pour le délai de livraison, alors que toutes les causes survenues jusqu’à la livraison effective doivent être appréciée pour savoir si les différents retards relèvent d’un cas de force majeure ou de l’une des causes contractuelle de suspension du délai.

Or, la défaillance de la société Lah-At n’est pas contestable alors qu’elle a été placée en redressement judiciaire puis quelques semaines plus tard, le 23 septembre 2020 en liquidation judiciaire.

La SCCV Fondaudège prouve qu’elle a remplacé ce maître d''uvre, indispensable à la poursuite du chantier, par la société Ipecc ( ses pièces 22 et 23 )

Le nouveau maître d''uvre a attesté que la défaillance du premier maître d''uvre avait entraîné un retard de chantier de 1,5 mois, étant précisé qu’il résulte du contrat que «' pour l’appréciation des événements … les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus '.'».

En l’espèce, seule le nouveau maître d''uvre pouvait établir ce certificat.

En application de la page 45 du contrat': «' s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions le déroulement normal des travaux'» le retard de chantier lié à la défaillance de la société Lah-At s’élève à une durée de trois mois.

Par ailleurs, l’appelante justifie de la défaillance de l’entreprise de plâtrerie Daney qui a occasionné sur le chantier, selon le certificat du maître d''uvre, un retard de 2 mois, ce qui représente une suspension contractuelle de 4 mois.

En revanche si l’appelante communique un certificat établi par le maître d''uvre faisant état de l’abandon de chantier de la société Actisol qui avait reçu le lot carrelage, elle ne verse pas au débat la mise en demeure qui aurait dû être adressée à cette dernière par le maître d''uvre dans les termes des conditions exigées en page 44 du contrat, ce qui n’est pas nécessaire pour les autres sociétés qui ont fait l’objet de procédures collectives.

7. En conséquence, le retard pris par l’abandon de chantier allégué de la société Actisol ne peut être comptabilisé.

En outre, l’appelante est bien fondée de solliciter les retards induits par les intempéries alors qu’elle communique le certificat établi par le maître de l’ouvrage, la société Ifecc ainsi que les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier.

8. En revanche, le premier juge, en considérant qu’il était nécessaire que l’appelante justifie des conséquences de ces intempéries sur l’avancement du chantier, a ajouté une condition qui n’était pas prévue au contrat alors que les parties étaient convenues de s’en rapporter au seul certificat établi par le maître d''uvre et aux justificatifs des intempéries.

En l’espèce, l’appelante justifie de 28 jours d''intempéries si bien que le délai contractuel de suspension du délai de livraison est de 56 jours.

Pour le retard induit par le covid il convient de rappeler que toutes les causes survenues jusqu’à la livraison effective doivent être appréciées pour savoir si les différents retards relèvent d’un cas de force majeure ou de l’une des causes contractuelles de suspension du délai. La pandémie de covid constitue un cas de force majeure alors que les entreprises du bâtiment n’ont pu travailler ni davantage être livrées des matériaux nécessaires à leurs activités.

En l’espèce, le maître d''uvre a certifié que cette pandémie avait retardé le chantier pendant trois mois et demi, ce qui correspond à un délai de suspension contractuel de sept mois.

9. En conséquence le délai de livraison a été suspendu pendant une durée de 482 jours, si bien que l’appartement de Mme [T] aurait dû être livré le 24 janvier 2021 alors qu’il n’a été livré que le 18 octobre 2021, soit un retard de 267 jours ( soit 8 mois et 25 jours).

Sur le recours en garantie de la SCCV Fondaudège contre la société Mas Btp

10. Le tribunal a considéré, à la lecture du rapport de M. [Z], que si la société Mas Btp avait eu une responsabilité prépondérante dans les retards de livraison du bien de Mme [T], ces retards étaient dus pour partie à l’appelante en retirant des contrats de maîtrise d''uvre la mission de d’étude de synthèse. Aussi, il a considéré que la société Mas Btp devait garantir l’appelante à hauteur de 70'% des condamnations prononcées à son encontre.

La SCCV Fondaudège demande à la cour d’appel de retenir la responsabilité totale de la société Mas Btp.

La société Mas considère que sa responsabilité est inexistante alors que le maître de l’ouvrage, pourtant professionnel de la promotion immobilière, a sous-estimé la complexité de cette opération et s’est montré défaillant dans les appels d’offre ou dans les reconnaissances de l’environnement du chantier. L’appelante a en outre porté à sa connaissance avec un retard de 5 mois les structures enterrées. Elle n’a pas exigé l’enlèvement par le titulaire du lot démolition des gravats qui ont été enfouis.

Sur ce

11. Il n’est pas démontré que l’appelante ait de sa propre initiative retiré au nouveau maître d''uvre la mission de synthèse qui avait été notamment confiée à la société Lah-At.

Il n’est pas davantage démontré que l’absence de cette mission de synthèse soit à l’origine des retards pris par la société Mas Btp dans l’exécution de ses lots.

Par ailleurs, la responsabilité de la société Mas Btp ne peut être recherchée que dans le retard de livraison de l’appartement de Mme [T] et non plus généralement dans l’ensemble des retards pris sur l’ensemble du chantier.

Toutefois, la société Mas Btp était tenue, comme tous les autres intervenants professionnels, d’un devoir de conseil vis-à-vis du maître de l’ouvrage, il lui revenait d’émettre toute remarque nécessaire sur la poursuite de ses travaux.

Ainsi, la société Mas Btp ne démontre pas avoir conseillé au maître de l’ouvrage de confier au nouveau maître d''uvre une mission de synthèse.

En toute hypothèse, elle est principalement la cause des retards considérables pris sur le chantier avant même la signature par Mme [T] de son contrat de réservation, retard qu’elle n’a pas su rattraper par la suite.

12. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a justement considéré que la société Mas Btp devait être condamnée à relever indemne le maître de l’ouvrage à hauteur de 70'% des condamnations prononcées au profit de Mme [T].

Sur les préjudices de Mme [T]

13. Le tribunal a considéré que Mme [T] devait être indemnisé du retard fautif dans la livraison de son appartement sur la base d’un loyer de 700 euros qu’elle avait dû assumer outre la somme de 3000 euros qu’il convenait de lui allouer au titre de son préjudice lié à la privation de jouissance de son appartement outre celle de 1107,40 au titre des frais de garde-meubles. En revanche, Mme [T] a été déboutée de sa demande de voir lever les réserves émises à la livraison dans la mesure où les pouvoirs du maître de l’ouvrage du vendeur cessaient à la réception. Le tribunal a encore débouté Mme [T] de sa demande de voir condamner la SCCV Fondaudége ou la société Mas BTP à achever les travaux des emplacements de stationnement pour ce même motif.

La SCCV Fondaudège et la société Mas BTP contestent la réalité des préjudices de Mme [T]. Elles sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté cette dernière de ses autres demandes.

Mme [T] aux termes de son appel incident, sollicite la réformation du jugement sur le quantum de son préjudice, notamment quant aux montants des loyers qu’elle a dû exposer en pure perte et des frais annexes qui ont été induits par ce retard. Elle insiste notamment sur le préjudice de jouissance qu’elle a enduré et qu’elle estime à hauteur de 350 euros par mois de retard.

Sur ce

14. Mme [T] justifie des frais de garde-meubles qu’elle a exposés à hauteur de 1225 euros. Aussi, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il avait retenu une somme moindre.

15. En revanche, pour son préjudice locatif, la cour a retenu un retard fautif, au regard du contrat de huit mois et 25 jours. En conséquence, il y a lieu également d’infirmer le jugement déféré et de fixer ce préjudice à la somme de 6300 euros ( 700 x 9).

16. La cour considère également que chaque mois de retard fautif supporté par Mme [T] a occasionné pour elle un préjudice important alors qu’elle a été contrainte de vivre dans un espace réduit et dans un logement de substitution qu’elle a dû choisir en urgence. Son préjudice de jouissance doit être fixé à raison d’une indemnisation de 350 euros par mois ce qui représente la somme de 3150 euros ( 350 x 9). En conséquence, le jugement sera également infirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

17. Les sociétés SCCV Fondaudège et Mas BTP qui succombent devant la cour d’appel seront condamnées in solidum aux dépens d’appel et à verser à Mme [T] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné in solidum la société SCCV Fondaudège et la société Mas Btp aux dépens et à verser à Mme [T] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il a dit que dans leurs rapports entre elles, la société Mas Btp devrait garantir et relever indemne la SCCV Fondaudège à hauteur de 70'% des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, et statuant à nouveau des autres chefs du jugement réformés':

Condamne in solidum la SCCV Fondaudège et la SA Mas Btp à verser à Mme [T] la somme de 6300 euros au titre de son préjudice locatif, celle de 3150 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 1225 euros au titre des frais de garde-meubles, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum la SCCV Fondaudège et la SA Mas BTP aux dépens d’appel,

Condamne in solidum la SCCV Fondaudège et la SA Mas BTP à verser à Mme [O] [T] la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Mas BTP à garantir et relever indemne la SCCV Fondaudège à hauteur de 70'% des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,