COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 DECEMBRE 2025

N° RG 23/03239 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NK6Y

[K] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003923 du 06/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

[D] [L]

S.C.I. GARLANDAT

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] (RG : 11-23-0004) suivant déclaration d’appel du 06 juillet 2023

APPELANTE :

[K] [U]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Clara FAUQUIGNON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[D] [L]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. GARLANDAT

demeurant [Adresse 4]

Non représentés, assignés à étude par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé du 28 juillet 2005, la SCI Garlandat a donné à bail à M. [D] [L] et Mme [K] [U] un lieu d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer comprenant les charges fixé à la somme de 390 euros, actualisé à la somme de 400 euros.

2 – Par actes du 14 mars 2022, déposé en l’étude concernant M. [L] et remis à personne concernant Mme [U], un commandement visant la clause résolutoire a été délivré pour défaut de paiement des loyers et de production d’une attestation d’assurance locative.

3 – Par acte du 2 décembre 2022, la SCI Garlandat a fait assigner M. [L] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Cognac aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail et d’obtenir la libération des lieux, leur expulsion et le paiement des sommes de 13.102 euros et de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4 – Par jugement réputé contradictoire du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Cognac a :

— constaté que les locataires n’ont pas produit l’attestation d’assurance locative en exécution du commandement du 14 mars 2022, et que l’ensemble des loyers dus au titre du contrat de bail conclu le 28 juillet 2002 entre les parties au litige n’ont pas été réglés ;

— constaté par conséquent la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2005 entre M. [L] et Mme [U] dénommés les locataires et la SCI Garlandat dénommée dans la décision bailleur ou requérant ou le propriétaire, au 15 avril 2022 ;

— condamné en conséquence les locataires à libérer les lieux loués ;

— autorisé à défaut d’exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de ces locataires ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec au besoin le recours à la force publique ;

— rejeté la proposition d’échelonnement de la dette locative présentée par Mme [U] ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à verser à la SCI Garlandat la somme de 14 752 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023 ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer au bailleur la somme mensuelle de 400 euros correspondant aux loyers et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération effective et totale des lieux ;

— rejeté la demande présentée par la SCI Garlandat à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer au bailleur la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] aux entiers dépens de l’instance comprenant les coûts du commandement et de l’assignation.

5 – Mme [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 juillet 2023, en ce qu’il a :

— constaté que les locataires n’ont pas produit l’attestation d’assurance locative en exécution du commandement du 14 mars 2022, et que l’ensemble des loyers du au titre du contrat de bail conclu le 28 juillet 2002 entre les parties au litige n’ont pas été réglés ;

— constaté par conséquent que la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2005 entre M. [L] et Mme [U] dénommés les locataires de la SCI Garlandat dénommée dans la décision bailleur ou requérant ou le propriétaire, au 15 avril 2022 ;

— condamné en conséquence les locataires à libérer les lieux loués ;

— autorisé à défaut d’exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de ces locataires ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec au besoin le recours à la force publique ;

— rejeté la proposition d’échelonnement de la dette locative présentée par Mme [U] ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à verser à la SCI Garlandat la somme de 14 752 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023 ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer au bailleur la somme mensuelle de 400 euros correspondant aux loyers et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à libération effective et totale des lieux ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer au bailleur la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] aux entiers dépends de l’instance comprenant les coûts du commandement et de l’assignation.

6 – Par dernières conclusions déposées le 5 octobre 2023, Mme [U] demande à la cour de :

— juger Mme [U] recevable et bien fondée en son appel.

Y faisant droit :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cognac du 19 juin 2023, en ce qu’il a :

— constaté que les locataires n’ont pas produit l’attestation d’assurance locative en exécution du commandement du 14 mars 2022, et que l’ensemble des loyers dus au titre du contrat de bail conclu le 28 juillet 2022 entre Ies parties au litige n’ont pas été réglés ;

— constaté par conséquence que la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2005 entre M. [L] et Mme [U] dénommés les locataires et la SCI Garlandat dénommé dans la décision bailleur ou requérant ou le propriétaire au 15 avril 2022 ;

— condamné en conséquence les locataires à libérer les lieux loués ;

— autorisé à défaut d’exécution spontanée, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de ces locataires ainsi que celle tous les occupants de leur chef avec au besoin de recours

à la force publique ;

— rejeté la proposition d’échelonnement de la dette locative présentée par Mme [U] ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à verser à la SCI Garlandat la somme de 14 742 euros représentant le montant de I’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023 ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer au bailleur la somme mensuelle de 400 euros correspondant aux Ioyers et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à Iibération effective et totale des lieux ;

— rejeté la demande présentée par la SCI Garlandat à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer au bailleur Ia somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [U] aux entiers dépens de l’instance comprenant les coûts du commandement et de l’assignation.

Statuant à nouveau :

— recevoir Mme [U] en son action et l’y déclarer recevable et bien fondée ;

— constater que Mme [U] produit une attestation d’assurance locative ;

— relever qu’il n’est pas contesté que les locataires n’ont pas réglé dans Ies délais impartis les sommes visées par le commandement de payer, desquelles il convient de

déduire les sommes acquittées ;

— juger que la reprise des paiements par la locataire et l’évolution de sa situation personnelle justifient de lui octroyer des délais de paiement ;

— accorder à Mme [U] un délai de paiement pour s’acquitter de la dette de Ioyers et charges par des versements de 150 euros par mois en plus du loyer courant ;

— suspendre la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

— juger qu’en cas de respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En tout état de cause :

— débouter le bailleur de ses demandes tant en première instance qu’en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes contraires ;

— juger que chacune des parties s’acquittera par moitié des dépens de première instance et d’appel.

7 – M. [L] n’a pas constitué avocat. Il a été assigné par remise de l’acte à l’étude.

8 – La SCI Garlandat n’a pas constitué avocat. Elle a été assignée par remise de l’acte à l’étude.

9 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 27 octobre 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

10 – Au soutien de l’infirmation du jugement déféré, l’appelante sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant valoir la reprise du loyer courant et le versement d’un supplément de 150 euros par mois pour apurer la dette locative, qui ne s’est constituée que par que le départ de M. [L] et la baisse temporaire de ses revenus ayant toutefois retrouvé un emploi.

11 – A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

12 – La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas contestée, l’appelante n’ayant pas justifié d’une attestation d’assurance locative dans le mois suivant le commandement délivré le 14 mars 2022 et celle produite le jour de l’audience ne couvrant que la période postérieure à compter du 12 octobre 2022 ni n’ayant réglé la dette locative, l’ayant au contraire laissé s’aggraver pour s’établir à la somme de 14.752 euros au 31 mai 2023.

13 – Le premier juge ne pouvait dès lors que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

14 – Conformément à l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, le seul versement de 150 euros n’a pas permis de faire diminuer la dette locative qui est restée élevée, de sorte que le premier juge ne pouvait que rejeter la demande de délais de paiement en constatant que le paiement régulier du loyer n’avait pas été repris.

15 – En appel, l’appelante n’a pas actualisé ses justificatifs de revenus, son revenu fiscal de référence sur l’année 2023 étant de 2.106 euros.

M. [L] absent en première instante n’a jamais produit ses justificatifs de revenus permettant d 'apprécier la situation.

Le bail prévoyait une clause de solidarité, sans que M. [L] ait prévenu le bailleur conformément aux dispositions contractuelle, de sorte qu’il reste tenu solidairement au paiement des loyers.

16 – Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate en son paragraphe VII, 'lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Par application de l’article 24 (VIII) de la même loi, 'lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture'.

17 – En l’espèce, l’appelante justifie bénéficier de mesures imposées par la commission de surendettement de la Charente, qui sont entrées en vigueur le 14 janvier 2024 prévoyant un effacement de la dette locative à hauteur de 14.752 euros sans liquidation judiciaire.

18 – Dès lors, au vu de cet élément nouveau depuis le jugement déféré, il convient de confirmer le montant de la dette fixée par le premier juge mais de constater que la commission de surendettement en a effacé le montant, infirmant ainsi jugement déféré qui avait condamné solidairement Mme [U] et M. [L] à s’en acquitter et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une période de deux ans à compter du 14 janvier 2024 tel que précisé dans le dispositif de la présente décision, rappelant qu’à défaut pour la locataire de payer son loyer et ses charges courants aux termes convenus, le bail pourra être résilié, le bailleur pouvant reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion.

19 – Mme [U] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [U] et M. [L] à verser la somme de 14.752 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 31 mai 2023 et débouté Mme [U] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Statuant du chef du jugement infirmé et y ajoutant,

Vu la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Charente en date du 14 mars 2024 ayant validé les mesures de rétablissement personnel de Mme [U] sans liquidation judiciaire, à effet au 14 janvier 2024,

Constate que la dette locative de la SCI Garlandat a fait 'objet d’un effacement de dette à hauteur de 14.752 euros,

Déboute la SCI Garlandat de sa demande de paiement de la dette locative à hauteur de 14.752 euros, décompte arrêté au 31 mai 2023,

Rappelle que Mme [U] est tenue de payer le loyer et les charges courantes,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de 24 mois accordés par la commission de surendettement des particuliers de la Charente à compter du 14 janvier 2024, sous réserve du respect du paiement régulier du loyer et des charges courantes,

Dit qu’en cas de respect de ces paiements pendant les 24 mois, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée ;

A défaut de respect du paiement d’un loyer ou des charges courantes pendant les 24 mois du 14 janvier 2024 au 14 janvier 2026 :

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé suite à une mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 10 jours;

Ordonne l’expulsion de Mme [U] faute pour elle d’avoir libérer les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [U] à verser à la SCI Garlandat à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglée, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

Rappelle que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

Condamne Mme [U] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,