COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2026

N° RG 22/05862 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NBJZ

[J] [Q] [Y]

[A] [L] épouse [Y]

c/

[N] [I]

[R] [H] épouse [I]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 novembre 2022 par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE (RG : 22/00758) suivant déclaration d’appel du 23 décembre 2022

APPELANTS :

[J] [Q] [Y]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[A] [L] épouse [Y]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

ReprésentéS par M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[N] [I]

né le 02 Octobre 1948 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

[R] [H] épouse [I]

née le 22 Septembre 1950 à [Localité 3]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

Représentés par M^e Annie ROLDAO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 17 février 2026 en audience publique, en double rapporteur, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Anne MURE, Conseillère

Composition de délibéré: Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 17 octobre 2019, M. [N] [I] et son épouse Mme [R] [H] ont vendu à M. [V] [Y] et son épouse Mme [A] [L], au prix de 205 000 euros, une maison individuelle à usage d’habitation, avec garage, jardin et piscine, située [Adresse 3] à [Localité 4].

Déplorant de nombreux désordres, les époux [Y] ont demandé l’organisation d’une expertise judiciaire, ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Libourne le 15 octobre 2020 et confiée à M. [X] [K]. Par ordonnance du 19 août 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables aux consorts [T], qui avaient vendu le bien litigieux aux époux [I] le 14 octobre 2016. L’expert a déposé son rapport le 20 décembre 2021.

Les époux [Y] ont, par acte du 2 juin 2022, fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins d’obtenir la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et la réparation de leurs préjudices. Les époux [I] ont sollicité la garantie des consorts [T].

Parallèlement à cette procédure, le juge de l’exécution de [Localité 5] a, par ordonnance du 8 juin 2022, autorisé les époux [Y] à prendre sur l’immeuble des époux [I] situé [Adresse 4], cadastré section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], une hypothèque judiciaire provisoire en garantie de la créance alléguée.

Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— annulé le rapport d’expertise de M. [K] du 20 décembre 2021 ;

— débouté M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

— ordonné la radiation aux frais des époux [Y] de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier appartenant à M. et Mme [I] situé [Adresse 5], cadastré section B [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] ;

— rejeté les demandes contraires ou plus amples ;

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [I] à payer aux consorts [T] la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [Y] aux entiers dépens ;

— écarté l’exécution provisoire de cette décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal, affirmant que la mise en oeuvre d’une nullité pour vice de fond n’est pas conditionnée par la démonstration d’un préjudice ou par l’existence d’un texte prévoyant expressément cette sanction mais par la démonstration que l’expert judiciaire n’a pas respecté les principes essentiels posés par le code de procédure civile, a considéré que M. [K] n’avait pas respecté le principe du contradictoire en ajoutant à son examen une liste de travaux qu’il avait estimé réalisés par les époux [I] et non-conformes ou affectés de malfaçons, sans qu’une importante partie, qui fonde désormais certaines demandes des époux [Y], ait pu être discutée par les parties.

Concluant par ailleurs que les traces d’humidité, les infiltrations et les grésillements électriques déplorés par les époux [Y] auraient été visibles lors de la vente s’ils lui avaient été antérieurs, que l’inondation de l’allée pouvait résulter d’un mauvais entretien récent des bouches d’égoût et des grilles d’évacuation des eaux de pluie, que le changement des fenêtres par les époux [Y] pouvait ne pas être motivé par l’existence de désordres, que les défauts affectant la toiture étaient visibles et que les seules traces d’infiltrations anciennes sur le sol en bois de la cuisine ne pouvaient affecter l’usage du bien immobilier, le tribunal a estimé que la preuve, tant de l’existence de vices cachés que d’une réticence dolosive des vendeurs, alléguée à titre subsidiaire, n’était pas rapportée.

Par déclaration du 23 décembre 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision en toutes des dispositions, sauf en ce qu’elle a :

— condamné les époux [I] à payer aux consorts [T] la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de cette décision.

Par ordonnance du 26 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire présentée par M. et Mme [Y].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Exposé des prétentions

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a annulé le rapport d’expertise,

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— a ordonné la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— a rejeté les demandes contraires ou plus amples,

— les a condamnés à payer aux époux [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— prononcer la résolution de la vente de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 6], inscrit au cadastre sous les références AP n° [Cadastre 4] pour 20 a 28 ca et AP n° [Cadastre 5] pour 6 a 89 ca, intervenue par acte notarié le 17 octobre 2019 ;

— condamner les époux [I] à leur payer les sommes suivantes :

—  205 000 euros au titre du prix de l’immeuble ;

—  14 125,7 euros à titre de dommages et intérêts représentant les frais engagés en réparation des désordres ;

—  1 291,5 euros au titre des frais qu’ils ont exposés pour les constats d’huissier ;

—  11 613 euros au titre des frais et droits qu’ils ont payés au notaire ;

—  800 euros par mois d’occupation au titre du préjudice de jouissance et jusqu’à la décision à intervenir ;

—  17 628, 51 euros au titre des intérêts et accessoires de l’emprunt qu’ils ont contracté auprès de la Caisse d’épargne pour l’acquisition de l’immeuble ;

— subsidiairement, prononcer l’annulation de la vente et les mêmes condamnations que celles sollicitées sur le fondement des vices cachés ;

En tout état de cause,

— condamner les époux [I] à leur verser la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise dont distraction sera prononcée au bénéfice de la SELARL Cabinet Ferrant, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions du 8 août 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre ;

— ordonner la radiation, aux frais de M. et Mme [Y], de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

— condamner M. et Mme [Y] à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du rapport d’expertise

Les époux [Y] concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du rapport d’expertise. Ils font valoir que l’expert a rempli sa mission conformément à l’article 238 du code de procédure civile, que les parties peuvent critiquer ses conclusions, le juge n’étant pas lié par celles-ci, que la liste de travaux retenue par l’expert dans son rapport final résulte de ses propres constats et n’est qu’un résumé des réunions d’expertise et des échanges, que les époux [I] n’ont pas demandé la récusation de l’expert alors qu’ils en avaient toute latitude s’ils estimaient que ce dernier manquait d’impartialité, et qu’il est en tout état de cause établi qu’ils ont apporté des transformations à l’immeuble sans respecter les règles de l’art et sans l’indiquer aux acquéreurs.

Les époux [I] répliquent, sur le fondement des articles 175, 178, 237 et 246 du code de procédure civile, que l’expert a méconnu tant le principe du contradictoire, tel que retenu par le premier juge, pour leur avoir imputé sans preuve des travaux pour la première fois en pages 36 à 39 de son rapport final sans qu’ils aient pu le contester dans le cadre de l’expertise, que le principe d’impartialité, en retenant leur connaissance des vices sans en faire la démonstration, ni même celle de l’antériorité à la vente de l’apparition des désordres, et sans tenir compte des hypothèses vraisemblables de l’imprégnation progressive d’humidité par l’isolant et de l’apparition des infiltrations à la suite de la tempête '[F]' survenue du 2 au 3 novembre 2019, et en retenant à l’inverse des éléments, pourtant non étayés, de nature à exclure toute négligence des époux [Y].

Réponse de la cour

Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure, et notamment aux irrégularités de forme de l’article 114 du code de procédure civile, dont l’inobservation ne peut être sanctionnée par la nullité qu’à charge de prouver un grief (Cass., ch. mixte, 28 sept. 2012, pourvois n° 11-11.381 et 11-18.710 ; 2e Civ., 8 septembre 2022, pourvoi n° 21-12.030).

En application des articles 16 du code de procédure civile et 6, '1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, les opérations d’expertise doivent se dérouler contradictoirement jusqu’au stade de la discussion et de ses résultats et chaque partie a, ainsi, le droit de se faire entendre par l’expert avant le dépôt de son rapport.

Cette obligation, comme le devoir d’impartialité mis à la charge de l’expert par l’article 237 du code de procédure civile, constituent des formalités substantielles dont l’inobservation est susceptible d’entraîner la nullité de l’expertise si celui qui s’en prévaut démontre qu’il en est résulté un grief (2e Civ., 13 janv. 2012, pourvoi n° 10-26366).

En application de l’article 176 du même code, la nullité ne frappe toutefois que celles des opérations qu’affecte l’irrégularité.

En l’espèce, au paragraphe D de sa réponse aux questions posées figurant en pages 36 à 38 de son rapport, M. [K] a notamment conclu que, durant leurs trois années d’occupation de l’immeuble litigieux, les époux [I] avaient réalisé les travaux suivants :

— la pose en toiture d’un système de récupération des eaux pluviales,

— la modification des arrivées d’eau chaude et d’eau froide et de l’évacuation des eaux usées,

— la modification de l’installation électrique triphasée, ce qui a déséquilibré les phases et créé des disjonctions intempestives,

— la modification du faîtage de la toiture pour retirer la bouche de sortie de la hotte aspirante,

— la pose d’une 'fausse-cloison pour fermer la petite ouverture qu’il y avait entre la cuisine 1 et le séjour',

— l’application d’une simple sous-couche de peinture,

— la tentative de peinture des murs du coin bureau et la peinture des murs et plafonds au pinceau.

Or, l’examen du pré-rapport du 21 avril 2021 et des trois notes adressées aux parties par l’expert avant réception de leurs dernières observations et rédaction de son rapport montre que cette imputation des travaux précités aux époux [I] n’avait jamais été mentionnée par l’expert judiciaire auparavant.

L’expert a ainsi tenu compte dans son rapport d’éléments nouveaux sur lesquels les époux [I] n’ont pas été mis à même de présenter leurs observations dans une discussion contradictoire, alors qu’ils sont de nature à avoir une incidence sur l’appréciation de la connaissance de l’état réel du bien par les vendeurs.

Cette violation du principe du contradictoire à l’égard des époux [I], qui ont été privés de la possibilité de contester les conclusions de l’expert, justifie l’annulation du rapport en ses conclusions correspondantes.

En revanche, la pose de lames de PVC sur toute la surface du sol ou sur le parquet bois de la nouvelle cuisine par les époux [I] n’est pas contestée. Par ailleurs, l’absence d’entretien de la pompe à chaleur par un professionnel, l’application de 'rustines’ sur le revêtement du toit terrasse et l’entretien limité de la piscine avaient déjà fait l’objet du pré-rapport et des notes aux parties n° 1 et 3 de l’expert. Enfin, les mentions figurant en fin de page 37 et en pages 38 et 39 n’imputent pas de travaux aux époux [I]. Ces derniers ne sont donc pas fondés à solliciter l’annulation du surplus du rapport pour non-respect de la contradiction, le moyen soulevé à ce titre ne visant que les travaux qui leur ont été imputés par l’expert sans possibilité de les discuter.

Par ailleurs, dans ses réponses aux observations des parties, en pages 24 et suivantes de son rapport, M. [K] a notamment écrit :

— en page 25, 'Le 7 mai 2020, la société LG HABITAT a également constaté le 'mauvais état de la toiture’ et 'la laine de verre imbibée d’eau', dans laquelle 'trempaient’ les boitiers de dérivation électriques. J’ajoute que ces désordres n’ont pas pu survenir soudainement et immédiatement après la vente [I]/[Y] ; ils existaient en fait depuis de longues années et étaient forcément connus par les époux [I]' et 'Quant au système de filtration de la piscine, la photographie produite par M. [Y] montrant un couvercle fissuré, et le devis émanant de la société BLM, déjà intervenue en 2017 pour des travaux de remise en fonctionnement de la piscine à minima, démontrent que l’état obsolète du filtre et de la pompe, nécessairement connus de M. [I], nécessitait leur remplacement', sans toutefois fournir d’élément à l’appui de ses affirmations quant à la date d’apparition des désordres et quant à la connaissance de ces vices par les vendeurs ;

— en page 26 de son rapport, 'Il me parait étonnant, à la vue de l’état des couvertures en tuiles et de la terrasse plate étanchée par EPDM, examinées par mes soins dans le cadre de la présente expertise, révélant des malfaçons graves dans leur exécution, qu’aucun désordre n’ait été déclaré par les époux [I] à leur assureur multirisque durant leur période d’habitation de trois années ; l’explication que je peux en tirer, est certainement que M. [I] réalisait lui-même la plupart des travaux de réparation, puisqu’il produit très peu de factures de réparations, alors même que les nombreuses malfaçons ayant provoqué les désordres actuels, nécessitaient des réparations 'professionnelles', en page 23, 'La membrane EPDM de la terrasse a manifestement été 'rapiécée’ sous [la] responsabilité [des époux [I]], l’insuffisance du diamètre des gargouilles d’évacuation des EP était visible même pour un profane, et il en est de même pour les autres désordres allégués par les époux [Y] qui ont fait l’objet de réparations sommaires, à minima. Les époux [I] sont donc concernés par les désordres actuels, du fait d’un entretien insuffisant de leur propriété’ et en page 37, 'Des 'rustines’ ont été posées sur le revêtement du toit terrasse de l’extension de la cuisine. Pour que, ces 'rustines’ soient posées, c’est qu’il y avait eu à l’intérieur de la cuisine des traces d’infiltrations d’eau alertant d’infiltrations d’eau. Pourtant, lors des visites de l’habitation par Monsieur et Madame [Y], aucune trace d’infiltrations sur les murs de l’extension n’étaient visibles. Monsieur et Madame [Y] n’ont jamais été informés de la présence des rustines sur le revêtement du toit terrasse ou la présence d’infiltrations d’eau’ ; l’expert conclut ensuite que les frais de remise en état de la terrasse plate étanchée par membrane doivent être mis à la charge exclusive des époux [I], sans toutefois que la réparation de la membrane par un simple ajout ait été datée par l’expert, alors que la terrasse était achevée au 30 septembre 2009 et que les époux [I] n’ont habité la maison que de 2016 à 2019.

Ces conclusions, comme l’ajout précité dans son rapport de travaux imputés aux époux [I], notamment des travaux au niveau du faîtage de la toiture ainsi que des travaux de peinture au pinceau, dont la date de réalisation demeure toutefois inconnue à défaut d’avoir été étayée par des éléments concrets, sont susceptibles de remettre en cause l’impartialité subjective de l’expert judiciaire.

Toutefois, les époux [I] n’allèguent, ni a fortiori ne démontrent, aucun grief qui aurait pu en résulter à leur égard. Les constatations et investigations de l’expert, intégralement reprises en détail dans ses notes puis dans son rapport, permettant de vérifier s’il existe ou non des éléments concrets et techniques venant à l’appui des conclusions de M. [K] quant aux caractères antérieur et caché des vices allégués et quant à leur connaissance par les époux [I] à la date de la vente, par lesquelles le juge n’est pas lié par application de l’article 246 du code de procédure civile, la demande d’annulation du rapport d’expertise sera pour le surplus rejetée.

Sur la demande de résolution de la vente

Les époux [Y] sollicitent la résolution de la vente de l’immeuble sur le fondement des articles 1641, 1643, 1645, 1646 et 1648 du code civil, du rapport d’expertise et des procès-verbaux de constat d’huissier qu’ils produisent, estimant rapporter la preuve du caractère caché et antérieur à la vente des défauts dont le premier juge n’a retenu que l’existence, ainsi que celle des vices affectant le dôme protecteur de la piscine et la pompe à chaleur, non examinés par lui, et la connaissance de l’ensemble des vices par les vendeurs.

Ces derniers répliquent qu’il n’est pas démontré que les conséquences des vices présents se seraient manifestées avant la vente, de sorte qu’ils ne pouvaient en avoir connaissance, alors que les infiltrations et dégâts des eaux allégués sont apparus à la suite de la tempête survenue début novembre 2019 et qu’eux-mêmes n’ont par ailleurs effectué aucuns travaux de 2017 à 2019. Ils ajoutent que tous les accessoires permettant la fermeture de la piscine ont été remis aux acquéreurs, que celle-ci fonctionnait et était régulièrement entretenue, comme la pompe à chaleur, et qu’il ne peut leur être reproché le ruissellement de l’eau de pluie depuis le rehaussement du niveau de la route en 2018 et dont rien ne montre qu’il leur serait imputable.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente du 17 octobre 2019 contient une clause 'Vices cachés’ qui exclut la garantie du vendeur pour tout vice caché pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf à ce qu’il en ait eu connaissance.

Les époux [Y] se prévalent de plusieurs vices, dont ils soutiennent qu’ils affectaient l’immeuble au jour de son acquisition et qu’ils sont restés cachés à leurs yeux alors que les époux [I] en avaient eux-mêmes connaissance, de sorte que cette clause ne serait pas applicable à leur égard.

S’agissant de la stagnation de l’eau de ruissellement en cas de pluies intenses devant le portail d’accès à la propriété, il résulte de la note aux parties n° 1 de l’expert judiciaire du 21 décembre 2020 que les époux [I] ont reconnu l’avoir constatée durant leur occupation du bien, mais que l’eau n’avait jamais atteint la maison, ce qui n’est d’ailleurs pas allégué par les époux [Y]. Rien ne permet toutefois d’affirmer que ce phénomène d’inondation en cas de fortes pluies proviendrait d’un vice affectant le bien au jour de sa vente : l’expert judiciaire a constaté qu’un système de récupération des eaux en provenance de la route et d’évacuation par un caniveau de sol était en place, que son exutoire était entretenu correctement à la date de ses opérations le 21 décembre 2020 et que le phénomène de formation d’un bassin d’eau, tel que figurant sur des photographies transmises par le conseil des époux [Y], ne semblait pas s’être reproduit selon leurs propres dires, après débouchage par M. [Y] de l’exutoire dans le cadre de son entretien qui n’avait pas été correctement réalisé par les époux [I], et qu’il pouvait être dû à plusieurs causes techniques, dont aucune n’a ensuite été vérifiée pendant ses opérations. L’existence d’un vice antérieur à la vente n’est donc pas démontrée.

Il est constaté que, dans la discussion de leurs écritures, les époux [Y] n’allèguent plus le dysfonctionnement de la VMC. Ce désordre ayant en tout état de cause été connu des acquéreurs au jour de la vente, puisqu’il a donné lieu à indemnisation par les vendeurs tel que stipulé à l’acte de vente, aucun vice caché n’est démontré à ce titre.

Les appelants indiquent avoir dû payer des frais d’entretien de la cheminée, ce qui ne démontre nullement l’existence d’un vice caché affectant cet élément d’équipement.

Les époux [Y] justifient du constat par huissier de justice le 22 décembre 2020 de traces d’infiltrations sur les plafonds et murs de la cuisine et de la salle à manger ainsi que sur le mur mis à nu sous la fenêtre du premier étage. S’ils soutiennent que les époux [I] avaient connaissance que les murs étaient imprégnés par l’eau, pour avoir effectué des travaux de peinture sur ces murs, qui ont dû être peints au pinceau en raison de cette forte teneur en humidité, rien ne permet toutefois d’affirmer que les murs du rez-de-chaussée affectés d’infiltrations auraient été repeints pendant l’occupation du bien par les époux [I], qui a duré trois ans, alors que les photographies produites par eux montrent que le plafond de la cuisine et de la salle à manger était déjà repeint au pinceau lors de leur acquisition. En tout état de cause, l’utilisation d’un pinceau ne démontre pas en soi qu’elle aurait été motivée par une forte humidité des murs et non par un souci esthétique.

La présence d’anciennes taches d’humidité sur le mur mis à nu sous la fenêtre du premier étage ne peut quant à elle démontrer la connaissance par les vendeurs d’un défaut d’étanchéité 'des’ fenêtres, tel que conclu par les acquéreurs qui soutiennent que ces traces avaient probablement été nettoyées par les époux [Y] sur la tapisserie avant l’acquisition litigieuse, alors que rien ne permet d’affirmer que des traces d’humidité auraient affecté cette tapisserie avant la vente.

De même, la découverte de traces d’infiltrations anciennes sur le sol en bois de la cuisine, sous le revêtement, sans autre précision quant à leur date d’apparition, ne peut permettre d’en établir la connaissance par les vendeurs.

L’expert judiciaire a conclu que les traces d’humidité constatées dans la maison avaient pour origine des infiltrations et pour cause un état défectueux des toitures. Ainsi, les couvertures en tuiles de terre cuite de type 'canal’ sont vétustes et présentent des dispositions constructives ne respectant pas les règles de l’art (les tuiles de couvert existantes ne sont pas adaptées pour un recouvrement correct des tuiles de courant, leur largeur est manifestement insuffisante pour assurer leur stabilité et le moindre déplacement latéral génère un vide où l’eau peut pénétrer ; les solins contre les murs en saillie de la toiture, visibles par la fenêtre d’une chambre de l’étage, sont réalisés en une seule partie et ne se prolongent pas sur toute la longueur du mur pignon ; le chéneau de bas de pente semble présenter une contre-pente, ce qui empêche l’eau de s’évacuer ; les tuiles de bas de pente de la toiture couvrant l’ancienne cuisine ne sont pas scellées comme préconisé par le DTU 40.22, ce qui autorise leur déplacement par grand vent ; les rives rampantes et les rives d’égout ne sont pas toutes scellées, ce qui favorise le soulèvement et/ou le déplacement des tuiles en tous sens par vent violent, ainsi une tuile a complètement glissé, d’autres tuiles sont soulevées ou déplacées latéralement sur toute leur largeur et ne protègent plus l’intérieur de la maison ; une tuile devant la fenêtre est cassée) et la terrasse plate étanchée par membrane élastomère, réalisée en 2009 pour couvrir l’extension à ossature bois de la cuisine réalisée à cette date, présente des non-conformités (le relevé de la membrane recouvre directement l’acrotère et est collée dessus, ce qui empêche la dilatation entre le relevé et la couvertine d’acrotère et génère des infiltrations dans la cuisine ; l’eau stagne côté façade arrière contre le relevé d’acrotère ; deux exutoires en PVC de diamètre 30 mm environ sont sous-dimensionnés, les normes requérant un minimum de 80 mm, et surélevés de 2 à 3 cm du revêtement élastomère). Or, rien ne permet d’établir que les époux [I], dont il n’est pas contesté qu’ils sont profanes en matière de construction, auraient eu connaissance de ces malfaçons et non-conformité aux règles de l’art, seule la vétusté de la couverture en tuiles, visible par la fenêtre de l’étage tel que le montre la photographie produite par les appelants, leur étant apparente, comme elle l’était aux époux [Y] lors de l’achat. Si l’expert conclut par ailleurs au caractère visible pour un profane de l’insuffisance de diamètre des gargouilles d’évacuation des eaux pluviales, cette affirmation est applicable tant à l’égard des vendeurs que des acquéreurs.

A ce titre, les époux [Y] soutiennent que les époux [I] ont eux-mêmes remanié la toiture pour en avoir modifié le faîtage en procédant à la suppression de la bouche de sortie de la hotte aspirante de la cuisine qu’ils ont supprimée. Or, aucune pièce ne permet de l’affirmer et les époux [I] produisent à l’inverse des photographies montrant que la hotte aspirante avait été supprimée par les précédents propriétaires avant leur propre acquisition en 2016. Les époux [Y] ne démontrent pas et ne prétendent pas même que les vendeurs, eux-mêmes profanes, auraient eu connaissance des nombreuses non-conformités affectant les toitures en tuiles. Quant à la réparation de la membrane de la terrasse plate par une simple 'rustine', selon les termes de l’expert, rien ne permet d’affirmer qu’elle aurait été réalisée durant l’occupation du bien par les époux [I], d’octobre 2016 à octobre 2019, alors que la terrasse avait été achevée par les précédents propriétaires en septembre 2009.

Il n’est ainsi démontré, ni que les époux [I] seraient intervenus en toiture et auraient ainsi eu connaissance des vices affectant la couverture de l’immeuble, ni que des infiltrations seraient apparues entre octobre 2016 et octobre 2019, de nature à porter à la connaissance des époux [I] les nombreux vices affectant l’immeuble, alors que les investigations de M. [K] n’ont pas permis de remettre en cause l’hypothèse émise dans sa 3e note aux parties, de la présence de légères infiltrations depuis 2016, contenues par l’isolant des combles, s’étant ensuite aggravées 'crescendo, pour aboutir aux découvertes faites par les époux [Y] en 2019".

Ainsi, si le défaut d’étanchéité de la fenêtre de l’étage, l’imprégnation des murs de la maison par l’eau et la présence de points d’entrée d’eau sur la toiture en tuiles et la terrasse plate au-dessus de la cuisine constituent des vices relevant des dispositions de l’article 1641 du code civil, en ce qu’ils préexistaient à la vente, sont restés cachés aux yeux des acquéreurs et rendent la maison impropre à l’habitation au regard de la forte humidité constatée, il n’est toutefois pas établi que les époux [I] en avaient connaissance. En application de la clause de l’acte de vente stipulée à ce titre, la garantie des vendeurs n’est donc pas due de ce chef.

S’agissant de l’installation électrique, dont aucune preuve n’est rapportée d’une modification par les époux [I], le sapiteur intervenu lors de la 2e réunion d’expertise a conclu à l’absence d’anomalie flagrante particulière des installations actuelles électriques apparentes. Les opérations de l’expert judiciaire n’ont ensuite nullement établi que cette installation serait affectée de vices, M. [K] concluant à l’inverse que les désordres électriques, ponctuels car épisodiques, apparaissent par temps humide et sont ainsi la conséquence des infiltrations par les toitures. La démonstration n’étant faite, ni de l’existence d’un vice de l’installation électrique au jour de la vente, ni de la connaissance par les vendeurs, tant des courts-circuits et pannes qui se produisent désormais au niveau de l’installation électrique du fait des infiltrations récurrentes, que des vices à l’origine de ces infiltrations, la garantie des époux [I] n’est pas engagée.

Quant au dôme de la piscine qui s’est envolé le 3 novembre 2019 en raison de son défaut de fixation au sol, si ce défaut est avéré, celui-ci était néanmoins visible à la date de la vente et ne peut en conséquence caractériser un vice caché. Il n’est par ailleurs pas démontré que la défaillance de la filtration aurait été connue des époux [I], qui produisent une attestation établie par M. [Z] [P], leur voisin, aux termes de laquelle ce dernier, qui se rendait quotidiennement dans la maison litigieuse dix jours tous les deux mois pendant leur absence de 2016 à 2019, outre qu’il n’a jamais constaté de fuite ni d’infiltration dans la maison, voyait que la piscine était claire et qu’elle fonctionnait normalement lorsqu’il arrosait le jardin. Si l’expert judiciaire a indiqué que l’état obsolète du filtre et de la pompe était 'nécessairement’ connu des époux [I] au vu de la photographie de M. [Y] montrant un couvercle fissuré et au regard des travaux de remise en fonctionnement réalisés en 2017 par l’entreprise BLM, ces deux éléments ne peuvent toutefois établir une telle preuve de la connaissance des vices eux-mêmes, dont rien ne permet de dire qu’ils auraient été portés à la connaissance des vendeurs, profanes.

Les époux [Y] reprochent enfin aux époux [I] de ne pas les avoir informés de l’absence d’entretien de la pompe à chaleur alors qu’ils s’étaient engagés à en justifier aux termes de l’acte de vente. Un tel défaut de fourniture du justificatif d’entretien de cet élément d’équipement n’est toutefois pas constitutif d’un vice caché et ne saurait de ce fait justifier la résolution de la vente. S’ils visent par ailleurs la note n° 2 de l’expert et les conclusions de ce dernier selon lesquelles la pompe à chaleur n’a fait l’objet d’aucun suivi par un professionnel et que les fuites et l’embouage de l’eau du circuit constatés sur l’installation sont la conséquence de ce défaut d’entretien, ces constatations ne peuvent faire la preuve de l’existence d’un vice de la chose au sens de l’article 1641 du code civil, lui-même distinct d’un défaut d’entretien. La demande n’est donc pas plus fondée de ce chef.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résolution de la vente.

Sur la demande de nullité de la vente

Aux époux [Y], qui concluent subsidiairement à l’existence d’une réticence dolosive des vendeurs pour les mêmes motifs que ceux avancés au soutien de leur action en garantie des vices cachés, notamment celui de leur mauvaise foi, les intimés répliquent qu’aucune preuve n’est rapportée d’une réticence dolosive.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, l’acte de vente du 17 octobre 2019 stipule en page 9 qu’ 'en ce qui concerne le suivi d’entretien de la pompe à chaleur, le vendeur s’engage à fournir à l’acquéreur un justificatif datant de cette année'.

Les époux [I], s’ils versent une fiche d’intervention du 25 juillet 2017 et une facture du 30 juillet 2017 pour le contrôle de fonctionnement de la pompe à chaleur, ainsi qu’une facture du 19 décembre 2017 pour un 'dépannage chauffage’ avec remplacement du circulateur pour un coût de 282,96 euros TTC, ne contestent pas n’avoir jamais justifié d’un entretien réalisé en 2019, tel que pourtant convenu à l’acte de vente, exposant ne l’avoir pas estimé nécessaire. Ils ont donc allégué cet entretien tout en sachant ne pas l’avoir effectué.

Si les opérations d’expertise ont révélé que ce défaut d’entretien était à l’origine d’une fuite, d’un embouage de l’eau du circuit et d’un rendement faible, avec risques de panne importants, justifiant des travaux de réparation suivant devis à hauteur de 2 277,16 euros TTC, rien ne permet toutefois d’affirmer que, s’ils avaient eu connaissance de ce défaut d’entretien, les époux [Y] n’auraient pas acquis l’immeuble ou qu’ils auraient contracté à des conditions substantiellement différentes, au regard du prix de vente de 205 000 euros. Il n’est pas non plus justifié, à tout le moins, que les époux [I] auraient eu connaissance d’un tel caractère déterminant de leur consentement.

Par suite, la nullité de la vente n’est pas encourue de ce chef.

Pour le surplus, en l’absence de démonstration de l’existence de vices cachés ou de leur connaissance par les vendeurs, aucune réticence dolosive n’est rapportée.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la vente.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En l’absence de démonstration par les appelants de la connaissance par les vendeurs des vices cachés affectant l’immeuble, les demandes de dommages et intérêts ne peuvent être accueillies sur le fondement des dispositions de l’article 1645 du code civil, aux termes desquelles, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

S’agissant des frais exposés par les époux [Y] pour mettre un terme à la fuite constatée en raison de l’absence d’entretien de la chaudière, abusivement allégué comme réalisé par les époux [I] lors de la vente, les appelants versent aux débats une facture de la société Legrand du 2 novembre 2019 pour un remplacement de joint pour un coût de 63,80 euros TTC, effectivement visée par l’expert judiciaire à ce titre. En revanche, aucune justification technique n’est apportée pour conclure que la facture de la société Auschitzky du 20 juillet 2022, dont les mentions par codes et abréviations sont incompréhensibles pour un non-professionnel, correspondrait à des travaux sur la pompe à chaleur.

Les époux [Y] soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance au début de l’année 2022 pour avoir manqué de chauffage dans une moitié de la maison en raison de la défaillance de la pompe à chaleur. Aucune preuve n’en est toutefois rapportée.

Les autres demandes indemnitaires, relatives aux frais engagés et préjudice de jouissance subi au titre des autres désordres, aux frais de constat d’huissier exposés, qui ne concernent pas les désordres affectant la pompe à chaleur, et aux intérêts et accessoires de l’emprunt contracté pour l’acquisition de l’immeuble, sont sans lien avec le seul comportement dolosif des vendeurs retenu.

Il sera donc alloué aux époux [Y] la somme de 63,80 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur les autres demandes

Les demandes des époux [Y] étant rejetées, sauf à voir accueillie leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 63,80 euros, dont le faible montant ne justifie pas l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la mainlevée de cette mesure ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les époux [Y] succombant au principal, ils supporteront les dépens d’appel et seront condamnés à payer aux époux [I] une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du 24 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Libourne en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a annulé le rapport d’expertise de M. [K] du 20 décembre 2021 et débouté les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés;

Annule partiellement le rapport d’expertise établi le 20 décembre 2021 par M. [X] [K], dans ses conclusions figurant en pages 36 et 37, limitées aux mentions suivantes :

'- La pose d’un système de récupération des eaux pluviales (…) est une modification de la toiture',

— 'Dès lors, Monsieur et Madame [I] ont réalisé eux-mêmes la pose des bandes (…) Monsieur et Madame [I] n’ont jamais reçu les explications demandées, sur les peintures appliquées au pinceau sur les murs et plafonds’ ;

Rejette la demande de nullité pour le surplus ;

Rejette la demande de résolution de la vente intervenue le 17 octobre 2019 entre M. [N] [I] et son épouse Mme [R] [H], d’une part, et M. [V] [Y] et son épouse Mme [A] [L], d’autre part, portant sur une maison individuelle à usage d’habitation, avec garage, jardin et piscine, située [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Rejette la demande de nullité de la vente intervenue le 17 octobre 2019 entre M. [N] [I] et son épouse Mme [R] [H], d’une part, et M. [V] [Y] et son épouse Mme [A] [L], d’autre part, portant sur une maison individuelle à usage d’habitation, avec garage, jardin et piscine, située [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Déboute M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] de leur demande de restitution de prix ;

Condamne M. [N] [I] et Mme [R] [H] épouse [I] à payer à M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] la somme de 63,80 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] pour le surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] à payer à M. [N] [I] et Mme [R] [H] épouse [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [V] [Y] et Mme [A] [L] épouse [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.