Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 19 février 2026, n° 25/02728

TGI Bordeaux 19 mai 2025

CA Bordeaux
Infirmation 19 février 2026

Arguments

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Rejeté
Nullité de la vente et obligation de restitution
La cour a estimé qu'il existe une contestation sérieuse sur la question de la restitution des dépôts de garantie, relevant de la compétence du juge du fond et non du juge des référés.
Rejeté
Répétition de l'indu
La cour a jugé qu'il existe une contestation sérieuse sur la qualification juridique du litige, ce qui relève du juge du fond.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé d'infirmer la décision précédente et de rejeter cette demande, considérant que la partie perdante doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 19 févr. 2026, n° 25/02728
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	25/02728
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 19 mai 2025, N° 24/01846
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre FONROUGEPierre RAVAUTFanny PENCHEClaire LE BARAZER
Cabinet(s) :	BIROT-RAVAUT ET ASSOCIESKPDB INTER-BARREAUXAUSONE AVOCATSLEXCO
Parties :	S.A.S. LES PORTES D' ARCINS c/ prise, son représentant légal domicilié en cette qualité au siège et prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI [ E ] [ F ], SCI [ E ] [ F ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 19 FEVRIER 2026

N° RG 25/02728 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OJVU

S.A.S. LES PORTES D’ARCINS

SCI [E] [F]

SCP SILVESTRI – [T]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 19 mai 2025 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 24/01846) suivant déclaration d’appel du 27 mai 2025

APPELANTE :

S.A.S. LES PORTES D’ARCINS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Fanny PENCHE de la SELARL LEXCO, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Léa MONREPOS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SCI [E] [F], immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 493 014 039, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

SCP SILVESTRI – [T] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège et prise en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI [E] [F]

[Adresse 3]

Représentées par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT – RAVAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. La SCI [E] [F] est propriétaire de deux immeubles à Bègles qui ont été vendus le 31 mars 2011 par M. [L], son associé co-gérant, à la SAS Les portes d’Arcins.

Par arrêt du 14 avril 2022, la cour d’appel de Bordeaux a, notamment, prononcé la nullité des ventes et ordonné la restitution du prix par elle et la restitution des immeubles par la société Les Portes d’Arcins.

Les deux immeubles se composent de locaux commerciaux donnés à bail à diverses enseignes. Il est réclamé à la société Les Portes d’Arcins à la fois le prorata de loyers encaissés par la défenderesse au titre du 2ème trimestre 2022 pour la période postérieure au prononcé de l’arrêt qui a opéré le transfert de propriété et les dépôts de garantie encaissés de chaque locataire.

2. Par acte du 30 août 2024, la SCI [E] [F] a fait assigner la société Les Portes d’Arcins, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 263 603,35 euros relatif au dépôts de garantie qu’elle détenait au 14 avril 2022 et de 219 676,41 euros à titre de provision au titre du prorata de loyers perçus, la compensation de ces sommes avec celle de 5 100 000 euros due à elle en exécution de l’arrêt du 14 avril 2022.

3. Par ordonnance de référé contradictoire du 19 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes ;

— s’est déclaré la SCP [S] recevable en son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI [E] [F] ;

— a condamné la société Les Portes d’Arcins à payer à la SCI [E] [F] :

— la somme de 263 603,35 euros en remboursement des dépôts de garantie qu’elle détenait au 14 avril 2022 ;

— la somme de 219 676,41 euros à titre de provision au titre du prorata de loyers perçus pour le deuxième trimestre 2022 sur les immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] ;

— a condamné la société Les Portes d'[Adresse 6] à payer à la SCI [E] [F] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

4. La société Portes d’Arcins a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 27 mai 2025, en ce qu’elle a :

— s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes ;

— déclaré la SCP [S] recevable en son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI [E] [F] ;

— condamné la société Les Portes d’Arcins à payer à la SCI [E] [F] :

— la somme de 263 603,35 euros en remboursement des dépôts de garantie qu’elle détenait au 14 avril 2022 ;

— condamné la société Les Portes d’Arcins à payer à la SCI [E] [F] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

5. Par dernières conclusions déposées le 19 décembre 2025, la société Les Portes d’Arcins demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 19 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société Les Portes d’Arcins à verser à la société [E] [F] les sommes suivantes:

—  263 603,35 euros en remboursement des dépôts de garantie qu’elle détenait au 14 avril 2022';

—  219 676,41 euros à titre de provision au titre du prorata de loyers perçus pour le deuxième trimestre 2022 sur les immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1];

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de condamnation de la société Les Portes d'[Adresse 6] à verser à la société [E] [F] la somme de 219 676,41 euros au titre de la restitution de loyers (deuxième trimestre 2022)';

— débouter la société [E] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— fixer au passif de la société [E] [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— fixer au passif de la société [E] [F] les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pierre Fonrouge.

6. Par dernières conclusions déposées le 3 octobre 2025, la SCI [E] [F] et la société [S] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 19 mai 2025 rendue par le Juge des référés sous le n° RG 24/01846 en toutes ses dispositions déférées à la Cour et plus précisément en ce que le Juge des référés :

— s’est déclarée compétente pour statuer sur les demandes ;

— a condamné la société Les Portes d’Arcins à payer à la SCI [E] [F] ;

— la somme de 263 603,35 euros en remboursement des dépôts de garantie qu’elle détenait au 14 avril 2022 ;

— la somme de 219 676,41 euros à titre de provision au titre du prorata de loyers perçus pour le deuxième trimestre 2022 sur les immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 1] ;

— a condamné la société Les Portes d’Arcins à payer la SCI [E] [F] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la société Les Portes d’Arcins de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

— condamner la société Les Portes d’Arcins au paiement à la SCI [E] [F] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

7. Par ordonnance du 31 juillet 2025, le juge des référés de la cour d’appel de Bordeaux a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision précitée du 19 mai 2025, a débouté les sociétés Portes d'[Adresse 6] et [E] [F] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et a condamné la SCI [E] [F] aux entiers dépens.

8. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 8 janvier 2026, avec clôture de la procédure au 26 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur la demande de provisions au titre du prorata de loyers perçus entre le 14 avril et le 24 juin 2022.

9. La société appelante avance qu’il existe une contestation sérieuse en ce que la décision de la cour d’appel de Bordeaux en date du 26 juin 2025, statuant en appel d’une ordonnance du juge de la mise en état du 25 octobre 2024, a confirmé l’irrecevabilité des demandes adverses objet du litige, laquelle a force de chose jugée.

10. Elle estime que si les loyers perçus devaient être traités distinctement, notamment sous la qualification de la répétition de l’indu, donc au titre d’une autre qualification juridique, la solution s’impose néanmoins et que la prétention adverse est irrecevable.

11. Elle rappelle encore qu’il n’existe pas d’erreur au sein des décisions précitées du 25 juin 2024 ou du 26 juin 2022 quant à l’objet du litige au vu des demandes formulées alors par la société [E] [F] à la lecture de l’assignation en date du 5 août 2022 ce qu’a expressément confirmé l’ordonnance précitée du 31 juillet 2025 à ses yeux.

12. Surtout, elle reproche à la décision attaquée d’avoir retenu que la demande effectuée l’ait été au titre de la répétition de l’indu, les articles 1302 et 1303 du code civil ne régissant pas selon ses dires les conséquences d’une nullité comme celle prononcée le 14 avril 2022, au surplus postérieurement à leur versement.

Elle en déduit que seules les règles issues des articles 1352-1 et suivants du code civil s’appliquent et non celles du paiement de l’indu et que seuls les locataires ayant versé les sommes concernées auraient pu effectuer une telle demande, ce qui démontre l’existence d’une contestation sérieuse.

13. Elle ajoute qu’il ne s’agit pas d’un indu subjectif en l’absence d’erreur de la part de la personne ayant réglé la somme objet du litige, les locataires s’étant acquittés des loyers pour la période du 14 avril au 24 juin 2022 auprès de la bonne personne, puisque antérieurement à l’annulation prononcée, le loyer devant être versé d’avance, donc avant le 1er avril 2022.

Elle précise encore que si l’action oblique peut être exercée, celle-ci ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, du fait de la complexité de ses conditions prévues à l’article 1341-1 du code civil.

14. Sur la question de l’enrichissement injustifié, arguant des articles 1303 et 1303-1 du code civil, elle soutient qu’il n’est pas justifié d’un enrichissement de sa part, n’ayant fait que percevoir les sommes prévues par les contrats de baux souscrits.

15. Enfin, sur la question de la restitution, elle se prévaut de l’article 1352-7 du code civil, réfute être de mauvaise foi, note que ce débat ne relève pas de la compétence du juge des référés, tout en relevant que l’évaluation résulte des seuls dires de l’expert comptable de son adversaire et qu’aucune expertise n’a fixé le montant des loyers.

16. La société [E] [F] et le mandataire à la procédure de redressement judiciaire de celle-ci sollicitent la confirmation de l’ordonnance attaquée de ce chef.

17. Pour cela, ils affirment qu’il n’existe pas de chose jugée, la question objet du présent litige étant distincte de celle de la restitution des loyers perçus antérieurement à l’annulation de la vente, concernant celle de la répétition du prorata des loyers équivalents à la période où la partie appelante n’était plus bailleresse.

Ils admettent que le dispositif de la décision attaquée du 24 octobre 2024, confirmée sur ce point par la cour d’appel, vise bien la période allant du 31 mars 2011 au 24 juin 2012, mais qu’il s’agit d’une formulation malheureuse relative à la seule la question des loyers soulevée, alors que la question de la restitution des suites de la nullité ne peut que concerner la période antérieure à cette nullité.

18. En pratique, ils soulignent que les sommes correspondant aux loyers ont été perçues sans fondement du 14 avril 2022 au 24 juin 2022, qu’il s’agit d’un indu subjectif en ce que les montants concernés ont été remis au mauvais créancier.

Ils considèrent en outre que si les locataires peuvent réclamer les montants concernés, l’action peut également être exercée par les créanciers du solvens au titre de l’action oblique et que leurs demandes sont fondées.

19. En cas de rejet de leur prétention au titre de l’indu, ils arguent de ce que l’enrichissement injustifié serait alors avéré au sens de l’article 1303 du code civil en ce que l’appelante a reçu paiement de loyers pour une période lors de laquelle elle n’avait pas qualité de bailleur alors que la société [E] [F] s’est appauvrie du même montant, en l’absence de perception de ces mêmes loyers. Ils notent encore une absence de cause entre cet enrichissement ou cet appauvrissement.

20. Sur la question des montants des loyers, ils mettent en avant que leur adversaire n’a jamais justifié des loyers facturés, qu’ils ont de ce fait retenu la provision sur charge trimestrielle pour les baux les plus récents et d’un bail de référence donné dans le bâtiment concerné calculé au prorata des surfaces.

21. Enfin, ils contestent l’existence de toute contestation sérieuse, notamment du fait de la complexité sous-jacente des rapports entre les parties, que la demande est distincte de la restitution des fruits sur le fondement des articles 1352-1 et suivants du code civil et de ce que l’absence de chiffrage précis ne résulte pas de son fait, ayant initialement sollicité une expertise comptable pour reconstituer les loyers sollicités et indiquant ne plus avoir de doute à ce jour au vu des loyers versés par les locataires.

***

Sur ce :

22.En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1355 du code civil dispose 'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

23. La cour constate que l’assignation en date du 5 août 2022 (pièce 10 de l’appelante page 16) mentionne expressément que les loyers réclamés par la société [E] [F] à la société Portes d’Arcins concernent non seulement les immeubles objets du litiges, les baux précités, mais également la période allant du 31 mars 2011 au 24 juin 2022.

24. De même, les sommes objets du litige ont déjà fait l’objet lors des décisions précités des 25 octobre 2024 et 26 juin 2025 d’une qualification de loyers et d’un rejet à ce titre.

25. Il apparaît donc que, quel que soit le fondement invoqué par la partie intimée, il existe la nécessité d’une qualification juridique du litige et qu’il existe de ce seul fait une contestation sérieuse en ce que cette compétence relève du seul juge du fond et non du juge des référés.

26. La demande de provision à ce titre sera donc rejetée et la décision attaquée sera infirmée de ce chef.

II Sur la demande de restitution de la somme de 203.603,35 € au titre des dépôts de garantie.

27. La société appelante dénonce le fait que la dette de restitution du dépôt de garantie n’est pas attachée à l’immeuble, qu’elle est personnelle au bailleur initial et qu’elle reste donc dépositaire des dépôts de garantie litigieux.

Elle rappelle que les baux signés ne sauraient être annulés et que les preneurs, notamment du fait de la théorie du mandat apparent, n’ont pas à se voir restituer les montants concernés, et qu’il existe un risque de double restitution à ce titre.

28. Ces éléments démontrent selon ses dires qu’il existe une contestation sérieuse, retenue selon elle par l’ordonnance précitée du 31 juillet 2025.

29. Les sociétés intimées sollicitent quant à elles la confirmation de la condamnation de leur adversaire à leur rembourser la somme de 263.603,55 € au titre des dépôts de garantie détenus au 14 avril 2022.

30. Pour cela, elles estiment que le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie versé et être subrogées dans les droits de la société Les Portes d’Arcins en ce que la nullité a des effets rétroactifs, notamment en application de l’article 1178 du code civil, et avancent que la société [E] [F] est le bailleur originaire en application des conséquences de la nullité du contrat de vente.

31. Elles avancent en outre que la société appelante, en ce qu’elle a refusé de rembourser le dépôt de garantie à un locataire ne fait que tenter d’échapper à son obligation en la matière, que les montants sont ceux versés initialement par les locataires concernés, ce qui fonde le montant réclamé, et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

***

Sur ce :

32. Vu l’article 835 du code de procédure précité.

33. La cour constate que la décision précitée du 14 avril 2022 ne tranche que la question de la nullité de l’acte de vente, donc de la propriété de l’immeuble, sans qu’il lui ait été soumis la question des baux souscrits.

34. En l’absence d’accord des parties ou de clause d’acquiescement du preneur au transfert du dépôt de garantie au nouveau propriétaire, il convient d’observer qu’il existe une difficulté relevant de la compétence des juge du fond et non du juge des référés quant aux modalités de remboursement ou restitution des dépôts de garantie, laquelle constitue une contestation sérieuse.

35. Dès lors, la demande de restitution à ce titre se doit d’être rejetée en ce qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés et la décision attaquée sera infirmée de ce chef.

III Sur les demandes annexes.

36. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande d’infirmer la décision attaquée en ce qu’elle a condamné l’appelante à verser une somme de 3.000 € à la société [E] [F] et de rejeter cette demande faite au titre des frais irrépétibles.

La même équité exige qu’il soit fixé au passif de la société [E] [F] en faveur de la société Les Portes d’Arcins une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel.

37. Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société [E] [F], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 mai 2025 ;

Statuant à nouveau,

REJETTE les demandes de la société [E] [F] tendant à voir condamner la société Les Portes d’Arcins aux sommes de 219.676,41 € à titre de provision au titre des loyers perçus sur les immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 1] pour la période allant du 14 avril au 24 juin 2022 et de 263.603,35 € en remboursement des dépôts de garanties détenus par celle-ci au 14 avril 2022 ;

Y ajoutant,

FIXE au passif de la société [E] [F] en faveur de la société Les Portes d'[Adresse 6] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

CONDAMNE la société [E] [F] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit du conseil en ayant fait la demande.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,