COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 MAI 2026

N° RG 23/01816 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHA2

[Y] [Q]

[G] [Z]

c/

S.A.S. MAISONS DE LA COTE ATLANTIQUE (MCA)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/07765) suivant déclaration d’appel du 13 avril 2023

APPELANTS :

[Y] [Q]

née le 26 Septembre 1983 à [Localité 1] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[G] [Z]

né le 01 Février 1978 à [Localité 2] (49)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e GERARD CASTAING

INTIMÉE :

S.A.S. MAISONS DE LA COTE ATLANTIQUE (MCA)

Société par actions simplifiées, ayant son siège social sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX, sous le numéro 335 185 146 RCS BORDEAUX, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

Représentée par M^e Anthony BABILLON de la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [B] [W], attachée de justice et de Mme [J] [N] et Mme [V] [X], auditrices.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par une promesse de vente consentie le 18 juin 2020, M. [M] [H] s’est engagé à vendre à Mme [Y] [Q] et M. [G] [Z] une parcelle de terrain située [Adresse 3] (Gironde), sous des conditions suspensives tenant à l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire.

2. Suivant deux contrats conclus le 18 juillet 2020, Mme [Q] et M. [Z] ont confié à la société par actions simplifiée [Adresse 4] la construction de deux maisons individuelles avec fourniture de plan sur le terrain objet de la promesse de vente, moyennant les prix de 106 500 euros et 107 436 euros.

3. Par acte du 17 septembre 2021, la Sas Maisons de la côte atlantique a assigné Mme [Q] et M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de versement de l’indemnité de résiliation prévue aux contrats.

4. Par jugement du 21 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné Mme [Q] et M. [Z], in solidum, à payer à la Sas [Adresse 4] la somme de 21 393,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Mme [Q] et M. [Z], in solidum, à payer à la Sas Maisons de la côte atlantique la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné Mme [Q] et M. [Z], in solidum, aux dépens et autorisé la Selarl BGA à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

5. Mme [Q] et M. [Z] ont relevé appel du jugement le 13 avril 2023.

6. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 04 mars 2026, Mme [Q] et M. [Z] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1188, 1304-3 et 1304-6 du code civil, de :

à titre principal,

— réformer le jugement rendu le 21 février 2023 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la Sas [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sas Maisons de la côte atlantique à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sas [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire,

— limiter l’indemnité de résiliation allouée à la Sas Maisons de la côte atlantique à 1 000 euros,

— juger que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la Sas [Adresse 4] au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— rejeter toute autre demande plus ample ou contraire dirigée à leur encontre.

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2024, la Sas Maisons de la côte atlantique demande à la cour, sur le fondement des articles 1304-1, 1231-1, et 1794 du code civil et les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

y faisant droit,

— confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 février 2023,

en conséquence,

— juger que Mme [Q] et M. [Z] ont rompu les deux contrats ' numérotés respectivement GI 203125 et GI 203126 ' en date du 18 juillet 2020,

— juger que Mme [Q] et M. [Z] ont engagé leur responsabilité sur le terrain contractuel,

— débouter Mme [Q] et M. [Z] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum Mme [Q] et M. [Z] à lui payer la somme de 21 393,60 euros en principal – assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure- au titre de l’indemnité de résiliation visé à l’article 5-2 des conditions générales des contrats numérotés respectivement GI 203125 et GI 203126,

— condamner in solidum Mme [Q] et M. [Z] à payer à la société la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame Mme [Q] et M. [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— juger que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl ABA pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

8. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mars 2026.

MOTIFS

9. Mme [Q] et M. [Z] exposent que la condition suspensive relative à l’acquisition du terrain ne s’est pas réalisée, faute pour eux d’avoir obtenu une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues par la promesse de vente. Aucune faute contractuelle ne peut leur être imputée puisqu’ils ont sollicité un financement auprès de trois banques ainsi que d’un courtier. Ils n’étaient pas tenus d’accepter l’offre émise par la société Cic Sud-Ouest, celle ci prévoyant une durée de remboursement de 240 mois au lieu des 300 mois stipulés dans la promesse, ainsi qu’un apport personnel de 5 000 euros au lieu de zéro euro. L’offre n’était donc pas conforme aux conditions suspensives convenues. Par ailleurs, la proposition de la Banque Populaire ne constituait qu’un accord de principe, dépourvu de caractère ferme et régulier, la demande de prêt ayant finalement été refusée le 3 novembre 2021. En outre, la société [Adresse 4] ne peut leur reprocher un manquement contractuel au titre de la promesse de vente conclue avec M. [H], dès lors qu’elle est tiers à ce contrat.

10. La SAS Maisons de la cote Atlantique fait valoir que Mme [Q] et M. [Z] ne justifient pas des caractéristiques de leurs demandes de financement auprès de l’ensemble des organismes de financement visés dans leurs écritures. Il est donc impossible en l’état de savoir si les demandes de financement étaient conformes aux caractéristiques contractuelles visées dans le compromis. En outre, si le plan de financement proposé par la Banque Populaire, les consorts [E] y ont ajouté une nouvelle condition en sollicitant un prêt étudiant de 85 000 euros pour leur fille, rendant le financement difficilement réalisable. Par ailleurs, l’attestation de refus émise par le CRCAM, tout comme le refus de l’agence de courtage ne valent pas preuve d’un refus de prêt aux conditions visées dans le compromis de vente puisqu’ils n’indiquent pas les conditions dans lesquelles ils ont sollicité leur prêt. Enfin, le financement proposé par la banque CIC était parfaitement réalisable. Ainsi, la condition suspensive d’obtention d’un prêt pouvait être levée dès le 26 juin 2020 (Banque Populaire) et au plus tard le 11 décembre 2020 (CIC). Dès lors, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie dès lors qu’ils ne démontrent pas avoir tout mis en oeuvre pour permettre sa réalisation, qui devait permettre l’acquisition du terrain sur lequel édifier les maisons individuelles. Elle ajoute que la condition suspensive tenant à l’obtention des prêts a été intégrée dans les contrats de construction des maisons individuelles, les caractéristiques du financement ayant été intégrées au sein des conditions particulières des contrats. En effet, les demandes de prêt concernaient à la fois le financement du foncier, mais également le financement de la construction des deux maisons. Ainsi, bien que tiers au compromis de vente, elle était bien concernée par la clause de financement contenue dans ses conditions particulières, qui doit être lue et interprétée à la lumière de celle contenue dans le compromis.

Sur ce

11. Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aussi, l’acquéreur bénéficiaire d’une condition suspensive d’obtention de prêt doit accomplir toutes les diligences nécessaires afin d’obtenir le financement prévu au contrat.

Il lui appartient notamment de démontrer qu’il a sollicité des prêts conformes aux caractéristiques stipulées dans l’acte.

12. En l’espèce, Mme [Q] et M. [Z] produisent plusieurs pièces relatives à des démarches effectuées auprès d’établissements bancaires.

13. Toutefois, ces documents ne permettent pas d’établir avec précision les caractéristiques des prêts sollicités, notamment quant au montant exact demandé, à la durée du financement, ou encore aux modalités d’apport personnel.

14. Or, il appartient à la partie qui invoque la défaillance de la condition suspensive de rapporter la preuve de la conformité de ses démarches aux stipulations contractuelles.

15. En outre, il ressort des pièces produites que le plan de financement présenté à certains établissements comportait des éléments supplémentaires, notamment la sollicitation d’un prêt étudiant destiné à leur fille.

16. Une telle modification du plan de financement initial a pu légitimement compliquer l’obtention du prêt dans les conditions prévues au compromis.

17. En toute hypothèse, elle a dénaturé les termes de leur engagement.

18. La cour observe également que l’offre émise par la banque CIC, bien que prévoyant une durée de remboursement de 260 mois et un apport personnel de 5 000 euros, constituait une proposition de financement permettant néanmoins la réalisation globale du projet immobilier.

19. Or, un acquéreur ne peut refuser sans motif légitime une offre de prêt compatible avec son projet et ensuite se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

20. Dès lors, faute pour les appelants d’établir qu’ils ont accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention du financement prévu, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la condition suspensive devait être réputée accomplie.

21. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que les appelants ne démontraient pas avoir tout mis en oeuvre pour permettre la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt qui devait leur permettre l’acquisition du terrain que lequel devait être édifier les deux maisons individuelles.

22. Par ailleurs, Mme [Q] et M. [Z] soutiennent que la société [Adresse 4] ne peut invoquer un manquement aux obligations issues de la promesse de vente, dès lors qu’elle est tiers à ce contrat.

23. Toutefois, les contrats de construction conclus le 18 juillet 2020 comportaient, dans leurs conditions particulières, une stipulation relative au financement du projet immobilier, laquelle faisait expressément référence aux caractéristiques du financement global, ce qui est classique en la matière.

24. Il résulte des règles d’interprétation des contrats posées aux articles 1188 et suivants du code civil que la commune intention des parties doit être recherchée, en tenant compte de l’économie générale de l’opération contractuelle.

25. Dès lors, plusieurs contrats conclus dans le cadre d’une même opération économique doivent être interprétés de manière cohérente.

En l’espèce, les contrats de construction étaient indissociablement liés au projet d’acquisition du terrain, alors qu’il apparaît et à son financement.

La société Maisons de la côte atlantique était donc fondée à se prévaloir de la défaillance imputable aux maîtres de l’ouvrage dans la réalisation du financement nécessaire à l’opération.

26. En outre, Il résulte des pièces du dossier que Mme [Q] et M. [Z] ont finalement renoncé à la réalisation du projet immobilier alors qu’ils avaient obtenu leur financement de la banque CCSO ( cf: pièce n° 11 de l’intimée).

Cette renonciation constitue une résiliation des contrats de construction à leur initiative.

27. En application de l’article 1794 du code civil, le maître de l’ouvrage peut toujours résilier un marché à forfait, à charge d’indemniser l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans l’entreprise.

28. Les contrats litigieux prévoyaient, en leur article 5-2, une clause stipulant qu’en cas de résiliation à l’initiative du maître de l’ouvrage, celui-ci serait redevable d’une indemnité de 10 % du prix convenu.

Cette clause constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil

29. Selon l’article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

30. Toutefois, ce pouvoir modérateur du juge ne peut être exercé qu’en présence d’une disproportion manifeste entre la pénalité prévue et le préjudice subi.

31. En l’espèce, l’indemnité contractuelle correspond à 10 % du prix global de construction, soit 21 393,60 euros.

Un tel taux est fréquemment retenu dans les contrats de construction et ne peut être regardé comme manifestement excessif.

32. Par ailleurs, la clause a précisément pour objet de réparer non seulement les frais engagés par le constructeur mais également le bénéfice dont il est privé.

La seule circonstance que les travaux n’aient pas encore débuté ne suffit pas à caractériser le caractère excessif de la pénalité.

33. Dans ces conditions, la cour estime, à l’instar des premiers juges, qu’il n’y a pas lieu de réduire la clause pénale.

34. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Q] et M. [Z] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

35. Il apparaît équitable de condamner les appelants aux dépens d’appel et à verser à la société [Adresse 4] une indemnité complémentaire de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 21 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [Y] [Q] et M. [G] [Z] aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Mme [Y] [Q] et M. [G] [Z] à payer à la société Maisons de la côte atlantique la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.