COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 25/04656 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONI5

[S] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2025-015512 du 03/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

[R] [A]

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 08 août 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 25/00139) suivant déclaration d’appel du 19 septembre 2025

APPELANT :

[S] [U]

né le 03 Avril 1986 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e David LEMEE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[R] [A]

née le 27 Mars 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Non représentée, assignée à étude par acte de commissaire de justice

S.A. DOMOFRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

Représentée par M^e Thomas BAZALGETTE de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffière stagiaire : [J] [L]

En présence de : [B] [N], auditeur de justice

[Z] [T], auditrice de justice

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte du 9 décembre 2016, la SA d’HLM Domofrance a donné à bail à Mme [R] [A] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°058683 situé à la même adresse.

Le 20 janvier 2024, Mme [A] a informé la société Domofrance de son PACS la liant à M. [S] [U] et a sollicité son ajout en qualité de cotitulaire des baux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2024, Mme [A] a délivré congé et informé le bailleur que M. [U] deviendrait le seul titulaire des baux.

Un avenant au bail du 9 décembre 2016 a été régularisé en ce sens le 24 avril 2024. Aux termes de cet avenant, il a été rappelé que conformément aux stipulations des baux, Mme [A] restait tenue solidairement de toutes les obligations des contrats pendant une durée de 6 mois à compter de son départ fixé au 22 mai 2024.

Par acte du 30 septembre 2024, la société Domofrance a fait signifier un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette de 2 162,98 euros en principal à M. [U] ainsi qu’une sommation de payer la même somme à Mme [A].

2. Par actes des 16 et 17 décembre 2024, la société Domofrance a fait assigner Mme [A] et M. [U], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion de M. [U], d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 2 634,38 euros et d’obtenir la condamnation de M. [U] au paiement de la somme de 279, 44 euros au titre des loyers dus, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 8 août 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté, au 1er décembre 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 9 décembre 2016 et liant la société Domofrance à Mme [A] et M. [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 4] et l’emplacement de stationnement n°058683 situé à la même adresse ;

— ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme [A] et M. [U] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 2 484,38 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité (décompte arrêté au 28 novembre 202, date à laquelle la solidarité a pris fin, échéance d’octobre 2025 compris), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [U] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 328 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 avril 2025, échéance de mars 2025 compris), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [U] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 542,50 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

— condamné in solidum Mme [A] et M. [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— condamné in solidum Mme [A] et M. [U] à payer à la société Domofrance la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

4. M. [U] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 19 septembre 2025, en ce qu’elle a :

— constaté au 1er décembre 2024 l’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 9 décembre 2016 liant la société Domofrance et Mme [A] et M. [U] ;

— ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux avec restitution des clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés dans un dans ce délai la société Domofrance pourra 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par des articles L.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme [A] et M. [U] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 2 484, 38euros au titre de l’arriéré de loyer charges et indemnités de supplément de loyer avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [U] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 328euros au titre de l’arrivée de loyer charges et indemnités de supplément de loyer de solidarité et d’indemnités d’occupation des comptes arrêtés au 16 avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [U] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 542,50 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat ;

— condamné in solidum Mme [A] et monsieur [U] au dépens ;

— condamné in solidum Mme [A] et monsieur [U] à payer à la société Domofrance la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Par dernières conclusions déposées le 18 février 2026, M. [U] demande à la cour de :

— déclarer M. [U] bien fondé et recevable en son appel ;

— réformer l’ordonnance du 8 août 2025 ;

— suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

— accorder à M. [U] des délais de paiement sur trois années pour apurer la dette de loyer ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

6. Par dernières conclusions déposées le 25 février 2026, Domofrance demande à la cour de :

— dire et juger recevables les demandes de la société Domofrance ;

— confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions, sauf en ce

qu’elle a':

— ordonné l’expulsion de M. [U]';

— condamné solidairement Mme [A] et M. [U] au paiement de la somme de 2'484, 38 euros';

— condamné M. [U] au paiement de la somme de 328 euros.

Statuant à nouveau':

— suspendre le jeu de la clause résolutoire';

— accorder un délai n’excédant pas trois mois pour régulariser le solde de la dette de

dépens ;

— débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement Mme [A] et M. [U] au paiement d’une indemnité de 1'500'euros sur le fondement de l’article 700 ;

— condamner solidairement Mme [A] et M. [U] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la sommation de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [A], laquelle n’a pas constituée avocat.

7. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 12 mars 2026, avec clôture de la procédure au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8. La cour est saisie d’une demande d’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire.

9. Le bailleur intimé accepte un délai de trois mois pour apurer la dette locative.

Sur ce :

10. Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

Sur le montant de la dette locative

11. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 30 septembre 2024 pour un montant de 2.162,98 euros de charges et loyers dus à l’époque.

12. Aux 16 et 17 décembre 2024, date des assignations, le montant de la dette locative était de 2.634,38 euros, échéance d’octobre 2024 comprise et de 279,44 euros du 24 novembre au 1er décembre 2024, échéance de novembre comprise.

Le commandement de payer a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il apparaît en outre qu’à la suite du commandement de payer qui leur ont été délivrés, ni M. [U], ni Mme [A] qui était tenue solidairement jusqu’au 28 octobre 2024 n’ont réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois, ni pour M. [U] repris le paiement courant du loyer.

13. Il n’est pas contesté que l’arriéré de loyer n’a commencé à être apuré que postérieurement à la signification de l’ordonnance de référé, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

Sur les délais

14. Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

15. L’appelant a bénéficié d’un apurement partiel de la dette à hauteur de 2.091 euros par le fonds de solidarité logement le 24 avril 2025, puis a procédé à des versements en plus de son loyer courant à compter du mois de septembre 2025.

16. Au jour de l’audience devant la cour, le décompte locatif actualisé au 18 février 2026 fait apparaître un solde de 191,91 euros échéance de janvier inclus, mais comprenant des frais d’un montant supérieur, qui doivent être déduits de la dette purement locative.

17. Conformément à l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune indication, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues, sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas de la nécessité de ne pas imputer les règlements faits par M. [U] sur la dette la plus ancienne, même si elle relevait d’une obligation solidaire de Mme [A] jusqu’au 28 octobre 2024.

Si le jour de l’audience en référé, la dette locative était de 2.812,38 euros dont 2. 484,38 euros à charge de M. [U] et Mme [A], la dette est à ce jour de 191,91 euros, les frais et les dépens d’un montant supérieurs qui resteraient impayés ne pouvant justifier une procédure en acquisition de la clause résolutoire ni une expulsion.

L’appelant justifie percevoir un revenu mensuel d’environ 1.957 euros depuis septembre 2025. Le loyer est de 542,45 euros par mois.

La cour sur ce fondement, constate que si la clause résolutoire est effectivement acquise du fait du non paiement de la somme réclamée dans le délai de deux mois du commandement délivré, il est accordé aux locataires un délai de paiement pendant 5 mois et qu’ainsi la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, la dette étant apurée à l’audience devant la cour.

La société Domofrance partie perdante sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a fait jouer les effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau des chefs de l’ordonnance déférée et y ajoutant,

Autorise M. [U] à apurer la dette locative fixée en 5 mensualités en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible à compter du jugement déféré, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Constate que la dette locative est apurée au 18 février 2026,

Constate que les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir jamais joués,

Condamne la société Domofrance aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.