Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00548 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYHV

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 05 AOUT 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 janvier 2024 – RG N°22/01155 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON

Code affaire : 30Z – Autres demandes en matière de baux commerciaux

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 06 mai 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Bénédicte MANTEAUX, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [C] [I]

née le 04 Septembre 1981 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.S.U. C2I DOUBS

Sise [Adresse 2]

Inscriet auRCS de Besançon sous le numéro 895 025 443

Représentée par M^e Isabelle MADOZ, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 24 juin 2013, M. [D] [V] a donné à bail à Mme [C] [I] un local commercial d’une surface de soixante-deux mètres carrés constituant le lot 25 de la copropriété, situé en rez-de-chaussée du [Adresse 4], afin d’y exercer l’activité de soins esthétiques et modelage.

Le contrat conclu est un bail dérogatoire d’une durée de deux ans, soit du 1er juillet 2013 au 30 juin 2015, et prévoit un loyer mensuel de 750 euros, provisions sur charges comprises.

Mme [I] est restée dans les lieux après expiration de ce délai. Les parties ont toutes deux saisi le juge des référés de litiges concernant d’une part les désordres invoqués par Mme [I] affectant le chauffage, les vitrines et la climatisation du local et, d’autre part, les indexations et provisions sur charges.

Alors que la SAS C2I Doubs a fait valoir une cession des locaux intervenue à son profit le 15 octobre 2021, Mme [I], estimant ne pas avoir été informée officiellement de cette vente, a poursuivi le versement des loyers entre les mains de M. [V].

La société C2I Doubs a fait délivrer le 23 mai 2022 à Mme [I] un commandement de payer les loyers sous un mois visant la clause résolutoire intégrée au bail, opérant révision du loyer mensuel à la somme de 766,63 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Mme [I] a assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Besançon le 21 juin suivant en sollicitant l’annulation dudit commandement de payer et qu’il soit 'dit et jugé’ qu’il ne peut produire effet et qu’il ne peut être procédé à la révision du loyer par le bailleur, demandant par ailleurs le rejet de la demande reconventionnelle en paiement formée par ce dernier au titre des frais de chauffages afférents aux années 2020/2021 et 2021/2022.

En première instance, la société C2I Doubs sollicitait qu’il soit 'dit et jugé’ que le bail verbal liant les parties est réputé prendre effet aux mêmes clauses et conditions que celles du bail dérogatoire expiré et que le montant du loyer commercial s’élève à la somme de 766,63 euros hors charges, outre la condamnation de Mme [I] à lui payer :

— la somme de 4 310,92 euros correspondant aux loyers de novembre 2021 à février 2022 et à la partie des loyers impayés entre mars et décembre 2022 ;

— la somme de 2 146,61 euros correspondant aux frais de chauffage pour les années 2020/2021 et 2021/2022 ;

— subsidiairement, la somme de 3 366 euros au titre des loyers commerciaux entre les mois de novembre 2021 et février 2022.

Le tribunal judiciaire de Besançon a, par jugement rendu le 23 janvier 2024 :

— débouté Mme [C] [I] de l’intégralité de ses prétentions ;

— fixé le montant du loyer révisé applicable à compter du mois de novembre 2021 au contrat de bail commercial liant les parties à hauteur de la somme de 766,63 euros, hors charges ;

— 'condamné Mme [I] à payer à la société C2I Doubs la somme de 2 895,01 euros au titre du loyer révisé et des charges des mois de novembre 2021 à février 2022, comprenant la majoration de 10 % sur le montant des loyers et la pénalité de 2 % sur le montant total, au titre de la révision du loyer sur la période de mars 2022 à décembre 2022, ainsi qu’au titre des charges de chauffage pour les périodes annuelles 2020/2021 et 2021/2022, après réfaction du loyer à hauteur de la somme de 2 000 euros sur la période 2017, jusqu’au jugement, à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance’ ;

— condamné Mme [I] à payer à la société C2I Doubs la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

Concernant la validité du commandement de payer :

— qu’en application des articles 1738 du code civil et L. 145-5 du code de commerce, le nouveau bail conclu à l’expiration du bail dérogatoire est réputé l’être aux clauses et conditions dudit bail dérogatoire, dès lors que ses clauses ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux et que les parties n’ont pas exprimé une volonté contraire ;

— que la clause résolutoire du bail dérogatoire conclu le 24 juin 2013, prévoyant une résiliation de plein droit par le bailleur à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte, un mois après délivrance d’un commandement de payer, est applicable en ce qu’il ne résulte d’aucun élément que les parties ont souhaité l’exclure lors de la conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 24 juin 2015, tandis que cette disposition n’est pas contraire audit statut ;

— que le commandement de payer délivré le 23 mai 2022 ne saurait être annulé au motifqu’il vise la clause résolutoire prévue dans le contrat écrit du 24 juin 2013 ;

Concernant la fixation du loyer révisé :

— que le bail dérogatoire initial stipule une révision annuelle, automatique et de plein droit du loyer, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction ;

— qu’il n’est établi aucune volonté des parties d’écarter cette clause lors de la conclusion du nouveau bail, tandis que celle-ci n’est pas contraire à l’article L. 145-39 du code de commerce aux termes duquel le bail commercial peut être assorti d’une clause d’échelle mobile permettant une révision automatique du loyer selon une périodicité fixée ;

— que dès lors, la société C2I Doubs était en droit de réviser le loyer à l’occasion du commandement de payer délivré le 23 mai 2022, loyer qui doit donc être fixé à la somme de 766,63 euros hors charges, non contestée à titre subsidiaire par Mme [I], ce depuis le mois de novembre 2021 conformément à la demande reconventionnelle de la bailleresse ;

Concernant la demande reconventionnelle en paiement des loyers :

— que la société C2I Doubs démontre avoir informé Mme [I] de sa qualité de nouveau propriétaire par la transmission par courriel du 12 novembre 2021 de l’attestation de vente notariée, que Mme [I] ne conteste pas avoir reçue en réponse à sa demande ;

— qu’en application des articles 1728 et 1342-2 du code civil, les paiements effectués à M. [V], ancien propriétaire, n’ont pas eu d’effet libératoire, de sorte la locataire a manqué à son obligation de payer les loyers et charges récupérables des mois de novembre 2021 à février 2022;

— qu’en application de l’article 1302-1 du code précité, seule Mme [I] a qualité pour agir en restitution de l’indû à l’encontre de M. [V], à l’exclusion de la société C2I Doubs ;

— que par ailleurs, la clause pénale du bail dérogatoire du 24 juin 2013 prévoyant une majoration de 10 % des loyers non réglés à leur échéance et une pénalité de 2 % par mois de retard calculés sur le montant total, majoration incluse, est applicable ;

Concernant la demande reconventionnelle en paiement des charges :

— que le contrat de bail commercial du 24 juin 2013, dont les termes s’appliquent entre les parties, prévoit que le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes locatives ainsi que les différentes prestations et fournitures récupérables au prorata des tantièmes affectés aux locaux, de sorte qu’un acompte mensuel de 50 euros sur les charges doit être versé en plus du loyer ;

— que le bailleur établit le montant des charges de chauffage non régularisées pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022 par les éléments établis par le syndic de copropriété, soit une attestation du 04 janvier 2022 et la répartition des charges datée du 15 novembre suivant ;

— qu’après déduction de la somme de 1 200 euros versée au titre des provisions sur charges pour les périodes considérées, en l’absence de tout autre élément sur l’imputation desdites provisions, Mme [I] reste donc débitrice d’une somme totale de 584,09 euros ;

Concernant le manquement du bailleur à ses obligations :

— qu’en l’absence de production de tout état des lieux, le bailleur, qui ne justifie pas de diligences pour sa réalisation, ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil, tandis que le contrat de bail conclu entre les parties n’inclut pas l’entretien de la climatisation dans les charges locatives comme l’impose l’article L. 145-40-2 du code de commerce ;

— que dès lors, les difficultés de chauffage liées à la vétusté du vitrage, l’inadaptation de l’installation de chauffage et le défaut de fonctionnement de la climatisation, établis par le constat d’huissier de justice du 11 janvier 2017 et le compte-rendu de visite technique du 28 mars 2017, caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

— que ces désordres justifient une réfaction du loyer à hauteur de 2 000 euros pour la période écoulée jusqu’au jugement.

Par déclaration du 10 avril 2024, Mme [I] a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation en toutes ses dispositions.

Selon ses dernières conclusions transmises le 10 avril 2025, elle conclut à son infirmation 'sauf en ses dispositions sur les dommages et intérêts alloués à Mme [I]' en ce qu’il lui a accordé une somme de 2 000 euros à titre de réfaction du loyer pour la période écoulée jusqu’au prononcé du jugement et demande à la cour, au visa des articles L. 145-5, L. 145-33 et suivants, L. 145-40-1 et L. 145-40-2 du code de commerce, 114 du code de procédure civile et 1103 et 1225 du code civil :

— d’annuler le commandement de payer délivré le 23 mai 2022 ;

— de débouter la société C2I Doubs de ses demandes en paiement formées au titre des loyers régulièrement acquittés entre les mains de M. [V] ;

— de la débouter de ses demandes formées au titre des charges ;

— de débouter le bailleur de toutes demandes contraires au titre de son appel incident ;

— vu la demande de renouvellement de bail commercial notifiée le 16 janvier 2024 et le renouvellement intervenu faute de contestation par le bailleur, de déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail eu égard aux effets du renouvellement résultant de cet acte ;

— de 'la déclarer’ en toutes hypothèses infondée en l’absence de manquements avérés à ses obligations ;

— de 'juger’ qu’une réfaction de 250 euros par mois sera opérée à compter du 1er février 2024 et jusqu’au changement de la vitrine et la réfection de la climatisation et du chauffage ;

— de condamner le bailleur au paiement de la somme de 211,40 euros en remboursement du remplacement du chauffe-eau par sa locataire ;

— de condamner la société C2I Doubs au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle fait valoir :

Concernant la nullité du commandement :

— qu’en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, à l’issue des deux années du bail dérogatoire, un nouveau bail commercial de droit commun de neuf années soumis aux statuts des baux commerciaux s’est créé entre les parties à effet au 1er juillet 2015, dans la mesure où elle a été laissée en possession des lieux ;

— que la société C2I Doubs ne pouvait donc, dans le commandement de payer qu’elle lui a fait délivrer, se prévaloir des clauses d’un bail précaire qui ne produit plus ses effets ;

— que le commandement de payer est donc entaché d’une nullité de forme en raison de l’inobservation d’une formalité substantielle ;

— que ces motifs de nullités lui font grief dès lors qu’elle se voit opposer les termes d’une clause contractuelle à laquelle elle n’a pas consenti au-delà du délai de deux ans fixé contractuellement entre les parties dans le bail dérogatoire du 24 juin 2013 ;

— qu’en conséquence, le commandement de payer est nul et ne peut produire effet ;

— que par ailleurs, le contrat de bail ne peut être résilié au mépris des conséquences de la demande de renouvellement notifiée le 16 janvier 2024 à la société C2I Doubs et qu’elle n’a pas contestée ;

Concernant les demandes en paiement et tendant à la résiliation du bail :

— qu’il résulte des motifs ci-avant qu’aucune clause résolutoire n’est applicable, tandis qu’aucune inexécution grave de ses obligations au sens de l’article 1224 du code civil n’est établie ;

— qu’à la suite de la cession des locaux, un changement de bailleur est intervenu au cours du nouveau bail sans qu’elle n’en soit informée avant le mois de janvier 2022 ;

— qu’elle justifie s’être acquittée des loyers de novembre 2021 à janvier 2022 entre les mains de M. [V] ;

— qu’elle ne pouvait en aucun cas se libérer entre les mains de la société C2I Doubs, alors même que l’attestation notariée lui ayant été transmise ne comporte ni identité de nom entre son bailleur et le vendeur, ni similarité de désignation entre les locaux cédés et ceux donnés à bail ;

— que suite à la mise en demeure qui lui a été adressée le 17 janvier 2022, elle a ensuite payé le loyer à l’intimée, de sorte qu’aucune défaillance de sa part n’est démontrée ;

— que cette dernière ne satisfait pas à ses obligations d’assurer à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués tel que prévu par l’article 1719 du code civil et ne remédie pas aux désordres qui persistent depuis l’entrée dans les lieux ;

— qu’aucune somme ne peut lui être réclamée au titre des charges, le bail verbal n’opérant aucune répartition de celles-ci, tandis qu’à supposer que les dispositions du bail précaire s’appliquent, ce dernier n’est pas conforme à l’article L. 145-40-2 du code de commerce ;

Concernant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance :

— que la société C2I Doubs a manqué à son obligation de mettre les lieux loués en conformité, malgré ses diverses demandes depuis le mois d’octobre 2016 du fait des graves désordres qui affectent les lieux concernant le chauffage, la climatisation, le cumulus, les canalisations et les vitrines ;

— qu’elle supporte ainsi depuis plusieurs années les carences des bailleurs successifs, lesquelles ne lui permettent pas d’exercer son activité dans des conditions satisfaisantes ;

— que contrairement aux allégations de sa bailleresse, elle ne s’est jamais opposée aux travaux dont elle réclame l’exécution, mais sollicite que cette dernière supporte les frais de dépose et de repose des enseignes induits par la réfection de la vitrine ;

— que sa demande de réfaction du loyer n’est pas nouvelle en appel mais était déjà discutée en première instance, étant précisé que celle relative au cumulus ne pouvait être formée avant qu’il ne tombe en panne en cours d’instance d’appel.

La société C2I Doubs a interjeté appel incident par conclusions transmises le 30 septembre 2024 en sollicitant la 'réformation’ du jugement critiqué en ce qu’il a réduit ses demandes au titre des charges locatives et a octroyé à Mme [I] une réfaction de loyer d’un montant de 2 000 euros.

Elle a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 02 avril 2025 pour demander à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’appelante de l’intégralité de ses demandes et, par conséquent :

. de 'juger’ que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 mai 2022 est valable ;

. de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

. de 'juger’ que Mme [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 23 juin 2022 ;

. d’ordonner son expulsion ;

. de fixer à la somme de 816,62 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

. de condamner Mme [I] à lui payer cette somme ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant du loyer révisé à la somme de 766,62 euros par mois et hors charge à compter du mois de novembre 2021 ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [I] à lui payer 'une somme de 4 310,92 euros’ au titre de l’arriéré de loyer révisé, des provisions sur charges et pénalités ;

— de 'réformer’ le jugement dont appel en ce qu’il a réduit ses demandes au titre des charges locatives dues et, statuant à nouveau, de condamner Mme [I] à lui payer une somme de 2 146,61 euros au titre de l’arriéré des charges locatives ;

— de 'réformer’ le jugement en ce qu’il a octroyé à cette dernière une réfaction de loyer à hauteur de 2 000 euros et, statuant de nouveau, de la débouter de tout demande en ce sens ;

— de débouter l’appelante de sa demande de remboursement du prix de remplacement du cumulus ;

— de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance et d’appel, avec distraction.

Elle expose :

Concernant la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire :

— qu’il résulte de l’article L. 145-5 du code de commerce que si le preneur reste et est laissé en possession à l’issue de la durée d’un bail dérogatoire, il s’opère un nouveau bail soumis aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce et relatifs au bail commercial, de sorte que Mme [I] bénéficie d’un contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2015 même si elle a refusé de signer le bail lui ayant été proposé ;

— que cependant et contrairement à ce que prétend l’appelante, ce nouveau bail est conclu aux clauses et conditions du bail dérogatoire non contraires au statut des baux commerciaux, étant observé que Mme [I] a refusé de régulariser un bail commercial par écrit et modifiant certaines dispositions du précédent bail dérogatoire ;

— que d’ailleurs, Mme [I] lui a, par acte du 16 janvier 2024, fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial, aux charges et conditions initiales du bail dérogatoire ;

— que la Cour de cassation a précisé que le bailleur, en cas de maintien dans les lieux du preneur après l’expiration du bail, peut solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail expiré ;

Concernant les sommes dues par la locataire :

— que le montant du loyer doit être révisé conformément à la clause du contrat de bail commercial dérogatoire, non contraire au statut des baux commerciaux, pour être fixé à la somme de 766,63 euros par mois à compter du 1er novembre 2021 tel que retenu en première instance ;

— que Mme [I] persiste à ne pas régler son loyer en totalité, se limitant à payer un montant de 700 euros sans respecter la révision intervenue ;

— qu’elle a informé sa locataire du changement de propriétaire et lui a adressé, conformément à sa demande, une attestation notarié le 12 novembre 2021 ainsi que le relevé d’identité bancaire du compte sur lequel doivent désormais s’opérer les règlements, de sorte que Mme [I] ne pouvait ignorer à qui le loyer devait être réglé alors même qu’il lui appartenait de solliciter toute précision utile en cas de doute ;

— que si Mme [I] reste redevable des frais de chauffage, le juge de première instance a écarté par erreur les autres charges, alors que le bail précise que le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes locatives ainsi que les différentes prestations et fournitures qu’il est en droit de récupérer contre le preneur ;

— que par ailleurs, sont en tout état de cause toujours à la charge du preneur les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité, d’entretien et de réparation courantes, d’équipement de la copropriété et de travaux d’embellissement ;

Concernant l’absence de manquement à son obligation de délivrance :

— que Mme [I] ne justifie d’aucun désordre constitutif d’un tel manquement ;

— qu’en effet, les prétendus désordres dont elle se plaint concernent une période antérieure à son acquisition du bien ;

— que les vitrines ont ainsi été remplacées par l’ancien propriétaire en mai 2020 et mars 2021, soit avant la vente ;

— que sa locataire ne rapporte pas la preuve du problème affectant le chauffage dont elle ne s’est jamais plainte alors qu’elle est intervenue elle-même sans autorisation sur ledit système ;

— qu’il en est de même du système de climatisation dont le précédent propriétaire n’avait même pas connaissance et qui n’est pas mentionné dans le contrat de bail, dont on ignore la personne l’ayant fait poser ainsi que la cause du dysfonctionnement qui peut relever d’un défaut d’entretien, tandis que Mme [I] n’établit pas la nécessité d’une climatisation dans le cadre de son activité ;

— que le cumulus, dont le remplacement incombe en tout état de cause au locataire, a été remplacé de sorte qu’il ne peut justifier une réduction du montant du loyer ;

— que l’artisan en charge du remplacement de la vitrine ne peut toujours pas intervenir à ce jour dans la mesure ou Mme [I] refuse de régulariser une décharge de responsabilité concernant la dépose et à la repose de ses différentes enseignes dont la vétusté ne permet pas à l’artisan d’assurer ces opérations.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai suivant et mise en délibéré au 05 août 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

— Sur la demande tendant à l’annulation du commandement de payer,

L’article 1738 du code civil dispose que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail dérogatoire litigieux, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

En application de cette dernière disposition, le preneur resté dans les lieux, alors même qu’aucun congé n’a été délivré avant l’expiration du bail dérogatoire, est lié au bailleur par un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à l’exclusion de toutes les clauses du bail initial contraires audit statut.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [I] a continué à exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués postérieurement au 24 juin 2015, tandis qu’aucun congé ne lui a été adressé par le propriétaire des locaux, de sorte que ce dernier lui a laissé la libre disposition de ceux-ci.

Un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a donc débuté à compter de cette date.

L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version en vigueur à la date susvisée, prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le terme du bail dérogatoire intervenu le 30 juin 2015 a entraîné de manière automatique, en raison du maintien de Mme [I] dans les lieux et de l’absence de délivrance d’un congé avant sa date d’expiration, un nouveau bail d’une durée de neuf ans à compter du 1er juillet suivant, soumis aux mêmes conditions que le précédent mais également à l’ensemble des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, lesquelles priment le cas échéant sur les dispositions contractuelles contraires.

Il en résulte que, si les clauses du bail dérogatoire intial conformes au statut des baux commerciaux doivent être considérées comme intégrées, en l’absence de manifestation de volonté contraire des parties, au nouveau bail soumis à ce statut, le bail conclu le 24 juin 2013 n’est plus applicable en raison de son expiration.

Dès lors, le commandement de payer signifié le 23 mai 2022 visant le bail dérogatoire ainsi que la clause contenue dans celui-ci est irrégulier en ce qu’il a été établi sur le fondement d’un contrat qui n’existe plus et auxquelles les parties ne sont donc plus soumises.

Au regard de la liste limitative des irrégularités de fond prévue par l’article 117 du code de procédure civile, le commandement litigieux est donc affecté d’une irrégularité de forme, causant un grief à Mme [I] en ce qu’elle l’expose à une mesure d’expulsion en vertu d’un contrat n’ayant plus d’existence juridique.

Après infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [I] de l’intégralité de ses prétentions, l’annulation du commandement de payer signifié le 23 mai 2022 sera donc prononcée.

— Sur la demande tendant à la réfaction du loyer,

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article L. 145-40-1 du code de commerce prévoit que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi entre les parties, le contrat de bail initial signé lors de l’entrée de Mme [I] dans les lieux stipulant en page 2 :

'Le preneur prendra les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance.

Dans le mois de l’entrée en jouissance, un état des lieux sera dressé contradictoirement entre le[s] parties aux frais du preneur ; à défaut le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.'

Il en résulte, indépendamment de la force probante relative de la plupart de ces pièces, que tant les désordres invoqués par Mme [I] dans ses courriers des 25 octobre 2016, 10 février 2017, 13 juin 2017, 08 novembre 2019, 05 février 2020 et 22 février 2024, dont le contenu a été contesté en retour par M. [V], que les attestations de témoins imprécises, les photographies non circonstanciées, le constat d’huissier de justice relatif au chauffage établi le 11 janvier 2017 et le compte-rendu de visite technique dressé le 28 mars 2017 par M. [X] [Z] sont en tout état de cause impropres à établir que ces désordres n’étaient pas existants lors de l’entrée dans les lieux 'en l’état'.

Concernant spécifiquement le remplacement de la vitrine dont il est établi qu’elle a été endommagée postérieurement à l’entrée de Mme [I] dans les lieux, la société C2I Doubs établit, par le courriel rédigé à son intention le 24 octobre 2024 par l’artisan en charge de leur remplacement, l’opposition de la locataire à la réalisation des travaux au motif de sa volonté de remplacement des enseignes de son activité aux frais du propriétaire, alors même que ces éléments relèvent des réparations locatives.

La cour relève au surplus qu’aucun élément n’établit que l’ensemble des équipements incriminés par Mme [I] étaient installés au jour de son entrée dans les lieux, ni même la cause des dégradations invoquées, tandis que les nombreux courriers qu’elle a adressés à M. [V] ont été rédigés par ses soins dans un contexte de souhait explicite de Mme [I] d’acquérir le bien immobilier, celle-ci indiquant de manière non équivoque à son propriétaire qu’elle entend voir effectuer les travaux qu’elle met à sa charge sauf s’il accepte de lui céder celui-ci.

Après infirmation du jugement dont appel sur ce point, la demande de Mme [I] tendant à la réfaction du loyer sera donc rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle en indexation du loyer et en paiement,

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, l’attestation de vente établie le 15 octobre 2021 par Me [G] [W], transmise par Mme [I], mentionne en qualité de vendeur M. [O] [V], qui ne correspond pas au nom du bailleur initial, et vise le lot n° 23 situés dans l’ensemble immobilier au [Adresse 1], ainsi que les lots n° 51 et 61 situés dans l’ensemble immobilier au [Adresse 3].

Etant rappelé que le bail initial concerne les locaux constituant le lot n° 25 de la copropriété située [Adresse 4], il en résulte que ni l’identité du vendeur, ni la désignation des locaux ne correspondent aux lieux loués.

La société C2I Doubs ne justifie donc pas avoir informé Mme [I] de sa qualité de nouvelle propriétaire, étant rappelé par ailleurs que la cession du bien immobilier a nécessairement emporté transfert des fruits entre les propriétaires successifs.

Au surplus, alors qu’elle sollicite la révision du loyer à compter du mois de novembre 2021, la société C2I Doubs ne produit aucun élément de nature à établir qu’elle était effectivement propriétaire à cette date, alors même que cette qualité lui est contestée dans son principe et dans sa durée.

Dès lors, l’intimée n’est bien-fondée à solliciter de Mme [I] le paiement des loyers et charges qu’à compter de la date à laquelle cette dernière a reconnu avoir été informée de sa qualité de bailleresse, soit le mois de février 2022 correspondant à la date à laquelle elle a commencé à lui verser les loyers.

Après infirmation du jugement dont appel sur ce point, le montant du loyer révisé applicable au contrat de bail commercial liant Mme [I] et la société C2I Doubs sera fixé à la somme de 766,63 euros, hors charges, à compter du mois de février 2022, avec rejet de la demande d’indexation pour le surplus.

Après revalorisation, Mme [I] doit donc à la société C2I Doubs un reliquat chiffré à la somme de 737,76 euros correspondant :

— d’une part à la différence entre le montant du loyer – provisions sur charges incluses – après revalorisation, soit 766,63 euros, et le montant réglé au titre des mois de mars à décembre 2022, soit la somme de 700 euros, soit un montant total de (766,63-700) x 10 = 666,30 euros ;

— d’autre part à la pénalité contractuelle égale à 2 % par mois applicable aux impayés, dont le montant de la demande est limité à la somme de 71,46 euros.

Concernant la demande en paiement formée au titre des charges de chauffage, laquelle ne peut en tout état de cause prospérer qu’au titre de la période postérieure au mois de février 2022 pour les raisons ci-avant évoquées, il résulte de l’arrêté des charges au 15 novembre 2022 produit par la société C2I Doubs qu’un montant total de charges locatives, tous postes confondus, de 1 423,48 + 22,80 = 1 446,28 euros est du au titre des lots loués à Mme [I], soit une somme mensuelle de 120,52 euros.

Il en résulte, pour la période du 1er mars au 30 juin 2022, une somme due chiffrée à 120,52 x 4 = 482,08 euros, de sorte qu’après déduction des provisions versées à hauteur de 50 x 4 = 200 euros, il reste dû un reliquat de 482,08 – 200 = 282,08 euros que Mme [I] sera condamnée à payer à la société C2I Doubs.

Après infirmation du chef du jugement ayant condamné Mme [I] à payer à la société C2I Doubs la somme de 2 895,01 euros au titre du loyer révisé et des charges des mois de novembre 2021 à février 2022, au titre de la révision du loyer sur la période de mars 2022 à décembre 2022 ainsi qu’au titre des charges de chauffage, Mme [I] sera condamnée à payer à la société C2I Doubs la somme de 737,76 + 282,08 = 1 019,84 euros.

La demande en paiement formée par la société C2I Doubs sera rejetée pour le surplus.

— Sur la demande de remboursement du cumulus formée par Mme [I],

Etant observé que tant la nature du dysfonctionnement invoqué par Mme [I] concernant le cumulus, que son origine, ne sont pas établis par cette dernière, la seule production d’une facture établie au nom de '[I] Escale et Détente’ par la SA Leroy Merlin France le 06 mai 2024 est impropre à démontrer que son coût correspond à des travaux effectivement exécutés dans les locaux litigieux.

Dès lors, indépendamment des motifs précédemment évoqués concernant ce point, Mme [I] sera déboutée de cette demande en paiement formée en appel.

Les demandes relatives à la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail au regard de la demande de renouvellement de celui-ci, de même que celle tendant au constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire et à ce qu’il soit statué sur ses conséquences, sont sans objet en considération de l’annulation du commandement de payer.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Prononce l’annulation du commandement de payer signifié le 23 mai 2022 à Mme [C] [I] par la SASU C2I Doubs ;

Déboute Mme [C] [I] de sa demande tendant à la réfaction du loyer ;

Fixe le montant du loyer révisé applicable au contrat de bail commercial liant Mme [C] [I] et la SASU C2I Doubs à la somme de 766,63 euros, hors charges, à compter du mois de février 2022 ;

Rejette la demande d’indexation pour le surplus ;

Condamne Mme [C] [I] à payer à la SASU C2I Doubs la somme de 1 019,84 euros au titre des loyers revalorisés et provisions sur charges dues au titre des mois de mars 2022 à décembre 2022 ;

Rejette la demande en paiement formée par la SASU C2I Doubs pour le surplus ;

Déboute Mme [C] [I] de sa demande en paiement formée en appel ;

Constate que les demandes relatives à la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail, de même que celles tendant au constat de la résiliation du bail et à ce qu’il soit statué sur ses conséquences, sont devenues sans objet ;

Condamne la SASU C2I Doubs aux dépens d’appel ;

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,