COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 FEVRIER 2026

N° RG 25/04550 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONCE

SCPI UNIDELTA

c/

S.A.S. PUMA FRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 25 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 16 juin 2025 (R.G. 24/01354) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 11 septembre 2025

APPELANTE :

SCPI UNIDELTA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 378 711 881, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par la S.A. DELTAGER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 378 684 914, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même représentée par Monsieur [Q] [N], agissant en qualité de Directeur Général Délégué, lui-méme représenté par Monsieur [A] [E], délégataire, agissant en sa qualité de Responsable Immobilier dûment habilité

Représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. PUMA FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 578 504 102, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Arnaud FIERDERICH de L’AARPI ALEXANDRE, LEVY, KAHN, BRAUN & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

1. La société civile de placement collectif immobilier Unidelta, dont le siège est à [Localité 1], a pour activité la location de biens immobiliers. La SAS Puma France, dont le siège est à [Localité 2], exerce une activité de fabrication et commercialisation d’habillement et articles de sport.

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2014, la société Cadera 2.0, aux droits de laquelle vient la société Unidelta, a donné à bail à la société Puma France un local à usage commercial situé à [Localité 3] (Gironde), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015.

Le 19 décembre 2022, le local a subi un incendie, le rendant inexploitable.

Par acte extrajudiciaire du 31 mai 2023, la société Unidelta a notifié à la société Puma France un congé avec offre de renouvellement à effet au 31 décembre 2023, laquelle a refusé le renouvellement par acte extrajudiciaire du 27 juin 2023.

La société Unidelta a fait procéder au déménagement du mobilier de la société Puma France pour la somme de 17 124 euros, laquelle lui en a remboursé le montant.

2. S’estimant créancière d’une somme de 12 958,31 euros, la société Unidelta a, par acte du 29 mai 2024, fait assigner la société Puma France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 12 958,31 euros au titre des sommes dues en exécution du bail commercial, comprenant notamment l’assurance, la taxe foncière et une provision sur charges de l’année 2023, avec intérêts au taux légal. La société Puma a présenté une demande reconventionnelle en paiement d’une provision de plusieurs sommes.

3. Par ordonnance de référé du 16 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Rejeté les demandes de la société Unidelta,

— Condamné la société Unidelta à payer à la société Puma France les sommes de 17 831,19 euros au titre de l’avoir sur le loyer du quatrième trimestre 2022 et de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, de 17 124 euros représentant son préjudice matériel et financier subi à la suite du sinistre incendie, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Unidelta aux dépens.

4. Par déclaration au greffe du 11 septembre 2025, la société Unidelta a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Puma France.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 7 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 28 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Unidelta demande à la cour de :

Vu les articles 700, 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1101 et suivants, 1728 du code civil,

— Déclarer les demandes de la société Unidelta recevables et fondées,

— Infirmer ordonnance de référé du 16 juin 2025 du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

' Rejeté les demandes de la société Unidelta,

' Condamné la société Unidelta à payer à la société Puma France les sommes de 17 831,19 euros au titre de l’avoir sur le loyer du quatrième trimestre 2022 et de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, de 17 124 euros représentant son préjudice matériel et financier subi à la suite du sinistre incendie, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné la société Unidelta aux dépens.

En conséquence statuant de nouveau,

— Condamner la société Puma France à verser à titre provisionnel à la société Unidelta la somme de 12 958,31 euros au titre des sommes dues par l’exécution du bail commercial,

— Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la notification de la première mise en demeure du 07 février 2024,

— Débouter la société Puma France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme se heurtant à des contestations sérieuses,

— Condamner la société Puma France à verser à la société Unidelta la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 1er décembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Puma France demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1722 du code civil,

Vu les dispositions des articles 2254 du code civil,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1719 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1720 du code civil,

— Juger l’appel de la société Unidelta infondé,

— Rejeter l’appel de la société Unidelta,

— Débouter la société Unidelta de son appel,

— Débouter la société Unidelta de l’intégralité de ses fins, moyens, conclusions et demandes,

— Confirmer l’ordonnance de référé du 16 juin 2025 du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions,

— Condamner la société Unidelta à la société Puma France un montant de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

7. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 24 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

8. La société Unidelta soutient que la société Puma lui reste redevable de la somme totale de 12 958,31 euros, et fait valoir qu’il ressort tant du texte du bail que des correspondances échangées que la dispense accordée porte exclusivement sur les loyers ; que le dépôt de garantie ne doit être rendu qu’à condition que le locataire ait rempli l’intégralité de ses obligations contractuelles, dont le paiement des sommes dont il est redevable. Elle en conclut que la demande en restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse. Elle fait ensuite valoir que le remboursement des frais de déménagement du mobilier résultait de l’accord des parties.

9. La société Puma soutient d’abord que le juge des référés « ne pouvait se déclarer compétent » au regard des contestations sérieuses qu’elle développait à l’encontre de la demande de provision de la société Unidelta.

Elle ajoute toutefois que la demande de règlement des charges locatives pour 2023 est infondée, en présence de son refus de la proposition de renouvellement du bail et l’absence de remise en état des locaux qui lui auraient permis de reprendre son activité.

Réponse de la cour,

10. Il doit être relevé que la société Puma ne tire pas les conséquences de ses propres affirmations sur l’existence de contestations sérieuses qui empêcheraient le juge des référés de statuer, et se borne à demander la confirmation de l’ordonnance ayant débouté la société Unidelta et fait droit à ses propres demandes.

11. De même, la société Unidelta, qui soutient également que les demandes de la société Puma se heurtent à des difficultés sérieuses, se borne à demander son débouté sur ce fondement.

12. Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et de celles de l’article 835 du même code que ces mêmes magistrats peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de la société Unidelta

13. En l’espèce, les sommes réclamées par la société Unidelta correspondent à des charges d’assurance 2023, de taxe foncière 2023 et à des provisions sur charges 2023, diminuées d’un avoir et de la restitution d’un solde de dépôt de garantie.

Or, il n’est en réalité pas sérieusement contesté par le bailleur que les locaux loués n’ont pas été rendus exploitables entre l’incendie du 19 décembre 2022 et la fin du bail, également non contestée, le 31 décembre 2023.

14. Il en résulte que la société Unidelta a manqué pendant cette période à son obligation de délivrance, de sorte que la société Puma est fondée à opposer une exception d’inexécution du bail commercial, entraînant une dispense de régler les loyers et charges pour la période considérée.

15. Le constat de cette exception d’inexécution ne constitue pas une difficulté sérieuse qui empêcherait le juge des référés de statuer pour rejeter la demande de la société Unidelta, de sorte qu’il y a lieu à confirmation de ce chef de la décision attaquée.

Sur la demande reconventionnelle de la société Puma

16. La société Puma demande reconventionnellement le remboursement de l’avoir sur le 4e trimestre 2022 pour 2 311,28 euros et la restitution du dépôt de garantie, sommes non contestées puisque figurant dans le décompte du bailleur traité ci-dessus. Il doit donc être fait droit à cette demande.

17. L’intimée demande ensuite la somme de 17 124 euros qu’elle a payée au bailleur en remboursement de l’intervention d’un prestataire pour évacuer ses échantillons et mobiliers des locaux sinistrés, et conteste tout accord sur ce point.

De fait, la société Unidelta se borne en réalité à se référer à ses propres factures ou à celle du prestataire établie sur ses indications (pièces 14, 15 et16 de Puma), sans justifier de l’accord invoqué de sa locataire pour prendre en charge ces frais de déménagement.

18. En réalité, la société bailleresse est incontestablement responsable des dommages causés par le sinistre à la société preneuse, le feu ayant pris dans les locaux du rez-de-chaussée, également propriété de la société Unidelta, de sorte que ce chef de préjudice doit rester à sa charge.

19. En l’absence de difficultés sérieuses, l’ordonnance ayant fait droit aux demandes reconventionnelles de la société Puma sera en conséquence confirmée.

Sur les demandes accessoires

20. Partie tenue aux dépens d’appel, la société Unidelta paiera à la société Puma la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en référé,

Confirme l’ordonnance rendue entre les parties le 16 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Y ajoutant,

Condamne la SCPI Unidelta à payer à la SAS Puma la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCPI Unidelta aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président