Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 JANVIER 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14057 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHSD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22/02592

APPELANTE

S.C.P.I. NOVAPIERRE RESIDENTIEL

RCS 408 449 486

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0490

INTIMES

Monsieur [J] [Y]

et

Madame [U] [Y] née [L]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentés par M^e Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1555

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location du 2 décembre 2019, la SCPI Novapierre Résidentiel a donné à bail à M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] née [L] un appartement de 148 m², outre une cave et deux parkings situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 3950 euros, outre 370 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 3950 euros.

Par un courriel du 20 décembre 2019 adressé au mandataire du bailleur, M. [Y] s’est plaint de 'désagréments qui remettent en cause [leur] installation en bonnes conditions', et a indiqué qu’il considérait que 'le loyer sera réellement dû une fois l’intégralité des réparations effectuées'. Y était joint un procès-verbal de constat d’huissier établi à sa requête le 11 décembre 2019.

Le 18 octobre 2021, la SCI Novapierre Résidentiel a fait délivrer aux époux [Y] un commandement de payer la somme de 90.919,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 octobre 2021, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2022, la SCPI Novapierre Résidentiel a fait assigner Monsieur et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux 'ns d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef ;

— le paiement d’une somme de 103 999,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 janvier 2022, terme de janvier inclus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel augmenté des charges et la condamnation des défendeurs à son paiement ;

— la condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande formulée par le demandeur propriétaire des lieux la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

Rejette la demande reconventionnelle de M et Mme [Y],

Fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [Y] [J] et [U] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne solidairement M et Mme [Y] [J] et [U] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL l’indemnité mensuelle d’occupation précitée,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire,

Dit que M et Mme [Y] [J] et [U] doivent quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de leur chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi le cas échéant avec le concours de la force publique,

Dit avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [Y] [J] et [U] à payer la somme de 1500,00 Euros au titre de la demande sollicitée au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [Y] [J] et [U] aux entiers dépens comprenant les frais de commandement,

Dit que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 juillet 2022 par la SCPI Novapierre Résidentiel,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 avril 2023 par lesquelles la SCPI Novapierre Résidentiel demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS (Pôle civil de proximité) le 30 juin 2022 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [Y],

— Constaté la clause résolutoire,

— Dit que Monsieur et Madame [Y] [J] et [U] doivent quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de leur chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la Loi, le cas échéant avec le concours de la [Localité 7] Publique.

REFORMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS (Pôle civil de proximité) le 30 juin 2022 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande formulée par le demandeur, propriétaire des lieux, la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

— Fixé l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [Y] [J] et [U] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamné solidairement Monsieur et Madame [Y] [J] et [U] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL l’indemnité mensuelle d’occupation précitée.

ET STATUANT A NOUVEAU, de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et, par conséquent, la résiliation du bail à effet au 18 décembre 2021, soit à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandant de payer visant la clause résolutoire du 18 octobre 2021 ;

FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [J] [Y] à une somme égale au montant du loyer majoré des charges récupérables à compter de la date de résiliation du bail, soit le 18 décembre 2021, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL cette indemnité mensuelle d’occupation ;

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme de 152.798,07€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à la reprise de l’appartement, le 4 janvier 2023 par Maître [D], Commissaire de Justice.

DEBOUTER Monsieur et Madame [J] [Y] de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme de 3.950,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution du contrat de bail de mauvaise foi, cette somme correspondant au montant du dépôt de garantie non versé par les locataires lors de

l’entrée dans les lieux.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER la compensation entre les sommes auxquelles Monsieur et Madame [J] [Y] seront condamnés avec celles auxquelles la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL serait condamnée envers Monsieur et Madame [J] [Y],

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL la somme de 6.000,00€ au titre des frais irrépétibles afférents à la procédure d’appel,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] [Y] aux entiers dépens d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2024 au terme desquelles M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] née [L] demandent à la cour de :

JUGER recevables et bien fondés M. et Mme [J] [T],

CONFIRMER le jugement en date du 30 juin 2022 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

REJETÉ la demande formulée par la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

INFIRMER le jugement en date du 30 juin 2022 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

REJETE la demande reconventionnelle de M. et Mme [Y]

FIXE l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [Y] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNE solidairement M. et Mme [Y] à payer à la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL l’indemnité mensuelle d’occupation précitée ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT que M. et Mme [Y] doivent quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de leur chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la Loi, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [Y] à payer la somme de 1.500 euros au titre de la demande sollicitée au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [Y] aux entiers dépens comprenant les frais de commandement ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

ET, STATUANT À NOUVEAU DES CHEFS DE JUGEMENT INFIRMES :

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER la société NOVAPIERRE à payer à M. et Mme [T] la somme de 56.305,94 euros à titre de dommages-intérêts du fait des aménagements et améliorations perdus,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la société NOVAPIERRE à payer à M. et Mme [T] la somme de 56.305,94 euros à titre de dommages-intérêts du fait des aménagements et améliorations perdus, et,

FIXER le montant des loyers impayés et échus à hauteur de 20% du loyer contractuellement convenu en raison des manquements de la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

ORDONNER la compensation entre le montant de l’arriéré de loyer, en tout ou partie, et la condamnation prononcée au titre des aménagements et installations sur mesure perdus,

CONDAMNER la société NOVAPIERRE RESIDENTIEL à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que les lieux ont été repris le 4 janvier 2023 par commissaire de justice.

Sur les demandes principales de la SCPI Novapierre Résidentiel

* L’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Les époux [Y] forment appel incident du jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux.

Fondant leurs prétentions sur les articles 1719 et 1720 du code civil et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ils font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations, ce qui résulte tant du procès-verbal de constat d’huissier du 11 décembre 2019 que du courriel du 24 août 2021 du mandataire du bailleur reconnaissant les désordres affectant l’appartement, constitués notamment par un chauffage défaillant, une terrasse et un balcon dangereux et impraticables, un appartement mal isolé avec des coffres de volet laissant passer l’air. Ils soutiennent qu’ils étaient dès lors en droit de ne pas payer leurs loyers, de sorte que le bailleur doit être débouté de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La SCPI Novapierre Résidentiel conclut à la confirmation du jugement entrepris s’agissant du constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, en faisant valoir que ladite clause était acquise dès lors que les locataires ne s’étaient pas acquittés de la somme de 90.919,94 euros visée dans le commandement de payer dans les deux mois de la délivrance de celui-ci. Elle conteste que les désordres mineurs relevés dans l’appartement seraient de nature à le rendre inhabitable ou indécent, fait valoir que le constat réalisé à la sortie le 3 janvier 2023 démontre un défaut manifeste d’entretien de l’appartement, et dénie que l’appartement n’était pas chauffé. Elle précise avoir fait effectuer d’importants travaux dans les lieux, retardés du fait des époux [Y] qui ne répondaient pas aux sollicitations des entreprises.

Elle sollicite la réformation du jugement entrepris s’agissant de la condamnation solidaire des époux [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux, et sollicite leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables à compter de la date de résiliation du bail, soit le 18 décembre 2021, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

L’article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…)'.

Si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347).

En l’espèce, les époux [Y], qui soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, justifiant qu’ils soient dispensés du paiement des loyers, produisent au soutien de leurs prétentions, outre divers courriers et courriels de doléance adressés à leur bailleur depuis le 20 décembre 2019, un procès-verbal de constat d’huissier établi à leur requête le 11 décembre 2019, dans lequel ce dernier a relevé dans le logement loué les désordres suivants :

— un carrelage fissuré sur la terrasse ;

— de la peinture qui s’écaille dans la pièce située à droite de l’escalier et desservant la terrasse ;

— le revêtement du sol est gondolé juste au droit de la porte-fenêtre donnant sur la terrasse ;

— une fuite au niveau du coude d’une canalisation en PVC, avec de l’eau suintant de l’emmanchement, dans la trappe de visite du placard de la pièce située en retour à droite, outre des gondolements sur la paroi du placard ;

— des microfissures sur la cloison séparative du couloir d’entrée et du WC, ainsi qu’à la jointure entre le mur et le plafond et au plafond ;

— des gondolements sur le mur dans la pièce au fond de l’entrée en face, outre des fissurations sur le mur en retour à gauche ;

— des microfissures sur la cloison séparative au droit de l’entrée de la porte de la salle de bains ;

— l’ensemble des coffrages des stores n’est pas entièrement fermé dans les chambres situées au fond face droite et à gauche au fond ;

— les plinthes carrelées ne sont pas linéaires sur la terrasse du R+9.

Les photographies annexées à ce constat ne permettent pas de constater avec netteté les microfissures ni les gondolements ; il n’est pas indiqué que l’absence de fermeture des coffrages des stores laisserait passer de l’air, ainsi que le soutiennent les époux [Y] sans le démontrer.

Il convient de juger que ce constat ne démontre pas que le logement loué serait indécent au sens des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

S’agissant du dysfonctionnement du chauffage, dans un courriel du 24 août 2021 adressé par le mandataire du bailleur à M. [Y] aux fins de répondre point par point à ses doléances, le mandataire répond s’agissant des 'dysfonctionnements des radiateurs’ allégués par ce dernier: 'l’entreprise [Localité 8] Décoration, ayant installé le système de chauffage, étant défaillante, notre directeur technique reprend le dossier pour résoudre le problème avant le prochain hiver et reprendra contact avec vous'. Cette seule réponse ne saurait toutefois suffire à établir que le chauffage ne fonctionnait pas, aucune autre pièce relative au dysfonctionnement du chauffage du logement n’étant produite.

Au demeurant, la SCPI Novapierre Rénovation produit, outre plusieurs factures de travaux effectués dans l’appartement en 2020 et 2021 (électricité, remplacement des fenêtres, remplacement du carrelage et étanchéité de la terrasse, remplacement des coffrages des volets roulants…) des échanges de courriels avec deux entreprises, dont une mandatée pour intervenir sur les radiateurs, mentionnant que les époux [Y] ne répondaient pas à leurs sollicitations.

Il en résulte que la preuve que le logement serait indécent, et a fortiori totalement inhabitable, n’est pas rapportée par les pièces produites.

En conséquence, les époux [Y] n’étaient pas fondés à suspendre le paiement des loyers.

Il convient de constater que les époux [Y] ne se sont pas acquittés du paiement de la somme de 90.919,94 euros visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2021 dans le délai de deux mois visé audit commandement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci étant acquise depuis le 19 décembre 2021.

Il convient de constater que l’expulsion est devenue sans objet, dès lors que les lieux ont été repris le 4 janvier 2023.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux, sauf à préciser qu’elle sera dûe à compter du 19 décembre 2021, date de la résiliation du bail.

* La demande principale en paiement de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle de 'fixation du montant des loyers impayés et échus à hauteur de 20% du loyer contractuellement convenu’ formée par les époux [Y]

Le jugement entrepris a débouté la SCPI Novapierre Résidentiel de sa demande, aux motifs qu’au 'vu de la demande reconventionnelle présentée par M.et Mme [Y] en réparation des malfaçons, la juridiction ne possède pas suffisants d’éléments pour évaluer précisément la réalité des malfaçons et le quantum des réparations et pour fixer les loyers et charges restant dûs'.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris sur ce point, la SCPI Novapierre Résidentiel fait valoir que le premier juge a inversé la charge de la preuve, alors que la dette locative, qui s’élevait alors à la somme de 121.483,41 euros, échéance du mois de mai 2022 incluse, n’était pas contestable, et qu’il appartenait aux époux [Y], s’ils entendaient voir s’opérer une compensation avec une éventuelle créance de dommages et intérêts, de formuler une demande fondée et chiffrée. Elle réitère que le logement n’était ni indécent, ni a fortiori inhabitable, et que les époux [Y] n’ont effectué que deux règlements, respectivement de 4320 euros le 16 juin 2020 et de 8130,64 euros le 28 avril 2021, ce dernier étant rejeté par leur banque. Elle sollicite la condamnation solidaire des époux [Y] au paiement de la somme actualisée de 152.798,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 janvier 2023.

Les époux [Y] sollicitent la confirmation du jugement entrepris sur ce point et, à titre subsidiaire, la 'fixation du montant des loyers impayés et échus à hauteur de 20% du loyer contractuellement convenu en raison des manquements de la société Novapierre'. Ils réitèrent que le logement loué était indécent et inhabitable, de sorte qu’ils étaient fondés à ne pas régler les loyers.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une obligation des locataires prévue aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, les époux [Y] échouent à rapporter la preuve que le logement est indécent, et a fortiori inhabitable, de sorte qu’ils n’étaient pas fondés à suspendre le paiement des loyers.

Il résulte du décompte actualisé produit par les bailleurs que le montant de la dette locative s’élève au 4 janvier 2023, date de la reprise des lieux, à la somme de 152.798,07 euros.

Les époux [Y] ne justifient d’aucun règlement supplémentaire qui n’aurait pas été pris en compte, leur unique règlement pendant toute la durée du bail étant intervenu le 16 juin 2020 pour un montant de 4320 euros.

La demande subsidiaire formée par les époux [Y] de 'fixation du montant des loyers impayés et échus à hauteur de 20% du loyer contractuellement convenu en raison des manquements de la société Novapierre', dont ils ne précisent pas le fondement juridique, ne saurait prospérer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit que 'si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…) ; le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…)'. En effet, la réduction ou la suspension de loyer n’étant prévue par cet article qu’accessoirement à l’exécution des travaux, le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une telle demande de travaux (Civ. 3ème, 3 décembre 2020, n°19-23.216).

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris et y ajoutant compte tenu de la réactualisation de la dette, de condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 152.798,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 janvier 2023, et de débouter les époux [Y] de leur demande reconventionnelle de fixation du montant des loyers impayés et échus à hauteur de 20% du loyer contractuellement convenu formée à titre subsidiaire, confirmant le jugement entrepris sur ce dernier point.

* La demande de dommages et intérêts

La SCPI Novapierre Résidentiel fait grief au jugement entrepris d’avoir omis de statuer sur cette demande qu’elle avait formée par ses conclusions remises au greffe à l’audience du 12 mai 2022 devant le premier juge.

Elle réitère cette demande devant la cour, la fondant sur les articles 1104 et 1231-1 du code civil, en sollicitant la condamnation solidaire des époux [Y] au paiement de la somme de 3950 euros 'à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution du contrat de bail de mauvaise foi, cette somme correspondant au montant du dépôt de garantie non versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux'.

Elle fait valoir qu’elle a tenté de procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire des époux [Y], mais qu’il s’est avéré que tous leurs comptes sont vides 'ou plutôt qu’ils ont été vidés car on imagine mal une famille nombreuse sans compte bancaire actif', de sorte que 'leur mauvaise foi est avérée'.

Selon l’article 1231-1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

En l’espèce, la mauvaise foi des époux [Y] ne saurait être déduite du défaut allégué de paiement du dépôt de garantie, lequel n’est pas justifié par les pièces produites, dès lors que le premier décompte locatif produit en pièce 6 par l’appelante permet d’établir que la dette débute au 11 février 2020, sans mention antérieure du dépôt de garantie demeuré impayé.

Elle ne saurait davantage être déduite du fait que la saisie conservatoire sur les comptes bancaires des époux [Y] ouverts dans les livres de la SA Boursorama s’est avérée infructueuse, la preuve qu’ils auraient au préalable 'vidé’ lesdits comptes n’étant pas rapportée.

En conséquence, il convient de débouter la SCPI Novapierre Résidentiel de sa demande de dommages et intérêts, ajoutant ainsi au jugement entrepris, qui avait omis de statuer sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts 'du fait des aménagements et améliorations perdus’ formée par les époux [Y]

Formant appel incident sur ce point du jugement qui les a déboutés de leur demande, les époux [Y] la réitèrent devant la cour, en faisant valoir qu’ils ont été ''contraints de quitter les lieux car les conditions de vie dans l’appartement n’étaient plus acceptables', de sorte qu’ils 'vont ainsi perdre l’ensemble des aménagements et investissements qu’ils ont réalisés et qu’ils pensaient légitimement pouvoir utiliser pendant quelques années a minima'. Ils précisent qu’ils sollicitent la somme de 56.350,94 euros représentant le montant des travaux.

La SCPI Novapierre Résidentiel sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que les travaux réalisés par les époux [Y] consistaient dans l’installation d’une cuisine et de meubles dans les chambres et la salle de bain, alors que l’appartement refait à neuf comportait une cuisine équipée à l’entrée, et que les travaux réalisés par les locataires ne consistaient qu’en des aménagements non nécessaires à l’habitation.

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, la preuve de l’indécence, et a fortiori du caractère inhabitable du logement n’est pas rapportée par les époux [Y]. Ils ne sauraient dès lors être suivis dans leur argumentation selon laquelle ils auraient été contraints de quitter le logement car les conditions de vie n’y étaient plus acceptables, et seront donc déboutés de leur demande tendant à voir indemniser le coût des travaux effectués dans les lieux loués, lesquels consistaient au demeurant en des ameublements (achat d’une nouvelle cuisine équipée et d’autres meubles).

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur la compensation

En l’absence de créances réciproques des parties, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf :

— en ce qu’il a rejeté la demande formulée par la société Novapierre Résidentiel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

— à dire que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

— à préciser que l’indemnité d’occupation due par M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] est due à compter du 19 décembre 2021, date de la résiliation du bail,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Condamne solidairement M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] à payer à la SCPI Novapierre Résidentiel la somme réactualisée de 152.798,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 janvier 2023,

Et y ajoutant,

Déboute la SCPI Novapierre Résidentiel de sa demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à compensation,

Condamne in solidum M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] à payer à la SCPI Novapierre Résidentiel la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président