SA/BG

COPIE + GROSSE :

SCP SOREL & Associés

M^e Bénédicte LARTICHAUX

SCP AVOCATS CENTRE

SCP JACQUET-LIMONDIN

LE : 13 NOVEMBRE 2014

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2014

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 13/01262

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 07 Mars 2013

PARTIES EN CAUSE :

I – Compagnie d’assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

— SCP SCATTOLIN Z, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

18100 Y

Représentées par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES, postulante

plaidant par M^e Guy SOREL, membre de ladite SCP

APPELANTES suivant déclaration du 06/08/2013

INTIMÉES sur la déclaration d’appel du 18/10/2013

INCIDEMMENT INTIMÉES

II – M^me C D épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

13 NOVEMBRE 2014

N° /2

— M. I-J X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Bénédicte LARTICHAUX, avocat au barreau de BOURGES, postulante

plaidant par M^e Pascal LAVISSE, avocat au barreau d’ORLÉANS, membre de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE

APPELANTS suivant déclaration du 18/10/2013

INTIMÉS sur la déclaration d’appel du 06/08/2013

III – SA BNP PARIBAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES, postulante

plaidant par M^e Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE sur les deux appels

INCIDEMMENT APPELANTE

IV – SAS G B, venant aux droits de la Société B, agissant poursuites et diligences de son Président et de son Directeur Général délégué en exercice domiciliés en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUET-LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES, postulante

plaidant par M^e Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, membre de la SELAS PORCHER & Associés

INTIMÉE sur les deux appels

13 NOVEMBRE 2014

N° /3

V – SCP E F, ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 26 août 2013, 16 septembre 2013, 24 octobre 2013 remis à personne habilitée et 8 janvier 2014, 5 février 2014, 21 février 2014, 12 juin 2014, 18 juin 2014 remis à personne habilitée

INTIMÉE sur les deux appels

VI – SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 24 octobre 2013 remis à personne habilitée et 5 février 2014, 12 juin 2014 remis à personne habilitée

INTIMÉE sur les deux appels

13 NOVEMBRE 2014

N° /4

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2014 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. GAUTIER Président de Chambre,

entendu en son rapport

M. TCHALIAN Président de Chambre

M^me LE MEUNIER Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me A

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ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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Vu le jugement rendu le par le Tribunal de Grande Instance de BOURGES le 7 mars 2013 ;

Vu les conclusions d’appel de la SCP SCATTOLIN -Z, notaire et de son assureur, les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, en date du 05 juin 2014, soutenant que les travaux de transformation à entreprendre étaient à la charge de l’acquéreur et non du vendeur, ce qui exclut, en l’absence de fraude, une vente en l’état futur d’achèvement, qu’aucune répétition ne peut être sollicitée contre le notaire au titre des conséquences de la nullité de la vente et que les demandes formulées constituent un préjudice non indemnisable, le notaire ne pouvant être tenu des conséquences liées à la mauvaise réalisation du chantier, qu’à tout le moins, il s’est agi seulement d’une perte de chance, concluant enfin à la garantie de la SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE, ce qui n’a pas été expressément énoncé en première instance, même si l’inscription au passif a été prévue ;

Vu les conclusions des époux X, en date du 04 août 2014, tendant, au principal, à la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a requalifié la vente litigieuse en vente en l’état futur d’achèvement, en a prononcé l’annulation pour violation des dispositions de l’ordre public en la matière, constaté leur créance sur le promoteur et reconnu, avec toutes conséquences, l’existence de manquements à leurs obligations par ce dernier et le notaire, mais concluant à l’infirmation quant à la mise hors de cause de G-B, l’exonération de la banque et la liquidation de leur préjudice, sollicitant ainsi, outre le remboursement du prix de vente et des frais annexes, 120.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires, invoquant à titre subsidiaire un vice du consentement et à titre infiniment subsidiaire la nécessité de la prise en charge des travaux de construction nécessaires pour leur permettre de jouir normalement du bien, éventuellement à dire d’expert ;

Vu les conclusions de la société G-B, aux droits de la société B, en date du 21 août 2014, tendant à la confirmation en ce que la décision déférée l’a mise hors de cause et à la condamnation des appelants à lui verser 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de la SA BNP PARIBAS, en date du 2 septembre 2014, concluant, en cas d’infirmation, à l’acquittement pur et simple des prêts consentis aux emprunteurs et en cas de confirmation d’annulation des ventes et des prêts au remboursement des fonds mis à disposition outre intérêts de retard, sollicitant encore 77.214 € de dommages-intérêts pour perte du gain qu’elle pouvait légitimement attendre des intérêts conventionnels et indemnisation des frais outre 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’absence de constitution de M^e E F, es qualité de liquidateur de la SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE ;

LA COUR

Attendu que les époux X ont été démarchés par la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE en vue de l’acquisition en copropriété d’un ou plusieurs lots d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, divisé initialement en 57 lots, situé à Y, cadastré section XXX, XXX, et XXX, d’une contenance totale de 14 a 18 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; qu’ils se sont portés acquéreurs des lots 15, 12 et 6, composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement à usage de parking au prix principal de 24.171 € outre travaux à financer d’un montant de 29.878 €, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle se sont ajoutés les frais d’acte, pour un total de 56.780 €, financé par un prêt souscrit auprès de la BNP PARIBAS ; qu’ils se sont également portés acquéreurs des lots numéro 11, 25 et 21, composés d’une cave et d’un appartement ainsi que d’un emplacement à l’usage de parking handicapé, à un prix principal de 45.114 € outre travaux à financer d’un montant de 31.776 € soit, au total, frais inclus, 81.040 € ; qu’ils ont souscrit auprès de la même banque le prêt correspondant ;

Attendu que, les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, alors qu’ils devaient intervenir sous 18 mois, les acquéreurs ont fait assigner la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE, la société B, syndic de la copropriété et le notaire chargé de passer les actes de vente, M^e SCATTOLIN et son assureur, la société MMA, la SA BNP PARIBAS ainsi qu’un intermédiaire en financement, la société FORUS FINANCE ; qu’en cours de procédure, la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE a fait l’objet d’une procédure collective puis d’une liquidation, son mandataire judiciaire, M^e F, intervenant à l’instance ; qu’au principal, ils ont sollicité que la vente litigieuse soit requalifiée en vente en l’état futur d’achèvement, invoquant à ce titre une violation des dispositions d’ordre public en la matière, concluant, à tout le moins, à l’existence de vices affectant leur consentement à l’opération, réclamant, en conséquence, que soit prononcée l’annulation de la dite vente ainsi que celle de tout autre contrat accessoire, estimant qu’en acceptant, conseillant et participant à la réalisation de cette opération, les autres professionnels de l’immobilier et du droit avaient engagé leur responsabilité et violé leur devoir de conseil ; qu’ils ont, donc, demandé que la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE soit condamnée à leur rembourser le montant du

prix de vente sauf à parfaire et subsidiairement que leur créance au passif de ladite société soit fixée à cette somme, réclamant que le syndic, le notaire et son assureur ainsi que la banque, soient condamnés, compte tenu des fautes commises ou des garanties souscrites, in solidum, au paiement de la même somme à titre de dommages et intérêts, avec remboursement par le notaire du montant des honoraires et frais perçus au titre d’une opération nulle et remboursement par le syndic des sommes perçues au titre des appels de charge, outre, sous la même solidarité, une somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, en réparation de leur préjudice ; qu’à titre subsidiaire, ils ont demandé, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée, les mêmes dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi outre une somme correspondant au surcoût des travaux prévus pour la réhabilitation de l’immeuble, sommes supportées solidairement par le syndic, le notaire et son assureur, sous réserve, avant dire droit, de désigner un expert avec mission habituelle et notamment d’apprécier la faisabilité des travaux et leur coût réel, tant en ce qui concerne les parties communes que les parties privatives, outre 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; que leurs adversaires ont conclu au débouté intégral ;

Attendu que, par la décision déférée, le premier juge a fait droit à la demande principale et prononcé l’annulation de la vente, en relevant qu’il s’agissait, en fait, d’une vente en l’état futur d’achèvement, retenant la responsabilité de la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE ainsi que celle du notaire, tenu avec son assureur de l’indemnisation du préjudice, ordonnant le remboursement du prix d’acquisition et de ses accessoires outre dommages-intérêts complémentaires et indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que le notaire ne venant qu’en garantie du débiteur principal en liquidation, il a ordonné l’inscription au passif de ce dernier de la créance correspondante ; que, par ailleurs, le tribunal a mis hors de cause le syndic, à savoir la société G-B ;

Attendu que la SCP SCATTOLIN-Z et les MMA ASSURANCES ont interjeté appel et estiment que l’action est irrecevable et mal fondée, sauf à ce qu’il soit jugé, subsidiairement, qu’ils doivent être garantis par la SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE et que soit constatée leur créance au passif de cette société, soutenant que la jurisprudence exclut du régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement les ventes où les travaux de transformation sont à la charge de l’acquéreur, ce qui est le cas en l’espèce, puisque l’architecte avait prévu que les travaux communs ne débuteraient qu’après validation des devis par l’assemblée générale, les travaux privatifs incombant à

chaque propriétaire pour son lot propre, soulignant que tout acquéreur a le choix du cadre contractuel et qu’en l’espèce, puisque l’acquéreur prenait à sa charge la réalisation des travaux d’achèvement de l’immeuble, le cadre juridique proposé correspondait précisément à sa situation ; qu’ils rappellent que le compromis de vente, auquel le notaire n’est pas intervenu, indiquait avec précision que l’immeuble acquis était à réhabiliter et non pas qu’il était vendu en l’état futur d’achèvement, de sorte qu’il n’appartenait pas au notaire de s’immiscer dans les relations des parties en ce qui concerne la réalisation des travaux et qu’il ne pouvait garantir le bon déroulement d’un chantier, tandis que les acquéreurs ont sans doute manqué à leurs obligations en ne développant aucun effort pour surmonter les difficultés ; qu’ils ajoutent que le cadre juridique de la vente en l’état futur d’achèvement n’aurait pas apporté de garanties supplémentaires aux acquéreurs, la garantie intrinsèque étant illusoire si, comme c’est le cas en l’espèce, le vendeur venait à défaillir ; qu’ils contestent, enfin, avoir avalisé le montage général de l’opération, le promoteur ayant pris, seul, l’initiative du projet et ayant seul fait signer le compromis de vente tandis que le notaire n’est intervenu que lors de la signature de l’acte authentique de vente venant régulariser ce compromis, ajoutant que l’échec du projet est la conséquence de la défaillance de la société PATRIMOINE CONSEIL qui n’a pas payé l’architecte et qui est mal venue à solliciter ensuite la garantie du notaire des conséquences liées à ses insuffisances ; qu’enfin, ils relèvent que le notaire, qui n’est pas intervenu dans la signature des devis, le suivi du projet et la réalisation des travaux, n’a aucun lien avec le préjudice résultant pour les acquéreurs de l’absence de réhabilitation de l’ouvrage ;

Attendu que les époux X rappellent les circonstances dans lesquelles ils ont été contactés par la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE qui, aux termes de sa plaquette publicitaire, se présentait comme un cabinet spécialisé dans l’investissement immobilier locatif sur la région Centre, proposant des programmes d’immeubles anciens avec réhabilitation, situés en plein centre-ville avec forte rentabilité et éligibilité à différents dispositifs fiscaux ; que les acquéreurs étaient censés, en achetant les appartements au sein d’un ancien bâtiment qui devait être réhabilité et transformé en résidence, se retrouver propriétaires d’un ou plusieurs appartements, susceptibles d’être loués aisément d’où, outre des crédits d’impôt, des rentrées d’argent régulières, du fait des loyers à venir ; que, sur la requalification de la vente litigieuse en vente d’immeuble à construire, ils invoquent les dispositions du code de la construction et du code civil, soutenant que le législateur a entendu préciser que, lorsque des travaux à réaliser constituent des travaux d’agrandissement ou de restructuration totale

ou complète de l’immeuble, ils étaient assimilables à une reconstruction, de sorte que la vente de l’immeuble devait être soumise aux dispositions d’ordre public des ventes d’immeubles à construire, soulignant qu’en l’espèce, le promoteur immobilier avait l’obligation de faire réaliser les travaux de réhabilitation, que le compromis de vente faisait état d’un prix d’acquisition total comportant à la fois le foncier et les travaux de réhabilitation, que les travaux avaient été définis, décidés et évalués par le promoteur selon des plans réalisés par lui avant la vente, qu’il avait obtenu le permis de construire et qu’il avait également choisi les entreprises intervenantes ; qu’ils ont précisé qu’ils n’ont pas été en possession des plans de construction et des métrages correspondant aux travaux, ni n’ont signé les devis directement établis en leur nom par le promoteur ; qu’à titre subsidiaire, ils soutiennent que leur consentement a été vicié par les man’uvres de la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL, faisant état des documents commerciaux qui les ont trompé, d’autant qu’ils étaient de simples consommateurs et que le promoteur avait acquis l’immeuble, le 29 avril 2006, pour une somme de 250.000 € et avait ensuite divisé cet ensemble en une cinquantaine de lots qu’il avait vendu à divers particuliers pour un montant total représentant une très forte plus-value ; qu’ils concluent que si l’absence de réalisation des travaux est directement imputable à la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL qui a commis la faute de ne pas régler la totalité des factures de l’architecte, puis n’a ensuite effectué aucune démarche pour faire exécuter les travaux par une autre entreprise, ils sont bien fondés à rechercher la responsabilité du syndic et celle du notaire, rappelant que le syndic avait été choisi par le promoteur de l’opération, qu’il était lié par des relations d’affaires habituelles avec ce promoteur et qu’il avait accepté d’y prêter son concours ; qu’ils estiment que ce professionnel de la gestion immobilière devait attirer l’attention des acquéreurs sur la nécessité qui s’imposait, à l’évidence, pour eux d’engager une action en nullité de la vente, lui reprochant également de n’avoir eu aucune action efficace pour faire aboutir le projet et même avoir appelé des prétendues charges communes au titre d’un immeuble totalement vide et hors d’état de recevoir des locataires ; qu’ils ajoutent que le syndic avait l’obligation de piloter les travaux concernant les parties communes nécessaires à la viabilisation de l’ensemble immobilier, ces travaux commandant la réalisation ultérieure des travaux dans les parties privatives, indiquant, enfin, que le syndic n’a jamais justifié des charges dont le paiement était demandé à titre provisionnel et qu’en tout état de cause il doit restituer ces provisions ; qu’ils soulignent que cette opération s’est réalisée avec le concours actif du notaire que le promoteur a choisi, imposé et qui a passé l’ensemble des actes de vente, relevant qu’il était tenu à un devoir de conseil pour les actes qu’il instrumente et qu’il a manqué à ses obligations, obligation d’efficacité et de sécurité des actes, obligation d’information

et de conseil, s’abstenant d’attirer l’attention de ses clients de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, d’autant qu’il ne pouvait ignorer que la SOCIÉTÉ PATRIMOINE CONSEIL avait déjà mis en 'uvre des projets identiques, lesquels s’étaient terminés par des contentieux, son étude ayant même refusé d’accompagner ce promoteur sur une opération dite : « Clos de Célestin » qui s’est achevée par une transaction avec la compagnie d’assurances 'responsabilité civile’ du notaire concerné et que, dans le cadre d’un projet identique, le même notaire avait mis fin à sa participation, en indiquant aux acquéreurs potentiels que la vente envisagée relevait des dispositions de la vente en l’état futur d’achèvement et que les garanties nécessaires à ce type de vente n’étaient pas réunies ; qu’ils concluent globalement à la confirmation sauf à majorer l’indemnisation de leur préjudice en leur allouant, outre la restitution du prix et le remboursement des frais annexes, 120.000 € à titre de dommages-intérêts ; qu’à titre subsidiaire, ils portent une demande similaire en invoquant un vice du consentement et sollicitent, à titre infiniment subsidiaire, la prise en charge financière par le promoteur, le notaire et la société G des travaux restant à accomplir pour leur permettre une jouissance paisible, éventuellement à dire d’expert ;

Attendu que la société G-B, aux droits de la société B, souligne qu’elle n’est pas intervenue au stade de la vente et n’a, d’aucune manière, incité les acquéreurs à s’engager dans l’opération et demande qu’il soit constaté qu’elle n’a commis aucune faute, dès lors, en particulier, qu’il ne lui appartenait pas de donner des conseils juridiques aux acquéreurs au sujet de la validité d’un acte d’achat qu’ils avaient réalisés hors de sa présence et qu’elle ne saurait être condamnée à rembourser des charges perçues au nom du syndicat des copropriétaires ; qu’au soutien de sa position, elle expose qu’il ne peut lui être reproché d’avoir été désignée en qualité de syndic, le premier mandat donné par le promoteur ayant été confirmé par la première assemblée générale des copropriétaires et qu’il n’entrait pas dans ses attributions et compétences de donner des conseils juridiques, précisant qu’elle a tenté au mieux de satisfaire à ses obligations, se heurtant à un obstacle indépendant de sa volonté, l’architecte n’ayant pas été payé par le promoteur et ce dernier ne régularisant pas la situation, malgré mises en demeure ; qu’elle ajoute que les appels de charge qu’elle a effectués étaient destinés au syndicat des copropriétaires et que la demande est mal dirigée à son encontre ;

Attendu que la banque ayant financé le projet sollicite, en cas d’infirmation, que les emprunteurs restent normalement tenus envers elle selon les termes du contrat de prêt et, à défaut, en cas de confirmation de l’annulation de l’opération de vente donc du prêt accessoire (aucune discussion ni contestation n’intervenant sur ce point), le remboursement du capital débloqué qui n’a pas été amorti ; que l’établissement financier invoque, de surcroît, un préjudice substantiel lié aux frais divers de montage de dossier et financement et à la perte de chance de réaliser un bénéfice par la perception d’intérêts conventionnels librement consentis et acceptés, préjudice dont elle réclame indemnisation au notaire et à son assureur ;

Sur Quoi

Attendu que l’appel interjeté par le notaire et son assureur se trouve recevable, en dépit d’absence d’appel du vendeur – promoteur, dans la mesure où ils ont intérêt et, par conséquent, qualité à faire statuer sur le cadre juridique – vente en l’état futur d’achèvement ou non – dans lequel la vente a été passée comme à en faire juger la régularité ;

Sur la qualification de la convention de vente

Attendu qu’aux termes des articles 1601-1 du code civil, repris par l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitat, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que n’est donc pas une vente d’immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l’acquéreur un immeuble en cours de construction en l’état où il se trouve au moment de la signature de l’acte sous seing privé, avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l’acte authentique ; qu’encore, le critère de distinction entre une vente pure et simple et une vente d’immeuble à construire réside, dans le cas d’un immeuble à rénover, dans l’importance des travaux restant à accomplir ;

Attendu qu’il est acquis que le vendeur-promoteur avait fait établir un 'programme de réhabilitation : «Résidence Les Quais de l’Yèvre – XXX», comportant des clichés d’un état actuel et d’un état projeté et des plans d’aménagement 'en état futur', ainsi qu’un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; qu’il convient de relever l’existence d’un prévisionnel de près de 1.580.000 € pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700.000 €) était à la charge du promoteur ; que

ces travaux concernaient, selon l’architecte : les façades, la charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l’aménagement de la cour et des parkings, l’éclairage extérieur, le réseau d’assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d’escalier du bâtiment A ; qu’il est indiqué dans un courrier de l’architecte du 2 novembre 2008 que les travaux dits 'de réseaux’ incombaient également au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l’égout, EDF et Télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; que le coût des travaux à la charge des acquéreurs, au regard du prix des lots acquis, démontre que ces travaux, nécessaires à la destination de l’immeuble, étaient très importants et qu’ils en modifiaient substantiellement l’aménagement intérieur ; que le promoteur avait fait les formalités nécessaires pour l’obtention d’un permis de construire et devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l’immeuble, permettant de caractériser sa division, d’aménager l’essentiel des communs, d’assurer l’accessibilité à l’immeuble, de distribuer les fluides, d’en assurer l’assainissement et la mise hors d’eau ; que, sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s’agissait bien d’immeuble à construire ;

Attendu, certes, que le compromis de vente sous seing privé intervenu entre les parties dispose que la présente vente est réalisée dans l’état, les parties en présence en ayant parfaitement connaissance ; qu’il comporte cependant, dans un encadré spécial, intitulé : «somme à financer», le montant des travaux à réaliser, soit la somme non négligeable de 29.878 € et de 31.776 € à rapporter au prix de vente ; que l’acte authentique intervenu le 30 avril 2008 ne porte pas, quant à lui, la mention selon laquelle la vente est faite en l’état où l’immeuble se trouve ; que le premier juge en a justement déduit que la vente n’avait pas été faite : «en l’état», les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ;

Attendu, selon les textes susvisés, que la vente d’immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ; que, selon l’article 1601-3 du code civil, repris par l’article L 261-3 du code de la construction et de l’urbanisme, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et ce dernier étant tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ; que n’est pas assimilable à une vente en l’état de futur achèvement le contrat de vente d’immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l’acquéreur, l’engagement de construire par le vendeur constituant la «prestation caractéristique'' ;

Attendu que si cette prestation caractéristique ne figure pas expressément à l’acte de vente, il n’en demeure pas moins que, selon les documents pré-contractuels, les époux X ont fait l’objet, dans le temps de la réalisation de la vente, d’une 'étude personnalisée d’investissement immobilier’ au terme de laquelle les lots de l’immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage très précis des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d’oeuvre ; qu’enfin, le prix de vente incluait le foncier mais aussi ses aménagements(réseaux) ; que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le promoteur selon des plans réalisés par lui avant la vente, qu’il avait obtenu le permis de construire correspondant et qu’il avait également choisi les entreprises intervenantes ; qu’il est constant que les acquéreurs n’ont pas été en possession des plans de construction et des métrages correspondant aux travaux, ni n’ont signé les devis directement établis en leur nom par le promoteur ; qu’au regard de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’opération consistait bien en une vente en l’état de futur achèvement ;

Attendu que dans le cadre d’une 'VEFA', le promoteur doit se doter d’une garantie financière d’achèvement (GFA), répondant à l’obligation de l’Article L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation et donnant à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble serait garanti, le promoteur ayant, de plus, l’obligation légale de définir une date de livraison ; qu’il n’est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées (défaut de conformité aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du code de la construction et de l’habitation) et n’a pas les qualités et formes requises pour une vente en l’état de futur achèvement, en sorte que son annulation doit donc bien être prononcée ; qu’en conséquence de cette annulation, les époux X sont recevables à invoquer une créance au titre du prix d’acquisition outre les frais générés par la vente, les appels de fonds du syndic, les frais d’assurance des lots, l’imposition à la taxe foncière ; qu’ils ont, en outre, été privés des intérêts sur ces sommes qui étaient précédemment placées outre un préjudice moral imputable à la société PATRIMOINE CONSEIL, constitué de multiples désagréments ; qu’au regard des éléments du dossier, il apparaît à la Cour que le chiffrage retenu en première instance se trouve pertinent et mérite d’être confirmé ;

Sur la responsabilité et les demandes de l’établissement financier bailleur de fonds

Attendu que la responsabilité de la banque pour manquement à son devoir de conseil ne peut être recherchée que dans la sphère d’activité où s’exerce sa compétence ; qu’il ne lui appartenait pas de vérifier la teneur des relations contractuelles entre le vendeur et l’acquéreur, non plus que de contrôler l’élaboration et la régularisation d’un acte authentique, domaine spécifique de compétence du notaire ; qu’elle a vérifié que le prêt sollicité était bien causé et que l’immeuble vendu était parfaitement identifié ainsi que le prix de vente et le montant des travaux que l’emprunt devait permettre de régler ; que n’existait aucune disproportion manifeste entre les termes descriptifs des compromis et le montant du prêt sollicité pour achat d’ancien et travaux à usage locatif ; que c’est donc à juste titre que n’a pas été retenue, en première instance, la responsabilité bancaire ;

Attendu qu’il est acquis que le prêt consenti par la banque l’a été accessoirement au contrat de vente ; que, de manière non contestée, l’annulation de ce dernier entraîne la nullité du contrat accessoire de prêt ; que l’établissement financier se trouve pertinemment fondé, comme justement retenu en première instance, à réclamer le montant du capital débloqué qui n’a pas été amorti ; qu’il sollicite encore indemnisation de frais financiers ou de gestion et, plus encore, de la perte du gain qu’il pouvait espérer par le biais des intérêts conventionnels ; que, s’agissant de ce dernier chef, il ne peut s’agir que d’une perte de chance, en sorte que toute demande dont le montant résulterait mécaniquement de la perte des intérêts conventionnels serait manifestement excessive ; qu’au regard des éléments de la cause, des frais financiers et de dossier engagés, selon justificatifs, il apparaît à la Cour qu’en allouant une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, le premier juge a procédé à une appréciation pertinente qui mérite confirmation ; que l’équité ne commande pas de faire application, en faveur de la banque, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur la responsabilité de la société G B, syndic

Attendu que, s’il est reproché au syndic de n’avoir, à aucun moment, attiré l’attention des acquéreurs, devenus copropriétaires, sur la nécessité qui s’imposait, à l’évidence, d’engager une action en nullité, il n’entre pas dans les obligations du syndic de copropriété, même professionnel, de donner des consultations juridiques ; qu’à supposer que le syndic ait donné un tel conseil, force est de constater que ce conseil n’aurait pas évité aux acquéreurs de subir le préjudice qu’ils invoquent, de sorte qu’il n’est justifié d’aucun lien de causalité entre la faute et ce préjudice ; que, par

ailleurs, il appartenait bien au syndic de procéder, pour le compte de la copropriété, aux appels de fonds et qu’il ne peut lui être reproché, à ce titre, une faute puisqu’il s’agissait de l’exécution d’une obligation qui s’imposait à lui ; que si l’absence de dépenses liées à la copropriété a justifié que la créance des demandeurs à l’égard de la liquidation du promoteur soit majorée des appels de fonds émis par le syndic, ces sommes ne peuvent en revanche être mises à la charge du dit syndic, sous couvert d’une restitution qui ferait double emploi ; qu’il ne peut, enfin, être reproché au syndic son absence de diligences pour la continuation des travaux alors qu’il résulte des développements qui précèdent qu’une part significative de ces travaux étaient à la charge du promoteur qui s’est avéré défaillant, compte tenu de l’impossibilité de les financer, ce que le syndic ne pouvait garantir ; qu’il s’en suit que le syndic sera mis hors de cause ; que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application à son profit ou à son débit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu qu’il convient d’emblée d’observer que, pas plus que les multiples co-acquéreurs, les demandeurs initiaux n’ont eu le choix du notaire, visiblement imposé par le vendeur puisqu’il est acquis que toutes les ventes se sont déroulées devant la SCP SCATTOLIN, notaire instrumentaire installé à Y, donc connaissant parfaitement les faiblesses du marché immobilier de cette ville et la réputation des constructeurs locaux, sans qu’intervienne jamais un autre notaire qui aurait été le conseil particulier du cocontractant de la société PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE ;

Attendu que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire tenu, en outre, en tant que professionnel rémunéré du droit, d’assurer l’effectivité juridique de l’acte qu’il rédige, qui omet d’inviter les parties à conclure une vente d’immeuble à construire conforme à l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, en présence d’une rénovation lourde assimilable à la construction d’un immeuble ; qu’il ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d’ordre public qui s’imposaient dans le cadre juridique d’une vente d’un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l’objet d’une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; qu’il ne pouvait se méprendre sur l’importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, ni arguer du fait que l’acte n’en faisait aucune mention, puisqu’il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente, d’en tirer toutes les conséquences juridiques ; qu’il importe peu qu’il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu’il ait été ou non informé par son Ordre des risques de ce type d’opération, dès lors qu’en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d’instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d’ordre public qui s’imposaient à lui ; qu’en omettant d’inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n’a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d’une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s’est effectivement produit ; qu’il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever l’immeuble, alors qu’il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d’avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu’ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l’officier ministériel ne pouvait méconnaître ;

Attendu, en conséquence, que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ; que le mandataire liquidateur ne justifie pas que la SARL PATRIMOINE CONSEIL DU CENTRE subisse un préjudice lié à un manquement du notaire, l’annulation de la vente ayant pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente ; que, par ailleurs, en sa qualité de professionnelle de la construction, puisque c’était son objet social, il appartenait à cette société d’apporter loyalement les éléments permettant d’apprécier la nature de l’opération ; qu’il n’y a donc lieu de faire droit à la demande du mandataire en ce qu’elle tend à voir le notaire et son assureur la garantir des conséquences de l’annulation ; que la procédure ne présentant aucun caractère abusif, le notaire et son assureur seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’équité commande seulement qu’il soit fait droit à la demande des époux X sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile à hauteur de 3.000 € ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme en tout point la décision déférée ;

Ajoutant,

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à autres dommages-intérêts ;

Condamne la SCP SCATTOLIN-Z, notaire et son assureur, les MMA ASSURANCES à verser aux époux X une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP SCATTOLIN-Z, notaire et son assureur, les MMA ASSURANCES aux dépens d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. GAUTIER, Président de Chambre, et par M^me A, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. A B. GAUTIER