SA/DD

XXX

SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES

SCP AVOCATS CENTRE

SCP GERIGNY & Associés

SCP SOREL & Associés

M^e Bénédicte LARTICHAUX

M^e Maeva DURET

M^e Malika GERIGNY

LE : 03 SEPTEMBRE 2015

COUR D’APPEL DE BP

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2015

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 13/01237

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BP en date du 16 Mai 2013

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me BJ V

née le XXX à XXX

XXX

18300 CM SATUR

— M. AR X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

— M^me AX AY épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

— M. AR A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

03 SEPTEMBRE 2015

N° /2

— M^me AC AD épouse A

née le XXX à PARIS

XXX

XXX

— M. AV J

né le XXX à XXX

XXX

18300 CM SATUR

— M^me AE J

née le XXX à XXX

XXX

18300 CM SATUR

— M. AA L

né le XXX à XXX

XXX

XXX

— M^me BH L

née le XXX à XXX

XXX

XXX

— M^me AE BC épouse K

née le XXX à XXX

XXX

XXX

— M. BZ K agissant ès qualités d’héritier de M. BF K décédé le XXX

né le XXX à XXX

XXX

XXX

03 SEPTEMBRE 2015

N° /3

— M. BV K agissant ès qualités d’héritier de M. BF K décédé le XXX

né le XXX à BP (CHER)

XXX

XXX

— M. AN K agissant ès qualités d’héritier de M. BF K décédé le XXX

né le XXX à BP (CHER)

XXX

XXX

— M^me AG K agissant ès qualités d’héritière de M. BF K décédé le XXX

née le XXX à XXX

XXX

XXX

— Association F AM (Association Foncière Libre BP AM), agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

— SCI DJ4B, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

— SCI BOP, agissant poursuites et diligences de ses co-gérants domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentés par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant par M^e X SIMONET, avocat au barreau de PARIS, membre de la SELARL ISGE & Associés

APPELANTS suivant déclaration du 01/08/2013

03 SEPTEMBRE 2015

N° /4

II – M^e AR AS ès qualités d’administrateur judiciaire de la SAS BARON BONIVIN

XXX

XXX

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 11 septembre 2013, 30 octobre 2013 remis à personne habilitée, 27 décembre 2013 remis à l’étude d’huissier, 30 décembre 2013, 16 janvier 2014, 24 février 2014, 28 avril 2014, 22 mai 2014, 12 novembre 2014 et 13 mai 2015 remis à personne habilitée

INTIMÉ

III – M^e BX BY ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL BATIPIERRE

XXX

XXX

XXX

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 6 septembre 2013, 28 octobre 2013, 6 janvier 2014, 16 janvier 2014, 17 mars 2014, 28 avril 2014, 26 mai 2014, 12 novembre 2014 et 15 mai 2015 remis à personne habilitée

INTIMÉ

IV – SELARL HUMEAU en qualité de successeur de M^e CL CM CN, ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société JC BATIMENT ICREA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

69 cours National

XXX

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 9 septembre 2013 remis à personne habilitée, 2 janvier 2014, 17 janvier 2014, 6 mai 2014, 12 novembre 2014 remis à l’étude d’huissier et 13 mai 2015 remis à personne habilitée

INTIMÉE

03 SEPTEMBRE 2015

N° /5

V – Compagnie d’assurances LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

— SCP Y – I ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL AI C, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

Représentées par M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BP, postulant

plaidant par M^e Martine MEUNIER, avocat au barreau de TOURS, membre de la SCP CMB & Associés

INTIMÉES

VI – SELARL CD O ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de M. N et de la SARL CABINET N, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant par M^e Alain TANTON, membre de ladite SCP

INTIMÉE

VII – SAS BARON BONIVIN, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

XXX

18028 BP

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 5 septembre 2013, 7 novembre 2013, 27 décembre 2013, 17 janvier 2014, 29 avril 2014, 13 novembre 2014 et 13 mai 2015 remis à personne habilitée

INTIMÉE

03 SEPTEMBRE 2015

N° /6

VIII – SCP BL BM ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SAS BARON BONIVIN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

18000 BP

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 5 septembre 2013, 5 novembre 2013, 2 janvier 2014, 17 janvier 2014, 14 février 2014, 29 avril 2014, 23 mai 2014, 13 novembre 2014 et 13 mai 2015 remis à personne habilitée

INTIMÉE

IX – SARL BP BQ, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

18000 BP

Représentée par la SCP GERIGNY & Associés, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant par M^e Patrick GERIGNY, membre de ladite SCP

INTIMÉE

X – Société MMA U, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

14 boulevard Marie et BV Oyon

XXX

Représentée par la SCP SOREL & Associés, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant pas M^e Pierrick SALLE, membre de ladite SCP

INTIMÉE

XI – SAS DEFRETIN INGENIERIE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par M^e Bénédicte LARTICHAUX, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant par M^e Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

03 SEPTEMBRE 2015

N° /7

XII – SA CO ASSURANCES U agissant en qualité d’assureur de la SARL LE W, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par M^e Maeva DURET, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant par M^e Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

XIII – SA AXA FRANCE U venant aux droits de la société AXA COURTAGE agissant en sa qualité d’assureur des sociétés T AL et T BA, agissant poursuites et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée par M^e Malika GERIGNY, avocat au barreau de BP, postulante

plaidant par la SELARL X ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

IX – Société BD BE venant aux droits des sociétés T AL et T BA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées suivant actes d’huissier des 16 septembre 2013 remis à personne habilitée, 4 novembre 2013, 30 décembre 2013 remis à l’étude d’huissier, 13 février 2014, 28 avril 2014, 22 mai 2014, 20 juin 2014, 3 novembre 2014, 12 novembre 2014, 17 novembre 2014, 26 novembre 2014 remis à personne habilitée, 13 mai 2015 remis à l’étude d’huissier et 20 mai 2015 remis à personne habilitée

INTIMÉE

03 SEPTEMBRE 2015

N° /8

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DECOMBLE, Premier Président chargé du rapport, en présence de M^me POUGET, Conseiller, en présence de M^me D, Auditrice de Justice.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DECOMBLE Premier Président

M^me LE MEUNIER Conseiller

M^me POUGET Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me E

***************

ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Le 22 décembre 2000, les copropriétaires de l’immeuble du XXX à BP, acquéreurs auprès de la SARL T BA, créent l’F AM dont l’objet est la restauration de l’immeuble.

La réalisation des travaux est confiée à trois acteurs principaux :

— M. BN N, exerce sous la dénomination sociale de la SARL N, nommé directeur de l’F, en qualité de maître d’ouvrage délégué (la SARL N est placée en liquidation judiciaire le 22 août 2012 et la Selarl O est mandataire liquidateur judiciaire),

— la SARL AI C, architecte, maître d’oeuvre, placée en liquidation judiciaire et la SCP Y& I, mandataire liquidateur judiciaire, assurée par la MAF

— l’EURL Z, devenue la SARL DE W puis SARL DEFRETIN INGENIERIE, sous-traitant chargé par C de l’exécution et de la surveillance du chantier, assuré par le CO,

— la SOCOTEC, contrôleur technique,

et diverses entreprises du bâtiment.

Le budget initial des travaux établi à partir des devis préparés par M. C, est voté en assemblée générale de l’F et s’élève à 665.163,89 €.

Des avenants aux marchés s’ajoutent et portent le coût final à 753.068,13 €.

Les travaux qui ont débuté en octobre 2002 et devaient s’achever en mai 2003 ne sont jamais terminés et le chantier est abandonné, entraînant des dégradations et contraignant à la condamnation totale de l’accès à l’immeuble.

Le 24 novembre 2005, par ordonnance de référé, le Président du Tribunal de grande instance de BP, désigne M. M en qualité d’expert.

En juillet 2009, l’expert dépose son rapport, qui met en évidence notamment :

— un budget de travaux en 2001 totalement erroné ( presque 3 fois trop faible),

— coût estimé au ratio intenable compte tenu du standing lié aux contraintes de la loi Malraux,

— 'il est très surprenant que N et T, des professionnels de l’AL, spécialistes et rodés aux montages loi Malraux, aient validé un chiffrage totalement erroné et se soient basés sur des budgets prévisionnels totalement irréalistes’ ( Rapport p 35-36).

Il estime que :

1) les retards à la livraison résultent de :

— un mauvais chiffrage par C de l’opération,

— la validation des budgets par T et N,

— l’impossibilité de passer tous les marchés (menuiserie …),

— l’absence de sondage avant projet par le MOE,

— l’absence de diagnostic structurel de l’immeuble avant démarrage des lots au niveau des planchers… entraînant des travaux supplémentaires, et des solutions inadaptées…,

— l’absence de planning prévisionnel contractuel entre les entreprises,

— l’organisation défectueuse du chantier …

2) les malfaçons résultent de :

— défaut de coordination de certains lots (planchers, escaliers, portes linteaux …),

— défauts de réalisation (chape, pans de bois …),

— l’ absence de CET qui aurait pu éviter des erreurs,

— l’absence de contrôle qualitatif de la MOE

L’expert propose enfin des partages de responsabilité entre les organisateurs du chantier et les propriétaires.

****************

Fin décembre 2009, l’F et les copropriétaires saisissent le Tribunal de grande instance de BP de demandes en condamnations des acteurs du chantier au paiement in solidum des sommes de :

—  1.129.131,36 HT pour les travaux de reprise,

—  80.000 € HT d’honoraires annexes de maîtrise d’oeuvre, coordonnateur OPC, SPS et contrôleur technique,

—  18.000 € HT de surcoût d’CP dommage-ouvrage,

—  64.118 € HT de perte de la subvention ANAH.

Chacun des copropriétaires demande des sommes au titre de la perte de loyers et du remboursement des taxes foncières.

Ensemble, l’F et les copropriétaires demandent la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 30.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et le coût de l’expertise.

---

Par jugement du 16 mai 2013, le Tribunal de grande instance de BP :

— déclare irrecevable l’F en sa demande,

— déclare irrecevables les conclusions déposées par la SARL N,

— met hors de cause la MMA, en qualité d’assureur de la société BP BQ,

— déclare irrecevables, pour défaut de déclaration de créance, les demandes dirigées contre les entreprises placées en liquidation judiciaire : Sarl AI C, Sarl N, Sarl ICREA, Sarl BATIPIERRE,

— dit que la SARL N a concouru pour 15 à 20 % du dommage sans recours pour les propriétaires du fait de l’extinction de leurs créances et déboute la SARL N et M N de leurs demandes reconventionnelles,

— déboute les propriétaires de leurs demandes contre :

— T AL et son assureur AXA,

— SAS DEFRETIN INGENIERIE venant aux droit de l’ EURL DECHOZE et leurs assureurs,

— dit que la SARL AI C a concouru pour 35 % des dommages subis par les propriétaires,

— dit que la MAF doit garantir la SARL AI C et condamne la MAF à :

=> indemniser les propriétaires à concurrence de leurs quantièmes, à hauteur de 322.041, 99 € au titre des fautes contractuelles de la SARL AI C et à hauteur de 10.913,29 € au titre des malfaçons ;

=> payer les sommes suivantes à chacun des propriétaires au titre respectivement de la perte des loyers et de la taxe foncière :

SCI DJ4B …………………………………….: 28.623,08 € et 1.841,66 €

M. et Madame X……………….: 8.412,31 € et 101,43 €

M. et Madame V…………….: 8.672,47 € et 873,91 €

M. et Madame A……………….: 5.203,48 € et 249,41 €

SCI BOP, M. P……………..: 11.794,60 € et 571,58 €

M. et Madame J………….: 11.794,60 € et 624,75 €

M. et M^me L…………: 10.407,01 € et 711,23 €

M. et Madame K………………….: 7.024,84 € et 348,14 €

— au titre des malfaçons, le Tribunal de grande instance condamne :

=> la société BARON BONIVIN à payer aux propriétaires à hauteur de leurs quantièmes, la somme de 10.597,87 €,

=> la SARL BP BQ à payer aux propriétaires à hauteur de leurs quantièmes, la somme de 2.670,67 €,

— dit que ces condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— condamne la MAF à payer aux propriétaires la somme de 7.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

**************

L’ F AQ et les propriétaires relèvent appel du jugement.

Par conclusions du 15 mai 2015, ils se désistent de leur appel à l’encontre d’une partie intimée et le maintiennent contre :

— SA T BA et SA AXA FRANCE venant aux droits de SA AXA COURTAGE, assureur de SA T AL.

— SCP SILVESTRE& I, mandataire liquidateur judiciaire de la SARL AI C et la MAF, assureur de la SARL AI C,

— M. BN N à titre personnel et la Selarl O, mandataire liquidateur judiciaire de la SARL Cabinet N,

— SARL BP BQ et SA MMA U , assureur de la SARL BP BQ,

— SAS DEFRETIN INGENIERIE venant aux droits de la SARL LE W et CO CP U assureur de la SARL LE W,

L’F AQ demande la réformation en ce qu’elle a été déclarée irrecevable.

Ensemble, l’F AQ et les propriétaires demandent l’infirmation partielle du jugement et la condamnation des intimés à leur payer la somme de 12.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

****************

En réplique,

1) la MAF, assureur de la SARL AI C et la SCP SILVESTRE & I, mandataire liquidateur judiciaire de la SARL AI C, par conclusions du 1^er décembre 2014,demandent la confirmation du jugement et par appel incident sollicitent le rejet de toutes les demandes des appelants, sauf à titre subsidiaire, à limiter les indemnisations en se fondant sur le rapport de la société B2M ECONOMISTE s’agissant des malfaçons et non-façons et les pertes des loyers au vu du rapport de l’expert-comptable G H,

2) M. BN N et la Selarl O, mandataire liquidateur judiciaire de la SARL Cabinet N, par conclusions du 23 décembre 2013, demandent la confirmation du jugement et dire que M. N ni la SARL Cabinet N n’ont commis de faute, et la condamnation des appelants à payer à la Selarl O es qualités, la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

3) DEFRETIN venant aux droits de la SARL DE W et CO CP U assureur de la SARL DE W par conclusions du 6 novembre 2014, soutiennent que :

— la SARL DE W n’est pas intervenue sur le chantier et demande sa mise hors de cause ainsi que celle de son assureur CO et demandent la condamnation des appelants à lui payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

4) MMA U, assureur de la SARL BP BQ, par conclusions du 13 mai 2015, demande sa mise hors de cause en qualité d’assureur de la SARL BP BQ avec laquelle elle n’a aucun contrat, et de condamner les appelants à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

5) AXA FRANCE, assureur de SA BD BE venant aux droits de T AL, par conclusions du 9 avril 2015, demande :

— la confirmation de l’irrecevabilité de l’F,

— l’irrecevabilité de sa mise en cause pour la première fois en appel au motif qu’T AL n’a pas été présente à l’expertise et comparu en 1^er instance

— sa mise hors de cause au motif que :

1) la police n° 205162003726 est souscrite par la Compagnie Nationale des Professionnels du BA et de l’intermédiation financière devenue Chambre des Indépendants du BA, avait effet concernant T BA jusqu’au 1^er janvier 2004 du fait de la résiliation par le souscripteur le 31 décembre 2012,

2) la garantie était de 12 mois, a expiré largement avant le 29 décembre 2009 (assignation),

3) un plafond de garantie de 457.347,05 € par sinistre et une franchise,

4) l’exclusion de garantie de l’activité de promoteur AL et marchand de biens, effectivement exercée par T AL,

Au fond, elle fait valoir notamment que :

— les appelants ne démontrent pas une faute en lien de causalité avec les préjudices,

— T ne peut avoir commis un manquement pour avoir 'validé le chiffrage',

— aucune critique n’a été formulée entre 2000 et 2009 contre T ,

— constater que le gérant de la SCI DJ4B, appelante, est aussi gérant d’T AL,

— l’expert a émis des avis de nature juridique qui sont inopposables.

— le préjudice allégué par les appelants est incertain, aléatoire, fluctuant et totalement excessif et confirmer le jugement qui les déboute,

Elle demande à la cour de :

— débouter la MAAF et le mandataire liquidateur judiciaire de la SARL AI C de son appel en garantie,

— condamner in solidum, les appelants à lui payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉCISION

I- Sur la recevabilité des actions et interventions

1) Sur la recevabilité de l’action de l’F

Il résulte des termes de l’article 59 de la loi ALUR du 24 mars 2014 que 'l’article 60 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complété par un alinéa ainsi rédigé : ' Par dérogation ( …) les associations syndicales libres qui ont mis

leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée'.

En l’espèce, les statuts de l’F ont été modifiés par acte notarié rédigé le 26 mai 2014 par Maître Léger, notaire associé à BP, et ont été publiés au J.O. du 2 août 2014.

En l’état, la décision d’irrecevabilité de l’action de l’F étant constituée par le jugement frappé d’appel, la mise en conformité des statuts avec les dispositions de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 qui est intervenue le 26 mai 2014, permet à l’F de recouvrer ses droits mentionnés à l’article 5 de ladite ordonnance.

Dès lors, la décision d’irrecevabilité prise par le premier juge sera réformée.

2) Sur la recevabilité de l’appel formé contre la SARL BD BE

Il ressort des Extraits Kbis produits aux débats que :

— la SA T AL, dont le nom commercial était 'JACQUES COEUR AL', a été créée et enregistrée au RCS de BP le 2 mai 1997 puis radiée le 11 décembre 2002 à l’occasion d’un transfert à Limoges.

— la SA T AL a été immatriculée au RCS de LIMOGES le 28 novembre 2002, avec indication d’un siège social XXX à XXX

— le 13 décembre 2002 la SA BE T dont l’administrateur est 'BD BE’ est immatriculée au RCS de LIMOGES,

— le 23 avril 2008, avec effet à compter du 01/04/2008, la SARL T AL prend la dénomination BD BE.

Les actes de vente passés devant Maître BERGERAULT, notaire à BP les 29 octobre 2001 et 22 décembre 2000 par les propriétaires en cause, 'acquéreurs', sont tous établis avec la SARL T AL, en qualité de 'vendeur'.

L’assignation en référé du 24 septembre 2005 et l’ordonnance qui désigne l’expert M visent 'SA BE T’ XXX, dénomination reprise par l’expert dans son rapport.

L’assignation au fond devant le Tribunal de grande instance de BP et le jugement ont été rendus et notifiés aux Sociétés T AL et T BA et à leur assureur AXA FRANCE.

L’appel formé le 1^er août 2013 par l’F est dirigé contre 'la société BD BE venant aux droits des sociétés T AL et T BA inscrite au RCS de Limoges'.

Il résulte des pièces et notamment des Extraits K bis que les sociétés T AL T BA ET BD BE appartiennent ou sont dirigées et gérées par les mêmes personnes, ont la même adresse du siège social au XXX à Limoges, ainsi que la même activité qui est soit très largement dénommée 'prestations aux entreprises’ soit plus précisément : 'conseil en gestion du BA audit financier fiscal juridique successoral commercialisation et courtage en produits d’assurances transactions sur immeubles et fonds de commerce'.

Dès lors l’appel formé contre BD BE est parfaitement recevable au regard des dispositions de l’article 547 du code de procédure civile.

3) Sur la demande de mise hors de cause d’AXA FRANCE U

L’assureur de BD BE soutient en premier lieu que sa garantie a cessé à compter du 1^er janvier 2004 par l’effet de la lettre du 26 novembre 2003 que lui a adressé la Chambre des Indépendants du BA notifiant son refus de la proposition de renouvellement et demandant la résiliation.

Il ajoute que l’article 5 du contrat collectif souscrit par la CNPP auprès d’AXA FRANCE U, dénommé 'Exclusions', précise que 'Sont seuls exclus de la garantie (…) : L’exercice d’activités de promotion immobilière, de marchands de biens, de gestion immobilière (…)'.

En l’espèce, la cour relève que d’une part, la 'réclamation’ qui lui a été adressée est postérieure au 1^er janvier 2004, date de résiliation du contrat d’CP CNPP, et que d’autre part, la société BD BE qui vient aux droits d’T AL est recherchée dans le cadre de son activité commerciale déclarée de commercialisation immobilière, voire 'promotion immobilière’ ou 'marchand de biens’ qui est précisément exclue de sa garantie.

Dans ces conditions, l’exclusion de garantie est justement invoquée par l’assureur AXA FRANCE U.

4) Sur la demande de mise hors de cause de CO en qualité d’assureur de la SAS DEFRETIN venant aux droits de l’EURL Z

Il résulte des pièces produites que :

— le 2 janvier 2002, M. CB Z et son épouse ont vendu à M. BT BU agissant pour le compte de la SARL DE W, le fonds de commerce de son 'cabinet professionnel', l’article 6 du contrat prévoyant notamment que 'le cessionnaire prendra à son compte les commandes d’études, marchés et plus généralement les contrats relatifs à l’exploitation du 'Cabinet Z’ passé par le vendeur, sous réserve de l’acceptation des co-contractants concernés par lesdits commandes, marchés et contrats (…)'.

— le 21 décembre 2006, la SARL DE W a cédé son fonds de commerce à la SAS DEFRETIN INGENIERIE dont l’origine de propriété est précisée au contrat comme provenant '2° pour partie acquis auprès de M. CB Z, aux termes d’actes sous seings privés en date du 2 janvier 2002 (…)'.

La cour constate que le contrat de sous traitance a été signé à une date très postérieure à celle de la vente du fonds de commerce par les Epoux Z à la SARL DE W du 2 janvier 2002, puisque le contrat litigieux a été signé le 30 septembre 2002 entre la SARL N et l’EURL Z.

Il en résulte que l''EURL Z’ n’est pas assimilable aux 'Epoux Z’ puisque les dates ci-dessus relevées excluent toute possibilité de transmission du contrat de sous traitance relatif au chantier AM à la SARL DE W et par conséquent à la SAS DEFRETIN INGENIERIE.

En outre, il résulte de l’examen des mentions relatives aux adresses des Epoux Z d’une part et de l’ EURL Z d’autre part, qu’elles sont manifestement distinctes, les premiers étant domiciliés à CM Jouvent alors que L’EURL Z est située à Limoges.

Dès lors, la demande de mise hors de cause de l’assureur CO, recherché en qualité d’assureur de la SAS DEFRETIN INGENIERIE ou de la SARL DE W venant aux droits de l’EURL Z est justifiée.

5) Sur la demande de mise hors de cause de MMA U, en qualité d’assureur de l’ EURL BP BQ et de la SAS DEFRETIN INGENIERIE

La cour constate que l’F AM et les propriétaires réitèrent en cause d’appel leur demande à son encontre sans aucune démonstration de l’erreur éventuelle d’analyse du premier juge.

Dès lors, il convient de confirmer par adoption des motifs du jugement déféré, cette mise hors de cause de la MMA U en ce qu’elle a été assignée en qualité d’assureur de l’EURL BP BQ.

S’agissant de la mise en cause de MMA U en sa qualité d’assureur de la SAS DEFRETIN INGENIERIE, la cour usera à l’égard de MMA U du même raisonnement qu’elle a exposé ci-dessus relativement à l’assureur CO pour en déduire que la SAS DEFRETIN INGENIERIE ne peut en quelque façon que ce soit être assurée à l’égard des activités initiées par l’EURL Z.

En conséquence, la mise hors de cause de MMA U prononcée par le Tribunal de grande instance de BP sera confirmée.

II- Sur les responsabilités des intervenants

La cour observe en préliminaire que s’il ressort des analyses de l’expert judiciaire que l’opération immobilière et financière a été de fait montée par un trio composé des personnes, 'professionnels de l’AL, spécialistes et rôdés aux montages Loi Malraux (…)' qui sont les responsables des sociétés T AL, SARL N, et l’F AM, il n’existe cependant pas d’éléments suffisamment circonstanciés permettant d’identifier des responsabilités personnelles des gérants des sociétés et structures juridiques en cause indépendamment de leurs interventions es qualités de représentants desdites structures sociales.

A – Sur la responsabilité de la SA BD BE venant aux droits de T AL

Il ressort des pièces produites que la Société T AL a diffusé une plaquette de commercialisation des locaux de l’immeuble situé XXX à BP, dans laquelle elle se présente elle même, comme 'BE spécialisé dans le conseil en gestion de BA, les assurances et la tutelle et se positionne comme le partenaire à part entière de toute personne souhaitant optimiser son avenir dès lors qu’il s’agit de BA ou d’assurances grâce notamment : à d’importantes capacités d’expertise en interne, à l’intégration de professionnels issus des milieux les plus pointus de la finance et de la fiscalité, à des prestations de services associés (audit et diagnostic …)'.

L’Hôtel particulier AQ est choisi dans la présentation du projet de défiscalisation comme constituant un ' nvestissement avec travaux de rénovation déclarés d’utilité publique ou prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur du BA', les 'CONDITIONS de 'l’achat d’un immeuble à usage d’habitation’ étant expressément mentionnées :

— 'restauration complète de l’immeuble,

— 'engagement de location non meublée à usage de résidence principale du locataire pour une durée d’au moins 6 ans,

— 'la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant achèvement des travaux',

Si comme l’a estimé le premier juge, la responsabilité de T AL ne peut être retenue en sa qualité de vendeur de l’immeuble et donc sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, il n’en demeure pas moins établi que cette société s’est par ailleurs engagée positivement en sa qualité de commerçante en produits immobiliers en promettant et en garantissant dans le cadre de la 'plaquette’ de présentation de l’opération de l’ Hôtel AQ à BP, des bénéfices substantiels en termes de défiscalisation initiés par la Loi Malraux.

Dès lors, la responsabilité de BD BE résulte de la démarche commerciale d’T AL à l’égard de chacun des acquéreurs destinataires de promesses et d’agissements de nature à induire ceux qui ont acquis des locaux à souscrire des engagements alors que les conditions de la promesse qui leur a été faite n’ont pas été réalisées malgré la garantie donnée par T AL.

En effet pour bénéficier des conditions de mise en jeu de la défiscalisation, les nouveaux propriétaires devaient mettre en location leur bien pour 6 ans dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Or, il n’est pas sérieusement contestable que la principale difficulté rencontrée dans la réalisation des travaux de rénovation que l’expert judiciaire a mis en évidence, consiste dans la sous évaluation flagrante du budget de ces travaux, alors que cette évaluation erronée a été validée par T AL et le Cabinet N.

L’expert ajoute que 'pour ne pas pénaliser le chantier et donc l’opération tant sur le plan technique que fiscal, il aurait été nécessaire de prévoir dès la confirmation du budget insuffisant, une réunion entre la maîtrise d’oeuvre et la maîtrise d’ouvrage pour décider au plus vite d’adopter une stratégie constructive face à un chiffrage totalement erroné afin de remettre sur les rails ce projet (…) Il en ressort que la maîtrise d’ouvrage déléguée et la maîtrise d’oeuvre n’ont pas mis en oeuvre les moyens pour redresser la situation et par leur non réactivité, ont conduit l’opération à l’échec.

Avant la DROC, au regard des dates de PC, de l’AG du 21/11/01, on peut considérer que le retard au démarrage est dû principalement à une commercialisation tardive des derniers lots.'

Cependant, il convient de prendre en considération la position particulière de l’F qui, lors de l’ assemblée générale de l’F du 22 décembre 2000, a délégué sa qualité de 'maître d’ouvrage’ à M. BN N et a également nommé ce dernier 'Directeur de l’F' pour une durée de 3 ans.

Dès lors, l’F, qui a nécessairement accepté, par l’effet de la délégation, la sous-estimation du budget initial, n’est donc pas recevable à réclamer réparation des conséquences qu’elle a non seulement acceptées par 'délégation', mais en outre validé par l’assemblée générale du 21 novembre 2001 qui a expressément accepté l’augmentation du budget initial pour le porter de 3.080.986 € à 6.151.786 € sur proposition de M. BN N.

En conséquence, le jugement qui met hors de cause BD BE sera réformé d’une part, et d’autre part, les demandes en réparation présentées par l’F et les propriétaires dirigées contre T AL seront rejetées.

B – Sur la responsabilité personnelle de M. BN N, en qualité de 'maître d’ouvrage délégué'

L’expert M relève que M. BN N n’a 'A aucun moment joué son rôle de garde-fou’ face aux dérives inexplicables et inacceptables'.

Il ajoute que 'pour son rôle de MOD et Directeur de l’ F, et qui à ce double titre devait valider les travaux, aurait du venir sur place compte tenu des dérapages du planning et que le délai annoncé par M. Z pour faire ce chantier en 2004 n’est pas du tout réaliste.

Pour toutes ces raisons, M. N, à son titre professionnel de la maîtrise d’ouvrage déléguée et Président de l’F, ayant l’habitude de mener des opérations de ce type, ne peut être exonéré de responsabilité, bien au contraire.'

Le Tribunal de grande instance de BP a considéré que si les manquements retenus par l’expert judiciaire contre le Cabinet N étaient fondés, l’action de l’F et des propriétaires n’était cependant pas recevable.

La cour constate qu’en l’état de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL N et de M. BN N, l’action est en effet irrecevable.

S’agissant de la responsabilité personnelle de M. BN N, force est de constater que ce dernier est toujours intervenu en sa qualité de 'gérant’ de la SARL N comme en attestent tant les courriers échangés que les termes des délibérations de l’assemblée générale de l’F.

En l’état, il n’existe donc aucun élément permettant d’établir que M. BN N soit intervenu de façon extérieure à son activité professionnelle et de façon individuellement distincte de la forme juridique de la SARL N.

Dès lors, l’action dirigée contre M. BN N sera déclarée irrecevable et en tout cas mal fondée et le jugement sera confirmé.

C – Sur la responsabilité de la SARL C, en qualité de 'maître d’oeuvre'

La SARL AI C, société d’architecture, est liée par contrat du 8 janvier 2001, avec l’F AM qui lui a confié la maîtrise d’oeuvre du chantier de l’Hôtel AM.

En l’état du jugement qui fixe sa part de responsabilité à hauteur de 50 % homologuant ainsi la proposition de l’expert judiciaire, la cour constate que cette décision n’est pas contestée en elle même, mais que l’assureur de la SARL C, la MAF, et la SCP Y-I liquidateur judiciaire de la SARL C, font valoir ensemble que la responsabilité en qualité de maître d’oeuvre, incombe exclusivement à l’EURL CB Z, dénommé ' maître d’oeuvre d''exécution’ (MOE) en vertu du contrat de sous traitance du 30 septembre 2002.

En effet, en vertu de ce contrat de sous traitance, la SARL AI C a confié une partie des missions qu’elle avait reçues de l’F AM à l’EURL CB Z, soit les prestations ACT, VISA, DET et S.

La cour confirmera, par adoption des motifs pertinents et circonstanciés du premier juge, le jugement qui retient et détermine la part de la responsabilité directe de la SARL C à l’égard de l’F AQ et des propriétaires, au motif que la SARL C n’a pas officiellement dénoncé au maître d’ouvrage délégué, la SARL N, le contrat de sous traitance qu’elle a signé avec l’EURL Z.

D – Sur la responsabilité de la SAS DEFRETIN INGENIERIE qui vient aux droits de l’EURL CB Z, sous traitant de la SARL C

Il résulte de l’analyse ci-dessus du contrat du 2 janvier 2002 entre les Epoux Z et la SARL DE W d’une part, et 21 décembre 2006 entre la SARL DE W et la SAS DEFRETIN INGENIERIE d’autre part, qu’il n’existe pas de lien juridique permettant de relier l’activité de l’ EURL Z dans le cadre du contrat de sous traitance conclu avec la SARL AI C, avec la poursuite de l’activité par la SAS DEFRETIN INGENIERIE.

En conséquence, le jugement qui déboute les demandes dirigées contre la SAS DEFRETIN INGENIERIE doit être confirmé.

III – Sur le partage des responsabilités de l’acte de rénovation

A – Concernant le retard du chantier et les non réalisations consécutives

L’expert proposait de retenir un partage des responsabilités entre T AL, la SARL N, l’ EURL Z et la SARL C tant pour le retard que pour les non réalisations.

Le premier juge a cependant en outre, instauré un partage de responsabilité mettant 50 % à la charge de l’F et des propriétaires pour les non réalisations, estimant que ces derniers devaient assumer le retard du fait de l’absence de réactivité au cours de l’expertise, mais ne devaient pas supporter le surcoût dû aux errances de la conduite du chantier.

Eu égard à la décision ci-dessus rejetant l’action de l’F et des propriétaires contre T AL pris en la personne d’BD BE, la cour estime, au vu des éléments analysés par l’expert que le partage de responsabilité applicable seulement entre les intervenants, après déduction de 50 % restant à la charge de l’F et des propriétaires, est le suivant :

—  30 % à la charge de la SARL N, en sa qualité de maître d’oeuvre délégué,

—  50 % à la charge de la SARL C, chargée du suivi du chantier,

—  20 % à la charge de l’ EURL Z, sous traitant de la SARL C.

En définitive, les intervenants à l’exclusion de la SARL C en liquidation judiciaire, sont redevables in solidum envers l’F AM des sommes suivantes qui résultent de celles qui ont été retenues suivant le devis DESIRE produit devant l’expert et actualisé suivant l’indice BT01, soit 728.026,67 € TTC qui représentent 50 % de 1.456.053,34 € TTC au titre des travaux de reprise.

B – Concernant les malfaçons

Le jugement qui statue sur la répartition des responsabilités et arbitre les montants dus à ce titre n’est pas contesté en cause d’appel. Il sera confirmé.

IV- Sur l’indemnisation des autres préjudices

A – sur le préjudice financier au titre des honoraires annexes de maîtrise d’oeuvre, coordonnateur OPC, SPS et de contrôleur technique (125.107,49 € TTC)

La cour constate que si cette demande n’est étayée par aucune pièce ni aucun développement en cause d’appel, le rejet prononcé en

première instance n’est pas justifié pour autant puisqu’il s’agit, comme l’a relevé l’expert, d’un poste de dépense inéluctable dans la perspective de la nécessaire reprise des travaux. L’estimation avancée par l’expert de 80.000 € HT apparaît justifiée et sera donc retenue.

B – Sur le préjudice financier résultant du surcoût de l’CP dommages ouvrages (28.149,18 € TTC)

La cour constate également s’agissant de ce poste de demande, que cette l’F AQ ne fournit aucune pièce ni aucun développement en cause d’appel. Cependant, la nécessité d’envisager à terme la reprise des travaux pour ne pas laisser perdurer cette situation, justifie l’allocation d’une somme que la cour arbitre à 25.000 € HT.

C – Sur l’indemnisation résultant de la perte de la subvention de l’ANAH (32.788,33 €)

En cause d’appel, l’F présente à nouveau sa demande d’indemnisation au titre de la perte de cette subvention et soumet à la cour la lettre datée du 15 juin 2007 dans laquelle la Délégation locale du Cher de l’ANAH indique au Président de l’F AQ que la subvention est retirée au motif que : 'pour des raisons liées à des délais d’achèvement des travaux vous avez informé la délégation par courrier du 14/05/2007, que vous ne donnez pas suite à votre demande'.

Cette notification ouvrait droit à l’F d’exercer des recours qui n’ont pas été exercés.

Force est de constater que l’F AQ n’était certes plus en mesure d’exercer les recours gracieux ou contentieux puisqu’elle ne pouvait avancer à cette époque, une quelconque date d’achèvement du chantier.

Dès lors, si la perte de chance de percevoir cette aide des fonds publics peut être imputée même indirectement aux intervenants, elle doit cependant être supportée pour 50 % par l’F AQ elle même comme pour l’ensemble des non réalisations.

Dans ces conditions, le jugement qui rejette intégralement cette demande doit être réformé et il sera alloué la somme de

32.788,33/2 = 16.394,16 € à l’F AQ.

D – Sur l’indemnisation de la perte des loyers et de la taxe foncière pour chaque propriétaire

Les loyers devant être perçus à compter de l’achèvement des travaux ainsi que le coût des taxes foncières dues par les propriétaires sont légitimement réclamés aux responsables de l’échec de l’opération, sous réserve d’imputer la part revenant à l’F elle même qui est de 50 %.

La cour estime que l’abattement forfaitaire demandé par la MAF, assureur de la SARL C à partir de l’analyse faite par son expert M. G- H n’est pas transposable aux faits de l’espèce et sera donc écarté.

Dès lors, il reviendra à chacun des propriétaires suivants la somme suivante actualisée au 31 décembre 2014, respectivement au titre des loyers et des taxes foncières :

M. et M^me L..: 91.342,55 €/2 + 8.839 € /2 = 50.090,77 €

M. et Madame A………: 45.671,56 €/2 + 3.933 € /2 = 24.802,28 €

M. et Madame K………..: 61.657,20 €/2 + 5.288 € /2 = 33.472,66 €

M et Madame X………: 73.835,37 €/2 + 1.467,32 € /2 =37.651,34€

SCI DJ4B………………………..: 251.193,53 €/2 + 25.882 € /2 = 138.537,76€

M. et Madame V….: 76.119,34 €/2 + 6.548 €/2 = 41.333,67 €

SCI BOP, M. P…..:103.522,82 €/2 + 8.680€ /2 = 56.101 €

M. et Madame J: 103.522,82 €/2 + 9 502 €/2 = 56.512 €

V- Sur les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à la nécessité pour l’F AQ de faire valoir ses moyens et prétentions jusqu’ en cause d’appel, il lui sera allouée la somme de 8.000 €.

Par ailleurs, considérant l’absence de fondement des mises en causes des assureurs, AXA FRANCE, MMA U et CO CP U, il leur sera alloué à chacune la somme de 1.000 €.

Il sera alloué également la somme de 1.000 € à la Selarl O mandataire liquidateur judiciaire de la SARL N et de M. BN N

Ces sommes seront supportées par la MAF, assureur de la SARL N,et l’EURL Z.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de l’F AQ,

Déclare recevable l’appel formé par l’F AQ contre la SA BD BE,

Met hors de cause la SA AXA FRANCE U, prise en qualité d’assureur de la SA BD BE U,

Met hors de cause la SA CO prise en qualité d’assureur de la SAS DEFRETIN INGENIERIE,

Déclare l’F et les propriétaires appelants, maîtres d’ouvrage déléguants,mal fondés et rejette leurs demandes dirigées contre la SA BD BE tendant à la réparation des dommages subis du fait d’T AL,

Dit que la responsabilité des dommages supportés par l’F AQ est partagée après déduction de 50% restant à la charge de l’F et des propriétaires dans les proportions suivantes:

—  30 % à la charge de la SARL N, en sa qualité de maître d’oeuvre délégué,

—  50 % à la charge de la SARL C, chargée du suivi du chantier,

—  20% à la charge de l’EURL Z, sous traitant de la SARL C,

Condamne la MAF assureur de la SARL N et l’EURL Z in solidum envers l’F AM au paiement des sommes de :

—  728.026,67 € TTC au titre des travaux de reprise,

—  80.000 € HT au titre des honoraires MOE, CT et SPS pour la fin du chantier,

—  25.000 € au titre de l’CP dommage-ouvrage pour la fin du chantier,

—  16.394,16 € au titre de la perte de la subvention de l’ANAH.

Dit que le partage de responsabilité ci-dessus s’appliquera dans l’exercice des recours entre les parties condamnées,

Condamne la MAF assureur de la SARL N et l’EURL Z in solidum à payer les sommes suivantes au titre de la perte des loyers et du coût de la taxe foncière :

M. et M^me L……….: 50.090,77 €

M. et Madame A…………..: 24.802,28 €

M. et Madame K……………: 33.472,66 €

M. et Madame X…………..: 37.651,34 €

SCI DJ4B ……………………….: 138.537,76 €

M. et Madame V…………: 41.333,67 €

SCI BOP, M. P…………: 56.101,00 €

M. et Madame J……….: 56.512,00 €

Dit que les sommes allouées portent intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation devant le Tribunal de grande instance de BP, soit le 29 décembre 2009,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne la MAF assureur de la SARL N et l’EURL Z à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile in solidum à l’F AQ la somme de 8.000 € et celle de 1.000 € à chaque assureur mis hors de cause : AXA FRANCE, MMA U et CO CP U, ainsi qu’à la Selarl O mandataire liquidateur judiciaire de la SARL N et de M. BN N,

Condamne la MAF assureur de la SARL N et l’EURL Z aux entiers dépens.

L’arrêt a été signé par M. DECOMBLE, Premier Président, et par M^me MINOIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PREMIER PRÉSIDENT,

A. MINOIS D. DECOMBLE