SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

LE : 18 MARS 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 MARS 2021

N° – Pages

N° RG 20/00078 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DHL6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 29 Novembre 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A. KERIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 324 904 267

Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES,

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 17/01/2020

II – S.C.P.I. Y Z, représentée par son gérant, la S.A.S. AEW CILOGER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 382 886 362

Représentée par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

18 MARS 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me X, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

M^me X Conseiller

M. GEOFFROY Vice Président placé

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me DESIRE

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

Suivant contrat de bail du 9 décembre 2002, la société Remco Conseils, à laquelle s’est substituée la SA

Grandes Garages du Cher, a donné à bail commercial à la SA Keria un local commercial dépendant d’un

immeuble situé […], pour une durée de neuf années prenant effet le

1^er avril 2003 et moyennant paiement d’un loyer annuel de 110.000 euros hors taxes et hors charges

(revalorisé le 13 juin 2013 à hauteur de 130.000 euros). Ce bail a été tacitement reconduit par la suite.

Suivant acte en date du 23 septembre 2004, la SA Grandes Garages du Cher a vendu le bien immobilier donné

à bail à la SARL Retail France. Suivant acte du 30 septembre 2008, cette dernière l’a à son tour cédé à la A

Y Z.

La A Y Z a confié la gestion de l’ensemble de son patrimoine, dans le cadre d’un mandat

d’administration de biens, à la société Gestrimelec, aux droits de laquelle est venue la SAS Scaprim Property

Management.

Par courrier recommandé en date du 16 octobre 2014, la SA Keria a mis en demeure la société Gestrimelec de

lui communiquer une copie du mandat de gestion. Ne recevant pas de réponse satisfaisante de la part de la

société Scaprim et estimant ne pas disposer de l’ensemble du document demandé, la SA Keria a décidé de

suspendre le paiement de ses charges.

Par courrier daté du 16 novembre 2015, la société Scaprim a mis la SA Keria en demeure de lui régler la

somme de 7.725,97 euros. Celle-ci a, en retour, sollicité de nouveau par courrier la communication d’une

copie intégrale du mandat de gestion.

Suivant acte d’huissier en date du 21 janvier 2016, la A Y Z a fait assigner en référé la SA Keria

aux fins de la voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 8.458,02 euros. Le juge des référés

a fait droit à cette demande, le 7 juillet 2016.

Suivant acte d’huissier en date du 21 décembre 2015, la A Y Z a fait pratiquer une saisie

conservatoire de créances sur les comptes de la SA Keria afin de garantir le paiement des charges locatives à

hauteur de 7.725,97 euros. La mainlevée de cette saisie conservatoire a néanmoins été ordonnée par le juge de

l’exécution du Tribunal de grande instance de Grenoble, le 12 juillet 2016.

Suivant acte d’huissier en date du 10 février 2017, la SA Keria a fait assigner la A Y Z devant le

Tribunal de grande instance de Bourges aux fins de voir

dire et juger que les honoraires de gestion locative récupérables sur le locataire sont exclusivement ceux

relatifs à l’exploitation de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués à l’exclusion de tout autre et

sont limités à la seule gestion locative stricto sensu,

dire et juger qu’il incombe à la bailleresse d’en justifier auprès de son bailleur, une fois par an lors de la

régularisation des charges et qu’à défaut, elle n’est pas fondée à en demander le remboursement,

condamner la A Y Z à lui payer la somme de 8.789,01 euros au titre du trop payé de frais de

gestion, sauf à parfaire,

la condamner à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, la A Y Z a demandé au tribunal de dire et juger mal fondée la SA Keria en ses

demandes, l’en débouter et la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 29 novembre 2019, le Tribunal de grande instance de Bourges a

Débouté la SA Keria de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la SA Keria à payer à la A Y Z la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article

700 du Code de procédure civile,

Condamné la SA Keria aux entiers dépens de la procédure.

Le tribunal a notamment retenu que le contrat de bail prévoyait l’acquittement trimestriel d’une provision sur

charges locatives, que la A Y Z justifiait de l’intégralité du contrat de gestion conclu avec la société

Scaprim et auparavant avec la société Gestrimelec ainsi que de la communication annuelle à ses locataires

d’un budget prévisionnel détaillé de charges pour l’année à venir et, Z généralement, des dépenses

effectuées.

La SA Keria a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 17 janvier 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2020 auxquelles il conviendra de

se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SA Keria

demande à la Cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1134, 1162, 1170, 1174, 1253 et

suivants, 1302 et suivants du code civil, de

DIRE l’appel recevable et bien fondé,

REFORMER le jugement et statuant à nouveau,

CONSTATER que la bailleresse n’a jamais régularisé les charges relatives au frais de gestion pour les années

2012, 2013 et 2014,

CONSTATER que la bailleresse n’est pas fondée à répercuter sur sa locataire, au titre des frais de gestion, des

prestations qui ne sont pas en lien avec le seul immeuble objet du bail ou qui ne dépassent la seule « gestion

locative » stricto sensu ou qui ne seraient pas la contrepartie d’un service rendu au preneur,

En conséquence,

CONDAMNER la Société Y Z à rembourser à la Société Keria la somme de 8.789,01 euros au titre du

trop payé de frais de gestion, pour les années 2012, 2013, 2014, outre intérêt au taux légal à compter de

l’assignation introductive,

CONDAMNER la Société Y Z à payer à la Société Keria une somme de 3.000 euros au titre des frais

irrépétibles de première instance et 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles devant la Cour, au visa de

l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont sur le

fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de SCP Rouaud,

Chazat-Rateaux, Salsac, Breugnot & Debord-Guy sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2020, auxquelles il conviendra

de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la A Y

Z demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1170, 1171, 1174 anciens du Code civil, de

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bourges en date du 29 novembre 2019 en

toutes ses dispositions,

Dire et juger mal fondée la société Keria en ses demandes,

Débouter la société Keria de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

Condamner la société Keria à payer à la A Y Z une somme complémentaire en cause d’appel de

6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première

instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Gerigny & Associés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 décembre 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger »,

« rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de

même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une

demande en justice.

Sur la demande principale en répétition de l’indu présentée par la SA Keria :

Aux termes des articles 1302 et suivants du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans

être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer

à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du

même code, et peut être réduite si le paiement procède d’une faute.

L’article 1134 ancien, devenu les articles 1103 et 1104 du même code, pose pour principe que les conventions

légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il doit tout d’abord être observé que le mandat d’administration confié par la A Y Z à la

SAS Gestrimelec devenue la société Scaprim prévoit tant la rémunération de cette dernière que l’ensemble des

missions pouvant lui être conférées dans le cadre dudit mandat.

La A Y Z justifie d’interventions diverses de la société Scaprim sur le site immobilier concerné par

le bail consenti à la SA Keria, sur une période comprise entre 2011 et 2014, en sa qualité de mandataire. Elle

produit en outre des décomptes d’honoraires correspondant exactement aux stipulations contractuelles.

Ces éléments suffisent à considérer que la A Y Z a effectivement versé à la société Scaprim des

honoraires de gestion pour la période considérée, l’hypothèse selon laquelle la société mandataire aurait

continué d’exécuter ses obligations contractuelles sans en recevoir la contrepartie prévue au contrat ne

pouvant être jugée envisageable.

L’examen des pièces produites par les parties, en particulier des relevés individuels et de dépenses par

répartition et des relevés de calcul des honoraires Gestrimelec (pièces intimée n°26 à 36), permet ensuite de

vérifier le mode de calcul des honoraires de gestion querellés et de constater que sa mise en application à

partir du montant des loyers des immeubles donnés à bail aboutit aux sommes exactes réclamées par la A

Y Z. Les acomptes individuels sur budget laissent en outre apparaître les régularisations auxquelles la

A Y Z a procédé sur la base des provisions appelées, concernant les honoraires de gestion (pièces

intimée n°8 à 11).

Les mêmes documents permettent par ailleurs de constater que les honoraires de gestion litigieux

correspondent bien à des dépenses strictement engagées pour les besoins de l’administration des seuls locaux

pris à bail par la SA Keria, les missions dévolues à la société Scaprim au titre d’autres dispositions du mandat

d’administration faisant l’objet d’une facturation distincte.

L’examen du mandat et de son annexe 5 amène à confirmer l’affirmation de la A Y Z selon laquelle

la mention dans cette annexe des « missions définies aux articles 5.1 à 5.5 » procède d’une erreur matérielle,

ledit mandat ne comportant aucun article correspondant à une telle numérotation. Il convient en conséquence

de se référer aux missions détaillées par les articles 3.1 à 3.5 du mandat attribuant à la société mandataire la

prise en gestion d’un nouveau ou de plusieurs bien(s) immobilier(s), la gestion administrative, la gestion

technique courante, le suivi des contentieux et la gestion des assurances, toutes missions dont la rémunération

est susceptible d’être répercutée sur les locataires aux termes de l’article 6 du contrat de bail commercial dans

la mesure où elles visent à la bonne administration, à la sécurité et à l’entretien du bien immobilier en cause.

Aucun élément versé aux débats n’est de nature à induire que les sommes réclamées par la A Y Z

correspondraient à d’autres missions de la société mandataire.

La correspondance entre les stipulations contractuelles relatives au calcul de la rémunération du mandataire, le

montant des loyers et les sommes réclamées au titre des honoraires de gestion établit que ces dernières

relèvent bien d’honoraires facturés au titre du seul bien pris à bail par la SA Keria.

En outre, les relevés d’interventions réalisées entre 2011 et 2014 par la société Scaprim démontrent qu’elles

visaient à assurer de façon effective le bon entretien du bien donné à bail et, partant, à garantir à la société

locataire des conditions de jouissance adaptées.

Il ne saurait en conséquence être affirmé, ainsi que le fait la SA Keria, que les « frais de gestion facturés

dépassent l’objet du bail et à ce titre ne sont pas autorisés ».

La A Y Z justifie ainsi que les sommes réclamées à la SA Keria au titre des honoraires de gestion

lui sont bien dues.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

débouté la SA Keria de l’intégralité de ses demandes.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de condamner en conséquence la SA Keria, qui

succombe en l’intégralité de ses prétentions, à verser à la A Y Z la somme de 2.500 euros au titre

des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. La SA

Keria, partie succombante, devra supporter la charge des dépens en cause d’appel, la SCP Gerigny & Associés

étant autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait

l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile.

Le jugement entrepris sera en outre confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Bourges en

l’intégralité de ses dispositions,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SA Keria à payer à la A Y Z la somme de 2.500 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes, Z amples ou contraires ;

CONDAMNE la SA Keria aux entiers dépens en cause d’appel, dont distraction au profit de la SCP

Gerigny & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En l’absence du Président empêché, l’arrêt a été signé par M^me X Conseiller ayant assisté aux débats

et participé au délibéré, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise

par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

V. GUILLERAULT M-M X