SA/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP SOREL & ASSOCIES

— SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

LE : 11 FÉVRIER 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2021

N° – Pages

N° RG 20/00161 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DHT3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 29 Novembre 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – Entreprise individuelle Y Z B,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

Beauvais

[…]

N° SIRET : 713 714 079

Représenté par M^e Eugène BANGOURA de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Andréanne SACAZE de la SELARL ANDREANNE SACAZE, avocat au barreau d’ORLÉANS, substituée à l’audience par M^e Boris ZIARKOWSKI.

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 07/02/2020

II – S.A.S. CALDEO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 086 080 397

Représentée par M^e Hervé RAHON de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLÉANS, substitué à l’audience par M^e Audrey PALMACE

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

11 FÉVRIER 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. X

Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

M^me CIABRINI Conseiller

M^me JACQUEMET Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me DAROUICHE

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Exposé :

Suivant bail en date du 17 juin 1988, l’entreprise Y Z B a donné à bail à la SNC

COMBUSTIBLE DE SOLOGNE, aux droits de laquelle se trouve MERCIER SA devenue CALDEO, des

locaux à usage industriel, à savoir un dépôt pétrolier et une station service, situés sur la commune d’ARGENT

SUR SAULDRE.

Le bail a pris effet le 1^er juillet 1988 pour se terminer le 30 juin 1997 et a par la suite été reconduit par tacite

reconduction.

Par lettre recommandée en date du 25 mai 2016, la société CALDEO a fait part aux établissements Y

de sa volonté de résilier la convention de location.

Le 7 février 2017, la société CALDEO a remis les clés de l’ensemble immobilier, le même jour, un état des

lieux de sortie a été dressé toujours en présence de M^e LELIEVRE,Huissier de Justice.

Considérant que le bien loué présentait des dégradations locatives et se plaignant en outre, de retards dans le

paiement de certains loyers, la société Y a assigné la société CALDEO devant le tribunal de grande

instance de Bourges, lequel, par jugement rendu le 29 novembre 2019, a :

— Débouté Monsieur Y Z B, enseigne Z Y, de sa demande d’indemnité

d’occupation,

— Condamné la société CALDEO à verser à Monsieur Y Z B, enseigne Z Y,

la somme de 4.197,60 € au titre de la réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à

compter de la date d’assignation,

— Débouté Monsieur Y Z B, enseigne Z Y de sa demande de réparation du

préjudice du fait de l’impossibilité de relouer les sites,

— Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

L’entreprise Y Z B a interjeté appel de ce jugement mais seulement en ce qu’il a été

débouté de sa demande d’indemnité d’occupation et de sa demande de réparation du préjudice du fait de

l’impossibilité de relouer les sites, statué sur les dépens et rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du

code de procédure civile, et demande à la cour, dans ses dernières écritures du 10 septembre 2020, de :

Vu l’article 1382 ancien du Code civil, devenu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 1728, 1730, 1731, 1732 du Code civil,

Vu l’article 700 et 696 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment les PV de constat de M^e LELIEVRE et M^e DESBOIS,

DÉCLARER l’entreprise Y Z B recevable et bien fondé en son appel ;

INFIRMER le jugement attaqué du 29 novembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de

BOURGES en ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement critiqués,

JUGER au visa des pièces versées aux débats que la société CALDEO a procédé à la remise des clés le 7

février 2017 ;

JUGER que la société CALDEO était occupante sans droit ni titre entre le 1^er juin 2016 et le 7 février 2017 ;

EN CONSÉQUENCE,

CONDAMNER la société CALDEO à verser à Z Y B la somme de 31 335,14€ au titre

du solde de l’indemnité d’occupation pour le dépôt pétrolier due pour la période du 1^er juin 2016 au 7 février

2017 ;

CONDAMNER la société CALDEO à verser à l’entreprise Z Y B la somme de 34

816,80 € correspondant au préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les immeubles désignés au bail

dépôt pétrolier en raison des dégradations locatives ;

CONDAMNER la société CALDEO à verser à l’entreprise Z Y B la somme de 34

816,80 € correspondant au préjudice subi du fait de l’impossibilité de relouer les immeubles désignés au bail

station-service en raison des dégradations locatives ;

DIRE que l’ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTER la société CALDEO de toutes ses demandes, fins, conclusions plus amples et contraires ;

CONDAMNER la société CALDEO à verser à l’entreprise Z Y B la somme de 5 000 €

au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER la société CALDEO aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au

profit de la SCP SOREL & ASSOCIÉS, avocats aux offres de droit conformément à l’article 699 du Code de

procédure civile ;

CONFIRMER pour le surplus le jugement entrepris.

La SAS CALDEO conclut pour sa part, dans ses écritures en date du 1^er septembre 2020, à la confirmation du

jugement entrepris en toutes ses dispositions et à l’octroi d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2020.

SUR QUOI :

I) sur l’indemnité d’occupation réclamée au titre du dépôt pétrolier pour la période courant du 1^er juin

2016 au 7 février 2017 :

Attendu que Monsieur Y sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la

demande formée au titre de l’indemnité d’occupation, en faisant principalement valoir, d’une part, qu’il n’est

pas établi que la SAS CALDEO aurait remis les clés des locaux le jour où le bail a pris fin, alors qu’il résulte

du procès-verbal de constat que la restitution des clés n’est intervenue que le 7 février 2017, d’autre part qu’il

est établi que la SAS CALDEO s’est maintenue dans les lieux postérieurement au 21 avril 2016 dans lesquels

elle a d’ailleurs exécuté des travaux et enfin qu’il ne résulte nullement du procès-verbal de récolement de la

préfecture du Cher, relatif à la seule obligation de dépollution et non à la libération des lieux, que les clés

auraient été remises à la date de rédaction de celui-ci, soit le 19 avril 2016 ;

Que l’appelant en déduit, dans ces conditions, que la SAS CALDEO se trouve débitrice d’une indemnité

d’occupation pour la période courant du 1^er juin 2016 au 7 février 2017, date de remise des clés ;

Qu’il convient à cet égard de rappeler que selon acte authentique en date du 17 juin 1988, l’entreprise

Y Z B a consenti à la SNC Combustible De Sologne, aux droits de laquelle se trouve

désormais la SAS CALDEO, deux baux commerciaux portant, pour l’un, sur un terrain sur lequel se trouve

installée une station service située […] et, pour l’autre, sur un dépôt pétrolier, en

l’occurrence un emplacement de stockage de produits pétroliers et une parcelle de terrain ayant façade sur

[…] sur la même commune ;

Que la demande formée par Monsieur Y au titre de l’indemnité d’occupation ne concerne que le dépôt

pétrolier, et non la station-service, de sorte qu’il convient de déterminer si la SAS CALDEO s’est maintenue

dans ce dépôt durant la période invoquée, soit du 1^er juin 2016 au 7 février 2017 ;

Mais attendu qu’il résulte du constat établi le 7 février 2017 par Maître Lelièvre, huissier de justice à

Aubigny-sur-Nère (pièce numéro 6 du dossier de l’appelant), que celui-ci rappelle, en première page de ce

document, l’existence d’un bail commercial portant, d’une part, sur «un local de stockage d’huile et bureaux»

et, d’autre part, une «station-service», précisant juste après que la SAS CALDEO, locataire, «ayant

régulièrement donné congé et restitué les clés», il est requis aux fins de dresser un état des lieux de sortie

contradictoire ; que l’huissier de justice précise, en page 25 de ce procès-verbal de constat : «remise des clés :

un jeu de six clés est remis à Monsieur Y dont trois clés de boîte à lettres et trois clés ouvrant la

boutique» ; qu’il doit être déduit de ce procès-verbal de constat que les seules clés qui ont fait l’objet d’une

remise le 7 février 2017 au bailleur concernent, outre la boîte aux lettres, l’ouverture de la seule boutique,

c’est-à-dire la station-service, et non pas le local de stockage d’huile et bureaux ;

Qu’il résulte de ces éléments relatés par l’huissier de justice que les clés permettant l’accès au dépôt pétrolier

ont été remis antérieurement à l’établissement du procès-verbal de constat le 7 février 2017 ;

Qu’il doit être remarqué, en outre, que selon le procès-verbal de récolement établi par la préfecture du Cher en

application de l’article R 512-39-3-III du code de l’environnement le 21 avril 2016, le site ne comportait ni

installation, ni bâtiment, ni stockage de produits ou de déchets résultant de l’exploitation au titre de la

législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, ce qui corrobore l’idée que

le bailleur pouvait reprendre possession du dépôt pétrolier loué dès cette date ;

Qu’il conviendra, dans ces conditions, de confirmer la décision du premier juge ayant, à bon droit, après avoir

retenu qu’il n’était pas établi que la SAS CALDEO se serait maintenue dans les lieux loués postérieurement au

21 avril 2016, débouté Monsieur Y de sa demande d’indemnité d’occupation pour la période précitée ;

II) sur les préjudices invoqués du fait de l’impossibilité de relouer, en raison des dégradations locatives,

d’une part les immeubles désignés au bail station-service et, d’autre part, les immeubles désignés au bail

dépôt pétrolier :

Attendu que Monsieur Y sollicite, à ces deux titres, la condamnation de la SAS CALDEO à lui verser

deux sommes de 34 816, 80 €, faisant valoir qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité de louer les lieux en raison,

d’une part, des importantes dégradations causées par sa locataire et, d’autre part, de la nécessité de procéder à

des travaux de réparation sur les immeubles entre le mois de mars 2017 et le mois de décembre 2017, sur la

base d’un loyer mensuel de 3489, 68 € aussi bien pour la station-service que pour le dépôt pétrolier ;

Qu’il est notamment établi que selon facture établie le 15 décembre 2017, la SAS CALDEO a fait réaliser par

la société Sologne Entretien d’importants travaux de reprise des bordures de voirie et des dallages et de

défrichage du terrain pour un montant de 17 698,37 € TTC ;

Qu’en raison de l’importance de ces travaux rendus nécessaires par le mauvais état des lieux imputable au

preneur, il se trouve suffisamment établi que Monsieur Y ne pouvait, avant la réalisation de ces

derniers, proposer à la location la station-service et le dépôt pétrolier ;

Que l’appelant sollicite, ainsi, à juste titre l’indemnisation du préjudice correspondant à l’impossibilité de

relouer les lieux immédiatement après le procès-verbal d’état des lieux de sortie en date du 7 février 2017 ;

que, toutefois, le préjudice invoqué ne peut correspondre, en raison notamment de l’aléa inhérent à la

recherche d’un nouveau locataire, qu’à une perte de chance de souscrire deux nouveaux contrats de bail ; que

la cour dispose d’éléments d’appréciation suffisants pour fixer le préjudice directement en lien avec la faute

imputable au preneur à la somme de 30 000 €, qui sera en conséquence allouée à Monsieur Y à ce

titre avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, la décision de première instance étant

ainsi infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande formée par l’appelant au titre de ce poste de préjudice ;

III) sur les autres demandes :

Attendu que la décision de première instance ayant, par des dispositions non soumises à l’appréciation de la

cour, condamné la SAS CALDEO à verser à Monsieur Y la somme de 4197, 60 € au titre de la

réparation de dégradations locatives, il y aura lieu de réformer ladite décision en ce qu’elle a dit que chaque

partie conserverait la charge des dépens par elle exposés, dès lors que la SAS CALDEO doit, dans ces

conditions, être considérée comme partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile ; que

les entiers dépens de première instance seront, ainsi, mis à la charge de la SAS CALDEO ;

Qu’il en sera, de même, des dépens d’appel, dès lors que le recours exercé par Monsieur Y se trouve,

en partie, accueilli et que la SAS CALDEO se voit condamnée à verser une indemnité au titre de la perte de

chance liée à l’impossibilité de relouer les locaux ;

Qu’il y aura lieu enfin d’allouer à Monsieur Y une indemnité que l’équité commande de fixer à 1500 €

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles

exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

' Confirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté Monsieur Y de sa demande de

réparation du préjudice du fait de l’impossibilité de relouer les sites et dit que celui-ci conserverait à sa

charge les dépens par lui exposés ;

Et, statuant à nouveau sur les deux seuls chefs réformés ;

' Condamne la SAS CALDEO à verser à l’entreprise Z Y B la somme de 30 000 €

au titre du préjudice résultant de la perte de chance de location du dépôt pétrolier et de la

station-service entre le mois de mars 2017 et le mois de décembre 2017 ;

' Condamne la SAS CALDEO aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

' Condamne la SAS CALDEO à verser à l’entreprise Z Y B la somme de 1 500 € en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

' Condamne la SAS CALDEO aux entiers dépens d’appel et dit qu’il pourra être fait application des

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. X, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT R. X