COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2021

N° 2021/ 176

Rôle N° RG 17/12151 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BAY56

SCI SCI DIANABELLA

C/

SCI LE CASTEL

Syndicat des copropriétaires LE DIANABELLA

SA AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin DERSY

M^e Juliette HURLUS

M^e Julien BROSSON

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Juin 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 09/04349.

APPELANTE

SCI DIANABELLA,

[…]

représentée par M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

SCI LE CASTEL,

[…]

représentée par M^e Julien BROSSON, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires LE D E Représenté par son syndic en exercice

[…]

représentée par M^e Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE

SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant par M^e Camille CENAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, madame LEYDIER Sophie, conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. G-François BANCAL, Président

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2021 et prorogé au 17.06.2021

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021,

Signé par M^me Patricia TOURNIER conseillère pour le président empêché et M^me Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige:

La SCI DIANABELLA a fait construire un bâtiment de type industriel comportant deux niveaux

situé dans la zone industrielle LA FESTRE à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), suivant permis de construire initial délivré le 14/01/2004, plusieurs permis de construire modificatifs ayant été ensuite accordés en 2006, 2007 et 2009.

Par acte notarié du 09/02/2007, la SCI DIANABELLA, représentée par sa gérante C B, a fait établir un état descriptif de division de cet immeuble en quatre lots, les trois premiers à usage d’entrepôts, d’ateliers et de bureaux comprenant deux niveaux à aménager (RDJ et 1^er étage) et des parkings extérieurs, et le dernier à usage de logement au RDJ avec jardin à usage exclusif et parkings extérieurs, placés sous le statut de la copropriété.

Par acte du 9/02/2007, la SCI LE CASTEL a acquis en l’état futur d’achèvement de la SCI DIANABELLA le lot n°1 de cet immeuble (d’une surface de 400 m2), la venderesse s’obligeant à achever et livrer les ouvrages et éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus au plus tard le 31/08/2007, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, avec fixation d’une indemnité journalière à titre de clause pénale en cas de retard non justifié par des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Se plaignant de l’inachèvement de l’immeuble, la SCI LE CASTEL a, par acte du 27/07/2009, fait assigner la SCI DIANABELLA devant le tribunal de grande instance de Grasse, principalement aux fins d’obtenir le paiement de pénalités de retard.

Par la suite, la SCI LE CASTEL a fait constater par huissier l’existence de désordres.

Par décision du 23/09/2010, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et commis pour y procéder Mr X, ultérieurement remplacé par Mr Y.

Par acte du 10/06/2011, la SCI DIANABELLA a fait assigner son assureur la SA AXA FRANCE IARD devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Par décision du 13/04/2012, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances et déclaré l’expertise diligentée par Mr Y commune et opposable à la SA AXA FRANCE IARD.

L’expert Y a clôturé son rapport le 3/05/2013.

Par acte du 15/05/2014, la SCI LE CASTEL a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse le 'syndicat de copropriété de la SCI DIANABELLA’ principalement aux fins d’obtenir sa condamnation à exécuter les travaux préconisés par l’expert, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.

Par ordonnance du 15/01/2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces instances.

Par jugement contradictoire du 12/06/2017, le tribunal de grande instance de Grasse a:

— débouté la SCI LE CASTEL de sa demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Y,

— débouté la SCI DIANABELLA de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Y,

— condamné la SCI DIANABELLA à payer à la SCI LE CASTEL:

* la somme de 9 905,39 € au titre des travaux de réfection de l’escalier et du plancher du 1^erétage,

* la somme de 66 750 € au titre du préjudice locatif,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence D E à exécuter

les travaux de réfection de la toiture, tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant six mois,

— condamné la SCI DIANABELLA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence D E la somme de 103 102,37 €,

— condamné la SCI LE CASTEL à payer à la SCI DIANABELLA la somme de 13 156€ au titre du solde du prix de vente,

— ordonné la compensation des sommes dues entre la SCI LE CASTEL et la SCI DIANABELLA,

— débouté chacune des parties du surplus de ses demandes,

— condamné la SCI DIANABELLA à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

à la SCI LE CASTEL, la somme de 3 000 €,

au syndicat des copropriétaires de la résidence DIANABELLA, la somme de 1 500 €

à la société AXA FRANCE IARD, la somme de 1 500 €,

— condamné la SCI DIANABELLA aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire

de Monsieur Y, avec distraction au profit de Maître BENSA, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la

SCI LE CASTEL sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la résidence D E.

Par déclaration reçue au greffe le 26/06/2017, la SCI DIANABELLA a interjeté appel.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 05/01/2021 la SCI DIANABELLA, appelante, demande à la cour :

Vu les articles 1134 et suivants (anciens), 1642 et suivants du code civil,

A titre liminaire,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL fondait en première instance ses demandes sur

l’article 1134 du code civil,

Dire et juger que le jugement querellé a condamné sur la base de l’article 1642-1 du code civil,

En conséquence,

'Annuler le jugement dont appel',

A titre principal, sur les demandes de la SCI LE CASTEL

Sur la demande de paiement de la somme de 113 007,76 €,

Concernant l’escalier,

Dire et juger que la SCI CASTEL ne souhaitait pas la pose de cet escalier intérieur,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL ne s’est pas manifestée dans le délai d’un mois

après la prise de possession,

En conséquence,

Réformer le jugement dont appel,

Juger que la demande de la SCI LE CASTEL est prescrite,

Débouter la SCI LE CASTEL de ses demandes,

Concernant la réfection de la couverture,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL n’a pas qualité pour agir, l’action relative aux parties communes devant être initiée par le syndicat des copropriétaires,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL n’est pas fondée à se voir octroyer une somme correspondant à la remise en état de parties communes,

Dire et juger que l’expert judiciaire n’a pas rempli correctement sa mission,

Réformer le jugement dont appel,

Prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur Y,

Dire et juger que le chiffrage de Monsieur Z est excessif,

En conséquence,

Ramener le coût des travaux réparatoires à la somme de 5 640 € HT,

Concernant la réfection du plancher bas de l’étage

Dire et juger que le plancher est une partie commune,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL ne peut solliciter le paiement de sommes relatives à des travaux intéressant des parties communes,

En conséquence,

Réformer le jugement dont appel,

Débouter la SCI LE CASTEL de ses demandes,

Sur la demande de paiement de la somme de 116 000 €,

Dire et juger que les demandes de la SCI LE CASTEL ne pourront prospérer pour les

raisons exposées supra,

En conséquence,

Réformer le jugement dont appel,

Débouter la SCI LE CASTEL de ses demandes,

Subsidiairement,

Condamner la compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD, assureur multirisque immeuble, à relever et garantir la SCI DIANABELLA et à indemniser la SCI LE CASTEL d’un préjudice qui trouverait son origine dans les parties communes,

Sur la demande de paiement de la somme de 218 400 €,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL a pris possession des lieux avant le 31 août 2007,

En conséquence,

Confirmer le jugement dont appel,

Débouter la SCI LE CASTEL de ses demandes,

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires D E,

Dire et juger que ces demandes ne sont motivées ni en droit, ni en fait,

Réformer le jugement dont appel,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

D E,

A titre reconventionnel, sur les demandes de la SCI DIANABELLA

Dire et juger que la SCI LE CASTEL n’a jamais versé le reliquat de 5 % du prix de vente,

En conséquence,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI LE CASTEL à verser

à la SCI DIANABELLA la somme de 13 156 € au titre du reliquat du prix de vente,

Réformer le jugement dont appel, en ce qu’il rejeté la demande visant au versement par la SCI LE CASTEL à la SCI DIANABELLA la somme de 9 867 € au titre de l’indemnité contractuellement prévue dans l’acte de vente,

Condamner la SCI LE CASTEL à verser à la SCI DIANABELLA la somme de 17 234,36 € (somme actualisée au 31 juillet 2017) au titre de l’indemnité contractuellement prévue dans l’acte de vente,

En tout état de cause,

Condamner la SCI LE CASTEL à verser à la SCI DIANABELLA la somme de 5 000 €,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 19/01/2021, la SCI LE CASTEL, intimée, demande à la cour :

Sur le fond

Vu la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement son article 14,

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

Vu l’article 1642-1 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé par G-H Y le 3 mai 2013,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z du 1^er juillet 2019,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu’il a:

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence D E à exécuter les travaux de réfection de la toiture tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant six mois

condamné la SCI LE CASTEL à payer à la SCI DIANABELLA la somme de 13 156 € au titre du solde du prix de vente,

ordonné la compensation des sommes dues entre la SCI LE CASTEL et la SCI DIANABELLA,

dit que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI LE CASTEL sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la résidence DIANABELLA,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu’il a:

débouté la SCI LE CASTEL de sa demande de condamnation de la SCI DIANABELLA au titre de la clause pénale,

débouté la SCI LE CASTEL de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance concernant les locaux du rez-de-chaussée,

diminué le montant des sommes allouées au titre de son préjudice de jouissance du 1^er étage de ses locaux,

Et statuant à nouveau,

Débouter la SCI DIANABELLA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Dire et juger que la SCI LE CASTEL sera dispensée de toute participation financière aux travaux de réfection de la toiture tels que préconisés par les différentes expertises judiciaires,

Condamner la SCI DIANABELLA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DIANABELLA la somme de 188 528 € TTC au titre des travaux de reprise de la charpente et de la toiture conformément au rapport Z, et, subsidiairement celle de 113 007,76 € TTC conformément au rapport Y,

Condamner la SCI DIANABELLA à payer à la SCI LE CASTEL la somme de 21 152,91 € TTC correspondant aux montant des travaux de réfection de l’escalier et au montant des travaux de réfection du plancher R+1 conformément au rapport Z, et, subsidiairement celle de 9 939,72 € TTC conformément au rapport Y,

Condamner la SCI DIANABELLA à payer la SCI LE CASTEL la somme de 250 300€ au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à la SCI DIANABELLA le 22 février 2009 ( à parfaire),

Condamner la SCI DIANABELLA à payer à la SCI LE CASTEL la somme de 218 400€ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 22 février 2009,

En tout état de cause,

Dit que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI LE CASTEL sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la résidence DIANABELLA,

Condamner tout succombant à payer à la SCI LE CASTEL la somme de 7000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SCI DIANABELLA aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire avancés par la SCI LE CASTEL distrait au profit de Maître Julien BROSSON, avocat aux offres de droit.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 05/10/2017, le syndicat des copropriétaires 'D E’ demande à la cour :

Vu l’article 1165 du code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées au débat,

Réformer le jugement en ce qu’il n’a pas mis hors de cause le syndicat des copropriétaires,

Partant,

Mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires D E,

Cependant, si par extraordinaire la juridiction de céans venait à considérer que le syndicat requis est responsable il conviendra de condamner la SCI DIANABELLA à le relever et garantir de toutes les condanmations qui seraient prononcées à son encontre,

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI DIANABELLA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 103 102,37 €,

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des propriétaires de sa demande relative à la procédure abusive,

Partant,

Condamner la SCI LE CASTEL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € pour procédure abusive,

En tout état de cause,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires la somme de

5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 03/10/2017, la SA AXA FRANCE IARD, intimée, demande à la cour:

Entendre rejeter l’appel

Entendre confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI DIANABELLA de toutes ses demandes dirigées contre AXA FRANCE et en ce qu’il a condamné la SCI D E à payer à AXA FRANCE une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

Dire et juger que la police souscrite auprès d’AXA FRANCE par la SCI DIANABELLA est inapplicable en l’espèce,

Entendre rejeter toutes demandes en garantie formée contre AXA FRANCE,

Entendre prononcer la mise hors de cause de la compagnie AXA FRANCE,

Entendre condamner la SCI DIANABELLA à payer une indemnité de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour et condamner la SCI DIANABELLA aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, ces derniers distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE représentée par Maître Françoise BOULAN, sur justification d’en avoir fait l’avance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02/02/2021.

MOTIFS:

Sur la demande d’annulation de la décision déférée à la cour

En application des articles 455 et 458 du code de procédure civile, le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Et, en vertu de l’article 12 du même code 'le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les

droits dont elles ont la libre disposition l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat'.

S’il est exact qu’en l’espèce, le tribunal a relevé que la SCI LE CASTEL fondait ses demandes sur les dispositions de l’ancien article 1134 du code civil, sans invoquer de manière explicite les dispositions des articles 1642-1 et suivants du même code applicables en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il a néanmoins précisé qu’en page 4 de ses conclusions la SCI LE CASTEL avait repris les mentions de l’acte de vente faisant expréssement référence à l’article 1642-1 du code civil, de sorte qu’il a exactement statué en faisant application de ce texte applicable au litige, en donnant ou en restituant son exacte qualification aux faits, sans s’arrêter au seul fondement juridique explicitement visé par la demanderesse, étant observé qu’il ne résulte pas des écritures des parties soumises au premier juge qu’un accord exprès était intervenu entre elles pour limiter le litige à certaines qualifications et points de droit, au sens de l’article 12 du code de procédure civile susvisé.

En conséquence, la demande tendant à voir annuler le jugement déféré doit être rejetée.

Sur le rapport d’expertise de Mr Y

Le premier juge a exactement rappelé qu’en application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations et les conclusions de l’expert, et qu’il apprécie leur objectivité, leur valeur et leur portée.

Les critiques relatives à la méthodologie et aux conclusions de l’expert formées par la SCI DIANABELLA ne sont pas de nature à entraîner la nullité du rapport de l’expert Y, alors que ce dernier a respecté les dispositions des articles 237 et suivants du code de procédure civile et qu’il a répondu à tous les chefs de la mission qui lui a été confiée par le juge de la mise en état, étant observé que le chef de mission relatif à la qualité antisismique du béton n’a pas été traité à la demande des parties.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise formée par la SCI DIANABELLA, et le jugement déféré doit être ici confirmé, en partie pour d’autres motifs.

Sur l’achèvement des locaux, la livraison et les pénalités de retard

Comme l’a exactement relevé le premier juge, il est constant que la SCI DIANABELLA, en sa qualité de venderesse, et la SCI LE CASTEL, en sa qualité d’acquéreur, n’ont pas respecté la procédure de constatation de l’achèvement des ouvrages et de la prise de possession prévue dans l’acte de vente.

Il est néanmoins établi par les pièces produites et les explications des parties:

— que de fait, la SCI LE CASTEL a pris possession des locaux acquis (lot n°1) dans le courant de l’été 2007, Mr A (co-gérant de la SCI LE CASTEL) ayant lui-même reconnu devant l’expert Y avoir donné l’autorisation à son locataire de s’installer dans une partie du RDC du lot n°1 (local de 100 m2) en août 2007, tandis que l’autre partie du RDC a été louée en novembre 2007 (page 9 du rapport),

— que s’il n’y a pas eu de procès-verbal de remise des clés, ni de procès-verbal de livraison du lot acquis, la SCI LE CASTEL a pu utiliser les locaux après y avoir installé des dispositifs de fermeture, puisque la venderesse n’a pu elle-même accéder aux locaux à partir de juillet 2007 notamment pour y installer l’escalier intérieur permettant d’accéder au 1^er étage (attestations produites par l’appelante en pièces 2/3/11), un désaccord relatif à la réalisation de cet escalier étant intervenu entre les parties mais sans donner lieu à aucune réclamation de la SCI LE CASTEL lors de la prise de possession des

locaux (pièces 4, 5 et 11), ni même dans ses courriers du 22/02/2009 et du 26/05/2009 portant mise en demeure d’achever certains travaux concernant les locaux et les aménagements extérieurs sans plus de précisions (pièces 2 et 5 de l’appelante),

— que la SCI LE CASTEL a réglé le prix de vente, à l’exception de la retenue de garantie de 5%,

— que la SCI LE CASTEL confond manifestement la réception des ouvrages qui intervient entre le constructeur et le maître d’ouvrage et la livraison du bien vendu qui concerne le vendeur et l’acquéreur (pages 19 et 20 des écritures),

— que les infiltrations d’eaux pluviales sont postérieures à l’introduction de la première procédure par la SCI LE CASTEL et ne proviennent pas de l’inachèvement de la toiture, mais de désordres affectant celle-ci,

de sorte que le premier juge a, à juste titre, estimé que la livraison du bien acquis par

la SCI LE CASTEL était intervenue dans le délai contractuellement fixé, soit au plus tard le 31/08/2007, et débouté cette dernière de sa demande en paiement d’indemnité au titre des pénalités de retard.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur les désordres et les responsabilités

Il appartient à la partie qui invoque une réception tacite de la démontrer.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il n’est établi par aucune pièce que l’immeuble a été construit par Mr B 'gérant de la SCI DIANABELLA', ce dernier, qui n’est pas partie au litige, n’apparaissant nullement sur les différents documents produits, étant observé:

— que les statuts de cette SCI ne sont pas versés aux débats et que la photocopie de l’acte de vente du 09/02/2007 (incomplète comme l’avait déjà relevé le premier juge) stipule que la SCI DIANABELLA est représentée à l’acte par C B, sa gérante, et non par Mr B,

— que la SCI DIANABELLA ne justifie pas que Mr B aurait acheté les matériaux ayant servi à la construction et aurait lui-même édifié seul l’immeuble d’une surface de plusieurs centaines de m2 (dont le lot n°1 de 400 m2), ni qu’il aurait des compétences particulières en matière de construction pour réaliser seul cet immeuble à destination d’entrepôt, de bureaux et en partie d’habitation, dans des circonstances et selon des modalités qui ne sont pas explicitées.

Et, il n’est pas davantage établi que la SCI DIANABELLA, en sa qualité de maître d’ouvrage, a pris possession de l’immeuble en manifestant sa volonté non équivoque de le recevoir, la vente du lot n°1 à la SCI CASTEL et l’entrée dans les lieux de cette dernière étant sans rapport avec l’entreprise de construction.

Il s’ensuit que le premier juge a, avec raison, estimé que la SCI DIANABELLA ne justifiait d’aucune réception des travaux, de sorte qu’elle n’est pas fondée à soutenir que les demandes formées par la SCI CASTEL au visa de l’article 1642-1 du code civil sont prescrites.

Il résulte des constats d’huissier, du rapport d’expertise de Mr Y, du diagnostic du bureau ALPES CONTROLES du 28/07/2011, et du rapport de l’expert Z (désigné par le juge des référés dans le cadre d’une instance distincte opposant la SCI CASTEL et la SCI DIANABELLA) rendu le 1^er/07/2019, que les locaux acquis par la SCI CASTEL sont affectés des vices de

construction suivants:

1/ l’escalier intérieur (finalement réalisé au cours de l’expertise de Mr Y par la SCI DIANABELLA) n’est pas suffisamment solide puisque les barres en métal des garde-corps ont été grossièrement scellées dans la maçonnerie et que les scellements s’effritent, tandis que le doublage de cloison en placoplâtre au droit de l’emmarchement a été grossièrement réalisé avec des chutes et se détache en plusieurs endroits, le bureau ALPES CONTROLES ayant précisé qu’il était indispensable de liaisonner le profilé métallique bordant la trémie aux supports (pièce 41 de la SCI CASTEL),

2/ le plancher en plaques d’agglomérés de bois présente des détériorations et des traces d’humidité résultant des fuites en provenance de la toiture et de l’absence d’hydrofuge sur le plancher en bois,

3/ la toiture est fuyarde,

L’expert Y a précisé avoir procédé à un relevé des taux d’humidité à l’humitest, révélant un taux systématiquement très supérieur à la norme acceptable, et constaté que les venues d’eau depuis la couverture étaient physiquement matérialisées par les traces de ruissellement sur les pièces de charpente,

puis il a indiqué que ces désordres résultaient d’erreurs de conception et de réalisation de la toiture constituée d’une charpente en lamellé-collé et d’une couverture en bac acier, dont la particularité était d’être 'à pente inversée', c’est-à-dire que les eaux de pluie ne sont pas envoyées vers l’extérieur du bâtiment mais vers un chéneau central intérieur, conception originale n’ayant pas été correctement maîtrisée par le concepteur et le constructeur (page 33 du rapport).

Le bureau ALPES CONTROLES a précisé que sur les plans élaborés par l’architecte, le bâtiment devait comporter une couverture à 2 rampants avec une pente de 10%, mais qu’une pente d’environ 7% avait été effectivement réalisée, que le calage de la charpente avait été mal exécuté avec des bois de différente nature et un système de fixation insatisfaisant, tandis que la couverture en bac acier présentait plusieurs défauts et non conformités affectant les recouvrements transversaux, les compléments d’étanchéité, le lanterneau, le chéneau central, le couronnement et les profilés ainsi que la descente des EP ( pièce 41 de la SCI LE CASTEL).

L’expert Z a sollicité la société CCA Charpente Couverture Azuréenne pour la mise en eau du chêneau, le contrôle de la pente de la couverture, le mesurage de la charpente et de l’encastrement, la vérification du recouvrement entre plaques nervurées et de l’étanchéité, laquelle a confirmé de nombreux défauts de conformité et de mise en oeuvre de la charpente et de la couverture, source d’infiltrations, les sondages sur l’encastrement des poutres ayant révélé une insuffisance d’encastrement dans la maçonnerie, un défaut d’appui des arbalétriers, l’absence de fixation et/ou de liaisonnement entre les poutres/arbalétriers, le sous-dimensionnement des bois, la déformation des bacs acier, l’absence de pente et de dilatation le long du chêneau central ainsi qu’au niveau des couvertines (…), l’expert précisant que le sous-dimensionnement du chêneau central favorise lors de la fonte des neiges, une mise en charge et des fuites, phénomène aggravé par la mise en place de rustines inappropriées afin de remédier aux malfaçons constatées (page 46 du rapport).

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la réalité des vices de construction dénoncés est avérée, les critiques développées par la SCI DIANABELLA, qui ne sont étayées par aucun élément émanant d’un professionnel de la construction contredisant les conclusions des experts Y et Z et du bureau ALPES CONTROLES, concordantes sur de nombreux points, étant infondées.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce que le premier juge a estimé que la responsabilité de la SCI DIANABELLA, en sa qualité de venderesse, est engagée à l’égard de la SCI LE CASTEL sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil pour les vices de construction

affectant l’escalier intérieur, le plancher du 1^er niveau, et la toiture de son lot.

Sur les préjudices et les condamnations

Préjudice matériel:

Comme l’a exactement estimé le premier juge, l’escalier intérieur et le plancher du 1^er niveau sont des parties privatives, et la SCI DIANABELLA n’est pas fondée à soutenir que le plancher du 1^er niveau est une partie commune, puisque le règlement de copropriété stipule que le gros-oeuvre des planchers est une partie commune, à l’exclusion des revêments des sols, et que les photographies annexées au rapport de l’expert Y montrent que les plaques d’agglomérés de bois posées sur le gros-oeuvre constituent un revêtement de sol.

La SCI LE CASTEL n’est pas fondée à réclamer la somme de 21 152,91 euros correspondant selon elle aux montant des travaux de réfection de l’escalier et du plancher R+1 proposés par l’expert Z dans son rapport du 1^er/07/2019, alors que cet expert a pris en compte diverses non conformités pour l’escalier, non réparables en vertu de l’article 1642-1 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, antérieure à l’application de la loi du 25/03/2009, et qu’il n’a pas précisémment déterminé le coût des travaux de reprise du plancher du 1^er étage.

En revanche, elle est fondée à réclamer une indemnisation pour ces deux postes de préjudice sur la base des conclusions de l’expert Y (page 30), outre l’application d’une TVA actualisée à 20%, soit la somme totale de 9 938,52 euros TTC, que la SCI DIANABELLA sera condamnée à lui payer.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici partiellement infirmé.

Comme l’a exactement rappelé le premier juge:

— il résulte du règlement de copropriété que la toiture est une partie commune (page 7 visant les couvertures du bâtiment),

— la SCI LE CASTEL, qui est propriétaire d’une quote-part des parties communes en tant que copropriétaire, et qui subit des infiltrations affectant les parties privatives de son lot, a un intérêt à agir pour obtenir la réparation des vices de construction affectant la toiture de l’immeuble à l’origine des désordres,

— la SCI LE CASTEL peut obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant la toiture, mais elle n’est pas fondée à réclamer le paiement de l’ensemble des travaux de reprise de la charpente et de la toiture incombant au syndicat des copropriétaires au titre de son obligation d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et de son obligation d’assurmer la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, en vertu de l’article 14 de la loi du 10/07/1965,

— le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir reçu livraison des parties communes et en assurer la gestion, de sorte qu’il a seul qualité pour effectuer les travaux de reprise de la toiture, sa responsabilité résultant des dispositions de l’article 14 de la loi du 10/07/1965, étant une responsabilité sans faute, sans préjudice des recours qu’il peut exercer contre le maître d’ouvrage et les constructeurs.

Contrairement à ce que soutient le syndicat, sa responsabilité est ici engagée pour les vices de construction de l’immeuble affectant la toiture dès lors qu’il n’établit l’existence d’aucune cause étrangère exonératoire, le fait qu’il n’ait pas participé aux opérations de construction et qu’il n’ait pas

été partie au contrat de VEFA signé entre la SCI DIANABELLA et la SCI LE CASTEL étant inopérant, mais il est fondé à être relevé et garanti des condamnations à paiement prononcées à son encontre au titre de la réparation de la toiture par la SCI DIANABELLA, dont la responsabilité est à l’origine des dommages.

Compte tenu des erreurs d’exécution et des multiples malfaçons affectant la toiture de l’immeuble mises en évidence par l’expert Y, par le bureau ALPES CONTROLES et par l’expert Z, dont les conclusions sur la nécessité de reprendre l’intégralité de la charpente et de la couverture pour mettre fin aux désordres sont concordantes, la SCI DIANABELLA n’est pas fondée à soutenir que des travaux limités à la mise en oeuvre d’une noue en plomb et d’un joint étanche, ainsi qu’à la reprise de l’étanchéité d’un skydome chiffrés à 6 204 euros TTC selon devis de l’entreprise FRAT CONSTRUCTION du 04/09/2019 (pièce 15) permettraient de remédier aux infiltrations régulièrement subies par la SCI LE CASTEL, qui se sont aggravés au fil des années depuis 2009 en l’absence de travaux de reprise adaptés, étant observé que certaines réparations ponctuelles effectuées par la SCI DIANABELLA (utilisation de mastic pour le rebouchage des trous ou pour des reprises d’étanchéité entre bacs à certains endroits de la couverture) se sont révélées inefficaces (page 5 du rapport du bureau ALPES CONTROLES).

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert Z selon devis de l’entreprise LA CHARPENTERIE du 14/09/2018 s’élevant à 145 000 euros HT, et devis de la SARL AMBIANCE RIVIERA s’élevant à 1 790 euros HT, soit au total:

146 190 euros HT, soit 175 428 euros TTC (avec TVA 20%),

outre des frais de maîtrise d’oeuvre justifiés par la complexité des travaux de reprise à effectuer et par la nécessité d’assureur un suivi de l’exécution de ces travaux, dont le coût doit être fixé à 5% du montant total des travaux, soit 8 771 euros (arrondi).

Compte tenu de l’absence manifeste de diligences du syndicat, de l’ancienneté des désordres et de leur aggravation, il y a lieu d’assortir cette condamnation de faire d’une astreinte, selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt.

Et, la SCI DIANABELLA sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du paiement des travaux de reprise des désordres affectant la toiture s’élevant à la somme totale de 175 428 euros TTC , outre les frais de maîtrise d’oeuvre s’élevant à 8 771 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici infirmé.

Préjudices de jouissance et/ou locatif:

L’attestation de l’agence immobilière SOLVIMO datée du 15/06/2006, soit 1 an avant la prise de possession du local par la SCI LE CASTEL (pièce 13), non étayée par d’autres éléments pertinents, doit être écartée.

Il est établi que la SCI LE CASTEL a loué la partie RDC de son lot numéro 1 à la société LPI d’octobre 2007 à fin mars 2011, date à laquelle le locataire a résilié le bail, notamment en raison des infiltrations d’eau par la toiture ayant occasionné des dégâts sur les faux-plafond de son local (pièce 15), étant observé que le bail commercial n’est pas produit.

Dans ses écritures, la SCI LE CASTEL rappelle à juste titre que le local du RDC a été reloué en avril et mai 2011 à la société CQFD avec une dispense de paiement des loyers en raison des travaux réalisés par la SCI DIANABELLA suite aux préconisations de l’expert Y, puis elle indique que ce bail a été résilié pour des raisons de santé du gérant de cette société à compter du 30/06/2012,

sans produire ce deuxième bail, et elle indique que le local du RDC a été reloué à compter du du 1^er/04/2013, sans davantage produire ce troisième bail.

Selon l’expert Y, la valeur locative du RDC peut être évaluée à 800 euros par mois, et celle du plateau du 1^er étage à 1 500 euros par mois.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 05/03/2018 par Maître VENEZIA, huissier de justice à GRASSE, que le local du premier étage est vide et inutilisable actuellement compte tenu des traces d’infiltrations à différents endroits (au sol, sur plusieurs poutres, au niveau du skydome, du placoplâtre, sur les murs) et de la présence de salpêtre et de moisissures au plafond (pièce 57 de la SCI LE CASTEL).

L’expert Z indique avoir constaté, lors de ses opérations menées en 2018 et 2019, que le 1^er étage du local de la SCI LE CASTEL ne faisait l’objet d’aucune activité et que les infiltrations localisées dans ce local se produisant uniquement lors de pluies violentes ou de neige ne justifiaient pas l’absence d’exploitation complète du 1^er étage (page 53 du rapport).

Alors que la perte de loyer des locaux du RDC est justifiée pour 2 mois du 1^er/04/2011 au 31/05/2011, la résiliation du bail par le gérant de la société CQFD pour des raisons de santé ne constituant pas un préjudice indemnisable en l’absence de preuve d’un lien direct avec les désordres, le préjudice locatif subi par la SCI LE CASTEL concernant le RDC sera indemnisé à hauteur de 1 600 euros.

Dans la mesure où la SCI LE CASTEL ne produit aucune pièce établissant que lorsqu’elle a pris possession des lieux, elle envisageait de louer le 1^er étage de son local, ni aucun élément actualisé émanant d’un ou plusieurs agents immobiliers permettant de déterminer la valeur de ce local depuis sa livraison jusqu’à ce jour, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice locatif pour ce local.

En revanche, compte tenu des désordres affectant le local du premier étage, la SCI LE CASTEL établit avoir subi un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité

pour elle d’en jouir normalement et complètement depuis fin août 2007, qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 60 000 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici infirmé.

Sur la garantie de l’assureur

En page 21 de l’acte de vente, il est indiqué:

— que le représentant de la société venderesse reconnaît avoir été informée par le notaire de l’obligation résultant de la loi du 04/01/1978 de souscrire dès avant l’ouverture du chantier une assurance DO pour la garantir de la responsabilité décennale pesant sur le constructeur de l’ouvrage, sur le maître d’ouvrage, garantie attachée à la propriété de l’immeuble,

— que le représentant de la société venderesse déclare n’avoir souscrit à ce jour aucune assurance et reconnaît avoir été également informé des obligations qui vont peser sur lui compte tenu de l’absence de cette assurance,

— que de son côté, l’acquéreur déclare avoir requis le notaire de régulariser la mutation en l’absence d’assurance DO.

Le 12/08/2008, la SCI DIANABELLA a souscrit une police 'multirisque immeuble’ n°3835406704 à effet au 01/01/2009 garantissant les biens immobiliers d’une superficie de 1370 m2 à usage mixte

d’habitation et d’activités professionnelles situés 10, […], pour les risques incendie et risques annexes, dommages électriques, événements climatiques, catastrophes naturelles, catastrophes technologiques, dégâts des eaux, canalisations enterrées et refoulement d’égouts, sa responsabilité en qualité de propriétaire pour vol, vandalisme, bris de glace et défense recours.

Le 26/02/2010, la SCI DIANABELLA a souscrit une police 'multirisque immeuble’ n°3835406704 à effet au 01/01/2010 garantissant les mêmes biens pour les mêmes risques, seules les mentions relatives aux cotisations ayant été modifiées.

Comme l’a exactement relevé le premier juge, ces polices garantissent la SCI DIANABELLA en qualité de propriétaire de l’immeuble et non en qualité de vendeur-constructeur, de sorte que la SCI DIANABELLA ne peut être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI LE CASTEL, lesquelles sont fondées sur sa responsabilité en qualité de venderesse du lot n°1 de l’immeuble.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur le solde du prix

Il n’est pas contesté que la SCI LE CASTEL n’a pas payé le solde du prix d’acquisition du bien de 5%, cette dernière sollicitant la confirmation du jugement déféré en ce que le premier juge l’a condamnée à payer la somme de 13 156 euros au titre du prix de vente, et en ce que la compensation entre les sommes dues par la SCI LE CASTEL et la SCI DIANABELLA a été ordonnée.

Alors qu’il n’est pas contesté que ce solde correspond à la retenue de garantie de 5% (omise à tort par le notaire dans le détail du prix de vente figurant en page 5 de l’acte d’acquisition), l’appelante n’est pas fondée à soutenir que cette somme doit être majorée des intérêts au taux contractuel de 1% prévus au titre des intérêts de retard sur le paiement du prix, alors que le bien livré était affecté de désordres.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Alors que le syndicat succombe, il n’est pas fondé à réclamer la condamnation de la SCI LE CASTEL à lui régler des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur la demande de dispense de participation aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en ses deux derniers alinéas: 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.'

Compte tenu des circonstances de l’espèce, le premier juge a, avec raison, fait droit à la demande formée par la SCI LE CASTEL tendant à la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence D E.

En conséquence, le jugement déféré doit être ici confirmé.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Succombant principalement, la SCI DIANABELLA supportera les dépens d’appel et devra régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

— à la SCI LE CASTEL une indemnité de 5 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires D E une indemnité de 5 000 euros,

— à la SA AXA FRANCE IARD une indemnité de 2 500 euros,

pour leurs frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour d’appel, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce que le premier juge a:

— condamné la SCI DIANABELLA à payer à la SCI LE CASTEL:

* la somme de 9 905,39 € au titre des travaux de réfection de l’escalier et du plancher du 1^erétage,

* la somme de 66 750 € au titre du préjudice locatif,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence D E à exécuter

les travaux de réfection de la toiture, tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant six mois,

— condamné la SCI DIANABELLA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence D E la somme de 103 102,37 €,

STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI DIANABELLA à payer à la SCI LE CASTEL:

- 9 938,52 euros TTC au titre des travaux de réfection de l’escalier et du plancher du 1^erétage,

- 1 600 euros au titre du préjudice locatif,

- 60 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNEle syndicat des copropriétaires de la résidence D E à exécuter

les travaux de réfection de la toiture (parties communes), tels que préconisés par l’expert judiciaire Z selon devis de l’entreprise LA CHARPENTERIE du 14/09/2018 et de la SARL AMBIANCE RIVIERA pour un montant total de 175 428 euros TTC , outre des frais de maîtrise d’oeuvre de 8 771 euros, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et

sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant six mois,

CONDAMNEla SCI DIANABELLA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires D E du paiement des travaux de reprise des désordres affectant la toiture s’élevant à la somme totale de 175 428 euros TTC , outre les frais de maîtrise d’oeuvre s’élevant à 8 771 euros,

DIT qu’une copie du présent arrêt sera adressée par le greffe aux experts G-H Y et F Z,

CONDAMNEla SCI DIANABELLA à payer au syndicat des copropriétaires D E une indemnité de 5 000 euros et à la SA AXA FRANCE IARD une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SCI DIANABELLA ,

CONDAMNEla SCI DIANABELLA aux dépens d’appel et en ordonne la distraction.

La Greffière, Pour le président empêché