SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL ALCIAT-JURIS

— M^e Zoulhira BOUGHAZI

LE : 31 AOUT 2023

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 31 AOUT 2023

N° – Pages

N° RG 22/00975 – N° Portalis DBVD-V-B7G-DPUF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de commerce de BOURGES en date du 06 Septembre 2022

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. MARTI PIERRELAYE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 351 529 037

Représentée par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 04/10/2022

II – S.A.R.L. BAMBINO LAND, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° SIRET : 822 637 054

Représentée par M^e Zoulhira BOUGHAZI, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. TESSIER-FLOHIC Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ

Selon acte du 4 août 2016, la SCI MARTI PIERRELAYE a loué à la SARL BAMBINO LAND un immeuble commercial dont elle est propriétaire situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de neuf années commençant à courir le 15 septembre 2016 pour se terminer le 14 septembre 2025.

Le 4 mars 2019, la SARL BAMBINO LAND a signifié à la SCI MARTI PIERRELAYE son congé lui indiquant qu’elle quitterait les lieux le 14 septembre 2019.

L’état des lieux de sortie a été établi le 16 septembre 2019 par Me [J], huissier de justice à [Localité 5].

Soutenant que sa locataire avait laissé les lieux en très mauvais état, la SCI MARTI PIERRELAYE a mis celle-ci en demeure le 12 décembre 2019 de lui régler la somme de 21 273,03 € au titre des travaux de remise en état.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, la SCI a été autorisée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourges à faire pratiquer une saisie conservatoire, ce qui a eu lieu le 26 février 2021 entre les mains de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 5] pour un montant de 3797,04 €.

Le juge de l’exécution a donné mainlevée de ladite saisie conservatoire de créances selon décision du 25 avril 2022.

Par acte en date du 15 mars 2021, la SCI MARTI PIERRELAYE a saisi le tribunal de commerce de Bourges aux fins d’obtenir la condamnation de la SARL BAMBINO LAND à lui régler la somme de 22 647,73 € TTC.

Par jugement en date du 6 septembre 2022, le tribunal de commerce de Bourges a :

' Condamné la SARL BAMBINO LAND à payer à la SCI MARTI PIERRELAYE les sommes de 1897,42 € hors-taxes au titre du remplacement des cloisons effondrées et 275,03 € au titre de la régularisation des charges 2019,

' Ordonné la compensation avec le dépôt de garantie de 9288,10 €,

' Débouté la SCI MARTI PIERRELAYE de ses revendications plus amples relatives aux réparations locatives,

' Condamné la SARL BAMBINO LAND à verser à la SCI MARTI PIERRELAYE la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' Rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le tribunal a notamment considéré, en effet, que l’effondrement de la cloison dans les toilettes était survenu en cours de bail et avait été provoqué par une infiltration due à une fuite ou un débordement de chéneaux ou de gouttières, ce qui relève d’un défaut d’entretien de la toiture pouvant être reproché au locataire.

Il a chiffré le remplacement des cloisons effondrées à la somme de 1897,42 € hors-taxes, écartant les autres postes figurant au devis de l’entreprise MST2D après avoir considéré qu’ils correspondaient à d’autres désordres qui n’étaient pas imputables au locataire.

La SCI MARTI PIERRELAYE a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 octobre 2022 et demande à la cour, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 décembre 2022, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les dispositions du bail,

— La recevoir en son appel et y faisant droit :

— Reformer le jugement du Tribunal de Commerce de BOURGES en ce qu’il a limité à la somme de 1.897,42 € le coût des réparation locatives

Statuant a nouveau,

— Condamner la SARL BAMBINO LAND à payer à la SCI MARTI PIERRELAYE la somme de 22.121,49 € TTC, au titre des travaux de remise en état et arriérés de charges locatives,

— Ordonner la compensation avec le dépôt de garantie et l’avoir sur la taxe foncière 2019,

— Condamner la SARL BAMBINO LAND à payer à la SCI MARTI PIERRELAYE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux de la saisie conservatoire.

— Condamner la SARL BAMBINO LAND en tous les dépens.

La SARL BAMBINO LAND, intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 27 mars 2023 à la lecture desquelles il est pareillement renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour plus ample exposé des moyens, de :

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bourges en ce qu’il a :

— Déclaré que seuls les travaux de remplacement des cloisons effondrées, chiffrés à la somme de 1 897,42 € HT, sont imputables la SARL BAMBINO LAND, le reste des travaux invoquées étant de grosse réparation à la charge du bailleur,

— Ordonné la compensation avec le dépôt de garantie de 9 288,10€,

— Débouté la SCI MARTI PIERRELAYE de ses revendications plus amples relatives aux réparations locatives,

Juger à nouveau et,

— Condamner la SCI MARTI PIERRELAYE à verser à la SARL BAMBINO LAND la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI MARTI PIERRELAYE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Zoulhira BOUGHAZI, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023.

SUR QUOI

Selon l’article 1353 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016 ' 131 du 10 février 2016 applicable au contrat liant les parties en date du 4 août 2016, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En application de l’article 606 du même code, «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien».

L’article R 145 ' 35 du code de commerce dispose quant à lui que « ne peuvent être imputés au locataire : 1) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent (') ».

Au cas d’espèce, il est constant que selon acte sous seing privé en date du 4 août 2016, la SCI MARTI PIERRELAYE a consenti à la SARL BAMBINO LAND un bail commercial portant sur un local à usage commercial d’une superficie de 738 m² situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 15 septembre 2016, soit jusqu’au 15 septembre 2025.

Dans ce contrat, les parties étaient notamment convenues que :

' « le preneur sera soumis aux obligations résultant de la loi et de l’usage (') Il prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent à la date ci-dessus fixée pour l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation » (page 3)

' « il entretiendra les lieux loués et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires. Il réparera et changera le cas échéant, à ses frais, l’ensemble des équipements et appareils dont il a l’usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux en parfait état » (page 4)

' « il est précisé que, en cas de sinistre ou d’anomalie quelconque dans les lieux ou dans ses dépendances, le preneur a l’obligation d’en aviser le bailleur sans délai à peine d’être responsable de tout sinistre, de toute aggravation de risque, ou de tout accident » (page 4)

' « par dérogation à toute disposition du bail prévoyant des grosses réparations ou travaux à la charge du preneur, il est convenu que le bailleur conservera à sa charge exclusive :

1) les grosses réparations et travaux énumérés à l’article 606 du Code civil, ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les locaux ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent. Seul le bailleur sera habilité à réaliser lesdits travaux et grosses réparations. Les travaux ci-dessus visés au 1) et 2) seront néanmoins à la charge du preneur s’ils constituent des travaux d’embellissement excédant le coût du remplacement à l’identique » (page 5)

' « à la fin du bail au cours duquel ils auront été réalisés, tous travaux de modification ou d’amélioration et tous travaux neufs, feront accession au bailleur, sans indemnité au profit du preneur. Lors du départ du preneur, le bailleur conserve néanmoins la faculté d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif, aux frais du preneur » (page 5)

' « il rendra les clefs des locaux le jour où finira son bail, ou le jour du déménagement si celui-ci le précédait, nonobstant tout prétendu délai de faveur, d’usage ou de tolérance. La remise des clés ou leur acceptation par le propriétaire, ne portera aucune atteinte à son droit de répéter contre le locataire le coût des réparations de toutes natures dont le locataire est tenu suivant la loi et les clauses et conditions du bail » (page 7)

' « le preneur devra rendre les locaux en parfait état d’entretien, de propreté et de réparation, les parties entendant déroger à l’article 1755 du Code civil. Le preneur restituera les locaux libres de tout mobilier, agencement, câblage qui n’aurait pas fait accession au bailleur. Le preneur devra effectuer les remises en état nécessaires pour remédier aux dégradations commises par ces enlèvements. Le bailleur peut par ailleurs opter pour la remise en état initiale totale » (page 7).

Il est par ailleurs constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi selon procès-verbal de constat de Maître [G], huissier de justice à [Localité 5], lors de l’entrée dans les lieux de la SARL BAMBINO LAND le 14 septembre 2016 (pièce n°2 du dossier de celle-ci) dans lequel cet officier ministériel a notamment indiqué : « (') Je me dirige vers les portes d’entrée et constate que le vitrage de la porte est cassé (') Je constate que l’extérieur du local n’est pas nettoyé. Présence de végétation (') Dans la pièce principale, je note la présence de deux portes issues de secours sur les côtés, ainsi qu’une double porte issue de secours au fond de la pièce. Je constate la présence de végétation au niveau de ces portes (') Sol en ciment, abîmé à de nombreux endroits. Je remarque que les poteaux en ciment sont abîmés en bas, et note la présence d’humidité et de moisissures sur la façade proche de la devanture. Je note la présence d’humidité le long du pan de mur (') Présence de plusieurs fissures sur le mur de droite (') [local WC] Sol : je constate que le linoléum est décollé, sale et abîmé par endroits. Mur : je note que le papier peint est décollé par endroits et note la présence de faïence au niveau du lavabo. Je remarque également la présence d’humidité (') Deuxième pièce : mur peint, sol en mauvais état et sale. Trou dans le mur et plaque placo arrachée (') Bureau à droite de l’entrée : première pièce : mur peint, je note la présence de tâches et salissures. Sol en très mauvais état et sale (') ».

Il résulte de ce qui précède que les réparations locatives devant être mises à la charge de la SARL BAMBINO LAND ensuite de son départ des lieux loués doivent être déterminées sur la base des dispositions légales et conventionnelles ci-dessus rappelées, et en procédant à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, la SCI appelante ne pouvait solliciter une remise à neuf intégrale des locaux dont elle est propriétaire aux frais de son ancienne locataire.

À cet égard, il sera observé qu’une telle remise à neuf ne saurait résulter des termes du contrat de bail impliquant la restitution des lieux en « parfait état », dès lors que cette expression doit être interprétée à l’aune de l’ensemble de la clause dans laquelle elle est contenue, et qui impose au locataire d’entretenir les locaux et d’effectuer toutes les réparations nécessaires, dans les termes suivants : « il entretiendra les lieux loués et exécutera toutes les réparations qui pourraient être nécessaires. Il réparera et changera le cas échéant, à ses frais, l’ensemble des équipements et appareils dont il a l’usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux en parfait état ».

L’état des lieux de sortie établi le 16 septembre 2019 par Maître [J], huissier de justice à [Localité 5] (pièce numéro 3 du dossier de l’appelante) retient principalement les éléments suivants : « (') Extérieur comportant vitrage sans dégradation (') Intérieur : local commercial, composé sur le sol d’une dalle béton brut avec traces de colle (') Travaux effectués par le locataire : côté gauche en entrant : comptoir en plaques de placoplâtre peintes, étagères en médium usées, avec baguette, seconde installation d’un cloisonnement en plaques de placoplâtre sur le côté droit de l’entrée, dans le prolongement des toilettes, installation d’un comptoir avec petite kitchenette, point d’eau, étagères (équerres murales), installation d’un évier inox avec 2 cuves, robinetterie, plan de travail constitué d’une planche médium, soutenue par des équerres (') Réserve : sol béton brut (') Accès sur le fond à deux bureaux ouverts, vitrés sur la partie haute, sans dégradation. Bureau 1 : sol en état d’usage, mur présentant des traces de moisissures sur le coin gauche (') Bureau 2 : sol fortement taché. Dégâts des eaux : traces de moisissures situées sur la cloison séparative du local commercial d’entrée et de la réserve (niveau des toilettes). Cloison effondrée au niveau des toilettes PMR ainsi que dans les toilettes classiques. (') ».

Ainsi, la comparaison des termes contenus dans les deux procès-verbaux d’état des lieux, à l’entrée puis à la sortie de la SARL BAMBINO LAND, permet d’établir que les lieux pris à bail par cette dernière présentaient, dès le début du bail commercial, des problèmes d’humidité et comportaient des sols en ciment en mauvais état.

La SCI appelante soutient dès lors en vain que les travaux de remise en état du sol des locaux « sont bien la conséquence d’un défaut d’entretien » de son ancienne locataire et n’apparaît donc pas fondée à solliciter qu’il soit mis à la charge l’intimée la somme de 17 945,24€ figurant dans le devis de l’entreprise MST2D du 3 décembre 2019 aux postes 3 à 9 et 46 (pièce numéro 4 de son dossier) au titre de tels travaux.

C’est par ailleurs par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, par une disposition qui n’est d’ailleurs pas contestée par la SARL BAMBINO LAND en cause d’appel, a retenu que le dégât des eaux avec effondrement de la cloison dans les toilettes PMR et classiques était dû à un défaut d’entretien de la toiture qui incombait à la locataire, en l’espèce une infiltration due à une fuite ou un débordement de chéneaux ou de gouttières.

Le tribunal a par ailleurs pertinemment retenu que seuls les postes 10 à 19 et 47 figurant au devis précité de l’entreprise MST2D correspondaient à des travaux de remise en état des lieux des cloisons effondrées dans le cadre de ce sinistre pour un montant total de 1897,42 € hors-taxes, les autres postes détaillés dans ce devis étant relatifs à des travaux distincts.

En revanche, dès lors que les parties étaient convenues que « lors du départ du preneur, le bailleur conserve néanmoins la faculté d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif, aux frais du preneur » (page 5 du bail), la SCI MARTI PIERRELAYE, qui fait part de sa volonté d’exercer ladite faculté, apparaît bien fondée à solliciter la condamnation de la SARL BAMBINO LAND à lui verser la somme de 600 € correspondant au poste numéro 45 du devis précité du 3 décembre 2019 au titre de la démolition des aménagements réalisés dans les lieux par la locataire et mentionnés dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie rappelé supra.

Il en sera de même des frais de déplacement d’un montant de 100 € (poste numéro 2 du même devis) facturés par l’entreprise devant réaliser les travaux dans le local à usage commercial.

La décision dont appel, qui avait écarté de telles prétentions, devra donc être réformée de ces seuls chefs.

Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel doit être confirmée en la quasi intégralité de ses dispositions, de sorte qu’il y aura lieu de laisser les dépens d’appel à la charge de la SCI MARTI PIERRELAYE.

L’équité commandera par ailleurs d’allouer à la SARL BAMBINO LAND une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

' Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SCI MARTI PIERRELAYE de sa demande tendant à la condamnation de la SARL BAMBINO LAND au paiement de la somme de 600 € au titre des travaux de démolition des aménagements réalisés par cette dernière dans les lieux loués et de la somme de 100 € au titre des frais de déplacement

Et, statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés,

' Condamne la SARL BAMBINO LAND à verser à la SCI MARTI PIERRELAYE la somme de 600 € au titre des travaux de démolition des aménagements réalisés par la locataire ainsi que la somme de 100 € au titre des frais de déplacement

Y ajoutant,

' Condamne la SCI MARTI PIERRELAYE à verser à la SARL BAMBINO LAND une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires

' Condamne la SCI MARTI PIERRELAYE aux entiers dépens d’appel et dit qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par S. MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

S. MAGIS A. TESSIER-FLOHIC