RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° 78 /2025, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/19996 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYIG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 novembre 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 21/03553

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. [X]

Agissant poursuiteprise en la personne de Maître [E] [X], es qualités de mandataire liquidateur judiciaire de la S.A.S. REAL HOPE (immatriculée au R.C.S. de Pontoise n° 802 835 017, [Adresse 2]), nommé à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 7 septembre 2020.

Immatriculée au R.C.S. de Pontoise sous le n° 477 751 911

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Corentin PION, avocat au barreau de Paris, toque : P073

INTIMÉE

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION DU VILLAGE VACANCES

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 879 457 448

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

siège social : [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Assistée de M^e Alexandre LE NINIVIN de la SELARLU LE NINIVIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0119

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Brigitte Brun Lallemand, première présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Brigitte Brun Lallemand, première présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant procès-verbal d’adjudication du 24 juillet 2015, le syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] a vendu à la société Real Hope, au prix de 2.510.000 euros, un ensemble immobilier à usage de village de vacances situé sur la commune de [Localité 11] dans le département du Jura (39), d’une superficie de 26 ha 53 a 04 ca, qui comprend un pavillon central équipé d’une salle de cinéma, une discothèque, une salle de restaurant d’une capacité de 500 places environ, une laverie, un gymnase et une piscine ainsi que 12 pavillons résidentiels.

Par arrêt du 24 avril 2018, la cour d’appel de Besançon a notamment condamné la société Real Hope à payer au syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura la somme de 1.947.500 euros au titre du solde du prix de vente, correspondant au prix de vente diminué de la consignation de 562.500 euros versée par la société Real Hope dans le cadre de la procédure d’adjudication.

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2019, la société Real Hope a donné à bail à la société dénommée société d’exploitation du village vacance (ci-après la société SEVV) cet ensemble immobilier 'à l’usage exclusivement commercial et professionnel de centre de vacances', pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 décembre 2019.

Le loyer fixé au bail s’élève à la somme mensuelle de 3000 euros, payable à compter du 1er janvier 2023, le preneur bénéficiant aux termes de l’article 6.4 du bail d’une franchise de loyers de trois ans jusqu’au 31 décembre 2022 « en contrepartie des améliorations qu’il entreprend pour son installation, des frais liés à la reprise d’exploitation du site ».

Après avoir été assignée, suivant acte du 30 décembre 2019, devant le tribunal de commerce de Pontoise par le syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura qui n’avait pas obtenu le paiement du solde du prix de vente, la société Real Hope a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 7 septembre 2020, lequel jugement a nommé la Selarl [X] prise en la personne de Me [X] en qualité de liquidateur et a fixé provisoirement la date de cessation des paiements de la société Real Hope au 7 mars 2019.

Par arrêté du 1er octobre 2020, le maire de [Localité 11] (39) a ordonné la fermeture au public des locaux loués par la société SEVV.

Par acte du 4 mars 2021, la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société SEVV aux fins de voir prononcer la nullité du bail commercial du 9 décembre 2019.

Par courrier du 25 mars 2021 adressé à la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, la société SEVV a mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux auxquels elle s’était engagée en vertu du contrat de bail, particulièrement aux travaux de mise aux normes exigés par la commission de sécurité dans son rapport du 18 juin 2020, afin que le maire de [Localité 11], après avis favorable de la commission de sécurité, puisse lever son arrêté de fermeture administrative des locaux loués.

Par jugement du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope de sa demande visant à voir prononcer la nullité du bail commercial du 9 décembre 2019 conclu entre la société Real Hope et la société Société d’exploitation du village vacance,

condamné la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope à verser à la société Société d’exploitation du village vacance la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope aux dépens, avec recouvrement de ceux-ci dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 28 novembre 2022, la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope a interjeté appel de ce jugement en en critiquant expressément tous les chefs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 octobre 2024, la Selarl [X] ès qualités de liquidateur de la société Real Hope demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope de sa demande visant à voir prononcer la nullité du bail commercial du 9 décembre 2019 conclu entre la société Real Hope et la société Société d’exploitation du village vacance,

condamné la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope à verser à la société Société d’exploitation du village vacance la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope aux dépens, avec recouvrement de ceux-ci dans les termes de l’article 699 de procédure civile,

rejeté toute demande plus ample ou contraire,

confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la société Société d’exploitation du village vacance de ses demandes reconventionnelles d’indemnisation, compte tenu de l’absence de respect par la société Real Hope, de ses obligations,

Statuant de nouveau :

juger qu’il existe un déséquilibre notable, entre les prestations de la société Real Hope et celles de la Société d’exploitation du village vacance, prévues aux termes du contrat de bail commercial du 9 décembre 2019,

prononcer la nullité du contrat de bail conclu entre la société Real Hope et la Société d’exploitation du village vacance le 9 décembre 2019,

débouter la Société d’exploitation du village vacance de ses demandes visant à obtenir la condamnation de la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope au remboursement intégral du préjudice subi et des frais exposés en l’absence de réalisation des travaux de remise aux normes, l’inscription de cette somme au passif de la société Real Hope et la désignation de tout expert judiciaire aux fins de calculer son préjudice,

débouter la Société d’exploitation du village vacance de ses demandes visant à obtenir la condamnation de la Selarl [X], prise en la personne de Me [E] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope au remboursement intégral du préjudice subi et des frais exposés en pure perte par la SEVV, depuis le 9 décembre 2019, l’inscription de cette somme au passif de la société Real Hope et la désignation de tout expert judiciaire aux fins de calculer son préjudice,

condamner la Société d’exploitation du village vacance à verser à la Selarl [X], une somme de 6.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la Société d’exploitation du village vacance aux entiers dépens.

La Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope fait valoir :

Sur la nullité du bail commercial du 9 septembre 2019,

— qu’en vertu des articles 1104 et 1709 du code civil ainsi que de l’article L. 632-1 I 2° du code de commerce, le contrat de bail, qui est un contrat commutatif, est nul lorsqu’il intervient après la date de cessation des paiements et que les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie ;

— qu’en l’espèce, la société Real Hope était en état de cessation des paiements depuis 6 mois lors de la conclusion du bail commercial du 9 décembre 2019 ;

— que le contrat de bail du 9 décembre 2019 présente un déséquilibre notable entre les parties en ce que la société Real Hope s’est engagée à mettre à disposition de sa locataire un centre de vacances édifié sur un terrain de 26 ha, situé à proximité d’une station de ski, pendant une durée de 9 ans et à réaliser des travaux de plusieurs millions d’euros pour permettre la remise en exploitation intégrale du site et sa remise aux normes alors que la société SEVV ne s’est engagée qu’au paiement d’un loyer modique de 3 000 euros par mois après une franchise de loyers de 3 ans ;

— que le loyer de 36.000 ' par an est inférieur aux charges d’impôt foncier et d’assurance que la société SEVV doit acquitter, d’un montant de 67.067 euros par an pour l’impôt foncier et de 8005 ' par an pour les cotisations d’assurance ;

— que la rédaction du bail est clairement en faveur du locataire ;

— que la société Real Hope savait lors de la conclusion du bail qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires au financement des travaux d’ampleur qu’elle s’était engagée à réaliser, étant rappelé qu’à cette époque elle était exsangue financièrement, n’avait pas payé le solde du prix de vente au syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] et n’allait pas recevoir de loyers pendant 3 ans ;

— que le bail, qui est incompréhensible sur le plan économique, ne peut s’expliquer que par une volonté de frauder les créanciers en immobilisant le bien immobilier sans pouvoir le vendre à son juste prix en raison de ce bail particulièrement désavantageux financièrement qui rend le locataire seul acquéreur potentiel, étant observé que la société SEVV a été créée un mois seulement avant la conclusion du bail ;

— que le premier juge a commis une erreur d’analyse en jugeant que la prise en charge des frais d’entretien élevés par le preneur alors qu’il ne pouvait pas exploiter pendant 4 ans l’intégralité des lieux loués constituait une contrepartie aux obligations du bailleur ; que le propre d’un exploitant est de prendre en charge les frais, non pas d’entretien, mais de fonctionnement des locaux loués qui sont liés à son exploitation ; que la contrepartie des frais de fonctionnement assumés par le preneur est le chiffre d’affaires réalisé ou à réaliser ;

— que contrairement à ce que soutient la société SEVV qui fait état de la fermeture de nombreux villages de vacances, il existe deux villages de vacances toujours exploités sur le secteur dont les chambres pour deux personnes se louent à un prix supérieur à 800 ' par semaine ; que les références de prix fournies à décembre 2021 sont les plus représentatives compte-tenu de la période de crise sanitaire ;

— qu’usuellement, il est consenti une franchise de loyer au locataire lorsqu’il prend à sa charge des travaux qui incombent au bailleur ; qu’en l’espèce, la société SEVV n’assume aucun travaux et qu’il est stipulé que les grosses réparations à la charge du bailleur s’entendent à partir de mille euros ;

Sur les demandes renconventionnelles de la société SEVV d’indemnisation de ses préjudices,

— que conformément à l’article 146 du code de procédure civile, il n’appartient pas à la cour de pallier la carence de l’intimée dans l’administration de la preuve d’un éventuel préjudice en ordonnant une expertise ;

— que la cour n’a pas qualité pour inscrire une somme au passif de la liquidation.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2024, la société SEVV demande à la cour de :

A titre principal,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 novembre 2022 en ce qu’il a débouté la Selarl [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, de sa demande visant à voir prononcer la nullité du bail commercial du 9 décembre 2019 conclu entre la société Real Hope et la société Société d’exploitation du village vacance,

confirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné la Selarl [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, à payer à la société Société d’exploitation du village vacance une somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 novembre 2022 en ce qu’il a débouté la société Société d’exploitation du village vacance de sa demande reconventionnelle d’indemnisation compte tenu de l’absence de respect par la société Real Hope de ses obligations,

Et statuant à nouveau,

condamner la Selarl [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, au remboursement intégral du préjudice subi et des frais exposés en l’absence de réalisation des travaux de remise aux normes, et inscrire cette somme au passif de la société Real Hope,

désigner tout expert judiciaire aux fins de calculer ledit préjudice compte tenu des règles et principes d’usages,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour décide d’annuler le contrat de bail du 9 décembre 2019,

condamner la Selarl [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, au remboursement intégral des frais exposés et investis en pure perte par la société SEVV depuis le 9 décembre 2019, et inscrire cette somme au passif de la société Real Hope, et pour ce faire,

désigner tout expert judiciaire aux fins de calculer ledit préjudice compte tenu des règles et principes d’usages,

En tout état de cause,

débouter la Selarl [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

condamner la Selarl [X], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, à payer à la société Société d’exploitation du village vacance une somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la Selarl [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope, aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la Scp Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société SEVV fait valoir :

Sur la validité du contrat de bail commercial conclu entre la société Real Hope et la société SEVV,

— que le bail conclu le 9 décembre 2019 réunit toutes les conditions de validité exigées par les articles 1709 du code civil et L.145-1 du code de commerce ;

Sur l’absence de tout déséquilibre notable au détriment de la société Real Hope,

— qu’elle a été informée de l’existence de procédures judiciaires de nature à avoir une influence sur l’exigibilité du solde du prix de vente et donc sur l’état de cessation des paiements de la société Real Hope ;

— que le liquidateur ne démontre pas l’existence d’un excès notable d’obligations mises à la charge de la société Real Hope ; que les prix pratiqués dans le voisinage sont inconnus et que la valeur du bien est négative ;

— que le contrat de bail ne comporte pas de déséquilibre au détriment du bailleur en ce que :

— il était essentiel pour la société Real Hope de trouver une société en mesure d’assurer l’exploitation du bien, sa sécurisation, son gardiennage et son entretien pour transférer ces lourdes charges à un tiers et éviter la dégradation du site ;

— dans un contexte de fermeture de très nombreux villages de vacances, il était difficile de trouver un exploitant désireux de s’engager ;

— les charges d’exploitation et les charges fixes sont importantes comme l’établit le procès-verbal du conseil municipal de la ville de [Localité 15] du 26 juin 2016 duquel il ressort que la ville versait une contribution avoisinant 500.000 euros, correspondant à la différence entre le résultat d’exploitation et la charge réelle du village, étant précisé que les 13 autres collectivites composant le syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] versaient également chacune une contribution ;

— la prise en charge des travaux par le bailleur n’est pas un facteur de déséquilibre contractuel mais la conséquence de l’obligation légale du bailleur de délivrer un bien conforme à sa destination et de procéder aux grosses réparations, aux travaux de mise en conformité ainsi qu’aux travaux pour remédier à la vétusté ;

— le montant du loyer et l’obligation du bailleur de procéder aux travaux sont deux sujets différents, l’obligation légale du bailleur de procéder aux travaux n’étant pas conditionnée à des critères éventuels de rentabilité en sa faveur ;

— le loyer, compte-tenu des charges de fonctionnement très élevées, devait être limité ;

— que l’expertise produite aux débats par la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope est dénuée d’objectivité, a été établie sans que l’expert n’entre dans les lieux et sans que la société SEVV soit informée du déplacement de l’expert ; que le rapport de l’expert est critiquable notamment en ce que l’expert évoque des travaux d’ampleur à réaliser sans détail ni chiffrage, que son estimation des travaux à hauteur de 15 millions d’euros n’est pas documentée, que son approche de l’appréciation du loyer par comparaison est viciée dès lors que les références de l’expert sont situées dans des zones premium à la mer et dans les Alpes ;

— que la conclusion du bail permettait à la société Real Hope de s’assurer du paiement des charges, de l’entretien et de l’exploitation du bien ainsi que de la réévaluation à moyen terme de l’exploitation et donc du foncier ; qu’il s’agissait d’un projet à long terme ; que si le site n’a pas pu être exploité, c’est par la faute de la bailleresse qui n’a pas réalisé les travaux de remise aux normes des locaux ;

— que le site comprend une piscine et une aile sportive qui devaient être mises à disposition des administrés de la commune de [Localité 11] ;

— que le contrat de bail repose sur une volonté des parties de redynamiser la région en assurant une exploitation continue et pérenne, le tout pour un loyer librement fixé par les parties incluant le transfert des charges fixes au preneur ;

— que la mise en exergue de la superficie du site rapportée au montant du loyer ne suffit pas à démontrer une quelconque sous-évaluation du loyer ; que les prix pratiqués dans le voisinage sont inconnus ; que les deux autres villages de vacances situés dans le secteur sont de petites résidences hôtelières qui ne supportent pas des coûts d’exploitation aussi importants que ceux du site objet du litige et mieux situées de sorte que l’évocation du prix des chambres dans ces villages de vacances n’est pas pertinente ; qu’aucun exploitant n’est parvenu à rentabiliser l’exploitation du site jusqu’à présent ; que seule une partie du bien pouvait être exploitée au moment de la conclusion du bail ; que le bien est uniquement à usage touristique ; que le site est excentré du village et n’est pas à proximité de commerces essentiels ;

— qu’il avait été conclu en 2012 un contrat de location gérance entre le syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] et la société Hôtel et Résidences, que ce contrat qui était plus désavantageux que le bail du 9 décembre 2019, en ce que le syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] s’engageait à prendre en charge l’intégralité des travaux du site et de garantir un chiffre d’affaires au locataire gérant moyennant le versement d’une indemnité de 3 000 ' par mois ; que ce contrat n’a jamais été remis en cause ;

Sur la demande d’indemnisation de la société SEVV compte tenu de l’absence de respect par la société Real Hope de ses obligations,

— que la société Real Hope n’a pas effectué les travaux auxquels elle s’était engagée dans le bail ; que l’absence des travaux a entraîné un avis défavorable de la commission de sécurité en date du 18 juin 2020 et la fermeture administrative du site au public par arrêté du 1er octobre 2020 ce qui a empêché la société SEVV d’exploiter les lieux loués ; que la société SEVV a adressé à la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope le 25 mars 2021 et le 2 février 2023 des mises en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la réouverture du site, en vain ;

— que la société SEVV, qui a déjà investi des sommes importantes, subit un préjudice très important du fait de la non-exploitation du site ; que plusieurs saisons ont été perdues ;

Subsidiairement, sur la créance de la société SEVV à l’encontre de la société Real Hope au titre des sommes investies,

— que si le bail venait à être annulé, la société SEVV entend réclamer le remboursement de l’ensemble des sommes investies en pure perte depuis le 9 décembre 2019.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la demande de nullité du bail commercial du 9 décembre 2019 :

En vertu de l’article L. 632-1 du code de commerce, sont nuls, lorsqu’ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, les contrats commutatifs dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie.

L’article 1108 du code civil dispose que le contrat est commutatif lorsque chacune des parties s’engage à procurer à l’autre un avantage qui est regardé comme l’équivalent de celui qu’elle reçoit.

Il est constant que le bail, qui est défini par l’article 1709 du code civil comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer, est un contrat commutatif.

En l’espèce, la société Real Hope a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 7 septembre 2020.

Ce jugement fixe provisoirement au 7 mars 2019 la date de cessation des paiements.

Il indique que ' la SAS Real Hope s’est fait représenter par M^e Dazin qui précise que le moyen du sursis à statuer a été abandonné. Qu’à présent, toute procédure et moyen relatifs au droit de préemption ne peut plus prospérer du fait de la prescription et que dès lors la vente est parfaite. Real Hope ne peut que reconnaître la dette, n’ayant pour actif que ce bien immobilier, non disponible.'

Sans preuve de la modification de la date de cessation des paiements de la société Real Hope et alors que, contrairement à ce que soutient la société SEVV, il n’existe plus de procédure judiciaire de nature à remettre en cause l’exigibilité de la créance du syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] à l’origine de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Real Hope, il est établi que le bail commercial conclu entre la société Real Hope et la société SEVV le 9 décembre 2019 est intervenu depuis la date de cessation des paiements.

Il convient donc d’examiner les obligations respectives des parties résultant de ce contrat de bail pour déterminer si les obligations de la société Real Hope excèdent notablement celles de la société SEVV. Le déséquilibre du contrat doit être apprécié au regard des obligations des parties dans le contrat, indépendamment des événements survenus ultérieurement notamment l’inexécution de leurs obligations par les parties.

En concluant le bail du 9 décembre 2019 et par application de l’article 1719 du code civil, la société Real Hope s’est obligée à délivrer la chose louée, à savoir un village de vacances composé d’un pavillon central, d’une aile sportive et de 13 pavillons résidentiels édifiés sur un terrain de 26 ha 53 ca 04 a selon la désignation des lieux loués figurant au bail, en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La destination contractuelle de la chose louée est 'centre de vacances', le preneur pouvant y exercer 'toute prestation annexe (restauration, activités sportives et évenementielles, boutiques, bar, etc.), ainsi que l’hébergement et bureaux'.

Ce faisant, étant précisé que le bail mentionne, dans le paragraphe sur l’état des lieux initial, qu’au jour de sa conclusion 'seul le bâtiment central, 4 bâtiments d’hébergement et le gymnase peuvent être exploités', la société Real Hope s’est obligée à réaliser, selon les termes du préambule du contrat, 'des travaux importants de remise aux normes et d’efficience énergétique’ des locaux loués.

S’il est vrai que le chiffrage du coût de ces travaux n’est pas établi par les pièces produites aux débats, l’expert désigné dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Real Hope se bornant à estimer, en 2024, les travaux à 15 millions d’euros sur la foi d’un article de presse locale qui évoquait des travaux de l’ordre de 12,5 millions d’euros en 2015, il n’en demeure pas moins qu’il est manifeste que les travaux que la société Real Hope s’est obligée à réaliser sont des travaux d’ampleur et très coûteux. En effet, il résulte de l’état descriptif des travaux qui est annexé au bail, qu’il s’agit de travaux de clos et couvert (couverture-étanchéité, isolation ITE, reprise façade, reprise partiel gros oeuvre, renforcement structure, menuiseries extérieurs), de travaux relevant de corps d’état techniques (courant fort, courant faible, réseau humide, système de chauffage, désenfumage et VMC, RIA), de travaux relevant de corps d’états architecturaux (cloisons, plafond suspendu, revètements de support, isolation ITI et acoustique) et de travaux divers (dépolution, VRD) portant sur l’ensemble des bâtiments du site, soit le pavillon central, le gymnase et les salles annexes ainsi que les 13 pavillons résidentiels. Il était prévu que la réalisation de ces travaux s’étale sur 4 ans, juqu’à la fin de l’année 2023.

En outre, le bail stipule que les grosses réparations prévues aux articles 605 et 606 du code civil, qui incombent au bailleur et dont la charge ne peut pas être transférée au preneur en vertu de l’article R.145-35 du code de commerce, 's’entendent à partir de mille euros'.

De son côté, le preneur s’engage à payer un loyer mensuel de 3000 ' par mois, payable à terme échu, le 1er de chaque mois, après une période de franchise de 3 ans. Le bail ne comporte pas de clause d’indexation annuelle automatique du loyer. Il est simplement prévu une indexation triennale sous réserve 'd’une notification préalable, par courrier recommandé du bailleur, au plus tard six mois avant la date anniversaire'. Par ailleurs, les parties ont décidé de se soumettre aux règles du plafonnement prévues à l’article L. 145-34 du code de commerce 'nonobstant la commercialité et la monovalence du fond', étant rappelé qu’en l’absence de stipulation contractuelle et en vertu des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, les locaux construits en vue d’une seule utilisation, ce qui est le cas en l’espèce, échappent aux règles du plafonnement du loyer.

S’agissant des obligations respectives des parties, il est observé que le bail ne comporte aucune clause exorbitante du droit commun qui transfère au preneur des charges du bailleur.

Le bailleur garde à sa charge l’impôt foncier, d’un montant de 67.067 ' en 2021 selon la déclaration de créance de la DGFIP de [Localité 13] produite aux débats.

En dépit de la durée des travaux prévus et de leur importance, le bail ne comporte pas de clause de souffrance des travaux à la charge du preneur, le bail stipulant à propos des travaux que 'le bailleur s’engage à minimiser les perturbations et à prendre en charge les coûts en résultant pour le preneur et de les coordonner avec ce dernier, conformément à l’article 1724 du code civil.'

Le preneur s’oblige à effectuer les réparations locatives et à prendre à charge l’entretien courant des locaux loués. Il est autorisé à réaliser les travaux d’amélioration, de modification non-structurel et de confort qu’il jugerait utile dans le respect des règles de l’art et en conformité avec les prescriptions en vigueur.

Le preneur est également autorisé à sous-louer 'tout ou partie du site afin d’en optimiser l’exploitation dans les conditions qu’il déterminera'.

Au vu de ces éléments, il apparait que les obligations de la société Real Hope dans le contrat de bail commercial du 9 décembre 2019 excèdent notablement les obligations de la société SEVV.

En effet, d’une part, le loyer auquel s’est obligée la société SEVV est modique.

Il résulte du procès-verbal du conseil municipal de la ville de [Localité 15] du 29 juin 2016, qui fait un historique du syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] et qui est produit aux débats par la société SEVV, que le village de vacances objet du litige comptait 460 chambres dont 400 étaient commercialisées.

En appliquant la méthode hôtelière à rebours, un loyer annuel de 36.000 ' correspond, compte-tenu d’une exploitation pendant les seules vacances scolaires d’hiver, de printemps et d’été, soit pendant 112 jours, d’un faible taux de remplissage de 30 % et d’un taux d’effort de 15 % correspondant au bas de la fourchette des établissements 3 étoiles et pouvant être retenu au regard des services susceptibles d’être proposés par le village de vacances, à un prix praticable par chambre de 17,86 ' par nuitée = 36.000 euros /(400 chambres x 112 nuitées x 0,3 x 0,15), ce qui est particulièrement modique.

La modicité du loyer est encore établie par la comparaison avec les éléments de référence fournis par l’expert désigné dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Real Hope. L’expert fournit les références suivantes :

durée

foncier

capacité

destination

loyer annuel HT et HC

club de vacances '[10]' à [Localité 6] (22)

01/01/2007

au

31/12/2016

1299 m²

39 chambres de 1 à 5 personnes

exploitation de l’hôtel dans le cadre du tourisme social

100.536 '

soit 2578 ' par chambre

village de vacances à [Localité 14] (22)

01/01/2007

au

31/12/2016

10 ha 59 a 2 ca

84 chambres et 13 villas

environ 156 lits

activités inhérentes aus maisons familiales de vacances dans le cadre du tourisme social

229.544 '

soit 2367 ' par chambre ou 1471 ' par lit

village de vacances '[7]' à [Localité 8] (73)

08/12/2009

au

30/11/2019

2 ha 53 a 39 ca

87 appartements

320 personnes max.

à usage de village de vacances

354.592 '

soit 4076 ' par appartement

village de vacances '[12]' à [Localité 9] (11)

12/06/2013

au

11/06/2023

1 ha 54 a 92 ca

39 appartements

178 lits

résidence de tourisme exclusivement de gîtes

126.000 ' + 20 % du revenu brut d’exploitation

soit 708 ' par lit

Même si ces références doivent être corrigées en considération des différences qui existent entre ces références et le village de vacances loué à la société SEVV, particulièrement la situation géographique, elle font apparaitre qu’un loyer annuel de 36.000 euros pour un village de vacances de 400 chambres qui comprend des infrastructures sportives (piscine, gymnase) situé à proximité d’un station de moyenne montagne dans le Jura, est modique.

Si la franchise de loyers pendant 3 ans et la modicité du loyer la 4ème année trouvent leur contrepartie dans le fait que pendant les 4 premières années du bail, la société SEVV ne pouvait pas exploiter la totalité du site loué et devait démarrer son exploitation, la modicité du loyer pendant les 5 années restantes du bail caractérise un déséquilibre dans le contrat au détriment de la bailleresse la société Real Hope. Ce déséquilibre est accentué par la stipulation contractuelle relative au plafonnement du loyer qui rend incertaine la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative et possible le maintien d’un loyer modique lors des renouvellements successifs.

D’autre part, les charges incombant au preneur ne suffisent pas à rééquilibrer le contrat. En premier lieu, il doit être souligné qu’il s’agit de charges qui incombent habituellement au locataire dans un bail : le contrat de bail ne met que les charges d’entretien courant et les réparations locatives à la charge de la société SEVV et ne tranfère aucune charge de la société Real Hope à la société SEVV. En deuxième lieu, étant rappelé que le déséquilibre du contrat doit être apprécié au regard des obligations des parties dans le contrat, indépendamment des difficultés ultérieures d’exécution, il y a lieu d’observer qu’il était initialement prévu que la société SEVV puisse exploiter une partie des lieux loués pendant les 4 premières années du bail, une partie de plus en plus importante au fur et à mesure de l’exécution des travaux auxquels s’était engagée la société Real Hope, de sorte que la société SEVV devait disposer de revenus pour faire face à ses charges. En outre, si les travaux étaient de nature à gêner l’exploitation des lieux loués par la société SEVV, la société Real Hope s’était engagée à coordonner les travaux avec sa locataire et à prendre en charge les coûts résultant des perturbations liées aux travaux pour la société SEVV. En troisième lieu, la société SEVV souligne l’importance des charges qui lui incombent mais n’en justifie pas en ne produisant aucune facture des charges qu’elle aurait acquittées. Pour seule preuve de l’importance de ses charges, la société SEVV produit le procès-verbal du conseil municipal de la ville de [Localité 15] du 26 juin 2016 dans lequel il est indiqué que la contribution de la ville de [Localité 15] au syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11] 'avoisinait les 500.000 euros par an'. Toutefois, la société SEVV omet de produire la partie de ce procès-verbal qui explique ce montant et de préciser que cette contribution correspondait à une exploitation totale du site alors qu’il n’était prévu qu’une exploitation partielle du site par la société SEVV au début du bail et que des communes qui composaient le syndicat intercommunal du village de vacances de [Localité 11], dans le but de proposer à leurs administrés des vacances à bas prix, facturaient un prix de journée inférieur au prix de revient.

Le déséquilibre du contrat de bail du 9 décembre 2019 entre la société Real Hope et la société SEVV résulte donc du fait que les obligations de la société Real Hope, qui s’est engagée à délivrer un ensemble immobilier à usage de village de vacances de 400 chambres et comprenant des infrastructures sportives, en y faisant réaliser des travaux couteux, excèdent notablement les obligations de la société SEVV qui ne s’est engagée qu’au paiement d’un loyer modique qui ne couvre même pas l’impôt foncier que doit acquitter la société Real Hope et dont la réévaluation à la valeur locative lors des renouvellements du bail est incertaine compte-tenu de la soumission contractuelle des parties aux règles du plafonnement du loyer en dépit de la monovalence des lieux loués.

La société SEVV insiste sur la volonté des parties de redynamiser la région, de créer des emplois et du lien social pour expliquer l’économie du contrat de bail mais il doit être rappelé que la société Real Hope n’est ni une collectivité publique ni un organisme à but non lucratif de sorte que ce moyen est inopérant.

La société SEVV insiste également sur l’utilité pour la société Real Hope de faire exploiter et occuper les lieux pour éviter la dégradation de son bien mais ce moyen est également inopérant. L’utilité pour la société Real Hope de faire exploiter et occuper le bien n’en rend pas moins déséquilibré le contrat de bail conclu entre les parties le 9 décembre 2019, quelques semaines avant que le syndicat intercommunal du village de vacances de Lamoura n’assigne la société Real Hope devant le tribunal de commerce de Pontoise en liquidation judiciaire faute pour la société Real Hope de lui avoir réglé le solde du prix de la vente intervenue en juillet 2015. L’article L. 632-1 du code civil n’écarte pas la nullité du contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie en cas de motif légitime au déséquilibre du contrat.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope de sa demande de nullité du bail commercial du 9 décembre 2019 et de prononcer la nullité du bail.

Sur la demande de la société SEVV d’indemnisation de son préjudice au titre de l’inexécution par la société Real Hope de ses obligations :

La société SEVV reproche à la société Real Hope de ne pas avoir exécuté les travaux qu’elle s’étaient engagée à réaliser.

Compte-tenu du prononcé de la nullité du bail, cette demande ne peut qu’être rejetée, étant précisé que cette demande n’avait pas été présentée en première instance.

Sur la demande de la société SEVV d’indemnisation au titre des sommes investies :

Il est constant que la nullité d’un bail emporte effacement rétroactif du contrat, chaque partie devant être replacée dans la situation qui était la sienne avant la conclusion du bail.

La société SEVV demande le remboursement des sommes qu’elle a investies depuis le 9 décembre 2019 mais elle n’apporte aucune preuve de ce qu’elle a investi de l’argent en conséquence de la conclusion du bail. Elle ne produit aucune facture des charges qu’elle aurait réglées. En outre, la description des lieux par l’expert désigné dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société Real Hope établit que les lieux ne sont pas entretenus : 'des vitres brisées, des boiseries (balcons, bardages, structures en bois, menuiseries extérieures) abîmées, décollements de peintures, marques de corrosion, marques d’humidité et d’infiltrations, salissures, mousses etc… .

Dans ces conditions et dès lors qu’une expertise n’a pas pour objet de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, la demande de la société SEVV est rejetée, étant précisé que cette demande n’avait pas été présentée en première instance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Compte-tenu de l’infirmation du jugement entrepris, la société SEVV succombre en première instance et en appel.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope aux dépens et de condamner la société SEVV aux dépens de première instance et d’appel.

Le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu’il a condamné la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope à payer à la société SEVV la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société SEVV à payer à la société Real Hope la somme de 6.000 ' code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 novembre 2022 (RG n° 21-3553) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du bail commercial du 9 décembre 2019 conclu entre la société Real Hope et la société dénommée Société d’exploitation du village vacance ,

Y ajoutant,

Rejette la demande de la société dénommée Société d’exploitation du village vacance d’indemnisation de son préjudice consécutif à l’inexécution de ses obligations contractuelles par la société Real Hope,

Rejette la demande de la société dénommée Société d’exploitation du village vacance de remboursement des frais exposés et investis depuis le 9 décembre 2019,

Condamne la société dénommée Société d’exploitation du village vacance aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Scp Grappotte Benetreau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société dénommée Société d’exploitation du village vacance à payer à la Selarl [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Real Hope la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La première présidente,